The article „Housing Crisis in Berlin: Displacement as Business Model“ was published in the HAU publication for the festival “Berlin bleibt! Stadt, Kunst, Zukunft” :

Almost always when we talk about displacement in Berlin, someone at some point says: “and then the new owner showed up.” Social scientist Andrej Holm summarizes the status quo of Berlin’s housing market – a story that has so far too often focused on privatization, gentrification, and neoliberalism while talking little about the residents themselves. This raises the question whether the demands of tenant associations can after all contribute to a happy ending.

Full text see below

Für das Festival „Berlin bleibt!“ am Berliner HAU rund um das Musical zur Wohnungsfrage „Stadt unter Einfluss“ (von Christiane Rösinger) habe ich eine Beitrag für das Begleitheft (pdf) geschreiben: „Wohnungskrise in Berlin: Verdrängung als Geschäftsmodell„. Das Musical von Christiane Rösinger ist ein sehenswertes und mutmachendes Spektakel.

Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit, ganz besonders in Berlin. Auf der Straße, in Bars und Büros – wo man hinhört, Mieter*innensorgen: Angst vor Modernisierung und Mietsteigerung, vor Verdrängung, Umwandlung und Wohnungsnot. Auch in anderen Kreisen spricht man über das Wohnen, aber nicht über das Wohnen als Zuhause, sondern als Kapitalanlage. Berlin ist eine Stadt unter Einfluss, unter schlechtem Einfluss. Aber die Berliner*innen haben angefangen sich zu wehren: 40.000 Menschen gingen für die “Mietenwahnsinn”-Demo im Mai auf die Straße. Etwa zur gleichen Zeit hat Christiane Rösinger im Auftrag des HAU ein Musical zur Mieter*innenbewegung erarbeitet. Die Musikerin und Autorin, die seit 30 Jahren mit ihren Bands Lassie Singers, Britta und auch solo über Berlin singt und schreibt, bringt die Wohnungsfrage mit acht Musiker*innen und einem Chor aus Kreuzberger und Neuköllner Mietaktivist*innen auf die Bühne. Als Spezialist*innen in Sachen Verdrängung und Mieter*innensorgen singen und tanzen sie ihre eigenen Geschichten. Am Ende wird natürlich alles gut – es ist schließlich ein Musical!

Meinen Festivaltext gibt es auch hier zu lesen:

Das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) und dem Prototype Fund („Wir fördern Public Interest Tech“) unterstütze Projekt Mietenwatch zeigt, wie es aktuell um die Wohnversorgung in Berlin bestellt ist. Die Arbeitsgruppe um den Programmierer Tillmann Miraß und das »Peng! Kollektiv« („Aktivismus, Hacking, Kunst“) hat über 18 Monate die Inserate von Wohnungsangeboten auf großen Onlineportalen gesammelt und ausgewertet.

Auf der Webseite von Mietenwatch werden viele Details dargestellt: Auf interaktiven Karten werden die Wohnungsangebote für selbstskalierbare Einkommen und Wohnungsgrößen dargestellt, übersichtliche Grafiken stellen Angebote von privaten und öffentlichen Wohnungsunternehmen gegenüber und zeigen, wo es noch günstige Wohnungen gibt.

Ein Abschnitt widmet sich den (fehlenden) Wohnversorgungspotentialen der Online-Inserate für die knapp 260.000 Bedarfsgemeinschaften, die auf Transferleistungen angewiesen sind. Die Wohnkostenübernahme erfolgt in der Regel über die Jobcenter, die bis zu einer bestimmten Höhe die Mietkosten übernehmen. In den Regelungen für diese Kosten der Unterkunft (KdU) werden sogenannte Angemessenheitsgrenzen festgelegt, die für die verschiedenen Haushaltsgrößen jeweils den maximalen Mietpreis bestimmen, der vom Amt übernommen wird. Bei Umzügen benötigen die Transferhaushalte in der Regel eine Zustimmung des zuständigen Jobcenters, damit die Miete auch in der neuen Wohnung übernommen wird. Genehmigt werden nur Wohnungen bis zur Angemessenheitsgrenze. Bei höheren Mietpreisen müssten die Haushalte den Restbetrag aus der knapp bemessenen Grundsicherung bezahlen.

