UPDATE: Eine Stunde Diskussion zum Schokoladen mit Ulrike Steglich, Anne Roth, Konstanze Kriese, Melissa Perales und Norman Palm (moderiert von Andrea Goetzkee) bei S*P*A*R*K.fm (hier zum nachhören)

• 21.02. Ab 10 Uhr Eilanhörung im Amtsgericht Tiergarten im Rechtstreit der “Terrial GmbH” gegen die Mieter/innen der Calvinstraße 21, (Lehrter Str. 60, 1. Etage,Raum 50) (Die Verhandlungen sind öffentlich und Unterstützung willkommen) (ausführliche Hintergründe bei MoabitOnline und im Tagesspiegel)

• 21.02. Infoveranstaltung zu den umstrittenen Neubauplanungen im Viktoriakiez, 18 Uhr in der Aula der Robert-Blum-Schule (Kolonnenstraße 21)

• 29.02. “Mietenwahnsinn ohne Ende?” Mietenpolitische Veranstaltung im Abgeordnetenhaus (19 Uhr)

Vom Schokoladen lernen, heißt siegen lernen…

Die Schlagzeilen der Berliner Tageszeitungen verkünden einen zumindest vorläufigen Erfolg für den räumungsbedrohten Schokoladen und seine Unterstützer/innen. In schöner Einträglichkeit berichteten Tagesspiegel (“Räumung abgesagt. Der Schokoladen ist gerettet“), Berliner Zeitung (“Schokoladen gerettet“), BZ (“Schokoladen:Räumung verschoben” und taz (“Schokohasen für den Schokoladen“) über die überraschende Aussetzung der Räumung. Als Retter des Schokoladens feiern lässt sich in erster Linie der neue Staatssekretär für Stadtentwicklung (und ehemalige Baustadtrat von Mitte) Ephraim Gothe (SPD) der die Verhandlungen für das Land Berlin führte. Möglich geworden ist der Kompromiss durch ein kompliziertes Vertagskonstrukt mit 4 Vertragsparteien (Liegenschaftsfonds, der jetzige Eigentümer des Hauses, die Edith-Maryon-Stiftung und der Schokoladen Verein) und drei Verträgen: Der Eigentümer soll als Kompensation für den Schokoladen ein nahegelegenes Grundstück des Liegenschaftsfonds (Ackerstraße/Invalidenstraße) erhalten. Das Land Berlin wird die Ackerstraße 169 (das Haus mit dem Schokoladen) an die Edith-Maryon-Stiftung aus der Schweiz verkaufen, die es dann an die jetzigen Betreiber/innen des Schokoladens verpachten soll. Bis zum 31. März sollen alle Verträge ausgehandelt sein – und bis dahin wird es keine Räumung geben.

Was klingt wie eine Rettung in allerletzter Minute verweist jedoch vor allem auf eines: das Politik-Versagen der vergangenen Jahre, denn die Idee für eben diese Lösung mit exakt den aktuell Beteiligten und genau dem nun verhandelten Kompensationsgrundstück steht seit mindestens zwei Jahren zur Debatte. Gescheitert ist sie in der Vergangenheit nicht am Unwillen de Schokoladens und der Stiftung.

Die ‘Rettung’ des Schokoladens ist daher nicht so sehr das Ergebnis einer rettenden Idee, sondern vor allem Ausdruck einer breiten Unterstützung für den Schokoladen. In Reaktion auf die erfolgreichen Räumungsklage verstärkte sich der politische Druck auf den Berliner Senat die Kompensationslösung auch tatsächlich umzusetzen. Dass sich Vertragsparteien bis zum Abschluss der Verhandlungen auf eine sogeannte  ”Friedenspflicht” geeinigt haben, zeigt, wie stark die angekündigten Proteste zur Lösung beigetragen haben. Im Tagesspiegel heisst es dazu:

Bis Ende März wurde deshalb eine „Friedenspflicht“ vereinbart, in der nicht geräumt werden solle. Darauf hätten sich das Land Berlin, der Hauseigentümer, der Verein Schokoladen, der Liegenschaftsfonds und die Stiftung am Freitag geeinigt. Bis dahin sollen „alle störenden Aktivitäten“ unterlassen werden, sagte Gothe weiter. Damit gemeint sein dürfte vor allem die Demonstration zu Friedrichs Privathaus in Potsdam, zu der das Bündnis „Schokoladen verteidigen“ am Sonnabendnachmittag aufgerufen hatte.

Die Logik der Friedenspflicht ist leicht verständlich: Wenn ihr uns nicht räumt, machen wir auch keinen Ärger. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass offenbar erst ein bedrohter Frieden in der Stadt die Politik zum Handeln zwingt. Die Mischung von Mobilsierungsfähigkeit, breiter Unterstützung, medialer Sympathie und Verhandlungsgeschick des Schokoladens kann dabei durchaus als Vorbild und Erfolgsrezept für andere stadtpolitische Auseinandersetzungen gelten.

Die Angst vor “Gentrification” oder “Yuppisierung” mag durch Berlin geistern – in Zürich winkt man bei diesen Schlagworten mild lächelnd ab.

Jetzt macht das Schlagwort der “Seefeldisierung” die Runde und Initiativen aus verschiedenen Stadtteile schließen sich zu einem Recht auf die Stadt Netzwerk zusammen.

Vor ein paar Wochen war ich in Zürich eingeladen und habe einen kleinen Einblick in die stadtpolitischen Konflikte dort erhalten. Vieles scheint wie überall: Verkehrsplanungen zu Lasten der Quartiersbewohner/innen (Neufrankenschneise Nein!), Großprojekte in zentralen Bereichen (Mobimo Tower, Prime-Tower), Aufwertungstendenzen in den bisher ärmeren Stadtteilen (wie Altstetten) und der unermüdliche Kampf um eine paar subkulturelle Freiräume in der Stadt (z.B. Autonomer Beauty Salon). Doch anders als in Berlin, Hamburg oder Frankfurt scheint mir die Stadtpolitik in Zürich noch stärker von lokalen Akteuren bestimmt zu werden. Bauherren die Luxuswohnanlagen errichten und Banken die solche Projekte finanzieren haben vielfach eine lange Gechichte in der Stadt und einen guten Draht in die Stadtpolitik. Die Züricher Immobilien-Verwertungs-Koalition erscheint stärker noch als anderswo als Netzwerk von scheinbar alten Bekannten. Ob das eine Vor- oder Nachteil für die städtioschen Protestbewegungen ist, war unter anderem Thema im Gespräch mit Anja Suter von der WOZ: “Durch die Stadt der Kräne” (pdf) (WOZ, 6/2012, S. 5).

Durch die Stadt der Kräne (Interview mit Andrej Holm)

von Anja Suter

Erste Station ist die Europabrücke, die das ehemalige Industriequartier Altstetten mit dem Hönggerberg, einem beliebten Wohnort für Gutverdienende verbindet. Wir blicken Richtung Innenstadt, auf die neue Skyline Zürichs mit Mobimo- und Prime-Tower.

Andrej Holm: Schon beeindruckend, die vielen Baustellen, die Kräne, die aus der Stadt hochschiessen. Da wird einem tatsächlich das Bild vermittelt: Hier wird eine neue Stadt gebaut. Die umliegenden Hausbesitzer kommen bestimmt auf die Idee, dass nun auch sie aufrüsten könnten, sanieren oder umbauen, um dann höhere Mieten zu verlangen.

