Schwarze Farbe an neugebauter Stadtvilla - auch Leipzig hat jetzt seine Gentrification-Debatte

Jede Stadt hat ihre Gentrification-Debatte – und auch Leipzig nimmt sich da nicht aus. Nicht mehr, muss es an dieser Stelle heißen, denn jahrelang schüttelten Forschungskolleg/innen, Stadtpolitiker/innen und Aktivist/innen unisono ihre Häupter, wenn das Gespräch auf die Gentrification zu sprechen kam. „Nicht bei uns“, „Wir haben eine Mietermarkt“, „Doch nicht in schrumpfenden Städten…“ hieß es von allen Seiten. Fast schien es, als könne Leipzig all die sonst so schlüssigen Thesen von der Gentrification als ‘global urban strategy’ einfach so empirisch widerlegen. Doch seit letztem Sommer fällt auch dieser Zweifel.

Nach Farbbeutelattacken gegen neue Wohnhäuser und ein Kulturzentrum in Connewitz (BILD: „Schmierereien, Zerstörung, Drohungen – und alle schauen weg!„) diskutiert die Szene im Süden der sächsischen Metropole über die Gentrification. Im Conne Island findet heute (31.01.2012) unter dem etwas verwirrenden Titel „Disneyland des Unperfekten“ eine Diskussion zu Prozessen der Stadtentwicklung und Verdrängung statt. Bereits im Dezember diskutierten Vertreter/innen verschiedener Bürgerinitiativen und der Stadtverwaltung mit Dieter Rink vom UfZ über „Gentrification in Ostdeutschland? Zu Besonderheiten der Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel„. Und in knapp zwei Wochen (am 14.02.) wird die Debatte von der LINKEN fortgesetzt: „Leipzig: Stadt(teil)entwicklung im Leipziger Süden. Stadt für alle – aber wie?„.

Die Hintergründe dieser aufkommenden Debatte sind jedoch weniger in schwarzen Farbflecken an frisch getünchten Wänden zu suchen, sondern in einer für Leipzig bisher unbekannten Wohnungsmarktdynamik. Tatsächlich steigen die Mietpreise vor allem bei den Neuvermietungen und die Sachsenmetropole gilt, ob ihrer steigenden Bevölkerungszahlen, als attraktives Pflaster für Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Investoren entdecken den Leipziger Wohnungsmarkt

Das Managermagazin Capital titelte im sogenannten Immobilien-Kompass bereits im vergangenen Jahr: „Luxusprobleme – Die besten Wohnlagen in Leipzig„

Preiswerte Altbauten finden sich in Leipzig nicht mehr. Sie sind längst aufwendig saniert worden. Noch gefragter sind schicke Neubauwohnungen, natürlich in Toplagen, am liebsten am Wasser. Nur: Es gibt nicht genug. Die Wirtschaft der Messestadt boomt, die Zuwanderung ist ungebrochen hoch, beides zusammen hat den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr weiter angeheizt. Soweit die Kurzfassung.

Besonders hervorgehoben werden in der Capital übrigens  das Musikerviertel („edel und teuer“), das Zentrum („Managerkiez“), das Bachviertel („die meisten Luxusneubauprojekte“), das unvermeidliche Waldstraßenviertel („große Nachfrage nach Eigentumswohungen“) und die „begehrten Eigenheimlagen in Markleeberg“ (Capital, 06/2011, 64 ff.). Attraktive Anlagen werden vor allem im Bereich von Eigentumswohungen und im Neubausegment (Stadtvillen) gesehen. Altbauten lohnen sich mit Mietpreisen über 10 Euro/qm  vor allem in den oben beschriebenen „Top-Lagen“.

Auch für die Südvorstadt rechnet der Immobilien-Kompass mit guten Gewinnaussichten:

Hatte die Südvorstadt bisher auch Wohnlagen für kleine Budgets, bietet sie heute fast ausschließlich guten bis sehr guten Wohnwert. Das Viertel profitiert von seinem Szenecharakter (…) Selbst an ehemals verpönten Hauptstraßen wie der Karl-Liebknecht-Straße ist die Nachfrage so hoch, dass das Angebot kaum ausreicht. Die Mieten erreichen (…) 8,50 bis 9,00 Euro. Hochwertig sanierte Gründerzeitwohnungen kosten bis zu 2.600 Euro pro Quadratmeter. (Capital, 06/2011, 67)

Wo es sich lohnt, in Leipzig zu investieren, zeigt der „Capital-Urteil-Stadtteil-Vergleich„:

Connewitz auf dem Weg zur Hartz-IV-freien Zone

Connewitz findet in den Immobilien-Anlage-Tips der Capital übrigens keine gesonderte Erwähnung und wird als Quartier mit mittlerer Wohnlage (4,00 bis 4,50 Euro/qm) geführt. Auch wenn die klassische Verdrängung durch ‘die Besserverdienenden’ noch kein Thema zu sein scheint, lohnt sich die Beschäftigung mit der Leipziger Wohnungspolitik.

Denn trotz der scheinbar entspannten Lage ist Connewitz schon jetzt für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften mit ihren viel zu knapp angesetzten Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft zu teuer. Eine Abfrage bei ImmobilienScout24 wies nur 3 (in Worten: drei!) Wohnungen unterhalb der 190 Euro/qm für Einpersonenhaushalte aus. Alle, die für einen Unmzug auf die Zustimmung de Jobcenter angeweisen sind, landen schon jetzt mit hoher Wahrscheinlichkeit in Grünau. Was es mittelfristig bedeutet, wenn sich Wohnungsteilmärkte praktisch für Transferhaushalte schließen, ist leicht zusammenzufassen: die schleichende Veränderung der Sozialstruktur durch den Ausschluss der Armen. Und genau das ist die Seite der Gentrification, über die auch in Leipzig diskutiert werden sollte.

