17.000 Ferienwohnungen in Berlin: “… niemand muss auf de Straße schlafen”

Der Ärger um die Zweckentfremdung von Wohnungen für das meist touristische Angebot an Ferienwohnungen beschäftigt die wohnungspolitischen Debatten der Stadt seit einigen Jahren. Die zögerlich eingeführte Zweckentfremdungsverordnung hält lange Schonfristen für die Vermieter/innen von Fereinwohnungen bereit und den Bezirken wird ein resolutes Umsetzen der Verordnung kaum zugetraut.

Im Berliner Stadtbezirk Wedding haben Aktivsit/innen einer Erwerbsloseninitiative die Angelegenheit nun selbst in die Hand genommen und eine Ferienwohnung bezogen. In einer Mitteilung der Erwerbsloseninitiative BASTA heißt es:

Am 19.01.2016, gegen 8 Uhr bezog eine Gruppe von Erwerbslosen der Initiative BASTA eine Ferienwohnung in der Soldiner Straße 26, um auf die Problematik der Zweckentfremdung von Wohnraum aufmerksam zu machen. Alle Nachbar_innen und Interessierte sind eingeladen, die Wohnung zu besuchen.

In den kommenden Tagen werden Beratungsangebote der Initaitive in die Ferienwohnung in der Soldiner Straße 26  verlegt. Der Protest richtet sich nicht nur an die Hausverwaltung der Wohnung, sondern auch an den Bezirk. Die Forderung der Initiative lautet:

Der Bezirk Mitte soll Ferienwohnungen beschlagnahmen und in Wohnraum umwandeln

Eine Reihe von Medien berichteten über die Aktion:

Alle Artikel berichten relativ wohlwollend über die Aktion der Erwerbsloseninitiative und fast scheinen die Autor/innen eine wenig enttäuscht darüber zu sein, dass es gar keine ‘echte’ Besetzung und Beschlagnahme der Fereienwohnung gegeben hat.  Diese Inkonsequenz nun ausgerechnet der Initaitve BASTA zu unterstellen ist dabei aberwitzig, denn die Konsequenz der zuständigen Verwaltung beschränkt sich bisher auf wortstarke Ankündigungen.  Mit der geforderten “Beschlagnahme” jedoch zeigt der Protest im Wedding wie ein Umgang mit den Zweckentfredmungen in Berlin aussehen sollte.

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Seit Monaten dreht sich die wohnungspolitische Debatte in Berlin auch um den Beitrag der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften für eine soziale Wohnungsversorgung in der Stadt. Im sogenannten “Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten” loben sich die Wohnungsbaugesellschaften und der Senat selbst als “wichtigste Partner bei der Wohnungspolitik”. Die Ziele klingen auch überzeugend:

Sie schaffen erheblichen Mehrwert für die Stadt, indem sie durch ihre Mietpreisgestaltung konsequent preisdämpfend wirken…

Auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gesobau will ihren Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot leisten und verkündet stolz auf ihrer Homepage eine Neubauoffensive:

Als städtisches Wohnungsunternehmen leistet die GESOBAU aktiv ihren Beitrag, um in der dynamisch wachsenden Stadt Berlin auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen und lebendige Nachbarschaften zu erhalten

Über 10.000 Wohnungen will das Unternehmen in den nächsten Jahren bauen. Dass die tatsächlich den “breiten Schichten der Bevölkerung” zu Gute kommen, darf bezweifelt werden. Einige der zur Zeit beworbenen Neubauprojekte jedenfalls sind nur für eine kleine, gutverdienende Minderheit der Stadt zu finanzieren.

Gesobau_Neubau_2016_Seite_1

Gegen Maisonette-Wohnungen mit Terassen, Fußbodenheizungen und modernsten energetischen Standard ist grundsätzlich sicher nichts einzuwenden, doch mit Mietpreisen von fast 2.200 Euro sind sie eben kein Beitrag zur sozialen Wohnungsversorgung. Mit Nettokaltmieten von 12,55 Euro/qm entpuppt sich das kommunale Neubauprogramm der Gesobau als ein Wohnungsbau für Höchstverdienende.

Bei einer Mietbelastungsquote von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens müssten die umworbenen Familien ein Einkommen von über 6.000 Euro im Monat erzielen.  Das klingt nach den gutverdienenden Doppelverdiener-Haushalten, die in den meisten größeren Städten sicher auch irgendwie zu den “breiten Schichten der Bevölkerung” zu zählen sind. In Berlin gibt es jedoch nach Angaben des Amtes für Statistik nur knapp über 75.000 Haushalte in der ganzen Stadt die ein (Haushaltsnetto-)Einkommen von mehr als 5.500 Euro pro Monat erzielen. Das sind ganze 3,85 Prozent der Berliner Haushalte.