Die Karte von Mietenwatch zeigt beispielsweise, dass es für 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften von knapp 50.000 Wohnungsangeboten, die von der Größe her passen würden, nur etwa 3.700 Angebote vom Mietpreis unter den amtlich festgelegten Bemessungsgrenzen liegen. Die meisten von diesen angemessenen Angeboten liegen in den äußeren Wohngebieten der Stadt – innerhalb des S-Bahn-Rings erfüllten in den 18 untersuchten Monaten nur 187 Wohnungen die Bedingungen der KdU-Regeln. Das sind gerade einmal 0,4 Prozent aller Wohnungsangebote der ausgewählten Größenkategorie (2-Personen-Haushalte).

Auf alle Wohnungsgrößen bezogen (und um die Überschneidungen bereinigt) wurden im Untersuchungszeitraum insgesamt nicht einmal 7.500 angemessene Wohnungsangebote festgestellt – das sind knapp 9 Prozent aller Angebote. Nur 5 Prozent der angemessenen Wohnungen lagen innerhalb des S-Bahn-Ringes. 95 Prozent von denen, die auf eine angemessene Wohnung angewiesen sind, müssten in die äußeren Stadtteil ausweichen. Die Verdrängung der Armut an den Stadtrand ist keine Erfindung der Stadtsoziologie, sondern ein absehbarer Effekt der sozial selektiven Verteilungswirkungen des Marktes.

Die Ergebnisse von Mietenwatch belegen: Ohne staatliche Eingriffe in die Miethöhengestaltung (z.B. Mietendeckel) und eine massive Ausweitung von öffentlichen und belegungsgebundenen Beständen (z.B. durch Neubau, Ankauf, Enteignung), kann eine soziale Wohnversorgung nicht sicher gestellt werden.

Ein Mietedeckel baut keine Wohnung – ist gerade oft zu hören – und wäre deshalb auch das völlig falsche Instrument für die aktuellen Herausforderungen der Stadtentwicklung. Dahinter steht die Annahme, dass vor allem dann viele Wohnungen gebaut werden, wenn der Markt weitgehend von staatlichen Eingriffen verschont bleibt. Klingt logisch. Stimmt aber nicht.

Ein Blick in die Baugeschichte Berlins zeigt, dass zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich viel gebaut wurde. In Spitzenzeiten waren es über 30.000 fertiggestellte Wohngen pro Jahr (zum Vergleich: 2018 waren es knapp 17.000). Der Blick auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen zeigt jedoch, dass hohe Bauleistungen so gar nichts mit der Freiheit des Marktes zu tun zu haben scheinen: Der Bauboom Ende der 1920er Jahre: Reichsmietengesetz, Friedensmiete, Wohnungszwangsbewirtschaftung, soziale Wohnungswirtschaft und Hauszinssteuer. Bauboom in den 1950/60er Jahren (West): Mietpreisbindung, Wohnungsgemeinnützigkeit und Fördergelder für den Sozialen Wohnungsbau. Bauboom in den 1980er Jahren (Ost): Mietenstopp (auf dem Niveau der Mietpreise von 1936), staatliches Wohnungsbauprogramm, Wohnungsbaukombinate…

Ohne die Phasen im Detail zu bewerten, deutlich wird: Wohnungsbau ist offensichtlich nicht auf den „freien Markt“ und Höchstmietoptionen angewiesen. Der Rückblick in die Geschichte zeigt, dass in den 95 Jahren seit 1924 in 73 Jahren staatliche Mietpreisfestsetzungen für die meisten Wohnungsbausegmente galten (ausgenommen waren in der der Reglen die Neubauten) und nur in 22 Jahren (seit 1999) uneingeschränkt ein Vergleichsmietensystem Anwendung fand. In den 73 Jahren mit staatlich festgesetzten Mietpreisen wurden knapp 1,5 Mio. Wohnungen gebaut (ca. 20.000 p.a.) – in den 22 Jahren ohne staatlich festgesetzte Mietpreise waren es gerade einmal 155.000 Wohnungen (ca. 7.000 p.a.).

So richtig die Aussage ist, dass ein Mietdeckel keine Wohnungen baut – so ungerechtfertigt ist die Angst vor einem Zusammenbruch der Bauaktivitäten. Die Geschichte der Stadt zeigt, dass starke Mietpreisregulierungen bis hin zur Zwangsbewirtschaftung nicht im Widerspruch zu hohen Neubauzahlen stehen müssen. Ob und wieviel gebaut wird, scheint unabhängig von den Eingriffen in den Wohnungsbestand starken Konjunkturen zu unterliegen. Wer aus der Geschichte lernen will, sollte die gesellschaftlichen, ökonomischen und auch organisatorischen Bedingungen analysieren, die die teilweise gigantischen Bauleistungen in der Vergangenheit ermöglicht haben. Weder simple Marktmodelle noch politische Willenserklärungen können die starken Schwankungen der Neubauzahlen abschließend erklären.