WOZ: Der englische Begriff «Gentrification» beschreibt die Verdrängung der ursprünglichen Stadtbevölkerung, der Arbeiterinnen und Handwerker durch den Zuzug der «Gentry», dem gehobenen Bürgertum. Wie kommen solche Verdrängungsprozesse überhaupt ins Rollen?
Es gibt diverse Formen und Akteure der Gentrifizierung: Eigentümer wollen mehr Rendite aus ihren Grundstücken herausholen, Stadtregierungen wollen sich mit Prestigeprojekten im sogenannten „Standortwettbewerb“ positionieren und ihre kommunalen Einkommen erhöhen, indem sie grosse Konzerne auch mit Steuererleichterungen in die Stadt locken. Die Firmen kaufen ganze Areale auf, errichten Neubauten, was sich unmittelbar auf die Bodenpreise und somit auf die Lebenshaltungskosten der Quartierbevölkerung auswirkt. In anderen Quartieren beginnt die Aufwertung mit der Festlegung von Entwicklungsgebieten, um die sogenannte Durchmischung zu fördern. Dabei wird oft argumentiert, dass es an einem Ort zu viele Arme gebe und das Ansiedeln von Reichen einen «heilenden Einfluss» auf das betreffende Gebiet haben könne. Zum Beispiel auf die Schulen: Die Qualität des Unterrichts würde sich heben, wenn mehr Mittelschichtskinder die Klassen füllten. Dass solche Strategien letztlich die Verdrängung der ärmeren Schichten bewirkt, wird völlig ausgeblendet. Um den Unterricht zu verbessern, könnte man auch die Lehrkräfte besser ausbilden oder die Schulpläne anders gestalten – doch das kostet etwas.

Stadtforscherinnen nennen nicht nur Immobilienfirmen und Stadtplaner als Akteure. Studenten, Kunstschaffende oder Besetzerinnen werden oft als Pioniere der Aufwertung bezeichnet, weil sie durch ihren Zuzug vormals angeblich uninteressante Quartiere symbolisch aufwerten – und somit das Interesse der Immofirmen wecken würden.
Ich halte nicht viel von dieser These. Der Pionier-Ansatz ist letztlich ein soziologisches Modell, welches die politischen und ökonomischen Interessen ausblendet. Immobilienwirtschaftliche Investitionen brauchen keine Galerien. Gentrification und Verdrängung gibt es vielfach ganz ohne eine symbolische Aufwertung im Vorfeld. Oft sind es politische Entscheidungen, die den Startschuss für die Aufwertung setzen, etwa bei der Festlegung von Sanierungs- und Entwicklungsgebieten. Auch grosse Neubauprojekte können Mietsteigerungen in den umliegenden Quartieren auslösen.
Für die Gentrification ist kein Quartier zu heruntergekommen. Oft trifft es gerade die Stadtteile der Ärmsten, denn die geringen Bodenpreise werden als Ertragslücke angesehen und versprechen hohe Gewinne.
Sagen Sie, steht eigentlich hinter dem Prime Tower auch eine schweizerische Immobilienfirma?

Ja, die Swiss Prime Site AG, mit Sitz in Olten. Weshalb?
Was ich an Zürich sehr speziell finde, ist, dass hinter vielen dieser Grossprojekte lokal verankerte Immobilienentwickler stehen. Bei den meisten Städten in Deutschland kommen die Investitionen von aussen und man weiss meistens sehr wenig über die jeweiligen Firmen. Das scheint hier anders zu sein. Das hängt vermutlich auch damit zusammen, dass Zürich ein Finanzzentrum ist und somit auch die Situation hat, die sich ansonsten alle Stadtplaner immer wünschen: Dass die, die das Geld haben, auch tatsächlich bei ihnen wohnen und ihr Unternehmen hier aufmachen.

Ist das von Vorteil oder von Nachteil für den Kampf der Mieterinnen und Mieter?
Wie sich gestern Abend gezeigt hat, kennen die Leute hier die jeweiligen Firmen, ihre Geschichte, wissen wer hinter dem Firmennamen steht und wo überall investiert wird. Es ist sicher ein Vorteil zu wissen mit wem man es zu tun hat und Investoren für einen lokalen Protest unmittelbar erreichbar sind. Auf der anderen Seite haben lokal verankerte Firmen oft mehr Einfluss auf die Stadtpolitik und können ihre Beziehungen spielen lassen.

In vielen Grossstädten Europas und auch der USA schliessen sich derzeit verschiedene Stadtteilinitiativen unter der Parole «Das Recht auf die Stadt» zusammen. In Deutschland gibt es unzählige Quartier-Initiativen, die sich unter diesem Slogan bündeln. Was machen die verschiedenen Gruppen genau?
Unter dem Slogan sind alle denkbaren städtischen Konflikte vertreten: Gruppen, die Grossprojekte wie die «Media Spree» in Berlin verhindern wollen, die mehr Geld für die Stadtteilkultur fordern, die gegen rassistische Polizeikontrollen protestieren, sich gegen Mietsteigerungen organisieren. Gemeinsamer Nenner bei den meisten Initiativen ist es aber, eine offenen Struktur zu bieten, an der sich möglichst viele Beteiligen können.
In Berlin werden beispielsweise selbstorganisierte Umfragen unter Quartierbewohnern zur Entwicklung ihrer Miete und zur Wahrnehmung des Wandels ihrer Nachbarschaft genutzt, um auf Veranstaltungen und Internetseiten miteinander in Gespräch zu kommen und gemeinsame Forderungen zu diskutieren.

Prallen da nicht die verschiedensten Interessen aufeinander – ist das nicht idealistisch, die unter eine Parole zu fassen?
Im Gegenteil. Das Prinzip von «Recht auf Stadt»-Initiativen lebt genau davon, dass wir wissen, dass es keine Stadtpolitik gibt, die für alle gleichermassen gut ist. Weltweit versprechen Parteien,eine Stadtpolitik für alle zu machen. Aber in einer zunehmend ungleichen und Fragmentierten Gesellschaft ist das eine Illusion. Stadtpolitik ist immer mit einer Umverteilung von Ressourcen verbunden. Die zentrale Frage ist doch, wer da verliert und wer gewinnt. Die «Recht auf Stadt»-Bewegungen stehen für das Prinzip der Anerkennung von diesen Differenzen und machen das, was früher einmal als Politik verstanden wurde: verschiedenen Interessen auszuloten und zu schauen, wie sie sich kombinieren oder gar verbinden liessen.

Von der Europabrücke gehen wir weiter stadtauswärts, Richtung Bahnhof Altstetten. Hier, hinter den Geleisen, entstanden die neuesten grossen Headquarters und Back offices von nationalen und internationalen Konzernen, von der indirekten Volksbank UBS bis zum Computergiganten IBM. Vor dem grossen lachsroten Gebäude der UBS bleiben wir stehen.

Inwiefern hängt Gentrifizierung auch mit Kapitalmarktkrisen zusammen?
Ziemlich direkt. Finanzinstitute wie die UBS, aber auch private Investoren, suchen stets neue, gewinnbringende Kapitalanlagen. Da die Warenproduktion immer weniger Profit abwirft investieren auch Finanzinstitute seit Ende der Achtzigerjahre immer häufiger in Immobilien, weil die halbwegs sicheren Gewinn versprechen. Diese Finanzialisierung der Immobilienwirtschaft bedeutet, dass Investitionsentscheidungen zunehmend losgelöst von lokalen Bedingungen und Bedarfen getroffen werden.
Der Zusammenbruch des Hypothekenmarktes in den USA hatte in Europa paradoxerweise diese Flucht in die Sachwerte nochmals und somit den Druck auf die Städte verstärkt.