Aus einer falschen Zeit am falschen Ort: Kirche von Unten (KvU) seit 1987 in Mitte

Der Kannibalismus der Gentrification ist ein beliebtes Sujet des Feuilletons. Wann immer Clubs, Szenekneipen und sonstige Einrichtungen der Subkultur schließen müssen, weil neue Eigentümer mit anderen Nutzungen mehr Geld verdienen können und wollen, wird der Mythos des Pionier-Dilemmas genährt: Die Pioniere, die die Aufwertung mit ihren symbolisch kulturellen Überschüssen erst in Gang gesetzt haben, werden nun selbst von der Verdrängung erfasst. Die jüngsten Schließungen des Icon und des Klubs der Republik schafften es immerhin bis in die Morgenpost und die Westdeutsche Zeitung. Für den Klub der Republik gibt es sogar eine Mahnwache. Soviel Empathie und Engagement fehlt meist, wenn es um den ganz alltäglichen Verdrängungsalltag in den Aufwertungsgebieten geht. Ohne Pionier-Dilemma keine öffentliche Aufregung.

In Prenzlauer Berg und Mitte zumindest trifft es jedoch immer öfter auch Einrichtungen, die  nicht so recht in das Format von Gentrification-Pionieren passen. Zum Jahreswechsel 2011 musste nach fast 60 Jahren mit dem Knaack-Klub eine Ostberliner Instanz der Jugendkultur schließen, weil neuzugezogene Wohnungseigentümer in ihren umgewandelten Fabriklofts den Lärm der Konzerte und Veranstaltungen nicht länger ertragen wollten. Der Auszug des Knaack-Clubs lohnt sich nicht nur für die lärmempfindlichen Loftbewohner/innen sondern auch für die österreichische Immobilienfirma IMMOWERT Berlin Greifswalder Str. 224 GmbH

Ein ähnliches Schicksal droht nun der Kirche von Unten (KvU) – ein seit Ende der 1980er Jahre selbstverwalteter Ort der Subkultur und wichtige Anlaufstelle der Punkkultur in Ostberlin. Der bis zum Jahresende 2012 gültige Mietvertrag soll nicht verlängert werden, weil der neue Eigentümer „umfangreiche Sanierungsarbeiten“ in dem mittlerweile als Arkonahöfe gebrandeten Areal plant. Die Proberäume und der Konzertsaal im Keller sollen wohl einer Tiefgarage weichen und eine Nutzungsänderung der bisherigen Vereinsräume ist auch vorgesehen. Neuer Eigentümer ist: Immowert Arkonahöfe Berlin GmbH.

Immobilienverwertung mag keine laute Musik

Die Wiener Immobilienbranche scheint ein spezielles Fable für Orte mit lauter Musik in Ostberlin zu haben. Mit der Greifwalderstraße 224 (Knaack-Club) und den sogenannten Arkonahöfen (KvU) hat die Immowert aus Wien gleich zwei Standorte in ihren Portfolio, die lange Zeit für die Ostberliner Jugend- und Subkultur eine wichtige Bedeutung hatten. Doch der symbolische Wert dieser Geschichte scheint für die Verwertung der Grundstücke von eher geringer Bedeutung zu sein.

Der Rubel soll schließlich rollen und dazu muss es erst einmal gelingen, die bisherigen Nutzer/innen vor die Tür zu setzen. In einem Schreiben der Hausverwaltung heißt es:

„…da uns die genauen Maßnahmen der bevorstehenden Sanierung des o.g. Objektes noch nicht vorliegen, unser Eigentümer eine Nutzungsänderung in Wohnungen angefragt hat, können wir derzeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.12.2012 nicht zustimmen.

In ihrem Blog dokumentiert die KvU den Briefwechsel mit den Eigentümern und der Hausverwaltung. Aus dem Texten geht hervor, dass auch hier die in Wien ansässige ImmowertImmobiliengruppe das Gelände erworben und zum Zwecke der Entwicklung des Grundstücks eine Immowert Arkonahöfe Berlin GmbH gegründet hat.

Die Darstellung des Berliner Engagements der Firma lässt wenig Raum für die Hoffnung auf einen Weiterbetsand der KvU in der Kremmener Straße:

Ziel ist es, in Berlin in den kommenden Monaten und Jahren einige weitere Tausend m² an Anlageimmobilien zu kaufen und dadurch das Deutschland-Portfolio erheblich zu vergrößern. Erweitert wurde die Geschäftstätigkeit um das Geschäftsfeld Projektentwicklung und den verstärkten Abverkauf von Wohnungseigentum. Des weiteren erfolgte der Einstieg in den gehobenen Neubausektor.

Projektentwicklung, Abverkauf von Eigentumswohnungen und gehobener Neubausektor – die Kirche von Unten (KvU) scheint in keines der Geschäftsfelder wirklich zu passen. Da haben wir ihn mal wieder: den Gebrauchswert-Tauschwert-Widerspruch der kapitalistischen Urbanisierung.

Allen, die mehr über die Geschichte und die aktuelle Situation der KvU erfahren wollen, sei ein Blick auf die Webseite der KvU und ein P-Radio-Interview ans Herz gelegt.

Doch einer schnellen Renditesteigerung stehen oftmals die Bewohner/innen mit ihren langfrsitigen Verträgen und begrenzten Mietsteigerungsmöglichkeiten entgegen. Das Geschäft mit der Wohnung setzt vielfach einen Mieterwechsel voraus. Doch viele Mieter/innen wollen einfach nicht aus ihren Wohnungen ausziehen. Gut das es dafür Expert/innen wie die Hausverwaltung Berlin Residential gibt.

Unter der Überschrift „Leistungspropfil“ werden als Grund- und  Zusatzleistungen u.a. folgende Angebote aufgeführt:

• Entmietungsmanagement/Steuerung von Modernisierungsmaßnahmen
  Durch die BRH wurden bereits mehrere Mietshäuser, die teilweise auch in Sanierungs- oder Milieuschutzgebieten liegen, entmietet. Gegenwärtig begleitet die BRH vier große Modernisierungsprojekte.

• Mieterhöhungsmanagement
  Wir analysieren die Mieterhöhungsmöglichkeiten und führen diese auch konsequent durch. Wir beraten unsere Kunden, wie durch bauliche Maßnahmen effektive Mieterhöhungen durchgesetzt werden können.

Was klingt wie eine Satire auf die Söldner der Verdrängung ist leider kein Witz. In Berlin-Mitte ist die Berlin Residential aktiv und alle, die mehr über die Praktiken der Hausverwaltung erfahren wollen, sollten den Kiezspaziergang durch die prenzlige Mitte am 22. Januar (13 Uhr Koppenplatz) nicht verpassen.

