„Mietrecht ist Bundesrecht. Da können wir leider gar nichts machen.“ So oder so ähnliche klingen viele Argumente, die den meist lokal organisierten Mieterinitiativen seit Jahren entgegengesetzt werden, wenn sie Mietbegrenzungen als Schutz vor Verdrängung und Wohnungsnot verlangen. Zumindest in den Stadtstaaten dürfte dieses Argument der Vergangenheit angehören. Ein kürzlich veröffentlichter Aufsatz des Juristen Peter Weber in der JuristenZeitung argumentiert mit einem Ausflug in die Rechtsgeschichte der Bundesrepublik, dass ein hoheitliches Mietpreisrecht in der Rechtskompetenz der Länder liegt.

Der Artikel mit dem schönen Titel „Mittel und Wege landesrechtlichen Mietpreisrechts in angespannten Wohnungsmärkten“ diskutiert die (verfassungs-)rechtlichen Aspekte einer landesrechtlichen Gesetzgebungskompetenz für ein eigenständiges Mietpreisrecht außerhalb des BGB. Was sich zunächst als trockene juristische Kost präsentiert, könnte eine enorme politischen Sprengkraft entwickeln. Denn in der Konsequenz besagt die Argumentation von Peter Weber nichts anderes als, dass Städte wie Berlin ganz ohne den Bund eine eigenständige Mietpreisregulierungen einführen können.

Im Tagesspiegel („Berlin könnte eine eigene Mietpreisregulierung einführen“) setzen sich die SPD-Politiker/innen Eva Högl, Julian Zado und Kilian Wegner für eine beherzte Umsetzung ein und wollen keine Zeit verlieren:

Ein beherztes Vorgehen der Regierungskoalition vorausgesetzt, könnte der von uns vorgeschlagene „Berliner Mietendeckel“ noch in dieser Legislaturperiode umgesetzt werden. Angesichts wachsender Verdrängung und Unsicherheit der Mieterinnen und Mieter in Berlin ist keine Zeit zu verlieren.

In der Tageszeitung Neues Deutschland („Die Mietpreislawine stoppen“) kommt mit Katrin Schmidberger (Bündnis90/Die Grünen) auch eine Abgeordente der Regierungskoalition zu Wort, die das Vorhaben unterstützt:

»Eine echte Bremse, die den Berliner Einkommensverhältnissen gerecht wird, ist mehr als notwendig und es wäre phänomenal, wenn das rechtlich wirklich durchsetzbar ist«, sagt Grünen-Mietenexpertin Katrin Schmidberger. Der Vorstoß klinge »vielversprechend« und sie diskutiere darüber gerade mit einigen Experten. »Gerade weil das Bundesmietrecht die Mieter so schlecht schützt, gilt es diesen Vorschlag genau zu prüfen«, so Schmidberger weiter.

Katina Schubert, die Landevorsitzende der Partei Die Linke meldet sich via Twitter und verkündet:

„Die Fachleute prüfen, was wirklich geht. Wenn es funktioniert, ist es der Hammer und muss kommen“

Soviel Einigkeit ist (leider) nicht die Regel in der rot-rot-grünen Regierungskoalition – doch vor allem den Berliner Mieterinnen und Mieter wäre es zu wünschen, dass sich die Idee für eine landesrechtliches Mietpreiskappung zum tragfähigen Projekt von r2g  entwickelt. Falls nicht, bleibt immer noch die Option für einen Volksentscheid, so jedenfalls Rouzbeh Taheri, Sprecher nicht nur des Mietenvolksentscheids von 2015 und des aktuellen Volksbegehrens »Deutsche Wohnen und Co enteignen«:

„Das wäre sensationell, wenn es so wäre, wie dargestellt. Dann müssten wir sofort noch einen Volksentscheid starten“

 

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Das Bündnis Mieterprotest Kosmosviertel wurde gestern von der Eberhardt-Schultz-Stiftung mit dem Sonderpreis für soziale Menschrechte 2018 geehrt. Zurecht, denn die Initiative setzt sich seit Jahren für die Durchsetzung von Mieterinteressen im Kosmosviertel ein und stellt sich mit ihrem Engagement für das Recht auf Wohnen gegen die privaten Gewinnabsichten eines privaten Unternehmens.