Was kann diesem Druck entgegengesetzt werden?
Langfristig kann Gentrifizierung nur verhindert werden, wenn die Wohnungsversorgung dem Diktat der Tauschwerte entrissen wird. Geeignet sind dabei alle Instrumente, die die Marktlogik und die Immobilienspekulation einschränken. Das kann von höheren Handänderungssteuern über die Ausweitung fixer Wohnzonen bis hin zur Enteignung und Unterstützung von Selbstverwaltungsstrukturen der Bewohnerinnen und Bewohner reichen.

Zuletzt die Königinnenfrage: Wie könnte eine demokratische Urbanisierung aussehen?
Indem Dinge, die alle angehen in einer Form verhandelt werden, in der alle einen Zugang zur Diskussion haben. Wie in den klassischen Abstimmungs- oder Partizipationsverfahren einfach nur zu sagen, dass alle mitmachen dürfen, reicht nicht aus. Es gibt ja sehr unterschiedliche Ressourcen für die Beteiligung an diesen Debatten und Gruppen, die strukturell benachteiligt sind, müssten gestärkt und bevorzugt werden.
Eine Vernetzung von Quartier-Aktivisten kann da ein erster Schritt sein, denn größere Stadtentwicklungsprojekte sind von einzelnen Initiativen kaum zu beeinflussen. Doch der Bau von Strassen und Tramlinien, die quer durch Quartiere führen oder der Verkauf alter Industrieareale, sind ja Dinge, die alle angehen und über den lokalen Konflikt hinausweisen. Genau darin liegt das Potential der «Recht auf Stadt»-Initiativen: Sie heben eine Vielzahl von kleinen Konflikten auf diese grosse Arena, in der es heisst «hier wird die Stadt verhandelt, hier wird unsere Stadt gemacht».

 (WOZ, 6/2012, S. 5)

Der Tagesspiegel weiss, “Linke Gruppen wollen weiter protestieren“, der Berliner Kurier sieht einen “Kiez in Angst vor dem linken Terror“, in der Morgenpost ist zu lesen, die  ”Polizei rechnet mit weiteren Krawallen” und selbst die taz hält “Scharmützel für nicht ausgeschlossen“. Glaubt man dem Tagesspiegel wird nur der eisige Winter Berlin vor den Ausschreitungen retten: “Liebig 14: Der Polizei kommt die eisige Kälte recht“:

Ein Ermittler zeigt sich trotz der zu erwartenden Ausschreitungen relativ gelassen: Bei nächtlichen Temperaturen von minus 12 Grad und um die minus acht Grad tagsüber „vergeht auch hartgesottenen Linksradikalen die Lust an der Randale“.

Wenn Journalist/innen von Gewalt schreiben, scheinen sich regelmäßig die Hirnbereiche für kritische Nachfragen zu deaktivieren. Statt Hintergrundrecherche und Ursachenanalyse beschränken sich die meisten Beiträge auf einen Mix aus Empörung und polizeilichen Einschätzungen. Das ist schade, denn gerade Beispiele wie die Liebigstraße 14 oder die Kündigung des Schokoladens bieten ausreichend Anlass für einen Blick auf die aktuellen Konfliktlinien in den Innenstadtbezirken.

In den medialen Gewaltprojektionen wird eine ja auch real vorhandene Unterstützung für die Projekte unterstellt, die weit über das einzelne Haus oder den einzelnen Veranstaltungsort hinaus geht. Dieser offensichtlich hohe Symbolgehalt der vollzogenen (Liebigstr. 14) bzw. angekündigten (Schokoladen) Räumung weist dabei auf einen übergeordneten Konflikt, der nichts weniger beinhaltet als die Aufkündigung einer 20 Jahre aufrechterhaltenden Duldung subkultureller Freiräume in der Berliner Innenstadt.

Die Aufkündigung des Legalisierungskompromisses

Ein Blick zurück führt uns in die Zeit der letzten großen Häuserkämpfe in Berlin Anfang der 1990er Jahre. Mehr als 130 Häuser wurden damals vor allem in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain besetzt. Nach einer zweitägigen Straßenschlacht um die Räumung  der Mainzer Straße hatten die Regierung und Hausbesetzer/innen zwei Ziele: Die einen wollten endlich wieder Ruhe in der Stadt haben, die anderen in ihren Häusern bleiben. Herausgekommen ist ein politischer Kompromiss, der in Form von Verträgen für die Besetzten Häuser Gestalt annahm. Die an Runden Tischen in den Bezirken ausgehandelten Rahmen- und Nutzungsverträge erfüllten die Befriedungswünsche der Regierung ebenso wie die Legalisierungshoffnungen vieler Hausbesetzer/innen. Kurzum, ein status quo wurde erhandelt, der der damaligen Kräftebalance entsprach. Bis auf wenige Ausnahmen wurde dieses politisch erstrittenen Stillhalteabkommen über Jahre hinweg von beiden Seiten eingehalten.

Die jüngsten Räumungen (Brunnenstraße 183, Liebigstraße 14) und Kündigungen stehen für die einseitige Aufkündigung des Post-Mainzer-Häuserfriedens in Berlin. In allen Fällen waren es neue Eigentümer die nach z.T. mehrfachen Verkäufen der Häuser, die Anfang der 1990er Jahre geschlossenen Verträge einer juristischen Prüfung unterzogen und – welch Wunder – in den hastig von Laien an Runden Tischen ausgehandelten Verträgen Lücken fanden, die sie fortan für ihre Verwertungsinteressen zu nutzen suchten. Wenn aber 20 Jahre nach dem Ende des Häuserkampfes die Befriedungsverträge aufgekündigt werden, braucht es eigentlich keine große Phantasie, den daraus erwachsenen Unmut zu erklären.

Das Ende der Subkultur und die Neuordnung der Innenstadt

Die Aufkündigung der Befriedungsstrategien trifft die ehemals besetzten Häuser zu einem Zeitpunkt, an dem die künftige Entwicklung der Innenstadtquartiere selbst zu einem umkämpften Thema geworden ist. Clubschließungen, peinliche Lärmklagen und steigende Mieten weisen gleichermaßen in die Richtung, dass die Zeit der Subkultur und Freiräume in den innerstädtischen Wohnquartieren abgelaufen ist. Die Kündigung des Schokoladens oder auch der auslaufende Vertrag der KvU stehen symptomatisch für die mit der Immobilienverwertung einhergehende Verbürgerlichung der Nachbarschaften. Punkmusik, bunte Fassaden und improvisierte Kunst sind zwar gut fürs Image der Stadtteile, stehen aber letztendlich dem Verkauf von teuren Eigentumswohnungen, exklusiven Geschäftsnutzungen und einem florierenden Tourismusgewerbe im Wege. Die hier zur Rede stehenden Räumungen sind Teil einer umfassenden Neujustierung des Berliner Stadtentwicklungsmodells. Nach 20 imageprägenden Jahren Spielwiese für Subkultur, bunte Fassaden und Experimentierräume für unkonventionelle Lebensmodelle reklamieren die Eigentümer, Investoren und beruflich Erfolgreichen die Innenstadt für sich zurück. Als sei es ein Naturgesetz, dass allein das ökonomische Vermögen darüber entscheidet, was in den Zentren der Städte geschieht.