Im Aufruf zum Kiezspaziergang heißt es:

„Bei der zweiten Runde unseres 2-3stündigen Kiezspaziergangs durch Prenzlauer Berg und Mitte rund um den Rosenthaler Platz gibt es wieder Informationen zu Themen wie Mietsteigerungen und Verdrängung, Privatisierung, Tourismusindustrie und Ferienwohnungen, Kommerzialisierung und Gentrifizierung…

Auf unserem Spaziergang liefern wir Einblicke und Hintergründe in die
verfehlte Stadtentwicklungspolitik, zeigen Beispiele für Verwandlung
und Verdrängung, besuchen Projekte und Anwohner_innen, die sich
gegen den Trend stemmen…

„Gerade weil die Sprache der Gentrification uns die Wahrheit über die mit der ‘Regeneration’ der Stadt verbundenen Klassenverschiebungen benennt, ist es zu einem dirty word für Immobilienentwickler, Politiker und Finanzakteure geworden“ (Smith 2002: 445)

Doch eine unerschrockene Gruppe von Immobilienentwickler/innen, Politiker/innen und Journalist/innen hat sich auch im vergangenen Jahr engagiert den Vorurteilen entgegengestellt und dafür eingesetzt, den beschädigten Ruf der Gentrification zu retten. Die besten Beiträge zur Rettung des Gentrification werden mit dem Gentrification-Lobby Award 2011 ausgezeichnet. Die Preise in diesem Jahr wurden in den Kategorien Wohnungswirtschaft, Politik und Journalismus verliehen.

Gentrification-Lobby Award 2011

Gentrification-Lobby Award 2011 für die Immobilienwirtschaft

Der Preis für 2011 geht an Jürgen Michael Schick! Der Investmentmakler von Michael Schick Immobilien und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD erklärte wie kein anderer, wie das Geschäft mit der Gentrifizierung funktioniert und hat es geschafft, dem Begriff der Gentrification in Immobilienkreisen nachhaltig zu einem besseren Ruf  zu verhelfen.

Mit seiner Frage „Wie rechnet sich denn dieses Gentrifizierungsthema?“ findet Schick einen brachenchenüblichen Zugang zum vermeintlichen Kampfbegriff. Soziale Kosten und Verdrängungsfolgen werden dabei nicht verharmlost, zurechtgebogen oder geleugnet – sie werden erst gar nicht thematisiert. Diese konsequente Fokussierung auf die wesentlichen – also immobilienwirtschaftlichen – Aspekte der Stadtentwicklung gaben den entscheidenden Ausschlag für die Nominierung.

Gentrification-Lobby Award 2011 für Politik

Der Preisträger der Kategorie Politik im Jahre 2011 ist Berlins Regierender Bürgermeister Klaus Wowereit. Trotz erschwerter Bedingungen des Wahlkampfes gelang es ihm, sich nicht den weit verbreiteten Vorurteilen über negative Folgen von Mietsteigerungen und Verdrängungsprozessen zu beugen, sondern auch in Zeiten der rot-rote Koalition unerschrocken an einer Pro-Gentrification Position festzuhalten.  Wie keinem anderen Politiker gelang es ihm dabei, schlechte Nachrichten in positive Botschaften zu übersetzen und steigende Mieten als Zeichen des Aufschwungs darzustellen.

Gentrification-Award 2011 für Journalismus

Der Journalismus-Preis für 2011 geht an die Redaktion des Tagesspiegel. Als einer der großen und seriös geltenden Tageszeitungen in Berlin ist es der Redaktion unter dem Vorwand einer ausgewogenen Berichterstattung gelungen, den Pro-Gentrification-Stimmen kontinuierlich den Raum zu geben, der ihnen in anderen Medien oft verweigert wird. Eine Auswahl der im Tagesspiegel erschienenen Beiträge zeigt, das es gelungen ist, der Gentrification-Lobby sowohl mit redaktionellen Beiträgen als auch mit Gastkommentaren ein vielfältiges Gesicht zu geben. Besonders hervorzuheben ist dabei die überzeugende Legitimationsfigur, die Pro-Gentification-Position vorwiegend mit Ostdeutschen, Ausländer/innen und Migrant/innen zu besetzen und Aufwertungskritiker/innen mit dem Verweis auf die bitteren Realitäten in der der DDR und in anderen Ländern in die argumentativen Schranken zu verweisen. Hier eine Auswahl der Beiträge:

• Gerd Nowakowski: “Berlin ist noch lange nicht am Ziel“ (Januar 2011)
• Seije Slager: „Steigende Mieten müssen nicht nur Schlechtes bringen“ (Juni 2011)
• Nana Heymann: “Mehr Gentrification wagen“ (August 2011)
• Murat Tebatebai: „Den städtischen Wandel Berlins als Chance betrachten!“ (Dezember 2011)

Mit den drei Preisträger/innen des Gentrification-Lobby Award 2011 wurden Personen und Institutionen geehrt, die sich stellvertretend für viele andere Vertreter/innen der Immobilien-Verwertungs-Koalition im vergangenen Jahr dafür eingesetzt haben, der Gentrification zu einem besseren Image zu verhelfen.

Nominierungen für das kommende Jahr und Vorschläge für die Laudatio werden über www.gentrificationblog.de ganzjährig entgegen genommen.

———

Smith, Neil 2002: New globalism, new urbanism: gentrification as global urban strategy. In: Antipode 34, 427–50

Sozialmonitoring: Rückläufige Arbeitslosenquoten in den Innestadtbezirken - Gebiete mit hoher Konzentration am Stadtrand

Über Gentrification wird viel und gern geschrieben – meist enden die Geschichten und Studien mit dem Verdrängungsbefund: „mussten Ausziehen“, „konnten sich die Wohnung nicht mehr leisten“, „ist keiner mehr da“. Über die konkreten  Folgen und Zielorte der Verdrängung gibt es nur relativ wenige Studien und Berichte. Ein Blick auf die sozialräumlichen Dynamiken in Berlin legt jedoch eine Randwanderung der Armut nahe. Während in den mittlerweile angesagten Innstadtquartieren vor allem junge, gut ausgebildete und zum Teil auch besserverdienende Haushalte zuziehen, sind es in den Großsiedlungen am Stadtrand vielfach diejenigen, die sich woanders keine Wohnungen mehr leisten können. Die kleinräumigen Berichten des Berliner Sozialmonitorings weisen sowohl für einzelne Wohnlagen in Spandau als auch in Marzahn Hellersdorf eine steigende Konzentration von Armutsindikatoren aus.  Noch gibt es keine Ghettos wie in Paris, doch die Randwanderung der Armut liegt auch in Berlin im Trend.

