Spätestens mit der Übergabe von knapp 360.000 Unterschriften für einen Volksentscheid zur Sozialisierung der Wohnungsbestände großer privater Unternehmen hat die Initiative „Deutschen Wohnen & Co. enteignen“ die Debatten über eine „Enteignung zum Zwecke der Vergesellschaftung“ nach Artikel 15 des Grundgesetzes auf die Tagesordnung gesetzt. Eine Arbeitsgruppe von Expert*innen aus den Bereichen Wohnungspolitik, Sozialpolitik, Wohnungswirtschaft und Öffentliche Finanzen hat nun in eine „Fachliche und politische Beurteilung des Vorhabens zur Sozialisierung größerer Wohnungsbestände“ veröffentlicht und verschiedene Modelle der Entschädigung vorgeschlagen.

Eine zentrale aber entscheidende Frage des Vergesellschaftungsvorhabens ist die Höhe der Entschädigungssumme, die den Unternehmen für die etwa 240.000 Wohnungen gezahlt werden muss. Wird der Betrag zu niedrig angesetzt, haben Klagen gegen die Enteignung sicher höhere Aussichten auf Erfolg – werden die Kosten zu hoch angesetzt, gerät der Sozialisierungszweck in Gefahr, weil hohe Entschädigungszahlungen sich nicht aus einer sozialen Bewirtschaftung refinanzieren lassen.

Juristische Einigkeit besteht darüber, dass die Regelung der Entschädigungshöhe sich an den Vorgaben von Artikel 14 des Grundgesetzes zu orientieren haben und unter einer „gerechten Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ zu bestimmen sind.

Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. (Art. 14 (3) GG)

Ein Entschädigung zum Marktwert der Immobilien, wie sie etwa in der Stellungnahme des Senats zum Volksbegehren vorgeschlagen wird, schließt einen Abwägungsgedanken de facto aus. In der Arbeitsgruppe wurden daher verschiedene Modelle diskutiert und durchgerechnet, die eine verfassungsrechtlich gebotene Abwägung berücksichtigen.

Zwei Ansätze fragen danach, ob es bestimmte Entschädigungshöhen gibt, die aus der Perspektive der Unternehmen nicht unterschritten werden dürfen, um die Interessen der betroffenen Unternehmen in der Abwägung angemessen zu berücksichtigen.

• Modell Finanzierungsverpflichtungen (Entschädigung in Höhe der bestehenden Verbindlichkeiten): Der Ansatz geht davon aus, dass durch eine Entschädigung die bestehenden Finanzverbindlichkeiten der zu sozialisierenden Unternehmen gedeckt oder übernommen werden. (22,8 Mrd. €)
• Modell Eigenleistungsentschädigung (Entschädigung auf der Basis von Kaufpreisen und Investitionen): Der Ansatz geht davon aus, dass im Zuge einer Entschädigung die tatsächlichen Ausgaben für den Erwerb der Immobilien und Investitionen in die Wohnungsbestände ausgeglichen werden. Für alle investiven Ausgaben wurde eine Verzinsung von 4 Prozent p. a. berücksichtigt. (15,9 Mrd. €)

Zwei andere Ansätze fragen danach, welche Entschädigungssummen das Sozialisierungsziel einer dauerhaft sozialen Bewirtschaftung ermöglichen:

• Modell Ertragswertsverfahren (Entschädigung nach einer vereinfachten Ertragswertberechnung): Der Ansatz geht davon aus, dass eine Entschädigung in Höhe der Ertragswerte auf der Basis der für vergleichbare Bestände üblichen Miethöhen erfolgt. Als Referenz wurden die Mieterträge der landeseigenen Wohnungsunternehmen herangezogen. Als Vervielfältiger der Jahresnettomieteinnahmen wurde das 15-Fache eingesetzt. Dabei haben wir uns an den üblichen Kalkulationen der landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin orientiert. (16,9 Mrd. €)
• Modell Soziale Bewirtschaftung (Entschädigungen bei Refinanzierung mit sozialer Bewirtschaftung): Der Ansatz geht davon aus, dass der Entschädigungsbetrag bei einer sozialen Bewirtschaftung aus den Mieterträgen refinanziert wird. Aus verschiedenen Vorschlägen zu einer sozialen Bewirtschaftung (leistbare Miethöhen, Mietendeckelwerte, Leistbarkeit bei WBS-Einkommen) wurde für die Kalkulation der Entschädigungshöhe eine Durchschnittsmiete von 5,00 €/m² (nettokalt) angenommen (14,5 Mrd. €)