In der rbb-Abendschau gab es einen kurzen Bericht anlässslich der Preisverleihung.

 

 

Ich durfte die Laudatio zu Sonderpreis halten. Den Text gibt es auch hier zu lesen:

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Verfasst von: ah | September 25, 2018

Veranstaltungstip 28./29. September: Von Wien lernen?

Gemeinnütziger Wohnbau im Sonnenwendviertel in Wien

Berlin braucht dringend mehr Wohnungen. Vor allem mehr günstige Wohnungen für die Haushalte geringem Einkommen. Obwohl die Zahl der Baufertigstellungen in Schwung kommt, wird noch nicht ausreichend gebaut und auch die Zahl der Sozialwohnungen hinkt dem Bedarf hinterher.

Wien ist anders: Hier werden seit Jahren etwa 10.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt und etwa 70 Prozent davon sind Sozialwohnungen. Über 60 Prozent aller Mietwohnungen gehören der Stadt Wien oder werden von gemeinnützigen Wohnbauträgern verwaltet. Wie machen die das bloß?

Fachtagung: „Gemeinnütziger Wohnungsbau in Wien und Wohnbauförderung in Berlin im Vergleich“

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Ende der letzten Woche stellte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gemeinsam mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vor. Ziel der Vereinbarung ist es,

„… die Mieten im Bestand bezahlbar zu halten und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.“

Dabei werden die Auflagen der bisherigen „Bündnisse für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ (2012 bis 2016) nochmals verschärft. Das ist auch bitter notwendig, denn die Wohnungsversorgung in Berlin ist ein massives Problem für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen.

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Verfasst von: ah | Oktober 20, 2016

Berlin: Spekulation mit Grundstücken besteuern

Die Berliner Morgenpost hat im Rahmen einen keliner serien zu den wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin eine Gespräch mit mir veröffentlicht:

Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken

Wie soll Berlin 2021 aussehen? Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert eine dauerhafte Mietpreisbindungen für Sozialwohnungen.

Berlin galt im Vergleich zu anderen Metropolen lange Zeit als Stadt, die preiswert ist und in der billiges Wohnen möglich ist, auch in den attraktiven Innenstadtlagen. Das hat sich in den letzten sechs, sieben Jahren vollständig verändert. Wir haben jetzt einen Wohnungsmangel, vor allem an preiswerten und leistbaren Wohnungen. Anders als in den vergangenen Jahren haben nicht nur Geringverdiener inzwischen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, sondern auch Menschen mit mittleren und sogar überdurchschnittlichen Einkommen.

Wir beobachten zudem, dass es extreme Mietsteigerungen in fast allen Innenstadtgebieten gibt. Hier herrscht eine hohe Veränderungsdynamik. Das gilt auch für ehemalige Problemlagen, wie Wedding, Teile Neuköllns und Moabit. Hier herrscht Verdrängung, das heißt, wir haben eine arme, abgehängte Bevölkerung, die dem hohen Verwertungsdruck der Immobilienwirtschaft ausgesetzt ist. Diese Dynamik führt mittelfristig zur Verdrängung an den Stadtrand, wie wir es aus anderen Städten kennen.

Dabei gibt es unterschiedliche Muster. Wenn man sich Prenzlauer Berg oder Friedrichshain ansieht, die die Sanierungs­kulisse der 90er-Jahre darstellten, dann sind das Gebiete, in denen durch eine umfangreiche Sanierung tatsächlich ein Bevölkerungstausch stattgefunden hat. In einzelnen Quartieren wohnen nur zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung, die schon vor der Sanierungswelle dort gewohnt haben.

Zurzeit beobachten wir dagegen in Kreuzberg, Neukölln und Wedding eine Mikropolarisierung, die sich sehr kleinräumig abspielt. Wohlhabende ziehen in diese Viertel, der Anteil an Hartz-IV-Empfängern oder prekär Beschäftigten nimmt aber nicht in gleichem Maß drastisch ab. Das Geheimnis dahinter besteht darin, dass Haushalte mit geringen Einkommen versuchen, den steigenden Kostendruck durch Überbelegung zu kompensieren. Man zieht in kleinere Wohnungen oder vermietet Zimmer unter. Die befürchtete Verdrängung findet also erst einmal nicht statt, stattdessen registrieren wir eine Verdrängung aus dem Lebensstandard.