Die Redaktion von heute.de hat diese Fragestellungen aufgegriffen und ein kleines Interview zum Thema auf die Seite gestellt: „Steigende Mieten: Vielen bleibt nur der Rand von Berlin„.

Steigende Mieten: Vielen bleibt nur der Rand von Berlin
Forscher Holm: Einige Stadtteile auf dem Weg zum Ghetto

Interview, heute.de, 30.12.2011

Steigende Mieten in Berlins Innenstadt-Bezirken treiben immer mehr Menschen mit wenig Einkommen in die Vorstädte. Viele wollen gar nicht dort leben, haben aber kaum eine Chance wieder wegzuziehen, sagt Stadtforscher Andrej Holm im Interview mit heute.de.

heute.de: „In den Berliner Vorstädten drohen sich die Slums des 21. Jahrhunderts zu entwickeln.“ Das sind die Worte des verstorbenen Berliner Stadtsoziologen Hartmut Häußermann. Teilen Sie diese Einschätzung?

Andrej Holm: Das ist eine drastische Perspektive auf reale Entwicklungen. Anders als in anderen europäischen Großstädten lebten Menschen mit geringem oder keinem Einkommen immer auch in der Berliner Innenstadt, in Bezirken wie Neukölln und Wedding zum Beispiel. Seit drei, vier Jahren ändert sich das: Diese Haushalte ziehen nun verstärkt in die Großsiedlungen am Stadtrand von Berlin, also nach Marzahn und Spandau.

heute.de: Warum?

Holm: Weil die Innenstädte aufgewertet werden. Dort steigen die Mieten. Familien mit geringem Einkommen können sich die aufgehübschten Innenstadtviertel nicht mehr leisten und wandern in Stadtteile mit günstigen Mieten ab.

heute.de: Wie kommt es, dass die Mieten in der Innenstadt gestiegen sind?

Holm: Das hat vor allem zwei Gründe. Die Viertel innerhalb des S-Bahn-Rings sind wieder attraktiv für Angehörige der Mittelschicht und Besserverdienende: Der Arbeitsplatz ist in der Nähe, Kollegen und Freunde wohnen in der Nachbarschaft, dazu das kulturelle Angebot.
Gleichzeitig kaufen immer mehr professionelle und renditeorientierte Investoren Wohnungen in der Stadt. Die Stadt Berlin hat ihre öffentlichen Wohnungsbestände an private Investoren verkauft, die Zahl der Sozialwohnungen reduziert sich Jahr für Jahr und durch die Umwandlung in Eigentums- und Ferienwohnungen verringert sich das Wohnungsangebot. Die Folge: Eigentümer und Hausverwaltungen können nun Höchstpreise verlangen, da die Nachfrage nach Wohnungen in der Innenstadt steigt.

heute.de: Die Stadt ist auf dem Weg sich aufzuspalten. Sind Stadtteile wie Marzahn oder Spandau auf dem Weg zum Ghetto?

Holm: Das kann man schon so sagen. In einem Ghetto konzentrieren sich Benachteiligte, die keine Möglichkeit haben, da wieder herauszukommen. Auf Hartz-IV-Familien trifft das zu, sie haben kaum die Möglichkeit, aus Marzahn oder Spandau in andere Stadtviertel zu ziehen, da ihnen das Jobcenter die hohen Mieten in der Innenstadt nicht zahlt.

heute.de: Bei dem Begriff Ghetto läuten bei den meisten Menschen die Alarmglocken.

Holm: Weil sie den Begriff „Ghetto“ mit bestimmten Vorstellungen von Gewalt, Vernachlässigung und Suchtproblemen verbinden. Das hat auch mit der öffentlichen Darstellung dieser Bezirke zu tun: Über Spandau und Marzahn wird in den Medien meist nur berichtet, wenn alkoholisierte Jugendliche ins Krankenhaus eingeliefert werden, oder das Jugendamt einen Fall von Kindesmissbrauch übersehen hat.
Statistisch gibt es aber keinen Beleg dafür, dass es in den Vorstädten problematischere Jugendliche oder höhere Kriminalitätsraten gibt als in anderen Bezirken. Das Hauptproblem ist ein anderes: Immer mehr Menschen leben in Bezirken, in denen sie nicht leben möchten.

heute.de: Welche Probleme ergeben sich daraus, dass Menschen unfreiwillig umziehen müssen?

Holm: Die Menschen fühlen sich nicht zuhause, ihrer Nachbarschaft gegenüber sind sie eher gleichgültig. Darunter leidet dann der Zusammenhalt in den Quartieren. Dadurch können neue Konflikte zwischen den Alteingesessenen, die dort gern leben, und den Neuankömmlingen, die dort unfreiwillig leben, entstehen.

heute.de: Was müsste die Politik tun, damit wieder mehr Menschen Zugang zum Wohnungsmarkt bekommen?

Holm: Sie könnte einiges tun: Beispielsweise wieder mehr öffentliche Wohnungen anbieten. Oder verhindern, dass Käufer Wohnungen luxussanieren. Dann könnten es sich mehr Menschen leisten, dort auch nach der Sanierung zu wohnen. Nicht zuletzt muss die Politik aber auch Lösungen finden, wie die Menschen wieder Arbeit und einen fairen Lohn bekommen. Dann sind sie nicht gezwungen, an Orten zu leben, an denen sie nicht wohnen möchten.

Mieterprotest in der Calvinstraße (Bild: MoabitOnline)

Die Verdrängung der Mieter/innen aus ihren Wohnungen beschränkt sich längst nicht mehr auf die vermeintlichen Trendbezirke – auch in Moabit gewinnt die Aufwertungsspirale an Schwung. In der Melanchton/Calvinstraße hat die Terrial GmbH zum Jahreswechsel weitere Kündigungen ausgesprochen. Mit Luxusneubauten und Wohnungsmodenierungen versuchen die Eigentümer mehr Geld aus ihren Grundstücken Häusern zu schlagen. Die bisherigen Bewohner/innen stören dabei und werden mit verschiedenen Mitteln zum Auszug bewegt: Neben jahrelangem Baulärm und Baubelastungen sind drastische Modernisierungsumlagen (von fast 5 Euro/qm) und Kündigungen wegen angeblichen Mietzahlungsverzugs (wegen vom Eigentümer nicht anerkannter Mietminderungen) die Verdrängungsinstrumente der Wahl.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31.12.2011 haben die Mieter/innen noch einmal die Öffentlichkeit gesucht und kurz vor Weihnachten gemeinsam mit dem Berliner MieterVerein zu einem Pressegespräch geladen. Ausführliche Berichte gibt es bei MoabitOnline („Calvinstraße 21 – die letzten Mohikaner?„), im Neuen Deutschland („Zu Weihnachten die Kündigung„) und bei der Berliner Abendschau („Mieterprotest in Tiergarten„).

