Aus einer falschen Zeit am falschen Ort: Kirche von Unten (KvU) seit 1987 in Mitte

Der Kannibalismus der Gentrification ist ein beliebtes Sujet des Feuilletons. Wann immer Clubs, Szenekneipen und sonstige Einrichtungen der Subkultur schließen müssen, weil neue Eigentümer mit anderen Nutzungen mehr Geld verdienen können und wollen, wird der Mythos des Pionier-Dilemmas genährt: Die Pioniere, die die Aufwertung mit ihren symbolisch kulturellen Überschüssen erst in Gang gesetzt haben, werden nun selbst von der Verdrängung erfasst. Die jüngsten Schließungen des Icon und des Klubs der Republik schafften es immerhin bis in die Morgenpost und die Westdeutsche Zeitung. Für den Klub der Republik gibt es sogar eine Mahnwache. Soviel Empathie und Engagement fehlt meist, wenn es um den ganz alltäglichen Verdrängungsalltag in den Aufwertungsgebieten geht. Ohne Pionier-Dilemma keine öffentliche Aufregung.

In Prenzlauer Berg und Mitte zumindest trifft es jedoch immer öfter auch Einrichtungen, die  nicht so recht in das Format von Gentrification-Pionieren passen. Zum Jahreswechsel 2011 musste nach fast 60 Jahren mit dem Knaack-Klub eine Ostberliner Instanz der Jugendkultur schließen, weil neuzugezogene Wohnungseigentümer in ihren umgewandelten Fabriklofts den Lärm der Konzerte und Veranstaltungen nicht länger ertragen wollten. Der Auszug des Knaack-Clubs lohnt sich nicht nur für die lärmempfindlichen Loftbewohner/innen sondern auch für die österreichische Immobilienfirma IMMOWERT Berlin Greifswalder Str. 224 GmbH

Ein ähnliches Schicksal droht nun der Kirche von Unten (KvU) – ein seit Ende der 1980er Jahre selbstverwalteter Ort der Subkultur und wichtige Anlaufstelle der Punkkultur in Ostberlin. Der bis zum Jahresende 2012 gültige Mietvertrag soll nicht verlängert werden, weil der neue Eigentümer „umfangreiche Sanierungsarbeiten“ in dem mittlerweile als Arkonahöfe gebrandeten Areal plant. Die Proberäume und der Konzertsaal im Keller sollen wohl einer Tiefgarage weichen und eine Nutzungsänderung der bisherigen Vereinsräume ist auch vorgesehen. Neuer Eigentümer ist: Immowert Arkonahöfe Berlin GmbH.

Die Realität schreibt zuweilen Geschichten, die man sich nicht ausdenken könnte. Der Immobilienmarkt in Berlin boomt und manch einer wittert das großer Geschäft. Allein im Geschäftsjahr 2010/11 stieg der Gesamtumsatz des Haus- und Grundstückshandels in Berlin auf fast 9 Mrd. Euro. Die größten Verkaufsaktivitäten gab es im Bereich der Bestandswohnungen, also meist in vermieteten Wohnhäusern.

Doch einer schnellen Renditesteigerung stehen oftmals die Bewohner/innen mit ihren langfrsitigen Verträgen und begrenzten Mietsteigerungsmöglichkeiten entgegen. Das Geschäft mit der Wohnung setzt vielfach einen Mieterwechsel voraus. Doch viele Mieter/innen wollen einfach nicht aus ihren Wohnungen ausziehen. Gut das es dafür Expert/innen wie die Hausverwaltung Berlin Residential gibt.

Unter der Überschrift „Leistungspropfil“ werden als Grund- und  Zusatzleistungen u.a. folgende Angebote aufgeführt:

• Entmietungsmanagement/Steuerung von Modernisierungsmaßnahmen
  Durch die BRH wurden bereits mehrere Mietshäuser, die teilweise auch in Sanierungs- oder Milieuschutzgebieten liegen, entmietet. Gegenwärtig begleitet die BRH vier große Modernisierungsprojekte.

• Mieterhöhungsmanagement
  Wir analysieren die Mieterhöhungsmöglichkeiten und führen diese auch konsequent durch. Wir beraten unsere Kunden, wie durch bauliche Maßnahmen effektive Mieterhöhungen durchgesetzt werden können.

Was klingt wie eine Satire auf die Söldner der Verdrängung ist leider kein Witz. In Berlin-Mitte ist die Berlin Residential aktiv und alle, die mehr über die Praktiken der Hausverwaltung erfahren wollen, sollten den Kiezspaziergang durch die prenzlige Mitte am 22. Januar (13 Uhr Koppenplatz) nicht verpassen.

Lange Zeit galt die gute alte Gentrification völlig zu unrecht als so etwas wie das letzte Tabu der Stadtpolitik, da niemand sich gerne für die Verdrängung verantwortlich machen lassen wollte.