Wenn Markus Hesselmann in seinem unmöglich ernst gemeinten Kommentar im Tagesspiegel schreibt

Eine dynamische Szene braucht keinen Artenschutz und keinen Kampf gegen “Gentrification”. Sie sucht sich neue Freiräume.

dann verkennt er großzügig, dass es eben diese (auch neuen) Freiräume sind, die in weiten Teilen der Innenstadt rapide schwinden. Was er hier forsch von der Szene fordert, war ja der Modus der letzten Dekade. Die Umzüge von Clubs und Strandbars, die Neueröffnung von neuen Veranstaltungsorten und die Schwerpunktverlagerung von ‘hippen’ Wohnorten folgte über Jahre hinweg der fatalen Logik von Zwischennutzungen und lässt sich wie eine Schleimspur der Aufwertung durch die Stadt verfolgen. Doch der Kreis hat sich geschlossen: Die Szene ist über Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain zurück nach Kreuzberg und sogar Neukölln einmal durch die Innenstadt gezogen. Die Wanderungslogik des Einen-Kiez-Weiter-Ziehens beisst sich in den eigenen Schwanz und es ist kein Wunder, dass es nun auch ums Bleiben-Wollen geht. Der unvermeidliche Hinweis auf die vielen anderen Gebiete der Stadt – vielleicht gibt es ja in Lichtenberg, Wedding oder Tegel freiraumgeeignete Flächen und Orte – kann mit der selben Berechtigung auch an die Beukerts, Immowerts, Friedrichs und all die anderen Investoren adressiert werden.

Wie so oft in städtischen Konflikten geht es um nichts weniger als die simple Fragen, wem denn die Stadt gehört und in welcher Stadt wir leben wollen? Die unterschiedlichen Interessen und Ansprüche an der Innenstadt prallen aktuell mit großer Heftigkeit aufeinander und werden ausgefochten. Die Liebig 14 oder der Schokoladen sind dabei weder Grund noch Zentrum dieser Auseinandersetzung – aber symbolisch aufgeladene Austragungsorte. Kurzum: Es geht um mehr und es wäre schade, wenn dies in der Aufregung um “Krawalle”, “Scharmützel” und “linken Terror” auf der Strecke bliebe.

Schwarze Farbe an neugebauter Stadtvilla - auch Leipzig hat jetzt seine Gentrification-Debatte

Jede Stadt hat ihre Gentrification-Debatte – und auch Leipzig nimmt sich da nicht aus. Nicht mehr, muss es an dieser Stelle heißen, denn jahrelang schüttelten Forschungskolleg/innen, Stadtpolitiker/innen und Aktivist/innen unisono ihre Häupter, wenn das Gespräch auf die Gentrification zu sprechen kam. “Nicht bei uns”, “Wir haben eine Mietermarkt”, “Doch nicht in schrumpfenden Städten…” hieß es von allen Seiten. Fast schien es, als könne Leipzig all die sonst so schlüssigen Thesen von der Gentrification als ‘global urban strategy’ einfach so empirisch widerlegen. Doch seit letztem Sommer fällt auch dieser Zweifel.

Nach Farbbeutelattacken gegen neue Wohnhäuser und ein Kulturzentrum in Connewitz (BILD: “Schmierereien, Zerstörung, Drohungen – und alle schauen weg!“) diskutiert die Szene im Süden der sächsischen Metropole über die Gentrification. Im Conne Island findet heute (31.01.2012) unter dem etwas verwirrenden Titel “Disneyland des Unperfekten” eine Diskussion zu Prozessen der Stadtentwicklung und Verdrängung statt. Bereits im Dezember diskutierten Vertreter/innen verschiedener Bürgerinitiativen und der Stadtverwaltung mit Dieter Rink vom UfZ über “Gentrification in Ostdeutschland? Zu Besonderheiten der Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel“. Und in knapp zwei Wochen (am 14.02.) wird die Debatte von der LINKEN fortgesetzt: “Leipzig: Stadt(teil)entwicklung im Leipziger Süden. Stadt für alle – aber wie?“.

Die Hintergründe dieser aufkommenden Debatte sind jedoch weniger in schwarzen Farbflecken an frisch getünchten Wänden zu suchen, sondern in einer für Leipzig bisher unbekannten Wohnungsmarktdynamik. Tatsächlich steigen die Mietpreise vor allem bei den Neuvermietungen und die Sachsenmetropole gilt, ob ihrer steigenden Bevölkerungszahlen, als attraktives Pflaster für Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Investoren entdecken den Leipziger Wohnungsmarkt

Das Managermagazin Capital titelte im sogenannten Immobilien-Kompass bereits im vergangenen Jahr: “Luxusprobleme – Die besten Wohnlagen in Leipzig“

Preiswerte Altbauten finden sich in Leipzig nicht mehr. Sie sind längst aufwendig saniert worden. Noch gefragter sind schicke Neubauwohnungen, natürlich in Toplagen, am liebsten am Wasser. Nur: Es gibt nicht genug. Die Wirtschaft der Messestadt boomt, die Zuwanderung ist ungebrochen hoch, beides zusammen hat den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr weiter angeheizt. Soweit die Kurzfassung.

Besonders hervorgehoben werden in der Capital übrigens  das Musikerviertel (“edel und teuer”), das Zentrum (“Managerkiez”), das Bachviertel (“die meisten Luxusneubauprojekte”), das unvermeidliche Waldstraßenviertel (“große Nachfrage nach Eigentumswohungen”) und die “begehrten Eigenheimlagen in Markleeberg” (Capital, 06/2011, 64 ff.). Attraktive Anlagen werden vor allem im Bereich von Eigentumswohungen und im Neubausegment (Stadtvillen) gesehen. Altbauten lohnen sich mit Mietpreisen über 10 Euro/qm  vor allem in den oben beschriebenen “Top-Lagen”.

Auch für die Südvorstadt rechnet der Immobilien-Kompass mit guten Gewinnaussichten:

Hatte die Südvorstadt bisher auch Wohnlagen für kleine Budgets, bietet sie heute fast ausschließlich guten bis sehr guten Wohnwert. Das Viertel profitiert von seinem Szenecharakter (…) Selbst an ehemals verpönten Hauptstraßen wie der Karl-Liebknecht-Straße ist die Nachfrage so hoch, dass das Angebot kaum ausreicht. Die Mieten erreichen (…) 8,50 bis 9,00 Euro. Hochwertig sanierte Gründerzeitwohnungen kosten bis zu 2.600 Euro pro Quadratmeter. (Capital, 06/2011, 67)

Wo es sich lohnt, in Leipzig zu investieren, zeigt der “Capital-Urteil-Stadtteil-Vergleich“:

Connewitz auf dem Weg zur Hartz-IV-freien Zone

Connewitz findet in den Immobilien-Anlage-Tips der Capital übrigens keine gesonderte Erwähnung und wird als Quartier mit mittlerer Wohnlage (4,00 bis 4,50 Euro/qm) geführt. Auch wenn die klassische Verdrängung durch ‘die Besserverdienenden’ noch kein Thema zu sein scheint, lohnt sich die Beschäftigung mit der Leipziger Wohnungspolitik.