 

 

 

Ankündigung für eine Informations- und Diskussionsveranstaltung am 10.09.2019 in Berlin

Das Initiativenforum Stadtpolitik Berlin hat für den Abend des 10.09.2019 zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Mietendeckel eingeladen. Unter dem Motto „Mietendeckel: Wer deckelt hier wen?“ diskutierte eine reine Herrenrunde aus Dr. Rainer Tietzsch (Vorsitzender des Berliner Mietervereins), RA Henrik Solf (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; AK Mietrecht des Republikanischen Anwältinnen- und Anwältevereins) und mir über verschiedene Aspekte des inzwischen vorliegenden Gesetzentwurfes. Mit konkreten Fragen moderiert wurde die Veranstaltung durch Rouzbeh Taheri (Mietenvolksentscheid, Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“).

Einen Mitschnitt der Veranstaltung gibt es hier zu sehen: Video “ Mietendeckel: Wer deckelt hier wen? (10.09.2019)

Auch der nun deutlich abgeschwächte Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin zielt im Kern auf das Einfrieren der Mietpreise und ermöglicht weiterhin Mietabsenkungen im Bestand und bei der Neuvermietung. Im Bestand und bei der Neuvermietung soll verboten werden, „eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete hinausgeht“ (§3 Abs.1) oder die festzusetzende Mietobergrenze übersteigt (§3 Abs. 2). Ausnahme sind Mieten unterhalb der vorgeschlagenen Obergrenzen, die auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes um 1,3% pro Jahr erhöht werden dürfen (§3 Abs. 3). Der Mietendeckel markiert damit eine echte Wende der Wohnungspolitik, weil damit der scheinbare Automatismus von ständig steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkte unterbrochen und sogar umkehrt wird. Nach Dekaden des Ausverkaufs und der wohnungspolitischen Verantwortungslosigkeit wird das Wohnen in Berlin nicht länger dem freien Spiel des Marktes überlassen. Der Mietendeckel hat dabei eine protektionistische Funktion und schützt Mieterinnen und Mieter unmittelbar vor einer weiteren Eskalation der Mietpreise. Darüber hinaus hat der Mietendeckel einen zutiefst regulierenden Effekt auf den Wohnungsmarkt und wird das Ende der zurzeit dominierenden Verdrängungsökonomie beschleunigen.

Aus der Wohnungsforschung wissen wir, dass sich unter veränderten Rahmenbedingungen veränderte Investitionsstrategien herausbilden und durchsetzen. Die gängigen Bewirtschaftungsstrategien, die vor allem auf Mietsteigerungen, Verdrängung und Umwandlung setzen, sind kein „Naturzustand“ des Marktes, sondern das Ergebnis der aktuellen Rahmenbedingungen. Eine politisch bedingte Veränderung des Handlungsrahmens wird andere Akteure und andere Investitionsstrategien hervorbringen und hoffentlich den Spielraum für eine gemeinwirtschaftlich orientierte Wohnungswirtschaft erweitern.

Dieser Beitrag gibt zunächst einen Überblick zu den größten Neuerungen der aktuell diskutierten Entwurfsfassung („Referentenentwurf“) und beschreibt anschließend die zu erwartenden wohnungswirtschaftlichen Effekte des Mietendeckels.

Seit Anfang des Jahres wird in Berlin über die Einführung eines Mietendeckels diskutiert, der im Rahmen einer Landesregelung Mietpreise einfrieren und sogar absenken soll. Die ersten Überlegungen des Juristen Peter Weber sind hier zusammengefasst: Bundesländer können eigene Mietpreisbegrenzungen festlegen.

Seit sich die rot-rot-grüne Koalition im Juni auf Eckpunkte für einen Mietendeckel (pdf) verständigt hat, nahm die Diskussion deutlich an Fahrt auf. WIrtschaftsverbände und Immobilien-Lobby zeichneten das Schreckgespenst von verfallenen Städten an die Wände und waren sich nicht ganz einig´, ob „DDR 2.0“, „Cuba“ oder doch eher „Venezuela“ der angemessene Vergleich für das Vorhaben waren, die Mieterhöhungen in Berlin für 5 Jahre auszusetzen.

