In der aktuellen Ausgabe des Freitag gibt es einen Beitrag von mir: „Die falsche Bremse. Wohnen Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dafür fehlt der politische Wille“. (pdf)

Beitrag von Andrej Holm, In: Der Freitag, 2016/25, S. 16-17

Die Falsche Bremse

Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dabei sind die Herausforderungen simpel: Arme Haushalt brauchen günstige Wohnungen. Doch dafür fehlt der politische Wille

 

Seit etwas mehr als einem Jahr gibt es sie, die Mietpreisbremse. Für Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer seither die Miete bei Wiedervermietung beschränken – für zunächst fünf Jahre. Die Länder haben dies bisher in mehr als 300 deutschen Städten getan. Im Kern geht es um die Kappung der Miete bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Idee ist an sich einleuchtend: Ohne Wohnwertverbesserung soll es keine großen Mietsprünge geben. So könnte das überzogene Ausnutzen des Wohnungsmangels in überhitzten Wohnungsmärkten unterbunden werden.

In der Begründung des Gesetzes wurden die intendierten Wirkungen der Mietpreisbremse beschrieben. Die Regelung sollte „vor allem einkommensschwächeren Haushalten aber auch Durchschnittsverdienern“ ermöglichen „eine bezahlbare Wohnung zu finden“ und die Verdrängung erheblicher Teile der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Quartieren verhindern.

Die Immobilienbranche hingegen befürchtete ein „bürokratisches Monster“ und drohte mit einem Investitionsstreik. Exemplarisch dafür ist die Argumentation des Geschäftsführers und Gesellschafters der Deussen Immobilien GmbH, Christian Deussen, in einem Diskussionsbeitrag bei ImmobilienScout24: „Das Mittel einer Mietpreisbremse ist kurzsichtig und rein populistisch. Es wird nicht zu mehr Bautätigkeit in den Ballungsregionen führen. Ganz im Gegenteil, diese wird als Risiko genau wie ein Mietausfallwagnis eingepreist werden. So kann durchaus in der Renditeberechnung das Fazit entstehen, Abstand vom Investment und damit vom Wohnungsbau zu nehmen!“

Ein Jahr später zeigt eine Zwischenbilanz, dass sich weder soziale Heilsversprechen noch wohnungswirtschaftlichen Katastrophenszenarien bewahrheitet haben.

Lies mehr …

Foto: nk (CC BY-NC-SA 2.0 DE)

Foto: nk (CC BY-NC-SA 2.0 DE)

Heute wurde meine im Auftrag der Fraktion DIE LINKE. (im Abgeordnetenhaus von Berlin) erarbeitete Studie „Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin“  der Presse vorgestellt.

Die Studie untersucht die Lage der sozialen Wohnversorgung in Berlin. Ausgehend von vorhandenen Bestands- und Angebotsdaten des Berliner Wohnungsmarktes wurde der Bedarf an angemessenen und leistbaren Wohnungen für 350.000 Haushalte im Transferleistungsbezug und weitere 300.000 Haushalte mit geringen Einkommen (ohne Transferleistungen) ermittelt und dem verfügbaren Bestand sowie dem Angebot an preiswerten Wohnungen gegenübergestellt.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Absoluter Wohnungsmangel von 125.000 Wohnungen. Die in den letzten Jahren dramatisch gesunkene Wohnversorgungsquote von unter 95 Prozent verweist auf einen absoluten Wohnungsmangel in der Stadt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt schon jetzt (ohne die Prognose künftiger Bevölkerungsentwicklungen) über 100.000 Wohnungen. Hinzu kommen mindestens 25.000 Wohnungen die für die mittel- und langfristige Unterbringung der Geflüchteten in Berlin benötigt werden.
  • Zusatzbedarf von 110.000 altersgerechten und barrierefreien Wohnungen. Um den demografischen Entwicklungen gerecht zu werden und auch die Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen angemessen mit Wohnungen zu versorgen, werden durch Neu- oder Umbau mindestens 110.000 zusätzliche altersgerechte und barrierefreie Wohnungen in Berlin benötigt.
  • 55.000 angemessene Wohnungen fehlen im Bestand. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen fehlen für die ausreichende Versorgung der 350.000 Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII etwa 55.000 angemessene Mietwohnungen im Bestand.
  • Weniger als 10.000 angemessene Wohnungsangebote im Jahr 2015: Die Zahl der Onlineangebote von Mieten unterhalb der Bemessungsgrenzen der Angemessenheit hat sich von über 103.000 im Jahr 2007 auf nur noch 9.575 Angebote im Jahr 2015 verringert. Der Angebotsmarkt hat weite Teile Berlins in eine Hartz-IV-freie Zone verwandelt.
  • Fehlbestand von über 130.000 preisgünstigen Wohnungen für Geringverdiener. Für die insgesamt knapp 300.000 Haushalte mit Einkommen unterhalb von 80 Prozent des Berliner Durchschnitts, die keine Transferleistungen erhalten, gibt es nicht genügend leistbare Wohnungen. Es fehlen unter den derzeitigen Einkommensverhältnissen in der Stadt mindestens 130.000 kleine Wohnungen zu Nettokaltmieten von nicht mehr als 200 Euro.
  • Zusatzbedarf von 25.000 preisgünstigen Wohnungen für Geflüchtete. Um den absehbaren Bedarf zur Unterbringung von Geflüchteten sicherzustellen werden weitere 25.000 preiswerte Wohnungen in der Stadt benötigt.