Die Vorgehensweise des schon durch den früheren Räumungsversuch der Brunnenstraße 183 stadtbekannten (Mit)Eigentümers Günter Stach liest sich wie aus dem Lehrbuch für Mieterverdrängung. Neben einem juristischen Kleinkrieg rund um Bauarbeiten und Mietminderungen berichteten Mieter/innen auch von persönlichen  Drohungen.

Einer Rentnerin, deren Familie seit 1974 in der Calvinstraße 21 wohnt, wurden im Zuge des Neubauvorhabens von einem Tag auf den anderen die Fenster von Küche und Bad zugemauert. Gegenüber MoabitOnline berichtet die Bewohnerin:

Sie haben mir tatsächlich die Fenster zugemauert, von außen ist die Betonwand davor. Am Abend stand Herr Stach vor meiner Tür und sagte: ‘Sehen Sie so schnell kann das gehen! Wo sollen wir die Entlüftung legen? Durchs Wohnzimmer?’ ‘Nein, das geht nicht, da steht ja die Schrankwand.’ Sie wollten von der Küche, durch Bad und Schlafzimmer eine Entlüftung zum Fenster legen.

Einige Mieter/innen sind inzwischen ausgezogen – alle die bleiben wollen, werden nicht nur mit Kündigungen sondern auch mit drastischen Modernisierungsumlagen konfrontiert. In einem Fall soll die Mieterhöhung fast 5,00 Euro/qm betragen. Im Pressegespräch wird die Zusammensetzung dieser Umlage erklärt:

1,34 Euro für die Erneuerung des Aufzugs, für neue Fußböden mit Trittschalldämmung und Fußbodenheizung sowie einem neu gestalteten Eingangsbereich. Insgesamt 3,63 Euro pro Quadratmeter wird die Miete erhöht wegen energetischer Sanierung, einer neuen Heizung und neuer Fenster.

Selbst Reiner Wild vom Berliner Mieterverein, der sich seit vielen Jahren mit  Mietstreitigkeiten in Berlin beschäftigt, ist erstaunt:

 “Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung um 4,97 Euro pro Quadratmeter ist mir bisher noch nie begegnet. Das ist extrem.”

Verdrängung ist die Geschäftsgrundlage der erfolgreichen Mieterhöhung

Ob solch hohe Modernisierungsumlagen wie in der Calvinstraße 21 tatsächlich zur Ausnahme gehören, kann ich nicht einschätzen. Der mit der Ankündigung einer solchen Mieterhöhung verbundene Verdrängungsdruck ist fester Bestandteil des alltäglichen Geschäftsmodells der immobilienwirtschaftlichen Inwertsetzung. Ein bei Vimeo abrufbarer Mitschnitt einer Immobilien-Tagung („double income one kid“) zeigt, wie sich eine Wohnungsmodernisierung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht darstellt. Hier ein Ausschnitt:

„Modernisierung ist die beste Kapitalanlage“ heisst es in dem Vortrag. Das stimmt – vor allem, wenn sie mit einer Neuvermietung verbunden werden kann. Im hier vorgestellten Beispiel werden Investitionskosten von 21.500 Euro für die 106 qm große Wohnung veranschlagt. Selbst den eher unwahrscheinlichen Fall angenommen, dass sich diese Kosten in vollem Umfang als Modernisierungsmaßnahme abrechnen ließen, würde dies bei der derzeitigen Gesetzeslage (Umlage von 11 Prozent p.a.) einer Mieterhöhung von 1,85 Euro/qm entspechen. Die im Filmbeitrag versprochene Rendite von 23 Prozent braucht aber einen Mietsprung um fast 4 Euro/qm – der lässt sich zur Zeit nur über Neuvermietungen realisieren. Das Geschäftsmodell der Modernisierung bestätigt damit die klassische theoretische Annahme der Gentrification-Forschung von den wohnungswirtschaftlichen Inwertsetzungsstrategien, die für ihren Erfolg den Austausch der Bewohnerschaft bedingen. Verdrängung ist dabei keine unbeabsichtigter Nebeneffekt der Modernisierung, sondern ihre Voraussetzung.

Auch der enorme Druck auf die Mieter/innen in der Calvinstraße lässt sich so erklären. Es geht nicht einfach nur um extreme Modernisierungsfolgen, sondern um die Verdrängung der bisherigen Mieter/innen. Denn die erfolgreiche Verdrängung ist die Basis des Geschäftsmodells der Gentrification. Und mit Stach und Co. haben es die Mieter/innen in Moabit mit einem regelechten Streber dieser Disziplin zu tun.

Steigende Wohnkosten in England. Selbst der Telegraph fragt: "What about the Tenants"

Nicht nur in Berlin werden die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten für die aufkommende Wohnungsnot verantwortlich gemacht. In England – so die Immobilien Zeitung – wird in den kommenden 20 Jahren mit einem jährlichen Plus von 230.000 Haushalten gerechnet. Dem stehen zur Zeit lediglich 115.000 neugebaute Wohnungen gegenüber. Das Grundproblem sei die „schwächelnde Nachfrage“ beim Wohneigentumserwerb: Die „relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum“ sei gesunken.

Dir britische Regierung reagiert auf den Wohnungsmangel nicht etwa mit einem Verstärkung des Mietwohnungsbaus, sondern mit einem millionenschweren Förderprogramm zum Eigentumserwerb.