Denn trotz der scheinbar entspannten Lage ist Connewitz schon jetzt für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften mit ihren viel zu knapp angesetzten Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft zu teuer. Eine Abfrage bei ImmobilienScout24 wies nur 3 (in Worten: drei!) Wohnungen unterhalb der 190 Euro/qm für Einpersonenhaushalte aus. Alle, die für einen Unmzug auf die Zustimmung de Jobcenter angeweisen sind, landen schon jetzt mit hoher Wahrscheinlichkeit in Grünau. Was es mittelfristig bedeutet, wenn sich Wohnungsteilmärkte praktisch für Transferhaushalte schließen, ist leicht zusammenzufassen: die schleichende Veränderung der Sozialstruktur durch den Ausschluss der Armen. Und genau das ist die Seite der Gentrification, über die auch in Leipzig diskutiert werden sollte.

Aus einer falschen Zeit am falschen Ort: Kirche von Unten (KvU) seit 1987 in Mitte

Der Kannibalismus der Gentrification ist ein beliebtes Sujet des Feuilletons. Wann immer Clubs, Szenekneipen und sonstige Einrichtungen der Subkultur schließen müssen, weil neue Eigentümer mit anderen Nutzungen mehr Geld verdienen können und wollen, wird der Mythos des Pionier-Dilemmas genährt: Die Pioniere, die die Aufwertung mit ihren symbolisch kulturellen Überschüssen erst in Gang gesetzt haben, werden nun selbst von der Verdrängung erfasst. Die jüngsten Schließungen des Icon und des Klubs der Republik schafften es immerhin bis in die Morgenpost und die Westdeutsche Zeitung. Für den Klub der Republik gibt es sogar eine Mahnwache. Soviel Empathie und Engagement fehlt meist, wenn es um den ganz alltäglichen Verdrängungsalltag in den Aufwertungsgebieten geht. Ohne Pionier-Dilemma keine öffentliche Aufregung.

In Prenzlauer Berg und Mitte zumindest trifft es jedoch immer öfter auch Einrichtungen, die  nicht so recht in das Format von Gentrification-Pionieren passen. Zum Jahreswechsel 2011 musste nach fast 60 Jahren mit dem Knaack-Klub eine Ostberliner Instanz der Jugendkultur schließen, weil neuzugezogene Wohnungseigentümer in ihren umgewandelten Fabriklofts den Lärm der Konzerte und Veranstaltungen nicht länger ertragen wollten. Der Auszug des Knaack-Clubs lohnt sich nicht nur für die lärmempfindlichen Loftbewohner/innen sondern auch für die österreichische Immobilienfirma IMMOWERT Berlin Greifswalder Str. 224 GmbH

Ein ähnliches Schicksal droht nun der Kirche von Unten (KvU) – ein seit Ende der 1980er Jahre selbstverwalteter Ort der Subkultur und wichtige Anlaufstelle der Punkkultur in Ostberlin. Der bis zum Jahresende 2012 gültige Mietvertrag soll nicht verlängert werden, weil der neue Eigentümer “umfangreiche Sanierungsarbeiten” in dem mittlerweile als Arkonahöfe gebrandeten Areal plant. Die Proberäume und der Konzertsaal im Keller sollen wohl einer Tiefgarage weichen und eine Nutzungsänderung der bisherigen Vereinsräume ist auch vorgesehen. Neuer Eigentümer ist: Immowert Arkonahöfe Berlin GmbH.

Immobilienverwertung mag keine laute Musik

Die Wiener Immobilienbranche scheint ein spezielles Fable für Orte mit lauter Musik in Ostberlin zu haben. Mit der Greifwalderstraße 224 (Knaack-Club) und den sogenannten Arkonahöfen (KvU) hat die Immowert aus Wien gleich zwei Standorte in ihren Portfolio, die lange Zeit für die Ostberliner Jugend- und Subkultur eine wichtige Bedeutung hatten. Doch der symbolische Wert dieser Geschichte scheint für die Verwertung der Grundstücke von eher geringer Bedeutung zu sein.

Der Rubel soll schließlich rollen und dazu muss es erst einmal gelingen, die bisherigen Nutzer/innen vor die Tür zu setzen. In einem Schreiben der Hausverwaltung heißt es:

„…da uns die genauen Maßnahmen der bevorstehenden Sanierung des o.g. Objektes noch nicht vorliegen, unser Eigentümer eine Nutzungsänderung in Wohnungen angefragt hat, können wir derzeit einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.12.2012 nicht zustimmen.

In ihrem Blog dokumentiert die KvU den Briefwechsel mit den Eigentümern und der Hausverwaltung. Aus dem Texten geht hervor, dass auch hier die in Wien ansässige ImmowertImmobiliengruppe das Gelände erworben und zum Zwecke der Entwicklung des Grundstücks eine Immowert Arkonahöfe Berlin GmbH gegründet hat.

Die Darstellung des Berliner Engagements der Firma lässt wenig Raum für die Hoffnung auf einen Weiterbetsand der KvU in der Kremmener Straße:

Ziel ist es, in Berlin in den kommenden Monaten und Jahren einige weitere Tausend m² an Anlageimmobilien zu kaufen und dadurch das Deutschland-Portfolio erheblich zu vergrößern. Erweitert wurde die Geschäftstätigkeit um das Geschäftsfeld Projektentwicklung und den verstärkten Abverkauf von Wohnungseigentum. Des weiteren erfolgte der Einstieg in den gehobenen Neubausektor.

Projektentwicklung, Abverkauf von Eigentumswohnungen und gehobener Neubausektor – die Kirche von Unten (KvU) scheint in keines der Geschäftsfelder wirklich zu passen. Da haben wir ihn mal wieder: den Gebrauchswert-Tauschwert-Widerspruch der kapitalistischen Urbanisierung.

Allen, die mehr über die Geschichte und die aktuelle Situation der KvU erfahren wollen, sei ein Blick auf die Webseite der KvU und ein P-Radio-Interview ans Herz gelegt.

Doch einer schnellen Renditesteigerung stehen oftmals die Bewohner/innen mit ihren langfrsitigen Verträgen und begrenzten Mietsteigerungsmöglichkeiten entgegen. Das Geschäft mit der Wohnung setzt vielfach einen Mieterwechsel voraus. Doch viele Mieter/innen wollen einfach nicht aus ihren Wohnungen ausziehen. Gut das es dafür Expert/innen wie die Hausverwaltung Berlin Residential gibt.

Unter der Überschrift “Leistungspropfil” werden als Grund- und  Zusatzleistungen u.a. folgende Angebote aufgeführt:

• Entmietungsmanagement/Steuerung von Modernisierungsmaßnahmen
  Durch die BRH wurden bereits mehrere Mietshäuser, die teilweise auch in Sanierungs- oder Milieuschutzgebieten liegen, entmietet. Gegenwärtig begleitet die BRH vier große Modernisierungsprojekte.

• Mieterhöhungsmanagement
  Wir analysieren die Mieterhöhungsmöglichkeiten und führen diese auch konsequent durch. Wir beraten unsere Kunden, wie durch bauliche Maßnahmen effektive Mieterhöhungen durchgesetzt werden können.

Was klingt wie eine Satire auf die Söldner der Verdrängung ist leider kein Witz. In Berlin-Mitte ist die Berlin Residential aktiv und alle, die mehr über die Praktiken der Hausverwaltung erfahren wollen, sollten den Kiezspaziergang durch die prenzlige Mitte am 22. Januar (13 Uhr Koppenplatz) nicht verpassen.