Im Unterschied zu den Ableitungen von möglichen Entschädigungssummen aus den gegenwärtigen Marktwerten (die ja nichts anders sind, als die in Preisen ausgedrückten Erwartungen künftiger Mietsteigerungen) basieren die vier vorgestellten Modelle auf konzeptionellen Vorüberlegungen und begründen die jeweiligen Entschädigungshöhen, statt sie lediglich aus fiktiven Ertragserwartungen (Marktpreisen) abzuleiten.

Die Entschädigungssummen der vier vorgestellten Modelle liegen alle deutlich unter den Kostenschätzungen des Senats. Die Studie zeigt darüber hinaus, dass bis zu einer Entschädigungshöhe von etwa 17 Mrd. € eine Refinanzierung (ohne Mieterhöhungen und zusätzliche Finanzierungsmittel) aus den laufenden Mieteinnahmen möglich ist.

Fazit: Da das Interesse der Allgemeinheit an dauerhaft leistbaren Wohnungen (Sozialiseirungszweck) zwingend in die Abwägung einbezogen werden muss, ist eine Entschädigung deutlich unter dem aktuellen Marktwert nicht nur rechtlich möglich, sondern auch geboten.

Volltext der Studie: AG Sozialisierung 2021: Fachliche und politische Beurteilung des Vorhabens zur Sozialisierung größerer Wohnungsbestände

Zusammenfassung der Studie: Tagesspiegel (19.08.2021): „Soziale Wohnungspolitik gibt’s nicht umsonst“ (Gastbeitrag von Sebastian Gerhardt und Andrej Holm)

Pressebeiträge:

Tagesspiegel (19.08.2021): Enteignungsinitiative in Berlin Entschädigung an „vergesellschaftete“ Firmen soll zwischen 14 und 23 Milliarden Euro kosten

taz (19.08.2021): Entschädigung der Wohnungskonzerne: Das kann doch nicht die Welt kosten

Der Berliner Mieterverein hat trotz der coronabedingten Beschränkungen das 7. Wohnungsforum „Umwandlungen und Eigenbedarfskündigungen. Wie wirkt sich die Eigentumsbildung auf die Stadtentwicklung aus?“ als Hybrid-Veranstaltung organisiert. In einem locker besetzten Saal und an den Bildschirmen zu Hause verfolgten knapp 100 Menschen eine Diskussion zum Thema Umwandlungen in Eigentumswohnungen und dem damit verbundenen Verdrängungsdruck für Mieterinnen und Mieter.

Die auf der Veranstaltung präsentierten Zahlen zeigen deutlich: Die Umwandlung in  Eigentumswohnungen und der Verkauf von Teileigentum sind Teil der Berliner Immobilienverwertung und zielen vor allem auf das Vermietungsgeschäft.

• Im Verhältnis zu den Verkäufen von etwa 240.000 Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren (2010 bis 2019) beträgt der Anstieg der selbstnutzenden Eigentümer*innen um knapp 50.000 nur 21 Prozent.
• Das Verhältnis von Umwandlungen und Verkäufen zeigt, dass die Zahl der Umwandlungen dem Verkaufsgeschehen „hinterherläuft“. Bei steigender Zahl der Verkäufe versuchen mehr Eigentümer*innen auf den fahrenden Zug aufzusteigen und schaffen mit der Umwandlung die Voraussetzung, auch ihre Wohnungen zu verkaufen.
• Es werden deutlich mehr Wohnungen auf den Immobilienportalen zum Verkauf angeboten als tatsächlich verkauft werden. Trotz dieses „Überangebots“ steigen die Verkaufspreise.

