Verfasst von: ah | April 24, 2015

Berlin: Zwangsgeräumt für die Rendite

Seiten aus Deckblatt_ZR_StudieHeute haben wir ganz offiziell im Rahmen einer Pressekonferenz unsere Studie “Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems” (download) vorgestellt. Gemeinsam mit Laura Berner und Inga Jensen habe ich über ein Jahr das Zwangsräumungsgeschehen in Berlin und die Funktionsweisen der staatlichen Unterstützungsangebote für Personen in Wohnungsnotlagen untersucht.

Mit etwa 10.000 Räumungsklagen, bis zu 7.000 festgesetzten Räumungsterminen und völlig überfüllten Unterkünften sind Zwangsräumungen und Wohnungsnotlagen in den letzten Jahren in Berlin längst kein gesellschaftliches Randphänomen mehr und haben sich zum ständigen Begleiter der Aufwertungsdynamiken in der Stadt entwickelt. Angesichts der 85.000 Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII, die schon jetzt Mieten über den Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft zahlen, ist eine weitere Zunahme von Mietrückständen, Räumungsklagen und Wohnungsnotlagen zu erwarten.

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Nach monatelanger Vorbereitung und einer teilweise zähen Arbeit an den Paragraphen ist es jetzt öffentlich: Berliner Mieter/innen haben ein “Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin” geschrieben und wollen es per Volksentscheid durchsetzen. Mit dem Gesetz sollen der kommunale Wohnungsbestand und der Soziale Wohnungsbau in Berlin sozial ausgerichtet und auch erweitert werden. Kommt das Gesetz durch, unterliegen künftig etwa 25 Prozent aller Berliner Mietwohnungen strengen sozialen Auflagen.

Seit dem Wochenende werden stadtweit Unterschriften für die erste Stufe des Volksbegegehrens gesammelt. Bis Ende Mai müssen etwa 20.000 Unterschriften zusammen kommen, damit der Gesetzentwurf im Abgeordnetenhaus diskutiert werden kann. Lehnt das Abgeordnetenhaus den Gesetzentwurf ab, werden in einer zweiten Stufe sogar 175.000 Unterschriften für die Einleitung des Volksentscheid benötigt.

Die ersten Sammeltage sollten den Initaitiven Mut machen. Wie der rbb berichtete, sind bereits in den ersten Stunden über 3.000 Unterschriften zusammen gekommen.

 

Das Thema der Ferienwohnungen erregt in Berlin auch Monate nach Beschluss des Zweckentfremdungsverbots die Gemüter. Angesichts der steigenden Mietpreise und der stark eingeschränkten Wohnungsangebote sehen viele in den Ferienwohnungen eine Konkurrenz zur Wohnungsversorgung. Zurecht, denn eine Wohnung, die als Ferienappartment vergeben wird, fehlt im Mietwohnungsangebot. Für Ärger sorgte bei der Einführung der neuen Verordnung nicht nur die mangelnde Personalausstattung, sondern auch das anachronistisch wirkende Verbot für die Bezirke, auch im Internet nach Ferienwohnungen zu recherchieren. Das eilig aufgelegte Gesetz geriet mit dem Datenschutz in Konflikt. Auf den Seiten des rbb wurde sich damals über die Offline-Suche von Onlineangeboten lustig gemacht.

Es ist wie Navigieren ohne Kompass, wie Radfahren ohne Pedale: Recherche ohne Internet. Eigentlich will Berlin illegalen Ferienwohnungen auf die Schliche kommen, doch die Bezirksämter dürfen dort, wo diese Wohnungen angeboten werden – im Internet – nicht suchen. Das Zweckentfremdungsverbot schließt Internetrecherche aus.

Zumindest dieses Problem wurde inzwischen gelöst und die Bezirke dürfen inzwischen auch im Internet nach Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot recherchieren.