Im Aufruf zum Kiezspaziergang heißt es:

“Bei der zweiten Runde unseres 2-3stündigen Kiezspaziergangs durch Prenzlauer Berg und Mitte rund um den Rosenthaler Platz gibt es wieder Informationen zu Themen wie Mietsteigerungen und Verdrängung, Privatisierung, Tourismusindustrie und Ferienwohnungen, Kommerzialisierung und Gentrifizierung…

Auf unserem Spaziergang liefern wir Einblicke und Hintergründe in die
verfehlte Stadtentwicklungspolitik, zeigen Beispiele für Verwandlung
und Verdrängung, besuchen Projekte und Anwohner_innen, die sich
gegen den Trend stemmen…

“Gerade weil die Sprache der Gentrification uns die Wahrheit über die mit der ‘Regeneration’ der Stadt verbundenen Klassenverschiebungen benennt, ist es zu einem dirty word für Immobilienentwickler, Politiker und Finanzakteure geworden“ (Smith 2002: 445)

Doch eine unerschrockene Gruppe von Immobilienentwickler/innen, Politiker/innen und Journalist/innen hat sich auch im vergangenen Jahr engagiert den Vorurteilen entgegengestellt und dafür eingesetzt, den beschädigten Ruf der Gentrification zu retten. Die besten Beiträge zur Rettung des Gentrification werden mit dem Gentrification-Lobby Award 2011 ausgezeichnet. Die Preise in diesem Jahr wurden in den Kategorien Wohnungswirtschaft, Politik und Journalismus verliehen.

Gentrification-Lobby Award 2011

Gentrification-Lobby Award 2011 für die Immobilienwirtschaft

Der Preis für 2011 geht an Jürgen Michael Schick! Der Investmentmakler von Michael Schick Immobilien und Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD erklärte wie kein anderer, wie das Geschäft mit der Gentrifizierung funktioniert und hat es geschafft, dem Begriff der Gentrification in Immobilienkreisen nachhaltig zu einem besseren Ruf  zu verhelfen.

Mit seiner Frage “Wie rechnet sich denn dieses Gentrifizierungsthema?” findet Schick einen brachenchenüblichen Zugang zum vermeintlichen Kampfbegriff. Soziale Kosten und Verdrängungsfolgen werden dabei nicht verharmlost, zurechtgebogen oder geleugnet – sie werden erst gar nicht thematisiert. Diese konsequente Fokussierung auf die wesentlichen – also immobilienwirtschaftlichen – Aspekte der Stadtentwicklung gaben den entscheidenden Ausschlag für die Nominierung.

Gentrification-Lobby Award 2011 für Politik

Der Preisträger der Kategorie Politik im Jahre 2011 ist Berlins Regierender Bürgermeister Klaus Wowereit. Trotz erschwerter Bedingungen des Wahlkampfes gelang es ihm, sich nicht den weit verbreiteten Vorurteilen über negative Folgen von Mietsteigerungen und Verdrängungsprozessen zu beugen, sondern auch in Zeiten der rot-rote Koalition unerschrocken an einer Pro-Gentrification Position festzuhalten.  Wie keinem anderen Politiker gelang es ihm dabei, schlechte Nachrichten in positive Botschaften zu übersetzen und steigende Mieten als Zeichen des Aufschwungs darzustellen.

Gentrification-Award 2011 für Journalismus

Der Journalismus-Preis für 2011 geht an die Redaktion des Tagesspiegel. Als einer der großen und seriös geltenden Tageszeitungen in Berlin ist es der Redaktion unter dem Vorwand einer ausgewogenen Berichterstattung gelungen, den Pro-Gentrification-Stimmen kontinuierlich den Raum zu geben, der ihnen in anderen Medien oft verweigert wird. Eine Auswahl der im Tagesspiegel erschienenen Beiträge zeigt, das es gelungen ist, der Gentrification-Lobby sowohl mit redaktionellen Beiträgen als auch mit Gastkommentaren ein vielfältiges Gesicht zu geben. Besonders hervorzuheben ist dabei die überzeugende Legitimationsfigur, die Pro-Gentification-Position vorwiegend mit Ostdeutschen, Ausländer/innen und Migrant/innen zu besetzen und Aufwertungskritiker/innen mit dem Verweis auf die bitteren Realitäten in der der DDR und in anderen Ländern in die argumentativen Schranken zu verweisen. Hier eine Auswahl der Beiträge:

• Gerd Nowakowski: ”Berlin ist noch lange nicht am Ziel” (Januar 2011)
• Seije Slager: “Steigende Mieten müssen nicht nur Schlechtes bringen” (Juni 2011)
• Nana Heymann: ”Mehr Gentrification wagen” (August 2011)
• Murat Tebatebai: “Den städtischen Wandel Berlins als Chance betrachten!” (Dezember 2011)

Mit den drei Preisträger/innen des Gentrification-Lobby Award 2011 wurden Personen und Institutionen geehrt, die sich stellvertretend für viele andere Vertreter/innen der Immobilien-Verwertungs-Koalition im vergangenen Jahr dafür eingesetzt haben, der Gentrification zu einem besseren Image zu verhelfen.

Nominierungen für das kommende Jahr und Vorschläge für die Laudatio werden über www.gentrificationblog.de ganzjährig entgegen genommen.

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Smith, Neil 2002: New globalism, new urbanism: gentrification as global urban strategy. In: Antipode 34, 427–50

Sozialmonitoring: Rückläufige Arbeitslosenquoten in den Innestadtbezirken - Gebiete mit hoher Konzentration am Stadtrand

Über Gentrification wird viel und gern geschrieben – meist enden die Geschichten und Studien mit dem Verdrängungsbefund: “mussten Ausziehen”, “konnten sich die Wohnung nicht mehr leisten”, “ist keiner mehr da”. Über die konkreten  Folgen und Zielorte der Verdrängung gibt es nur relativ wenige Studien und Berichte. Ein Blick auf die sozialräumlichen Dynamiken in Berlin legt jedoch eine Randwanderung der Armut nahe. Während in den mittlerweile angesagten Innstadtquartieren vor allem junge, gut ausgebildete und zum Teil auch besserverdienende Haushalte zuziehen, sind es in den Großsiedlungen am Stadtrand vielfach diejenigen, die sich woanders keine Wohnungen mehr leisten können. Die kleinräumigen Berichten des Berliner Sozialmonitorings weisen sowohl für einzelne Wohnlagen in Spandau als auch in Marzahn Hellersdorf eine steigende Konzentration von Armutsindikatoren aus.  Noch gibt es keine Ghettos wie in Paris, doch die Randwanderung der Armut liegt auch in Berlin im Trend.

Die Redaktion von heute.de hat diese Fragestellungen aufgegriffen und ein kleines Interview zum Thema auf die Seite gestellt: “Steigende Mieten: Vielen bleibt nur der Rand von Berlin“.

Steigende Mieten: Vielen bleibt nur der Rand von Berlin
Forscher Holm: Einige Stadtteile auf dem Weg zum Ghetto

Interview, heute.de, 30.12.2011

Steigende Mieten in Berlins Innenstadt-Bezirken treiben immer mehr Menschen mit wenig Einkommen in die Vorstädte. Viele wollen gar nicht dort leben, haben aber kaum eine Chance wieder wegzuziehen, sagt Stadtforscher Andrej Holm im Interview mit heute.de.

heute.de: “In den Berliner Vorstädten drohen sich die Slums des 21. Jahrhunderts zu entwickeln.” Das sind die Worte des verstorbenen Berliner Stadtsoziologen Hartmut Häußermann. Teilen Sie diese Einschätzung?