„Gerade weil die Sprache der Gentrification uns die Wahrheit über die mit der ‘Regeneration’ der Stadt verbundenen Klassenverschiebungen benennt, ist es zu einem dirty word für Immobilienentwickler, Politiker und Finanzakteure geworden“ (Smith 2002: 445)

Doch eine unerschrockene Gruppe von Immobilienentwickler/innen, Politiker/innen und Journalist/innen hat sich auch im vergangenen Jahr engagiert den Vorurteilen entgegengestellt und dafür eingesetzt, den beschädigten Ruf der Gentrification zu retten. Die besten Beiträge zur Rettung des Gentrification werden mit dem Gentrification-Lobby Award 2011 ausgezeichnet. Die Preise in diesem Jahr wurden in den Kategorien Wohnungswirtschaft, Politik und Journalismus verliehen.

 

Sozialmonitoring: Rückläufige Arbeitslosenquoten in den Innestadtbezirken - Gebiete mit hoher Konzentration am Stadtrand

Über Gentrification wird viel und gern geschrieben – meist enden die Geschichten und Studien mit dem Verdrängungsbefund: „mussten Ausziehen“, „konnten sich die Wohnung nicht mehr leisten“, „ist keiner mehr da“. Über die konkreten  Folgen und Zielorte der Verdrängung gibt es nur relativ wenige Studien und Berichte. Ein Blick auf die sozialräumlichen Dynamiken in Berlin legt jedoch eine Randwanderung der Armut nahe. Während in den mittlerweile angesagten Innstadtquartieren vor allem junge, gut ausgebildete und zum Teil auch besserverdienende Haushalte zuziehen, sind es in den Großsiedlungen am Stadtrand vielfach diejenigen, die sich woanders keine Wohnungen mehr leisten können. Die kleinräumigen Berichten des Berliner Sozialmonitorings weisen sowohl für einzelne Wohnlagen in Spandau als auch in Marzahn Hellersdorf eine steigende Konzentration von Armutsindikatoren aus.  Noch gibt es keine Ghettos wie in Paris, doch die Randwanderung der Armut liegt auch in Berlin im Trend.

Die Redaktion von heute.de hat diese Fragestellungen aufgegriffen und ein kleines Interview zum Thema auf die Seite gestellt: „Steigende Mieten: Vielen bleibt nur der Rand von Berlin„.

Mieterprotest in der Calvinstraße (Bild: MoabitOnline)

Die Verdrängung der Mieter/innen aus ihren Wohnungen beschränkt sich längst nicht mehr auf die vermeintlichen Trendbezirke – auch in Moabit gewinnt die Aufwertungsspirale an Schwung. In der Melanchton/Calvinstraße hat die Terrial GmbH zum Jahreswechsel weitere Kündigungen ausgesprochen. Mit Luxusneubauten und Wohnungsmodenierungen versuchen die Eigentümer mehr Geld aus ihren Grundstücken Häusern zu schlagen. Die bisherigen Bewohner/innen stören dabei und werden mit verschiedenen Mitteln zum Auszug bewegt: Neben jahrelangem Baulärm und Baubelastungen sind drastische Modernisierungsumlagen (von fast 5 Euro/qm) und Kündigungen wegen angeblichen Mietzahlungsverzugs (wegen vom Eigentümer nicht anerkannter Mietminderungen) die Verdrängungsinstrumente der Wahl.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31.12.2011 haben die Mieter/innen noch einmal die Öffentlichkeit gesucht und kurz vor Weihnachten gemeinsam mit dem Berliner MieterVerein zu einem Pressegespräch geladen. Ausführliche Berichte gibt es bei MoabitOnline („Calvinstraße 21 – die letzten Mohikaner?„), im Neuen Deutschland („Zu Weihnachten die Kündigung„) und bei der Berliner Abendschau („Mieterprotest in Tiergarten„).

Steigende Wohnkosten in England. Selbst der Telegraph fragt: "What about the Tenants"

Nicht nur in Berlin werden die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten für die aufkommende Wohnungsnot verantwortlich gemacht. In England – so die Immobilien Zeitung – wird in den kommenden 20 Jahren mit einem jährlichen Plus von 230.000 Haushalten gerechnet. Dem stehen zur Zeit lediglich 115.000 neugebaute Wohnungen gegenüber. Das Grundproblem sei die „schwächelnde Nachfrage“ beim Wohneigentumserwerb: Die „relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum“ sei gesunken.

Dir britische Regierung reagiert auf den Wohnungsmangel nicht etwa mit einem Verstärkung des Mietwohnungsbaus, sondern mit einem millionenschweren Förderprogramm zum Eigentumserwerb.