Während meiner Schulzeit hatte ich die Gelegenheit, 1986 oder 1987 an einem Jugendaustausch in Polen teilzunehmen. Da die Reisemöglichkeiten in der DDR begrenzt waren, nahm ich die Gelegenheit gerne an. Zum Programm gehörte auch die Teilnahme an der 1. Mai-Demonstration in Warschau. Nach dem wir die Tribüne mit der Partei- und Staatsführung passiert hatten, wurde die Straße gesperrt und wir wurden über einen Umweg ein zweites Mal an der Tribüne vorbeigeführt. Für die Ehrengäste wirkte die Demonstration so viel größer als sie eigentlich war. Obwohl sich die Zahl der Teilnehmenden durch die zusätzliche Schleife nicht verändert hatte, wurden wir und viele andere mehrfach gezählt …

Die Schwierigkeit, die richtige Perspektive zur Bestimmung einer Menge zu finden, gibt es auch in der Statistik. Aktuell hat ImmobilienScout24 Zahlen veröffentlicht, die belegen sollen, dass seit der Einführung des Mietendeckels in Berlin mehr Eigentumswohnungen und weniger Mietwohnungen angeboten werden. Als Bezugspunkt für die Aussagen hat das Immobilienportal die wöchentlichen Veränderungen der jeweiligen Angebotszahlen ausgewertet. Das klingt präzise, weil es sehr kleinteilige Aussagen verspricht. Doch wenn Eigentumswohnungsangebote länger annonciert werden müssen, weil z.B. Kaufabschlüsse mehr Zeit brauchen als die Unterzeichnung von Mietverträgen, kann es geschehen, dass dieselben Eigentumswohnungsangebote in mehreren Wochen gezählt werden, obwohl sich die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen gar nicht verändert hat …

In der Diskussion zum Mietendeckel werden gerne und oft alle möglichen Zahlen präsentiert, die das Scheitern des Instrumentes oder sogar den Zusammenbruch des Mietwohnungsmarktes belegen sollen. Besonders hoch im Trend stehen dabei Vergleiche von Angeboten für Miet- und Eigentumswohnungen, die auf Tages- oder Wochenbasis vorgestellt werden. Warum und wie die Auswahl der Zeiträume bei der Darstellung von wohnungsbezogenen Daten zur Verzerrung der tatsächlichen Verhältnisse beiträgt, wird im Folgenden beschrieben.

The article „Housing Crisis in Berlin: Displacement as Business Model“ was published in the HAU publication for the festival “Berlin bleibt! Stadt, Kunst, Zukunft” :

Almost always when we talk about displacement in Berlin, someone at some point says: “and then the new owner showed up.” Social scientist Andrej Holm summarizes the status quo of Berlin’s housing market – a story that has so far too often focused on privatization, gentrification, and neoliberalism while talking little about the residents themselves. This raises the question whether the demands of tenant associations can after all contribute to a happy ending.

Full text see below

Für das Festival „Berlin bleibt!“ am Berliner HAU rund um das Musical zur Wohnungsfrage „Stadt unter Einfluss“ (von Christiane Rösinger) habe ich eine Beitrag für das Begleitheft (pdf) geschreiben: „Wohnungskrise in Berlin: Verdrängung als Geschäftsmodell„. Das Musical von Christiane Rösinger ist ein sehenswertes und mutmachendes Spektakel.

Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit, ganz besonders in Berlin. Auf der Straße, in Bars und Büros – wo man hinhört, Mieter*innensorgen: Angst vor Modernisierung und Mietsteigerung, vor Verdrängung, Umwandlung und Wohnungsnot. Auch in anderen Kreisen spricht man über das Wohnen, aber nicht über das Wohnen als Zuhause, sondern als Kapitalanlage. Berlin ist eine Stadt unter Einfluss, unter schlechtem Einfluss. Aber die Berliner*innen haben angefangen sich zu wehren: 40.000 Menschen gingen für die “Mietenwahnsinn”-Demo im Mai auf die Straße. Etwa zur gleichen Zeit hat Christiane Rösinger im Auftrag des HAU ein Musical zur Mieter*innenbewegung erarbeitet. Die Musikerin und Autorin, die seit 30 Jahren mit ihren Bands Lassie Singers, Britta und auch solo über Berlin singt und schreibt, bringt die Wohnungsfrage mit acht Musiker*innen und einem Chor aus Kreuzberger und Neuköllner Mietaktivist*innen auf die Bühne. Als Spezialist*innen in Sachen Verdrängung und Mieter*innensorgen singen und tanzen sie ihre eigenen Geschichten. Am Ende wird natürlich alles gut – es ist schließlich ein Musical!