Andrej Holm: Das ist eine drastische Perspektive auf reale Entwicklungen. Anders als in anderen europäischen Großstädten lebten Menschen mit geringem oder keinem Einkommen immer auch in der Berliner Innenstadt, in Bezirken wie Neukölln und Wedding zum Beispiel. Seit drei, vier Jahren ändert sich das: Diese Haushalte ziehen nun verstärkt in die Großsiedlungen am Stadtrand von Berlin, also nach Marzahn und Spandau.

heute.de: Warum?

Holm: Weil die Innenstädte aufgewertet werden. Dort steigen die Mieten. Familien mit geringem Einkommen können sich die aufgehübschten Innenstadtviertel nicht mehr leisten und wandern in Stadtteile mit günstigen Mieten ab.

heute.de: Wie kommt es, dass die Mieten in der Innenstadt gestiegen sind?

Holm: Das hat vor allem zwei Gründe. Die Viertel innerhalb des S-Bahn-Rings sind wieder attraktiv für Angehörige der Mittelschicht und Besserverdienende: Der Arbeitsplatz ist in der Nähe, Kollegen und Freunde wohnen in der Nachbarschaft, dazu das kulturelle Angebot.
Gleichzeitig kaufen immer mehr professionelle und renditeorientierte Investoren Wohnungen in der Stadt. Die Stadt Berlin hat ihre öffentlichen Wohnungsbestände an private Investoren verkauft, die Zahl der Sozialwohnungen reduziert sich Jahr für Jahr und durch die Umwandlung in Eigentums- und Ferienwohnungen verringert sich das Wohnungsangebot. Die Folge: Eigentümer und Hausverwaltungen können nun Höchstpreise verlangen, da die Nachfrage nach Wohnungen in der Innenstadt steigt.

heute.de: Die Stadt ist auf dem Weg sich aufzuspalten. Sind Stadtteile wie Marzahn oder Spandau auf dem Weg zum Ghetto?

Holm: Das kann man schon so sagen. In einem Ghetto konzentrieren sich Benachteiligte, die keine Möglichkeit haben, da wieder herauszukommen. Auf Hartz-IV-Familien trifft das zu, sie haben kaum die Möglichkeit, aus Marzahn oder Spandau in andere Stadtviertel zu ziehen, da ihnen das Jobcenter die hohen Mieten in der Innenstadt nicht zahlt.

heute.de: Bei dem Begriff Ghetto läuten bei den meisten Menschen die Alarmglocken.

Holm: Weil sie den Begriff “Ghetto” mit bestimmten Vorstellungen von Gewalt, Vernachlässigung und Suchtproblemen verbinden. Das hat auch mit der öffentlichen Darstellung dieser Bezirke zu tun: Über Spandau und Marzahn wird in den Medien meist nur berichtet, wenn alkoholisierte Jugendliche ins Krankenhaus eingeliefert werden, oder das Jugendamt einen Fall von Kindesmissbrauch übersehen hat.
Statistisch gibt es aber keinen Beleg dafür, dass es in den Vorstädten problematischere Jugendliche oder höhere Kriminalitätsraten gibt als in anderen Bezirken. Das Hauptproblem ist ein anderes: Immer mehr Menschen leben in Bezirken, in denen sie nicht leben möchten.

heute.de: Welche Probleme ergeben sich daraus, dass Menschen unfreiwillig umziehen müssen?

Holm: Die Menschen fühlen sich nicht zuhause, ihrer Nachbarschaft gegenüber sind sie eher gleichgültig. Darunter leidet dann der Zusammenhalt in den Quartieren. Dadurch können neue Konflikte zwischen den Alteingesessenen, die dort gern leben, und den Neuankömmlingen, die dort unfreiwillig leben, entstehen.

heute.de: Was müsste die Politik tun, damit wieder mehr Menschen Zugang zum Wohnungsmarkt bekommen?

Holm: Sie könnte einiges tun: Beispielsweise wieder mehr öffentliche Wohnungen anbieten. Oder verhindern, dass Käufer Wohnungen luxussanieren. Dann könnten es sich mehr Menschen leisten, dort auch nach der Sanierung zu wohnen. Nicht zuletzt muss die Politik aber auch Lösungen finden, wie die Menschen wieder Arbeit und einen fairen Lohn bekommen. Dann sind sie nicht gezwungen, an Orten zu leben, an denen sie nicht wohnen möchten.

Mieterprotest in der Calvinstraße (Bild: MoabitOnline)

Die Verdrängung der Mieter/innen aus ihren Wohnungen beschränkt sich längst nicht mehr auf die vermeintlichen Trendbezirke – auch in Moabit gewinnt die Aufwertungsspirale an Schwung. In der Melanchton/Calvinstraße hat die Terrial GmbH zum Jahreswechsel weitere Kündigungen ausgesprochen. Mit Luxusneubauten und Wohnungsmodenierungen versuchen die Eigentümer mehr Geld aus ihren Grundstücken Häusern zu schlagen. Die bisherigen Bewohner/innen stören dabei und werden mit verschiedenen Mitteln zum Auszug bewegt: Neben jahrelangem Baulärm und Baubelastungen sind drastische Modernisierungsumlagen (von fast 5 Euro/qm) und Kündigungen wegen angeblichen Mietzahlungsverzugs (wegen vom Eigentümer nicht anerkannter Mietminderungen) die Verdrängungsinstrumente der Wahl.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31.12.2011 haben die Mieter/innen noch einmal die Öffentlichkeit gesucht und kurz vor Weihnachten gemeinsam mit dem Berliner MieterVerein zu einem Pressegespräch geladen. Ausführliche Berichte gibt es bei MoabitOnline (“Calvinstraße 21 – die letzten Mohikaner?“), im Neuen Deutschland (“Zu Weihnachten die Kündigung“) und bei der Berliner Abendschau (“Mieterprotest in Tiergarten“).

Die Vorgehensweise des schon durch den früheren Räumungsversuch der Brunnenstraße 183 stadtbekannten (Mit)Eigentümers Günter Stach liest sich wie aus dem Lehrbuch für Mieterverdrängung. Neben einem juristischen Kleinkrieg rund um Bauarbeiten und Mietminderungen berichteten Mieter/innen auch von persönlichen  Drohungen.

Einer Rentnerin, deren Familie seit 1974 in der Calvinstraße 21 wohnt, wurden im Zuge des Neubauvorhabens von einem Tag auf den anderen die Fenster von Küche und Bad zugemauert. Gegenüber MoabitOnline berichtet die Bewohnerin:

Sie haben mir tatsächlich die Fenster zugemauert, von außen ist die Betonwand davor. Am Abend stand Herr Stach vor meiner Tür und sagte: ‘Sehen Sie so schnell kann das gehen! Wo sollen wir die Entlüftung legen? Durchs Wohnzimmer?’ ‘Nein, das geht nicht, da steht ja die Schrankwand.’ Sie wollten von der Küche, durch Bad und Schlafzimmer eine Entlüftung zum Fenster legen.