Im Rahmen einer „Housing Strategy for England“ setzen David Cameron und seine Wohnungsbauexperten  auf ein neuartiges Garantiemodell für die finanzierenden Banken (siehe auch Guardian: Housing strategy: at a glance). Im der Immobilien Zeitung wird das Modell knapp zusammengefasst:

Ein innovatives Garantiemodell für die Banken, getragen von der Bauindustrie und der Regierung soll eigenkapitalschwachen Käufern unter die Arme greifen. Dafür finanzieren die Bauträger aus ihren Verkaufserlösen einen Fonds, der sieben Jahre lang greift, wenn Abschreibungen auf die Kredite fällig werden. (Immobilienzeitung, 1.12.2001, S. 7)

Bis zu 100.000 Haushalte könnte so zusätzlich beim Haukauf unterstützt werden. Bereits im Sommer 2011 beschloss die Regierung einen FirstBuy-Fonds (400 Mio. GBP) um Erstkäufer mit frisches Eigenkapital zu versorgen.

Experten schätzen ein, dass aufgrund der Finanzkrise und der steigenden Eigenkapitalanforderungen durch die Banken die Eigentumsquote trotzdem sinken wird. Da sich aber die Förderprogramme auf eben diesen Eigentumssektor konzentrieren,  gibt es wenig Anreize für ein Investment in den Mietwohungssektor. Die Folge: Steigende Mietpreise.

Die lachenden Dritten am britischen Immobilienmarkt könnten die Wohnungsvermieter sein. Die Makler von Savills gehen davon aus, dass die Umsatzflaute bei Eigenheimen und die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen die Neuvertragsmieten bis zum Jahr 2016 jährlich um 3% bis 4,5% nach oben treiben werden. (Immobilien Zeitung, 1.12.1011, S. 7)

Schon zwischen 1997 und 2007 sind nach Ergebnissen des Housing Surveys die Mietpreise um das eineinhalbfache der Einkommen gesteigen (BBC News: Three reasons for rising rents; Guardian: Lettings data indicate steady rising costs of renting; The Telegraph: Buy-to-let landlords boom as rents hit record high: but what about the tenants?).

Die Verlierer des Verwertungsstrebens und der Wohnungspolitik sind also auch in England mal wieder die Mieter/innen. Statt unmittelbar an den Bedarfen – hier nach preiswerten Mietwohnungen – anzusetzen, wird der Wohnungsneubau im Eigentumssegment gefördert.  Die gewünschten Sicker-Effekte erweisen sich hier nicht nur zum Mythos einer neoliberalen Wohnungspolitik, sondern werden durch die neuen „Housing Strategy“ sogar gezielt verhindert. Die aufwendigen Förderprogramme und Risikoabsicherungen im Eigentumswohnungsbereich  verbessern die Investitionsbedingungen ausgerechnet in den Wohnungsmarktbereichen, in dem keine Wohnungen benötigt werden – und reduzieren damit zugleich die Anreize für einen Mietwohnungsbau. Denn dort wird ganz ohne Investitionsrisiken auch künftig die Rendite stimmen.

Das Beispiel Englands zeigt, dass auch die aktuelle Berliner Diskussion um Neubauquoten dringend einer Präzisierung bedarf, was für Wohnungen zu welchen Konditionen denn gebaut werden sollen.  Einfach nur mehr Wohnungen – sind keine Versicherung vor steigenden Mietpreisen.

In den letzten Monaten hatte ich die Gelegenheit gleich in zwei unterschiedlichen Kontexten über die Reichweite von Gentrification-Theorien zu diskutieren.

Die „entgrenzt„ (Studentische Zeitschrift für Geographisches) hat sich in ihrer zweiten Ausgabe unter dem Titel „Burn, Bonze, Burn! – soziale und ökologische Aspekte der Gentrifizierung im 21. Jahrhundert“ (pdf) dem Thema der umkämpften Räume in den Städten zugewandt. Darin enthalten ein relativ ausführliches  Gespräch mit Jan Glatter und mir:

• Jan Glatter & Andrej Holm: Wir sollten uns nicht damit zufrieden geben, wenn städtische Veränderungen als ganz natürlicher Zyklus der Stadtentwicklung beschrieben werden (S. 5-17)
• Stephan Diesel: Das liberalisierte Recht auf Stadt (S.18-25)
• Cosima Werner: Grüner Daumen gegen graue Stadt – urbane Gärten und urbane Landwirtschaft (S.26-36)
• Noah Quastel: Understanding Neighborhood Gentrification as Socio­-Ecological Processes (S. 37-43)

Die zweite Diskussion hat sich an einem Vortragstext der Gruppe Jimmy Boyle zur Gentrification (Juni 2006) entwickelt. Im Mittelpunkt der Argumentation steht eine eher polit-ökonomische Erklärung von Gentrificationprozessen. Weil die Autor/innen sich explizit auf einige meiner Beiträgen bezogen, habe ich über einen Kommentar zum Vortrag einige Argumente versucht noch einmal zu schärfen. Jimmy Boyle haben mit einer Antwort auf meinen Kommentar und einer überarbeitetet Fassung des Ursprungsbeitrages die Diskussion fortgeführt, so dass sich eine ziemlich spannende Debatte über die Grundlagen der Gentrification entwickelt haben.

In der Diskussion mit der Gruppe Jimmy Boyle haben sich unter anderem zwei zentrale Themen herauskristallisiert: Welche Rolle spielen unterschiedliche Eigentümertypen in Gentrification-Dynamiken? Und: Welchen Einfluss hat die Politik?

Rolle der Eigentümer an der Stadtentwicklung

Ein Streitpunkt den Jimmy Boyle in den Beiträgen herausgearbeitet haben, ist die Frage, ob und wie die Übergänge zu einer Finanzialisierung der Immobilienwirtschaft eingeschätzt werden können, und ob dies überhaupt einen Einfluss auf die Stadtentwicklung hat – Verwertungslogik und Kapitalismus habe es schließlich auch zuvor schon gegeben.

Gerade weil es eine allgemeine Verwertungslogik in kapitalistischen Wirtschaftssystemen gibt, spiele es – so Jimmy Boyle – keine Rolle, welche Eigentümer den Wohnungsmarkt prägen. In ihrem ersten Text schreiben sie:

Das Märchen vom Eigentümer, der nur soviel nimmt, dass er davon irgendwie leben kann, kann man getrost als Märchen behandeln. Das soviel wie möglich hat eine Schranke an den Angeboten der Konkurrenzeigentümer an Boden.