Meinen Festivaltext gibt es auch hier zu lesen:

Das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) und dem Prototype Fund („Wir fördern Public Interest Tech“) unterstütze Projekt Mietenwatch zeigt, wie es aktuell um die Wohnversorgung in Berlin bestellt ist. Die Arbeitsgruppe um den Programmierer Tillmann Miraß und das »Peng! Kollektiv« („Aktivismus, Hacking, Kunst“) hat über 18 Monate die Inserate von Wohnungsangeboten auf großen Onlineportalen gesammelt und ausgewertet.

Auf der Webseite von Mietenwatch werden viele Details dargestellt: Auf interaktiven Karten werden die Wohnungsangebote für selbstskalierbare Einkommen und Wohnungsgrößen dargestellt, übersichtliche Grafiken stellen Angebote von privaten und öffentlichen Wohnungsunternehmen gegenüber und zeigen, wo es noch günstige Wohnungen gibt.

Ein Abschnitt widmet sich den (fehlenden) Wohnversorgungspotentialen der Online-Inserate für die knapp 260.000 Bedarfsgemeinschaften, die auf Transferleistungen angewiesen sind. Die Wohnkostenübernahme erfolgt in der Regel über die Jobcenter, die bis zu einer bestimmten Höhe die Mietkosten übernehmen. In den Regelungen für diese Kosten der Unterkunft (KdU) werden sogenannte Angemessenheitsgrenzen festgelegt, die für die verschiedenen Haushaltsgrößen jeweils den maximalen Mietpreis bestimmen, der vom Amt übernommen wird. Bei Umzügen benötigen die Transferhaushalte in der Regel eine Zustimmung des zuständigen Jobcenters, damit die Miete auch in der neuen Wohnung übernommen wird. Genehmigt werden nur Wohnungen bis zur Angemessenheitsgrenze. Bei höheren Mietpreisen müssten die Haushalte den Restbetrag aus der knapp bemessenen Grundsicherung bezahlen.

Die Karte von Mietenwatch zeigt beispielsweise, dass es für 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften von knapp 50.000 Wohnungsangeboten, die von der Größe her passen würden, nur etwa 3.700 Angebote vom Mietpreis unter den amtlich festgelegten Bemessungsgrenzen liegen. Die meisten von diesen angemessenen Angeboten liegen in den äußeren Wohngebieten der Stadt – innerhalb des S-Bahn-Rings erfüllten in den 18 untersuchten Monaten nur 187 Wohnungen die Bedingungen der KdU-Regeln. Das sind gerade einmal 0,4 Prozent aller Wohnungsangebote der ausgewählten Größenkategorie (2-Personen-Haushalte).

Auf alle Wohnungsgrößen bezogen (und um die Überschneidungen bereinigt) wurden im Untersuchungszeitraum insgesamt nicht einmal 7.500 angemessene Wohnungsangebote festgestellt – das sind knapp 9 Prozent aller Angebote. Nur 5 Prozent der angemessenen Wohnungen lagen innerhalb des S-Bahn-Ringes. 95 Prozent von denen, die auf eine angemessene Wohnung angewiesen sind, müssten in die äußeren Stadtteil ausweichen. Die Verdrängung der Armut an den Stadtrand ist keine Erfindung der Stadtsoziologie, sondern ein absehbarer Effekt der sozial selektiven Verteilungswirkungen des Marktes.

Die Ergebnisse von Mietenwatch belegen: Ohne staatliche Eingriffe in die Miethöhengestaltung (z.B. Mietendeckel) und eine massive Ausweitung von öffentlichen und belegungsgebundenen Beständen (z.B. durch Neubau, Ankauf, Enteignung), kann eine soziale Wohnversorgung nicht sicher gestellt werden.