In einem Beitrag für den Freitag habe ich die Chancen ausgelotet, die ein Mietendeckel für die eine Beschleunigung des gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbaus bieten könnte: „Auf zum Neubau. Rot-Rot-Grün verfügt einen Mietenstopp in der Hauptstadt. Den gilt es zu nutzen„.

In den vergangenene Tagen nun wurde ein erste Entwurf für die künftigen Regelungen bekannt. Da darin auch erstmals konkrete Obergrenzen für die künftig zulässigen Miethöhen benannt wurden (für normal ausgestattete Wohnunge zwischen 6 und 8 €/m²) gerieten Berliner Tageszeitungen, Wirtschaftsexperten und Eigentümerverbände in kollektive Schnappatmung… (Morgenpost: „Die Linken zünden Berlin an“ / „‚Sozialistische Stadt‘: Die Strategie hinter Lompschers Plan“; Tagesspiegel: „Der Entwurf zum Mietendeckel ist radikal überzogen“ / „Die Angst der kleinen Vermieter„; Welt: „Der Berliner Mietendeckel ist politischer Kamikaze“ etc.).

Neben dem bereits bekannten Argument, dass mit dem Mietrendeckel die Wohnungen verfallen werden, wird nun auch noch ein vollständiger Invesitionsstreik angekündigt. Es klingt ein wenig wie im Kindergarten, wenn eigene Wünsche mit semirationalen Begründungen durchgesetzt werden sollen: „Wenn wir kein Geld mit Altbauwohnungen verdienen dürfen, dann werden wir auch keine neuen Wohnungen mehr in Berlin bauen…“. Abgesehn von der Unklarheit, ob dass für alle potentiellen Wohnbauträger gilt, stellt sich vor allem die Frage, ob es für eine Stadt wie Berlin wirklich schlecht wäre, wenn höchtsertragssuchende Investitionen ausbleiben.

In zwei Interviews heute habe ich versucht, die aktuellen Diskussionen einzuordnen: RadioEins/rbb:„Ich sehe die Angst vor Investorenflucht überhaupt nicht“ und in der Berliner Zeitung: „Andrej Holm zum Mietendeckel „Je billiger die Wohnung, desto geringer der Gewinn“.

Beide Interviews sind auch hier im gentrificationblog dokumentiert: rbb / Berliner Zeitung.

 

Berliner Zeitung, 27.08.2019

Interview mit Andrej Holm: Der Soziologe über den Mietendeckel (von Elmar Schütze)

Andrej Holm zum Mietendeckel: „Je billiger die Wohnung, desto geringer der Gewinn“

Herr Holm, die Reaktionen auf das Papier zum Mietendeckel aus dem Hause ihrer ehemaligen Senatorin Lompscher fielen zum Teil sehr harsch aus. Berlin werde damit angezündet, heißt es zum Beispiel in einem Zeitungsartikel. Sind Sie überrascht von der Heftigkeit?

Nein überhaupt nicht. Das Medienecho war erwartbar, die Stellungnahmen kurz vor der Schnappatmung auch. Die Drohung des wirtschaftlichen Zusammenbruchs durch die Immobilien-Lobby gehört zur Choreografie von wohnungspolitischen Debatten. Das war ja auch schon so, als sich der Senat im Frühjahr erstmals auf die Eckpunkte eines Mietendeckels verständigt hatte, Schon da stand fest, dass es sowohl Obergrenzen für Mieten geben soll, im Zweifel aber auch Absenkungen, wenn diese Obergrenzen bereits überschritten sein sollten. Je konkreter die Aussicht wird, dass der Ertrag aus Wohnungen sinken wird, desto heftiger fallen die Reaktionen aus. Schließlich ist es ein Nullsummenspiel: Je leistbarer die Wohnungen sind, desto geringer fällt der Gewinn aus. Wir sollten dabei nicht vergessen, dass die Gewinne in Berlin in den vergangenen 15 Jahren stetig gestiegen sind. Jetzt soll dieser Trend für fünf Jahren unterbrochen werden. Nach bisherigem Mietrecht, darf die Miete alle drei Jahre erhöht werden. Für die meisten Vermieter entfällt also genau eine Mieterhöhung.