Was bleibt, ist der Ärger über die vielen Fereinwohnungen in der Stadt. Denn, unabhängig von der Internetnutzung, dürfen Vermieter von Ferienwohnungen ihr Geschäft noch 2 weitere Jahre weiter betreiben, wenn sie ihre Ferienwohnung bei den Bezirken melden. Den Ausführungsvorschriften entsprechend, hatten Vermieter von Ferienwohnungen bis Anfang August 2014 Gelegenheit, mit einer Selbstanzeige der Zweckentfremdung eine Schonfrist von zwei Jahren zu zu erhalten. Nach schleppenden Beginn haben viele Ferienwohnungsvermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Insgesamt wurden inzwischen etwa 6.000 Ferienwohungsnutzungen gemeldet.  Allein im Bezirk Mitte wurden fast 1.600 Zweckentfremdungen fristgerecht beim Bezirksamt eingereicht. Das klingt nach einer hohen Zahl, doch die immer wieder in die Diskussion gebrachten Dunkelziffern gehen von etwa doppelt so vielen Ferienwohnungen in der Stadt aus. Das Zweckentfremdungsverbot sollte die wohnungspolitische Handlungsfähigkeit belegen, bisher zeigt es noch nicht die gewünschte Wirkung.

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Abmahngebühren von über 800 Euro kann ich nicht eben mal aus der Portokasse bezahlen. Unterstützung ist also herzlich willkommen.

UPDATE: Vielen Dank den vielen Unterstützer/innen, die mit ihren kleinen und größeren Spenden innerhalb weniger Tage 780 Euro zusammengebracht haben!

Grund für diesen Blogbeitrag ist eine Abmahnung, die ich im Namen der David Borck Immobiliengesellschaft vom Rechtsanwalt Robert Golz aus der Kanzlei Härting kurz vor den Feiertagen erhalten habe. Anlass war ein Beitrag, der bereits im September 2013 veröffentlicht wurde.

Einen Artikel in der Morgenpost aufgreifend hatte ich die Geschichte eines Hauses in der Linienstraße 118 beschrieben, dessen Immobilienwert sich innerhalb von 16 Jahren um etwa das Zehnfache gesteigert hatte: „Goldrausch in der Linienstraße“.

1997 erwarb ein Hamburger Ehepaar das Haus für umgerechnet 700.000 Euro. Nach mehreren Eigentümerwechseln wurden 2013 die meisten Wohnungen des Hauses über die David Borck Immobiliengesellschaft für insgesamt etwa 8.000.000 Euro u.a. bei Immobilienscout24 zum Kauf angeboten. Über die Webpräsenz von David Borck Immobilien sind die aktuellen Eigentumswohnungsangebote in der Linienstraße 118 einzusehen. Fünfzehn der etwa zwanzig Wohungen sind bereits als “verkauft” ausgewiesen und nur noch fünf Wohnungen werden zum Erwerb angeboten. Den Angaben der Webseite zufolge sind nur noch die Hälfte der Wohnungen im Haus vermietet.

Gegenstand der Abmahnung und der geforderten Richtigstellung waren zwei als “unwahre Tatsachenbehauptung” angesehene Formulierungen, die die David Borck Immobiliengesellschaft fälschlicherweise als Eigentümerin des Hauses in der Linienstraße 118 auswiesen. Im Schreiben der Kanzlei Härting heisst es dazu:

“Unsere Mandantin ist indes nicht Eigentümerin des Grundstücks in der Linienstraße 118 in Berlin-Mitte. Sie übernimmt lediglich die Vermittlung des Verkaufs der dortigen Eigentumswohnungen.”

Die Behauptung, David-Borck-Immobilien sei Eigentümerin – so das Schreiben weiter – sei “im höchsten Maße geeignet, unsere Mandantin in ihrem allgemeinen Unternehmenspersönlichkeitsrecht zu verletzen.” Die Behauptung sei geschäftsschädigend und angeblich hätten sogar Kunden von David-Borck-Immobilien aufgrund der Behauptung die Geschäftsbeziehung zu ihr beendet.