Im Rahmen einer „Housing Strategy for England“ setzen David Cameron und seine Wohnungsbauexperten  auf ein neuartiges Garantiemodell für die finanzierenden Banken (siehe auch Guardian: Housing strategy: at a glance). Im der Immobilien Zeitung wird das Modell knapp zusammengefasst:

Ein innovatives Garantiemodell für die Banken, getragen von der Bauindustrie und der Regierung soll eigenkapitalschwachen Käufern unter die Arme greifen. Dafür finanzieren die Bauträger aus ihren Verkaufserlösen einen Fonds, der sieben Jahre lang greift, wenn Abschreibungen auf die Kredite fällig werden. (Immobilienzeitung, 1.12.2001, S. 7)

Bis zu 100.000 Haushalte könnte so zusätzlich beim Haukauf unterstützt werden. Bereits im Sommer 2011 beschloss die Regierung einen FirstBuy-Fonds (400 Mio. GBP) um Erstkäufer mit frisches Eigenkapital zu versorgen.

Experten schätzen ein, dass aufgrund der Finanzkrise und der steigenden Eigenkapitalanforderungen durch die Banken die Eigentumsquote trotzdem sinken wird. Da sich aber die Förderprogramme auf eben diesen Eigentumssektor konzentrieren,  gibt es wenig Anreize für ein Investment in den Mietwohungssektor. Die Folge: Steigende Mietpreise.

Die lachenden Dritten am britischen Immobilienmarkt könnten die Wohnungsvermieter sein. Die Makler von Savills gehen davon aus, dass die Umsatzflaute bei Eigenheimen und die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen die Neuvertragsmieten bis zum Jahr 2016 jährlich um 3% bis 4,5% nach oben treiben werden. (Immobilien Zeitung, 1.12.1011, S. 7)

Seit sich die Gentrification zum Modebegriff des Feuilletons entwickelt hat, habe ich mehrfach die damit einhergehende Banalisierung des Erklärungsmodells für städtische Inwertsetzungsprozesse und ihre Folgen kritisiert. Umso höher sind die Versuche einzuschätzen, sich tiefergehender und auch auf einer theoretischen Basis mit den Erklärungsansätzen der Gentrification-Forschung zu beschäftigen.

In den letzten Monaten hatte ich die Gelegenheit gleich in zwei unterschiedlichen Kontexten über die Reichweite von Gentrification-Theorien zu diskutieren.

Die „entgrenzt„ (Studentische Zeitschrift für Geographisches) hat sich in ihrer zweiten Ausgabe unter dem Titel „Burn, Bonze, Burn! – soziale und ökologische Aspekte der Gentrifizierung im 21. Jahrhundert“ (pdf) dem Thema der umkämpften Räume in den Städten zugewandt. Darin enthalten ein relativ ausführliches  Gespräch mit Jan Glatter und mir:

• Jan Glatter & Andrej Holm: Wir sollten uns nicht damit zufrieden geben, wenn städtische Veränderungen als ganz natürlicher Zyklus der Stadtentwicklung beschrieben werden (S. 5-17)
• Stephan Diesel: Das liberalisierte Recht auf Stadt (S.18-25)
• Cosima Werner: Grüner Daumen gegen graue Stadt – urbane Gärten und urbane Landwirtschaft (S.26-36)
• Noah Quastel: Understanding Neighborhood Gentrification as Socio­-Ecological Processes (S. 37-43)

Die zweite Diskussion hat sich an einem Vortragstext der Gruppe Jimmy Boyle zur Gentrification (Juni 2006) entwickelt. Im Mittelpunkt der Argumentation steht eine eher polit-ökonomische Erklärung von Gentrificationprozessen. Weil die Autor/innen sich explizit auf einige meiner Beiträgen bezogen, habe ich über einen Kommentar zum Vortrag einige Argumente versucht noch einmal zu schärfen. Jimmy Boyle haben mit einer Antwort auf meinen Kommentar und einer überarbeitetet Fassung des Ursprungsbeitrages die Diskussion fortgeführt, so dass sich eine ziemlich spannende Debatte über die Grundlagen der Gentrification entwickelt haben.

Auch in der Schweiz wird seit 2003 ein Wort des Jahres gewählt. Eine Jury aus Literat/innen, Musiker/innen und Journalist/innen wählte auch dieses Jahr aus über 1.000 Vorschlägen das Wort des Jahres. Auf dem ersten Platz 2011 landete das Wort „Euro-Rabatt“ – doch schon kurz dahinter der hierzulande kaum bekannte Begriff der „Seefeldisierung„. Im Tagesanzeiger heißt es zur Begründung:

Das Gremium bestimmte zusätzlich zwei weitere wichtige Begriffe: Der eine ist «Seefeldisierung» als Schweizer Pendant zur englischen «Gentrification», dem Phänomen, dass ganze Stadtviertel durch Zuwanderung von reichen Bewohnern zu für bereits Ansässige unerschwinglichen Luxusquartieren mutieren.

Zürich Seefeld gilt seit längerem als Paradebeispiel der Gentrifcation und auch im Gentrificationblog wurde schon darüber berichtet: Zürich: Sind Hausverkäufer verantwortlich für die  Gentrification?