Letztendlich mit der klassischen Theorie der Ackerbodenrente von Alonso, die auch Marx aufgegriffen hat, erklären sie die Entwicklung ungleicher Räume, Lagen und Preise aus den divergierenden und konkurrierenden Vorteilen verschiedener kapitalistische Unternehmungen (die ja alle auf konkrete Orte angewiesen sind). Kann ein/e Eigentümer/in beispielsweise ein Grundstück für eine teure Büronutzung vermieten – weil Büros ins Zentrum der Stadt wollen – dann sei die Wertsteigerung nicht mit der immobilienwirtschaftlichen Aktivität, sondern mit der Zahlungsbereitschaft der künftigen Nutzer/innen  bzw. der „Entwicklung des kapitalistischen Geschäftslebens“ (Jimmy Boyle) zurückzuführen.

Stimmt generell so natürlich, doch blendet diese Ackerbodenrententheorie die Gestaltungsvermögen und die Bewirtschaftungsstrategien unterschiedlicher Eigentümertypen weitgehend aus. Sicher ist es richtig, dass auch Einzel- und Kleineigentümer/innen Mieterhöhungen realisieren, wenn es möglich ist. Doch oft fehlt ihnen die notwendigen Investitionsmittel, um umfangreiche Modernsierungsarbeiten durchzuführen oder Häuser abzureißen und durch profitable Neubauten zu ersetzen. Die Geschichte größerer Umwälzungen in Städten und Stadtteilen zeigen, dass sie ohne einen grundlegenden Austausch der Eigentümerstrukturen nicht durchführbar sind. Die profitableste Nutzung eines Grundstücks setzt sich eben nicht von allein durch, sondern wird von Eigentümer/innen (und einem ganzen Netz von notwendigen Unterstützer/innen der jeweiligen Immobilien-Verwertungs-Koalition) durchgesetzt, die unter den jeweiligen Bedingungen dazu am besten in der Lage sind. Aus diesem Grunde mein Beharren darauf, die unterschiedlichen Bewirtschaftungsorientierungen und – strategien unterschiedlicher Eigentümertypen in die Analyse von Stadtentwicklungsprozessen mit einzubeziehen.

Rolle der Stadtpolitik an Gentrificationprozessen

Jimmy Boyle verlassen in Bezug auf die Stadtpolitik ihre klare Linie, die kapitalistischen Verwertungslogiken zum zentralen Moment der Stadtentwicklung zu erklären und stellen „die Stadt“ – hier verstanden als „politische Gewalt“ in eine scheinbar von den ökonomischen Verhältnissen unabhängigen Sphäre.

Die politische Gewalt ist nicht Ausdruck des ökonomischen Kräfteverhältnisses, sondern sie richtet dieses ein und erhält es aufrecht. Das Kräfteverhältnis ist entschieden und zwar zugunsten der politischen Gewalt.

Der Staat und damit auch die Stadt als Unterabteilung schaffen die ökonomischen Kreaturen, die dann in Konflikt miteinander stehen. Für das Gelingen der Geldvermehrung vor Ort regelt der Staat bzw. die Stadt die daraus resultierenden Konflikte so, dass ein Gesamtwachstum klappt.

Hier verwandelt sich der Staat oder konkreter die Stadt zum Fetisch, der scheinbar selbst- und eigenständige Ziele formuliert und verfolgt. Als Beispiele werden Beobachtungen von unternehmerischen Stadtpolitiken angeführt, die in der Standortkonkurrenz eigene Vorteile zu generieren versuchen.

Während ich die Stadtpolitik – wie Politik generell – als Arena und Ergebnis von Auseinandersetzungen verschiedener Interessengruppen sehe, unterstellen Jimmy Boyle eine Form des städtischen/politischen Eigensinns:

Wir haben die Vorstellung kritisiert, die Stadt als ein leeres Blatt Papier zu betrachten, auf das dann ökonomische Interessensgruppen das Ihre draufschreiben.

Die Stadt nicht als Ergebnis von gesellschaftlichen Kämpfen zu verstehen, verbaut nicht nur den Blick auf die Prinzipen, mit denen in der Vergangenheit Reformansätze im Bereich des Städtebaus und der Stadtentwicklung (z.B. Gemeindewohnungsbau im ‘Roten Wien’, Behutsame Stadterneuerung in Westberlin) durchgesetzt wurden, sondern entlastet uns alle vom stadtpolitischen Engagement. Letztendlich steht hinter der These von Jimmy Boyle eine Vorstellung einer Stadtpolitik, die nicht veränderbar und einer Stadtentwicklung die nicht gestaltbar sei – bis nicht die Grundlagen der kapitalistischen Gesellschaftsordnung aus den Angeln gehoben werden.

Ein spannender Punkt, der weiter vertieft werden sollte. Über eine breitere Beteiligung an der Diskussion würde ich mich sehr freuen. Beiträge können gerne hier aber auch auf der Seite der Jungen Linke hinzugeführt werden.

Das Gremium bestimmte zusätzlich zwei weitere wichtige Begriffe: Der eine ist «Seefeldisierung» als Schweizer Pendant zur englischen «Gentrification», dem Phänomen, dass ganze Stadtviertel durch Zuwanderung von reichen Bewohnern zu für bereits Ansässige unerschwinglichen Luxusquartieren mutieren.

Zürich Seefeld gilt seit längerem als Paradebeispiel der Gentrifcation und auch im Gentrificationblog wurde schon darüber berichtet: Zürich: Sind Hausverkäufer verantwortlich für die  Gentrification?

Seefeldisierung überall 

Vergleichbar mit der publizistischen Karriere des Gentrifcation-Begriffs ist auch die „Seefeldisierung“ zum Synonym für Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse geworden. Zunächst mag es erstaunen, dass ausgerechnet ein ortbezogener und damit reichlich spezifischer Begriff bei der Wahl zum Wort des Jahres so hoch eingeschätzt wird. Die zur Auswahl stehenden Begriffe sollen

häufig vorkommen, von besonderer Bedeutung sowie sprachlicher Qualität sein.