Lies mehr …

Das Manager-Magazin und eine Mietergemeinschaft in Berlin Neukölln berichteten heute über eine bisher unbekannte Geschäftsstrategie der Samwer-Brüder, die bisher vor allem mit ihren Internet-Unternehmungen Schlagzeilen gemacht haben. Statt auf die bisher ausbleibenden Börsengewinnen von Rocket Internet zu hoffen, setzt das Imperium der Samwers nun auch auf gewinnbringende Investitionen im Bereich der Wohnimmobilien. Die Strategie scheint darin zu bestehen, Anteile an Erbengemeinschaften zu erwerben und Teilungsversteigerungen zu erzwingen, die einen preiswerten Kauf der Immobilie ermöglichen.

Lies mehr …

Verfasst von: ah | April 4, 2016

Berlin: Armut an den Rand gedrängt

Berliner Banleiu-Baromter in der Morgenpost

Berliner Banlieus-Baromter in der Morgenpost

Die Tageszeitung Neues Deutschland hat mich zu meiner Einschätzung des kürzlich veröffentlichten Monitoring Soziale Stadtentwicklung. Neben einem Vorabbericht „Stadtforscher warnt vor Banlieues in Berlin“ veröffentlichte das Neue Deutschland das Interview „Innenstadt wird Hartz IV-frei„.  Die Warnung vor einer zunehmenden sozialräumlichen Polarisierung wurde von verschiedenen anderen Medien aufgegriffen:

Lies mehr …

@La Laetti  (CC BY-NC 2.0)

@La Laetti (CC BY-NC 2.0)

Jahrelang wurde in Deutschland das Klagelied von der demographischer Krise und einem bedrohlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen angestimmt. Kaum kehrt sich der Trend um, kollabiert nicht nur der Verwaltungsapparat des Landes sondern vielerorts auch gleich noch der humanistische Anstand. Bis vor ein paar Wochen wurde die Politik von vielen für ihre allzu abwartende und inaktive Haltung kritisiert. Jetzt handelt die Politik – und wieder gibt es Kritik. Denn im Schatten der Flüchtlings-Krisen-Hysterie hat sich eine Zombi-Politik formiert, die im wilden Aktionismus längst überwunden geglaubte Konzepte ins Rennen schickt. Zäune, Grenzsicherungspläne, Transitzonen, beschleunigte Abschiebungen, verschärfte Residenzpflichtauflagen, abenteuerliche Einstufungen von vorgeblich sicheren Drittstaaten…

Die Albträume eines nationalen Kontroll- und Sicherheitsstaates geistern nicht nur durch die Medien, sondern werden von Teilen der politischen Elite als Lösungen für die aktuellen Herausforderungen präsentiert. Diese Auferweckung von politischen Konzepten der Vergangenheit bleibt nicht auf die Fragen von Grenzkontrollen und Asylverfahren beschränkt. Auch im Bereich der Wohnungspolitik wird mit dem Argument der Überforderung angesichts der aktuellen Flüchtlingsbewegungen eifrig alter Wein in neue Schläuche gefüllt. Die Bauwirtschaft fordert eine Absenkung der Baustandards und erweiterte Steuerprivilegien für den Wohnungsbau, die Bundesregierung reanimiert in einer ad hoc Maßnahme ein eigentlich zum Auslaufen bestimmtes Programm der traditionellen Wohnungsbauförderung und die Kommunen fordern eine bessere finanzielle Ausstattung für eben jene Strukturen der zentralisierten Unterbringung, die schon in der Vergangenheit als Integrationshemmnisse kritisiert wurden. Die Krisenpanik wird nicht genutzt um Problem zu lösen, sondern als Hebel für die Durchsetzung eigener Interessen. Versteckt hinter Willkommenskultur und einer Wir-schaffen-das-Rhetorik präsentieren sich im Bereich des Wohnens nun ausgerecht all jene als Retter in der Not, die unsere Städte in die Wohnungsnot manövriert haben.

Lies mehr …

17.000 Ferienwohnungen in Berlin: „… niemand muss auf de Straße schlafen“

Der Ärger um die Zweckentfremdung von Wohnungen für das meist touristische Angebot an Ferienwohnungen beschäftigt die wohnungspolitischen Debatten der Stadt seit einigen Jahren. Die zögerlich eingeführte Zweckentfremdungsverordnung hält lange Schonfristen für die Vermieter/innen von Fereinwohnungen bereit und den Bezirken wird ein resolutes Umsetzen der Verordnung kaum zugetraut.