Viele Investitionen in Schulprogramme oder andere soziale Förderungen haben da erst einmal keine Wirkung, weil immer mehr Kinder wieder zu zweit oder dritt in einem Zimmer leben und nicht über einen eigenen Schreibtisch verfügen. Die Mietsteigerung führt also zu einer weiteren Verarmung, weil der Anteil des Einkommens, der für Miete aufgewandt wird, steigt und weniger Geld für anderes da ist: Manche verzichten auf Urlaub, andere auf Schulbücher und wieder andere verzichten aufs Essen.

Das wissen wir von der Berliner Tafel und anderen Einrichtungen, die berichten, dass gegen Ende des Monats die Schlangen vor ihren Türen regelmäßig länger werden. Dieser Trend lässt sich aufhalten. Stadtentwicklung ist ja keine Naturkata­strophe, sondern unterliegt gesellschaftlichen Bedingungen. Eine soziale Wohnungsversorgung müsste jedoch gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden.

Dafür wären neue Mietpreisbindungen notwendig, die auch in der Innenstadt preiswertes Wohnen ermöglichen. Leider gab es in den vergangenen Jahren von politischer Seite kein Interesse, sich mit Eigentümern, Investoren und Spekulanten anzulegen. Im Glauben an die angeblichen Segnungen des Wachstums war die Angst davor, Investoren abzuschrecken, größer als die Bereitschaft, die Spekulation auf steigende Mieten und Umwandlungsgewinne einzuschränken.

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Die Mieter/innen der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften waren in den vergangenen Wochen erstmals aufgerufen, sich für die Wahl zu den Mieterräten zu bewerben. Die Einrichtung der Mieterräte ist im Wohnraumversorgungsgesetz geregelt und geht auf den Gesetzentwurf des Mietenvolksentscheides zurück.

Nun wurde bekannt: Es wurden über 100 Mieter/innen von der Wahl der Mieterräte ausgeschlossen. Mieterinitiativen protestieren gegen den Ausschluss von kritischen Mieter/innen und fordern eine Wiederholung der Mieterratswahlen auf demokratischer Grundlage.

taz: Kritiker sind unerwünscht

Mieterforum Pankow: 108 Mieter von der Kandidatur ausgeschlossen

Update (08.08.2016): Berliner Zeitung: Brisante Papiere aufgetaucht: Berliner  Wohnungsunternehmen sammeln persönliche Informationen von Mietern

 

 

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The conflict around the former squatted house Rigaer 94 was not only discussed in Berlin’s Media. The Netherland’s news portal NOS published some articles on the conflict and the riots in Berlin (1 | 2 | 3). For his article „Krakersvrede in Berlijn slaat na ontruiming om in grimmigheid“ the NOS-correpondent in Berlin Jeroen Wolaars conducted an elaborated interview with me on the history of squatting in Berlin and the background of the current conflict around the Rigaer 94.

To spent the time for the interview was quit useful, because heKraak-Professor understood much more on the political dimension of the conflict than most German journalists. The only mistake in the article is a  funny designation of my profession. At the beginning of the interview I introduced myself as a „researcher working since many years on squatting“. In the article I became a „kraakprofessor“ („Squat Professor“).

At least it would be a good idea to have a Bachelor of Squatting or a Master of Occupation as regular degree program at universities….

 

 

A friend from the SqEK – Squatting Europe Kollective translated the article into English (Thanks Edward!)

 

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Der folgende Beitrag zu den Auswirkungen und Hintergründen einer steigenden Zahl von Ferienwohnungsvermietungen erschien in der aktuelle Ausgabe des ak – analyse & kritik  (Zeitung für linke Debatte und Praxis.

Konzentration der Airbnb-Ferienwohnungsangebote bei http://airbnbvsberlin.de/

Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel Berlin

von Andrej Holm

 

Seit Jahren polarisieren die steigenden Tourismuszahlen die stadtpolitische Diskussion in Berlin. Während Senat und Lobbyverbände der Berliner Wirtschaft die fast 30 Millionen Übernachtungen pro Jahr als Zeichen für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt deuten, wächst in vielen Nachbarschaften der Unmut über den Tourismus. Zudem werden die Ferienwohnungen als Faktor wahrgenommen, der die Wohnungsnot in Berlin verschärft. Ein an Tourist_innen vermietetes Apartment kann schließlich nicht gleichzeitig von jemand anderem bewohnt werden.