Ein Mietedeckel baut keine Wohnung – ist gerade oft zu hören – und wäre deshalb auch das völlig falsche Instrument für die aktuellen Herausforderungen der Stadtentwicklung. Dahinter steht die Annahme, dass vor allem dann viele Wohnungen gebaut werden, wenn der Markt weitgehend von staatlichen Eingriffen verschont bleibt. Klingt logisch. Stimmt aber nicht.

Ein Blick in die Baugeschichte Berlins zeigt, dass zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich viel gebaut wurde. In Spitzenzeiten waren es über 30.000 fertiggestellte Wohngen pro Jahr (zum Vergleich: 2018 waren es knapp 17.000). Der Blick auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen zeigt jedoch, dass hohe Bauleistungen so gar nichts mit der Freiheit des Marktes zu tun zu haben scheinen: Der Bauboom Ende der 1920er Jahre: Reichsmietengesetz, Friedensmiete, Wohnungszwangsbewirtschaftung, soziale Wohnungswirtschaft und Hauszinssteuer. Bauboom in den 1950/60er Jahren (West): Mietpreisbindung, Wohnungsgemeinnützigkeit und Fördergelder für den Sozialen Wohnungsbau. Bauboom in den 1980er Jahren (Ost): Mietenstopp (auf dem Niveau der Mietpreise von 1936), staatliches Wohnungsbauprogramm, Wohnungsbaukombinate…

Ohne die Phasen im Detail zu bewerten, deutlich wird: Wohnungsbau ist offensichtlich nicht auf den „freien Markt“ und Höchstmietoptionen angewiesen. Der Rückblick in die Geschichte zeigt, dass in den 95 Jahren seit 1924 in 73 Jahren staatliche Mietpreisfestsetzungen für die meisten Wohnungsbausegmente galten (ausgenommen waren in der der Reglen die Neubauten) und nur in 22 Jahren (seit 1999) uneingeschränkt ein Vergleichsmietensystem Anwendung fand. In den 73 Jahren mit staatlich festgesetzten Mietpreisen wurden knapp 1,5 Mio. Wohnungen gebaut (ca. 20.000 p.a.) – in den 22 Jahren ohne staatlich festgesetzte Mietpreise waren es gerade einmal 155.000 Wohnungen (ca. 7.000 p.a.).

So richtig die Aussage ist, dass ein Mietdeckel keine Wohnungen baut – so ungerechtfertigt ist die Angst vor einem Zusammenbruch der Bauaktivitäten. Die Geschichte der Stadt zeigt, dass starke Mietpreisregulierungen bis hin zur Zwangsbewirtschaftung nicht im Widerspruch zu hohen Neubauzahlen stehen müssen. Ob und wieviel gebaut wird, scheint unabhängig von den Eingriffen in den Wohnungsbestand starken Konjunkturen zu unterliegen. Wer aus der Geschichte lernen will, sollte die gesellschaftlichen, ökonomischen und auch organisatorischen Bedingungen analysieren, die die teilweise gigantischen Bauleistungen in der Vergangenheit ermöglicht haben. Weder simple Marktmodelle noch politische Willenserklärungen können die starken Schwankungen der Neubauzahlen abschließend erklären.

 

 

 

Ankündigung für eine Informations- und Diskussionsveranstaltung am 10.09.2019 in Berlin

Das Initiativenforum Stadtpolitik Berlin hat für den Abend des 10.09.2019 zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Mietendeckel eingeladen. Unter dem Motto „Mietendeckel: Wer deckelt hier wen?“ diskutierte eine reine Herrenrunde aus Dr. Rainer Tietzsch (Vorsitzender des Berliner Mietervereins), RA Henrik Solf (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; AK Mietrecht des Republikanischen Anwältinnen- und Anwältevereins) und mir über verschiedene Aspekte des inzwischen vorliegenden Gesetzentwurfes. Mit konkreten Fragen moderiert wurde die Veranstaltung durch Rouzbeh Taheri (Mietenvolksentscheid, Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“).

Einen Mitschnitt der Veranstaltung gibt es hier zu sehen: Video “ Mietendeckel: Wer deckelt hier wen? (10.09.2019)