Kurzum: Die David Borck Immobiliengesellschaft ist nicht als Eigentümerin, sondern lediglich als Vermittlerin der Eigentumswohnungen am Immobiliengeschäft in der Linienstraße 118 beteiligt. Um also die kleine Unkorrektheit des urspünglichen Blogbeitrages nicht zu wiederholen: Die von David-Borck-Immobilien in der Linienstraße 118 angebotenen Wohnungen gehörten ihr gar nicht. Lies mehr …

Weihnachten ist ja für viele die Zeit der Besinnlichkeit. Da werden Kindheitserinnerung aufgerufen und Geschichten von früher erzählt und manch eine/n zieht es sogar in die Kirche. Während die letzten Trinker vom Helmholtzplatz verdrängt werden sollen, werden auch in diesem Jahr die Weihnachtsandachten in den Kirchen von Prenzlauer Berg und Mitte gut besucht sein. Das war nicht immer so und die Kirchgemeinden scheinen mir ein bisher unterschätzter Indikator der Sozialgeschichte von Stadtteilen zu sein.

Neben den Schulen und der Polizei dürften die Kirchen in den Aufwertungsgebiten von Prenzlauer Berg und Mitte eine der wenigen Instituitionen sein, die den Wandel der Nachbarschaft kontinuierlich begleitet haben und die veränderte Zusammensetzung der Bewohnerschaft spiegeln. So wie wir in den Schulen mehr Gymnasialempfehlungen erwarten können und bei der Polizei ein verändertes Anzeigeverhalten untersuchen könnten, geben uns auch die Kirchgemeinden einen tiefen Einblick in die Nachbarschaft.

Eine kürzlich bei Facebook gepostete Taufliste jedenfalls liest sich, als würden viele der Getauften aus besserem Hause kommen. Oder zumindest aus Elternhäusern, die großen Wert auf wohlklingende Namen legen.  Mit Blick auf die von ZeitOnline (“Das geteilte Land“) ausgegrabene Ronny-Häufigkeit in Ostdeutschland lassen sich zwei Vermutungen formulieren: 1: Ostdeutschen lassen sich seltener taufen. 2. Prenzlauer Berg und Mitte sind nicht mehr Ostdeutschland.

Taufnamen_2014_Ronny_1

Die Taufliste der Evangelischen Gemeinde am Weinbergsweg (an der Schnittstelle von Mitte und Prenzlauer Berg) liest sich wie eine Mischung aus FDP-Wahlliste für das Europaparlament und dem Verzeichnis der höheren Beamten des Diplomatischen Dienstes.  Der Wortsinn der Gentrification – der ja auf die Wiederkehr des niederen Landadels (der Gentry) in den Städten anspielt – bekommt hier jedenfalls einen unerwarteten Realitätsgehalt.

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Plakat zu einer Demonstration gegen hohe Mieten und Verdängung im Sozialen Wohnungsbau, 2012

Studierende der Humboldt-Universität zu Berlin untersuchten im Rahmen eines Projektseminars am Institut für Sozialwissenschaften die Wohnsituation in Häusern des Sozialen Wohnungsbaus, die vom Wegfall der Anschlussförderung (insgesamt betrifft dies 28.000 Wohungen in Berlin) betroffen sind. Ausgewählt wurden 15 Häuser (mit jeweils mehr als 40 Wohneinheiten) im Bezirk Kreuzberg, in denen insgesamt 83 Interviews mit Mieter/innen geführt wurden. Ziel war es, sowohl Aufschluss über die individuelle Wohnsituation (Mietpreis, Wohndauer, Zufriedenheit etc.) als auch über die Veränderungen im jeweiligen Haus (Eigentümerwechsel, Modernisierungsaktivitäten, Häufigkeit von Umzügen etc.) zu erhalten.

Ausgewählte Ergebnisse der Studie verweisen auf einen enormen Verdrängungsdruck in den Häusern des Sozialen Wohnungsbaus:

  • Aus den untersuchten Häusern wurde seit dem Ende der Grundförderung die Mehrzahl der früheren Sozialmieter/innen verdrängt.
  • Die Mieten in den untersuchten Häusern liegen mit Mietpreisen zwischen 9 und 14 Euro/qm (Warmmiete) deutlich über den ortsüblichen Mietpreisen in Kreuzberg
  • Selbst die günstigste ermittelte Miete von 9,09 Euro/qm liegt über den Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft und ist zu teuer für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften
  • In 80 Prozent der untersuchten Häuser hat in den letzten Jahren ein Eigentümerwechsel stattgefunden
  • Fast ein Viertel der untersuchten Häuser wurde vollständig in Eigentumswohnungen umgewandelt oder wird mittlerweile gewerblich genutzt.