Haushaltseinkommen_2014_Berlin

Ein Neubauprogramm für eine kleine Minderheit der Besserverdienenden ist keine Mehrwert für die Stadtgesellschaft und wirkt auch nicht besonders preisdämpfend. Liebe Gesobau, schön dass ihr als kommunale Wohnungsbaugesellschaft wieder angefangen habt zu bauen – aber bitte, bitte, baut keinen Mist.

 

Verfasst von: ah | Dezember 27, 2015

Berlin: Return of the Social Housing Zombis

hb-zeitung_d_page_01The local government of Berlin recently introduced a new funding scheme for social housing to solve the housing crisis in the city. But the program hasn’t learnt from the failed social housing programms in the past…

This article is based on a public discussion in 2014 and was written for and published in the first edition of a magazine published by an initiative called “Haben und Brauchen” (To Have and To Need). (deutsche Fassung des Textes: hier)

 

 

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Ein von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Berliner Abgeodnetenhaus beauftragtes Rechtsgutachten zeigt: Die Spekulation mit den fiktiven Kostenmieten im Sozialen Wohnungsbau kann gesetzlich eingeschränkt werden. Prof. Martin Schwab legt in einer ausführlichen Studie (“Rechtsfragen des sozialen Wohnungsbaus“) dar, dass über eine gesetzliche Klarstellung die dauerhafte Berufung auf die Ursprungskosten (“Einfrierungsgrundsatz”) ausgesetzt werden kann, wenn die tatsächlichen Kosten (z.B. nach einem Verkauf der Immobilien) unterhalb der Kostenmieten zum Genehmigungszeitraum liegen. Die Initiative mieterstadt.de – Netzwerk für soziales Wohnen und bürgernahe Stadtentwicklung e.V. hat bereits eine Vorschlag zur entsprechenden Veränderung des Wohnraumgesetzes Berlin vorbereitet.

Die rechtliche Materie klingt zunächst kompliziert, bietet aber tatsächlich einen Ausweg aus der desaströsen Situation in vielen Sozialwohnungen, für die die Anschlussförderung gestrichen wurde. Bisher vertrat die zuständige Senatsverwaltung die Auffassung, dass für die sogenannten “Kostenmieten” (die aus den überhöhten Bau- und Finanzierungskosten bei der Genehmigung der Förderverträge abgeleitet wurden) ein “Einfrierungsgrundsatz” gelte, der von vielen Eigentümer/innen als eine Garantie für das profitable Geschäft mit den Sozialwohnungen verstanden und genutzt wurde. In den Sozialwohnungen, denen die Anschlussförderung gestrichen wurde, ermöglichten die gesetzlichen Regelungen eine Erhöhung auf die Kostenmiete – oftmals auf Mietpreise von 13, 15 oder sogar 18 Euro/qm. Vor allem nach Verkäufen der Sozialbauten jedoch lagen die realen Kosten für die Refinzierung des Kaufpreises meist deutlich unter diesen vertraglich festgestellten Kostenmieten, so dass sich aus der  Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und der ‘fiktiven Kostenmiete’ ein erheblicher Gewinn realisieren ließ. Fünf Zeilen Gesetzestext könnten nun tausenden Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau die Angst vor der Verdrängung nehmen.

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Verfasst von: ah | September 8, 2015

Berlin: Mieter*innen erzwingen neues Wohnraumgesetz

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Mietenvolksentscheid Berlin (CC BY-NC-ND 2.0)

Der vor einem Jahr initiierte Mietenvolksentscheid für ein Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ hat die Wohnungspolitik in Berlin nachhaltig verändert. Die fast 50.000 Unterschriften, die im April und Mai 2015 für die Einleitung eines Volksbegehrens gesammelt wurden, haben der Öffentlichkeit und auch den politisch Verantwortlichen gezeigt, dass die Wohnungsfrage in Berlin nicht ohne die Mieterinnen und Mieter zu lösen ist. Die SPD hat in direkten Gesprächen mit der Initiative mittlerweile einen eigenen Gesetzentwurf erarbeitet, der viele Forderungen des Mietenvolksentscheids aufgreift. Noch im September soll der Gesetzesentwurf im Abgeordnetenhaus diskutiert werden.

In der Berliner Presse wird das Gesprächsergebnis als Erfolg der Mieterinitiativen angesehen und als Durchbruch zu einer sozialeren Wohnungspolitik angesehen. So kommt die Berliner Zeitung zu der Einschätzung:

Berlins Wohnungspolitik wird so sozial wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Grund ist der Druck der Initiative „Mietenvolksentscheid“:

In den Diskussionen zwischen den Aktiven der vielen Mieterinitiativen in der Stadt ist das Echo geteilt, da nicht alle Aspekte des Mietenvolksentscheids 1:1 übernommen wurden. Eine Bewertung des Gesetzentwurfes zum „Berliner Wohnraumversorgungsgesetz“ sollte neben der inhaltlichen Beurteilung jedoch auch die Analyse der politischen Dynamik umfassen.