Zumindest das erste Kriterium wird vom Wortspiel der Seefeldisierung erfüllt, es gibt eine ganze Reihe von Artikeln und Beiträgen die den Begriff aufgreifen. Der Beobachter – eine Schweizer Beratungszeitschrift etwa schreibt unter dem Titel „Wohnen tut not“, wie sich die Seefeldisierung auf andere Stadtteile ausweitet. Die Juso’s der Stadt Zürich machten mit den „Opfern der Seefeldisierung“ Wahlkampf und auf Politnetz.ch wird „Schluss mit der Seefeldisierung einzelner Wohnquartuiere“ gefordert.  Der Quartiersverein Riesbach hat sogar eine „Beratungsstelle gegen die Seefeldisierung“ eingerichtet.

Doch auch die Schweiter Meinungsmedien schrecken nicht davor zurück, den Begriff zu benutzen. Die NZZ erklärt, wer an der Seefeldisierung Seefelds Schuld ist (Die Deutschen) und die Leser/innen des Tagesanzeigers wissen: „So funktioniert die Seefeldisierung“

Cartoon zur Erklärung der "Seefeldisierung" im Tagesanzeiger

Und wie zu jeder ordentlichen Gentrification-Debatte gibt es auch in der Schweiz die Stimmen, die das, was alle zu wissen meinen, anzweifeln und behaupten: „Die ‘Seefeldisierung’ lässt sich nicht belegen“ (NZZ).

Interessant in diesem Zusammenhang finde ich, das es noch keine Stimmen aus Seefeld selbst gibt, die sich über diese Form der Stigmatisierung beschweren. Es könnte daran liegen, dass weniger die Lebensstile als vielmehr die ökonomischen Strategien der alten und neuen Eigentümer/innen diskutiert werden. Die Wahl zum Schweizer Wort des Jahres zeigt nicht nur, dass die Gentrification wirklich zu einem globalen Phänomen geworden ist, sondern vor allem, dass sie anders thematisiert werden kann, als es hierzulande üblich geworden ist.

Berlin ist immer beliebter! Wanderungsgewinne von über 80.000 Personen seit 2006

Das Amt für Statistik Berlin Brandenburg hat gerade die aktuellen Zahlen der Wanderungsbewegungen nach, aus und in Berlin veröffentlicht. Allein im ersten Halbjahr 2011 sind etwa 17.000 mehr Personen nach Berlin gezogen als von hier fort. Damit wird der Trend der vergangenen Jahre nicht nur bestätigt sondern übertroffen. Bereits seit 2005 blicken die Statistiker auf durchgehend positive Wanderungsbilanzen von 10.000 bis 17.000 Personen pro Jahr zurück. Diese Zahlen werden nun bereits in der Halbjahresbilanz 2011 erreicht:

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 zogen 69 500 Personen nach Berlin, demgegenüber standen Fortzüge von 52 100 Personen. Ausschlaggebend für den daraus resultierenden hohen Wanderungsgewinn war die positive Bilanz mit dem Ausland (10 200 Personen) und den alten Bundesländern (5 400 Personen).

Ursächlich für die Entwicklung in diesem Jahr sind den Statistiken zufolge die Wanderungsbewegungen über den Landesgrenzen hinweg. Die Zahl der Zuzüge aus dem Ausland übersteigt die Fortzüge deutlich. Noch in den vergangenen Jahren war es umgekehrt und es waren mehr Umzüge aus Berlin ins Ausland, als aus dem Ausland nach Berlin zu verzeichnen.

Zielbezirke der Zuwanderungen sind die Innenstadtbezirke – der dort steigende Nachfragedruck löst massive Umzüge in die Randbezirke der Stadt aus.

Die Stadt als Überlaufbecken

Für die Berliner Stadtentwicklung interessant sind aber nicht nur das Volumen und Saldo der Wanderungen, sondern auch Verteilung innerhalb des Stadtgebietes. Die Zahlen verweisen dabei auf einen von Innen- nach Außen drängenden Mobilitätsdynamik.

Die Zuwanderungen über die Berliner Landesgrenzen (aus dem Ausland und anderen Bundesländern) weisen für die letzten fünf Jahre (2006-2010) mit über 65.000 Personen einen deutlichen Zuzugsüberschuss auf.  Die Zuwanderungsgewinne konzentrieren sich dabei zu fast 60 Prozent auf  die Innenstadtbezirke Mitte (+20.500) und  Friedrichshain-Kreuzberg(+18.000).Diese Attraktivität hat ihren Preis, denn die beiden Bezirke sind es auch, die die größten Binnenwanderungsverluste in den letzten Jahren zu verzeichnen haben. Die Umzugsbilanz von Umzügen innerhalb Berlins weist für Mitte Verluste von -16.000 und für Friedrichshain-Kreuzberg von -17.000 Personen auf.

Gewinner von Binnenwanderungen innerhalb Berlins sind vor allem Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils fast 10.000 Binnenwanderungsgewinnen im Zeitraum. Auch Reinickendorf (+6.300), Lichtenberg (+4.200), Spandau (+2.500) und Marzahn-Hellersdorf (+2.100) verzeichnen deutliche Wanderungsüberschüsse der Binnenumzüge in Berlin. Die innerstädtischen Wanderungsbewegungen haben einen deutlichen Trend: von innen nach außen.

Wohnungspolitischer Handlungsbedarf

Die Struktur der Wanderungsbeziehungen zeigt, dass die massive Zuwanderung in die innerstädtischen Aufwertungsgebiete  Auslöser für regelerechte Wanderungsketten sind, die fast ausschließlich nach außen gerichtet sind.

Neben dem Bedarf für Neubauten, um den Wohnungsbedarf der steigenden Bevölkerungszahlen zu gewährleisten, verweist das enorme Wanderungsvolumen vor allem auf die Notwendigkeit, preiswerte Mieten im Bestand zu sichern und vor allem die Spielräume bei Neuvermietungsmieten einzuschränken.

Für das vergangene Jahr weisen die Wanderungsdaten insgesamt fast 470.000 Personen aus, die nach und in Berlin umgezogen sind. So zogen etwa 148.000 Personen über die Landesgrenzen nach Berlin, knapp 140.000 zogen zwischen den Bezirken und 180.000 Personen innerhalb der Bezirke um. Die durchschnittliche Haushaltsgröße Berlins (1,7 Personen) unterstellt, sind es insgesamt über 270.000 Umzüge mit überwiegend neu abgeschlossenen Mietverträgen, die zur Zeit jährlich an der Aufwertungsspirale drehen. Die Vorstellung, dass die von der Koalition versprochenen 6.000 Wohnungen da irgendeine relevante Entlastung bringen,  erscheint mehr als naiv.