Im Berliner Stadtbezirk Wedding haben Aktivsit/innen einer Erwerbsloseninitiative die Angelegenheit nun selbst in die Hand genommen und eine Ferienwohnung bezogen. In einer Mitteilung der Erwerbsloseninitiative BASTA heißt es:

Am 19.01.2016, gegen 8 Uhr bezog eine Gruppe von Erwerbslosen der Initiative BASTA eine Ferienwohnung in der Soldiner Straße 26, um auf die Problematik der Zweckentfremdung von Wohnraum aufmerksam zu machen. Alle Nachbar_innen und Interessierte sind eingeladen, die Wohnung zu besuchen.

In den kommenden Tagen werden Beratungsangebote der Initaitive in die Ferienwohnung in der Soldiner Straße 26  verlegt. Der Protest richtet sich nicht nur an die Hausverwaltung der Wohnung, sondern auch an den Bezirk. Die Forderung der Initiative lautet:

Der Bezirk Mitte soll Ferienwohnungen beschlagnahmen und in Wohnraum umwandeln

Eine Reihe von Medien berichteten über die Aktion:

Alle Artikel berichten relativ wohlwollend über die Aktion der Erwerbsloseninitiative und fast scheinen die Autor/innen eine wenig enttäuscht darüber zu sein, dass es gar keine ‚echte‘ Besetzung und Beschlagnahme der Fereienwohnung gegeben hat.  Diese Inkonsequenz nun ausgerechnet der Initaitve BASTA zu unterstellen ist dabei aberwitzig, denn die Konsequenz der zuständigen Verwaltung beschränkt sich bisher auf wortstarke Ankündigungen.  Mit der geforderten „Beschlagnahme“ jedoch zeigt der Protest im Wedding wie ein Umgang mit den Zweckentfredmungen in Berlin aussehen sollte.

Lies mehr …

Seit Monaten dreht sich die wohnungspolitische Debatte in Berlin auch um den Beitrag der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften für eine soziale Wohnungsversorgung in der Stadt. Im sogenannten „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ loben sich die Wohnungsbaugesellschaften und der Senat selbst als „wichtigste Partner bei der Wohnungspolitik“. Die Ziele klingen auch überzeugend:

Sie schaffen erheblichen Mehrwert für die Stadt, indem sie durch ihre Mietpreisgestaltung konsequent preisdämpfend wirken…

Auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gesobau will ihren Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot leisten und verkündet stolz auf ihrer Homepage eine Neubauoffensive:

Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der dynamisch wachsenden Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen und lebendige Nachbarschaften zu erhalten

Über 10.000 Wohnungen will das Unternehmen in den nächsten Jahren bauen. Dass die tatsächlich den „breiten Schichten der Bevölkerung“ zu Gute kommen, darf bezweifelt werden. Einige der zur Zeit beworbenen Neubauprojekte jedenfalls sind nur für eine kleine, gutverdienende Minderheit der Stadt zu finanzieren.

Gesobau_Neubau_2016_Seite_1

Gegen Maisonette-Wohnungen mit Terassen, Fußbodenheizungen und modernsten energetischen Standard ist grundsätzlich sicher nichts einzuwenden, doch mit Mietpreisen von fast 2.200 Euro sind sie eben kein Beitrag zur sozialen Wohnungsversorgung. Mit Nettokaltmieten von 12,55 Euro/qm entpuppt sich das kommunale Neubauprogramm der Gesobau als ein Wohnungsbau für Höchstverdienende.

Bei einer Mietbelastungsquote von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens müssten die umworbenen Familien ein Einkommen von über 6.000 Euro im Monat erzielen.  Das klingt nach den gutverdienenden Doppelverdiener-Haushalten, die in den meisten größeren Städten sicher auch irgendwie zu den „breiten Schichten der Bevölkerung“ zu zählen sind. In Berlin gibt es jedoch nach Angaben des Amtes für Statistik nur knapp über 75.000 Haushalte in der ganzen Stadt die ein (Haushaltsnetto-)Einkommen von mehr als 5.500 Euro pro Monat erzielen. Das sind ganze 3,85 Prozent der Berliner Haushalte.

Haushaltseinkommen_2014_Berlin

Ein Neubauprogramm für eine kleine Minderheit der Besserverdienenden ist keine Mehrwert für die Stadtgesellschaft und wirkt auch nicht besonders preisdämpfend. Liebe Gesobau, schön dass ihr als kommunale Wohnungsbaugesellschaft wieder angefangen habt zu bauen – aber bitte, bitte, baut keinen Mist.

 

Verfasst von: ah | Dezember 27, 2015

Berlin: Return of the Social Housing Zombis

hb-zeitung_d_page_01The local government of Berlin recently introduced a new funding scheme for social housing to solve the housing crisis in the city. But the program hasn’t learnt from the failed social housing programms in the past…

This article is based on a public discussion in 2014 and was written for and published in the first edition of a magazine published by an initiative called „Haben und Brauchen“ (To Have and To Need). (deutsche Fassung des Textes: hier)

 

 

Lies mehr …

Older Posts »

Kategorien

Folgen

Erhalte jeden neuen Beitrag in deinen Posteingang.

Schließe dich 365 Followern an