Ein für die Studie befragter Mitarbeiter einer Berliner Verwaltung formulierte die Konsequenzen dieser Entwicklungen:

„… sogar die Menschen, für die der Soziale Wohnungsbau gebaut wurde, die werden vom Jobcenter momentan rausgetrieben. Das nennt man ein Mietsenkungsverfahren, da kriegen Sie dann die freundliche Aufforderung, Ihre Miete zu reduzieren. […] Ja dann haben Sie ein halbes Jahr Zeit, sich ne angemessene Wohnung zu suchen, die es auf dem Markt tatsächlich nicht gibt […]. Und dann kriegen Sie Ihren Regelsatz soweit reduziert, dass Sie entweder über kurz oder lang obdachlos sind, weil Sie einfach mal die Miete nicht mehr bezahlen können – wenn der Hunger kneift, kommt erst das Essen und dann die Miete. Ja und dann ist es irgendwann passiert, dann sind Sie raus. (…) Das müssen Sie sich vorstellen: Mit zwei Kindern, Schule und Kindergarten, ab nach Spandau… Was soll denn das?“

Kurz zusammengefasst: In den Kreuzberger Sozialwohnungen sind nach dem Wegfall der Anschlussförderung die Mieten unbezahlbar für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften, ein Großteil der Bewohnerschaft wurde bereits ausgetauscht und ein Teil der der Gebäude wurde in Luxusimmobilien verwandelt. Zumindest in Kreuzberg verstärkte also der Wegfall der Anschlussförderung die Verdrängungsprozesse im Gebiet. Wenig verwunderlich also lautet ein Fazit der Studie:

„Der Austausch der Bewohnerschaft (…) ist aktuell in vollem Gange“ (Frühauf/Rieder/Schneck/Stottmeiser 204: 37).

Dieses Ergebnis steht in vollem Gegensatz zu den Einschätzungen der Senatsverwaltung. In einem Bericht über die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau heißt es:

„Die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung stellen sich – wie schon in den Vorjahren – moderat dar.“ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2014)

Mehr Realitätsverweigerung geht kaum.

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Zum 25. Jubiläum der “Roten Flora” hatte ich Gelegenheit, über die taz Hamburg einen kleinen Geburtstagsgruß in einen Kommentar zu verpacken: “Happy Birthday, altes Haus!”.

Fast gleichzeitig hat mich das Hamburger Straßenmagazin Hinz&Kunzt für eine unglaublich sehenswerte Multimedia-Reportage zum Kollaps des Unterkunftsystems (“Meine Platte, mein Zelt, mein Container”) nach den wohnungspolitischen Alternativen in der Zeit der Wohnungskrise befragt. Eine Kernaussage: “Hausbesetzungen sind eine sehr effektive Form der sozialen Wohnungspolitik”

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Einladung zum Wohnungsbau-Tag 2014

Bundespressekonferenz, eine Videobotschaft der Ministerin und Spitzenvertreter der Immobilienwirtschaft und Bauindustrie: Die ganz großen Geschütze wurden aufgefahren, um nichts weniger zu verkünden als den “Deutschland-Plan für bezahlbares Wohnen“. Im Schulterschluss mit der Gewerkschaft (IG BAU) und dem Deutschen Mieterbund (DMB) und gestützt auf eine Untersuchung des Pestel-Instituts, wurde gestern ein Forderungskatalog zur Lösung der Wohnungsfrage vorgelegt. Vor allem die Ausweitung von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten soll den Wohnungsbau ankurbeln und bezahlbare Mieten garantieren. Im Kern jedoch ist der “Deutschland-Plan” ein Programm für eine steuersubventionierte Rendite im Umfang von 87 Mrd. Euro.

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