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Verfasst von: ah | April 24, 2015

Berlin: Zwangsgeräumt für die Rendite

Seiten aus Deckblatt_ZR_StudieHeute haben wir ganz offiziell im Rahmen einer Pressekonferenz unsere Studie “Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems” (download) vorgestellt. Gemeinsam mit Laura Berner und Inga Jensen habe ich über ein Jahr das Zwangsräumungsgeschehen in Berlin und die Funktionsweisen der staatlichen Unterstützungsangebote für Personen in Wohnungsnotlagen untersucht.

Mit etwa 10.000 Räumungsklagen, bis zu 7.000 festgesetzten Räumungsterminen und völlig überfüllten Unterkünften sind Zwangsräumungen und Wohnungsnotlagen in den letzten Jahren in Berlin längst kein gesellschaftliches Randphänomen mehr und haben sich zum ständigen Begleiter der Aufwertungsdynamiken in der Stadt entwickelt. Angesichts der 85.000 Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII, die schon jetzt Mieten über den Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft zahlen, ist eine weitere Zunahme von Mietrückständen, Räumungsklagen und Wohnungsnotlagen zu erwarten.

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Nach monatelanger Vorbereitung und einer teilweise zähen Arbeit an den Paragraphen ist es jetzt öffentlich: Berliner Mieter/innen haben ein “Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin” geschrieben und wollen es per Volksentscheid durchsetzen. Mit dem Gesetz sollen der kommunale Wohnungsbestand und der Soziale Wohnungsbau in Berlin sozial ausgerichtet und auch erweitert werden. Kommt das Gesetz durch, unterliegen künftig etwa 25 Prozent aller Berliner Mietwohnungen strengen sozialen Auflagen.

Seit dem Wochenende werden stadtweit Unterschriften für die erste Stufe des Volksbegegehrens gesammelt. Bis Ende Mai müssen etwa 20.000 Unterschriften zusammen kommen, damit der Gesetzentwurf im Abgeordnetenhaus diskutiert werden kann. Lehnt das Abgeordnetenhaus den Gesetzentwurf ab, werden in einer zweiten Stufe sogar 175.000 Unterschriften für die Einleitung des Volksentscheid benötigt.

Die ersten Sammeltage sollten den Initaitiven Mut machen. Wie der rbb berichtete, sind bereits in den ersten Stunden über 3.000 Unterschriften zusammen gekommen.

 

Das Thema der Ferienwohnungen erregt in Berlin auch Monate nach Beschluss des Zweckentfremdungsverbots die Gemüter. Angesichts der steigenden Mietpreise und der stark eingeschränkten Wohnungsangebote sehen viele in den Ferienwohnungen eine Konkurrenz zur Wohnungsversorgung. Zurecht, denn eine Wohnung, die als Ferienappartment vergeben wird, fehlt im Mietwohnungsangebot. Für Ärger sorgte bei der Einführung der neuen Verordnung nicht nur die mangelnde Personalausstattung, sondern auch das anachronistisch wirkende Verbot für die Bezirke, auch im Internet nach Ferienwohnungen zu recherchieren. Das eilig aufgelegte Gesetz geriet mit dem Datenschutz in Konflikt. Auf den Seiten des rbb wurde sich damals über die Offline-Suche von Onlineangeboten lustig gemacht.

Es ist wie Navigieren ohne Kompass, wie Radfahren ohne Pedale: Recherche ohne Internet. Eigentlich will Berlin illegalen Ferienwohnungen auf die Schliche kommen, doch die Bezirksämter dürfen dort, wo diese Wohnungen angeboten werden – im Internet – nicht suchen. Das Zweckentfremdungsverbot schließt Internetrecherche aus.

Zumindest dieses Problem wurde inzwischen gelöst und die Bezirke dürfen inzwischen auch im Internet nach Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot recherchieren.

Was bleibt, ist der Ärger über die vielen Fereinwohnungen in der Stadt. Denn, unabhängig von der Internetnutzung, dürfen Vermieter von Ferienwohnungen ihr Geschäft noch 2 weitere Jahre weiter betreiben, wenn sie ihre Ferienwohnung bei den Bezirken melden. Den Ausführungsvorschriften entsprechend, hatten Vermieter von Ferienwohnungen bis Anfang August 2014 Gelegenheit, mit einer Selbstanzeige der Zweckentfremdung eine Schonfrist von zwei Jahren zu zu erhalten. Nach schleppenden Beginn haben viele Ferienwohnungsvermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Insgesamt wurden inzwischen etwa 6.000 Ferienwohungsnutzungen gemeldet.  Allein im Bezirk Mitte wurden fast 1.600 Zweckentfremdungen fristgerecht beim Bezirksamt eingereicht. Das klingt nach einer hohen Zahl, doch die immer wieder in die Diskussion gebrachten Dunkelziffern gehen von etwa doppelt so vielen Ferienwohnungen in der Stadt aus. Das Zweckentfremdungsverbot sollte die wohnungspolitische Handlungsfähigkeit belegen, bisher zeigt es noch nicht die gewünschte Wirkung.

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