Das Problem der Ferienwohnungen hat sich in den letzten Jahren zu einem regelrechten Politikum entwickelt. Zum 1. Mai beschloss der Berliner Senat ein Zweckentfremdungsverbot, um die Vermietung von Ferienwohnungen einzuschränken. Stadtpolitische Initiativen besetzten Ferienapartments, um die Rückführung in eine dauerhafte Wohnnutzung durchzusetzen. Und in den Archiven Berliner Tageszeitungen finden sich allein in den letzten 18 Monaten Hunderte Beiträge zum Thema.

Um zu verstehen, warum das Thema derart boomt, reicht es nicht, auf die geschätzt 24.000 Ferienwohnungen zu verweisen. Bezogen auf den Berliner Markt sind das gerade einmal 0,9 Prozent des Wohnungsbestandes. Dass das Angebot preisgünstiger Wohnungen vor allem in den Innenstadtbezirken in den letzten Jahren drastisch geschrumpft ist, liegt vor allem an einem massiven Zuwachs der Eigentumswohnungen. (1) Doch das Geschäft mit den Apartments steht exemplarisch für den Wandel des Wohnungsmarktes und offenbart die unzureichenden Strategien des Berliner Senats, eine soziale Antwort auf die Wohnungskrise zu finden.

Da sich die Vermietung von Ferienapartments spätestens seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai in einer rechtlichen Grauzone vollzieht, gibt es keine genauen Daten über die Anzahl der Ferienwohnungsangebote. Eine Studie des Immobilienentwickler GBI ermittelte für April 2016 etwa 24.000 Ferienwohnungsangebote in der Stadt. Mit über 20.000 Apartments wird der größte Teil über die Internetplattform Airbnb vermittelt. Im Jahr 2015 wurden etwa 13.000 dieser Angebote als komplette Wohnungen angeboten. Ein Großteil der Ferienwohnungen liegt in den Innenstadtgebieten, in denen auch die höchsten Mietsteigerungen zu verzeichnen sind.

Je größer die Auslastung des Ferienapartments, desto höher der zu erwartende Gewinn (siehe Kasten unten). Vor diesem Hintergrund ist es kaum verwunderlich, dass Stadtteilaktivist_innen etwa im Kreuzberger Wrangelkiez berichten, dass vor allem die bisher preiswerten Wohnungen in den Hinterhäusern systematisch in Ferienwohnungen umgewandelt wurden. Hier ist die Ertragslücke zwischen dem Ferienwohnungsgeschäft und den durch eine normale Vermietung möglichen Mieteinnahmen am größten. Das Geschäft mit den Ferienwohnungen setzt hierbei eine Verdrängung der Mieter_innen voraus und wird zu einer Strategie der Gentrification.

Doch es gibt auch andere Gründe als den kommerziellen Betrieb von Ferienunterkünften, Wohnungen über Airbnb zu vermieten. Etwa 6.000 Airbnb-Apartments werden nur drei bis zehn Tage im Monat vermietet. Die Einnahmen aus diesen Vermietungen betragen 150 bis 600 Euro im Monat. Viele Anbieter_innen nutzen die Plattform als Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren oder die steigenden Mietkosten zu kompensieren. Einer Nutzerbefragung von Airbnb zufolge nutzt ein Drittel aller Anbieter_innen die Ferienwohnungsplattform, um »über die Runden zu kommen«. De facto fließt ein Großteil dieser Extraeinnahmen aus der Untervermietung an die Haus- und Wohnungsbesitzer_innen weiter. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Airbnb-Anbieter_innen liegt bei fast 40 Prozent der Haushaltsnettoeinkommen.

Auch in diesen Fällen ist die steigende Zahl der Ferienwohnungsvermietungen also eine unmittelbare Folge der Gentrification. Doch die Einnahmen landen über Umweg – über die Mietzahlungen der Hauptmieter_innen – bei den Vermieter_innen in den Berliner Aufwertungsgebiete.

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