Einige Mieter/innen sind inzwischen ausgezogen – alle die bleiben wollen, werden nicht nur mit Kündigungen sondern auch mit drastischen Modernisierungsumlagen konfrontiert. In einem Fall soll die Mieterhöhung fast 5,00 Euro/qm betragen. Im Pressegespräch wird die Zusammensetzung dieser Umlage erklärt:

1,34 Euro für die Erneuerung des Aufzugs, für neue Fußböden mit Trittschalldämmung und Fußbodenheizung sowie einem neu gestalteten Eingangsbereich. Insgesamt 3,63 Euro pro Quadratmeter wird die Miete erhöht wegen energetischer Sanierung, einer neuen Heizung und neuer Fenster.

Selbst Reiner Wild vom Berliner Mieterverein, der sich seit vielen Jahren mit  Mietstreitigkeiten in Berlin beschäftigt, ist erstaunt:

 “Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung um 4,97 Euro pro Quadratmeter ist mir bisher noch nie begegnet. Das ist extrem.”

Verdrängung ist die Geschäftsgrundlage der erfolgreichen Mieterhöhung

Ob solch hohe Modernisierungsumlagen wie in der Calvinstraße 21 tatsächlich zur Ausnahme gehören, kann ich nicht einschätzen. Der mit der Ankündigung einer solchen Mieterhöhung verbundene Verdrängungsdruck ist fester Bestandteil des alltäglichen Geschäftsmodells der immobilienwirtschaftlichen Inwertsetzung. Ein bei Vimeo abrufbarer Mitschnitt einer Immobilien-Tagung (“double income one kid”) zeigt, wie sich eine Wohnungsmodernisierung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht darstellt. Hier ein Ausschnitt:

“Modernisierung ist die beste Kapitalanlage” heisst es in dem Vortrag. Das stimmt – vor allem, wenn sie mit einer Neuvermietung verbunden werden kann. Im hier vorgestellten Beispiel werden Investitionskosten von 21.500 Euro für die 106 qm große Wohnung veranschlagt. Selbst den eher unwahrscheinlichen Fall angenommen, dass sich diese Kosten in vollem Umfang als Modernisierungsmaßnahme abrechnen ließen, würde dies bei der derzeitigen Gesetzeslage (Umlage von 11 Prozent p.a.) einer Mieterhöhung von 1,85 Euro/qm entspechen. Die im Filmbeitrag versprochene Rendite von 23 Prozent braucht aber einen Mietsprung um fast 4 Euro/qm – der lässt sich zur Zeit nur über Neuvermietungen realisieren. Das Geschäftsmodell der Modernisierung bestätigt damit die klassische theoretische Annahme der Gentrification-Forschung von den wohnungswirtschaftlichen Inwertsetzungsstrategien, die für ihren Erfolg den Austausch der Bewohnerschaft bedingen. Verdrängung ist dabei keine unbeabsichtigter Nebeneffekt der Modernisierung, sondern ihre Voraussetzung.

Auch der enorme Druck auf die Mieter/innen in der Calvinstraße lässt sich so erklären. Es geht nicht einfach nur um extreme Modernisierungsfolgen, sondern um die Verdrängung der bisherigen Mieter/innen. Denn die erfolgreiche Verdrängung ist die Basis des Geschäftsmodells der Gentrification. Und mit Stach und Co. haben es die Mieter/innen in Moabit mit einem regelechten Streber dieser Disziplin zu tun.

Steigende Wohnkosten in England. Selbst der Telegraph fragt: "What about the Tenants"

Nicht nur in Berlin werden die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten für die aufkommende Wohnungsnot verantwortlich gemacht. In England – so die Immobilien Zeitung – wird in den kommenden 20 Jahren mit einem jährlichen Plus von 230.000 Haushalten gerechnet. Dem stehen zur Zeit lediglich 115.000 neugebaute Wohnungen gegenüber. Das Grundproblem sei die “schwächelnde Nachfrage” beim Wohneigentumserwerb: Die “relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum” sei gesunken.

Dir britische Regierung reagiert auf den Wohnungsmangel nicht etwa mit einem Verstärkung des Mietwohnungsbaus, sondern mit einem millionenschweren Förderprogramm zum Eigentumserwerb.

Im Rahmen einer “Housing Strategy for England” setzen David Cameron und seine Wohnungsbauexperten  auf ein neuartiges Garantiemodell für die finanzierenden Banken (siehe auch Guardian: Housing strategy: at a glance). Im der Immobilien Zeitung wird das Modell knapp zusammengefasst:

Ein innovatives Garantiemodell für die Banken, getragen von der Bauindustrie und der Regierung soll eigenkapitalschwachen Käufern unter die Arme greifen. Dafür finanzieren die Bauträger aus ihren Verkaufserlösen einen Fonds, der sieben Jahre lang greift, wenn Abschreibungen auf die Kredite fällig werden. (Immobilienzeitung, 1.12.2001, S. 7)

Bis zu 100.000 Haushalte könnte so zusätzlich beim Haukauf unterstützt werden. Bereits im Sommer 2011 beschloss die Regierung einen FirstBuy-Fonds (400 Mio. GBP) um Erstkäufer mit frisches Eigenkapital zu versorgen.

Experten schätzen ein, dass aufgrund der Finanzkrise und der steigenden Eigenkapitalanforderungen durch die Banken die Eigentumsquote trotzdem sinken wird. Da sich aber die Förderprogramme auf eben diesen Eigentumssektor konzentrieren,  gibt es wenig Anreize für ein Investment in den Mietwohungssektor. Die Folge: Steigende Mietpreise.

Die lachenden Dritten am britischen Immobilienmarkt könnten die Wohnungsvermieter sein. Die Makler von Savills gehen davon aus, dass die Umsatzflaute bei Eigenheimen und die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen die Neuvertragsmieten bis zum Jahr 2016 jährlich um 3% bis 4,5% nach oben treiben werden. (Immobilien Zeitung, 1.12.1011, S. 7)

Schon zwischen 1997 und 2007 sind nach Ergebnissen des Housing Surveys die Mietpreise um das eineinhalbfache der Einkommen gesteigen (BBC News: Three reasons for rising rents; Guardian: Lettings data indicate steady rising costs of renting; The Telegraph: Buy-to-let landlords boom as rents hit record high: but what about the tenants?).

Die Verlierer des Verwertungsstrebens und der Wohnungspolitik sind also auch in England mal wieder die Mieter/innen. Statt unmittelbar an den Bedarfen – hier nach preiswerten Mietwohnungen – anzusetzen, wird der Wohnungsneubau im Eigentumssegment gefördert.  Die gewünschten Sicker-Effekte erweisen sich hier nicht nur zum Mythos einer neoliberalen Wohnungspolitik, sondern werden durch die neuen “Housing Strategy” sogar gezielt verhindert. Die aufwendigen Förderprogramme und Risikoabsicherungen im Eigentumswohnungsbereich  verbessern die Investitionsbedingungen ausgerechnet in den Wohnungsmarktbereichen, in dem keine Wohnungen benötigt werden – und reduzieren damit zugleich die Anreize für einen Mietwohnungsbau. Denn dort wird ganz ohne Investitionsrisiken auch künftig die Rendite stimmen.

Das Beispiel Englands zeigt, dass auch die aktuelle Berliner Diskussion um Neubauquoten dringend einer Präzisierung bedarf, was für Wohnungen zu welchen Konditionen denn gebaut werden sollen.  Einfach nur mehr Wohnungen – sind keine Versicherung vor steigenden Mietpreisen.