Der Berliner Mieterverein hat trotz der coronabedingten Beschränkungen das 7. Wohnungsforum „Umwandlungen und Eigenbedarfskündigungen. Wie wirkt sich die Eigentumsbildung auf die Stadtentwicklung aus?“ als Hybrid-Veranstaltung organisiert. In einem locker besetzten Saal und an den Bildschirmen zu Hause verfolgten knapp 100 Menschen eine Diskussion zum Thema Umwandlungen in Eigentumswohnungen und dem damit verbundenen Verdrängungsdruck für Mieterinnen und Mieter.

Die auf der Veranstaltung präsentierten Zahlen zeigen deutlich: Die Umwandlung in  Eigentumswohnungen und der Verkauf von Teileigentum sind Teil der Berliner Immobilienverwertung und zielen vor allem auf das Vermietungsgeschäft.

• Im Verhältnis zu den Verkäufen von etwa 240.000 Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren (2010 bis 2019) beträgt der Anstieg der selbstnutzenden Eigentümer*innen um knapp 50.000 nur 21 Prozent.
• Das Verhältnis von Umwandlungen und Verkäufen zeigt, dass die Zahl der Umwandlungen dem Verkaufsgeschehen „hinterherläuft“. Bei steigender Zahl der Verkäufe versuchen mehr Eigentümer*innen auf den fahrenden Zug aufzusteigen und schaffen mit der Umwandlung die Voraussetzung, auch ihre Wohnungen zu verkaufen.
• Es werden deutlich mehr Wohnungen auf den Immobilienportalen zum Verkauf angeboten als tatsächlich verkauft werden. Trotz dieses „Überangebots“ steigen die Verkaufspreise.

Während meiner Schulzeit hatte ich die Gelegenheit, 1986 oder 1987 an einem Jugendaustausch in Polen teilzunehmen. Da die Reisemöglichkeiten in der DDR begrenzt waren, nahm ich die Gelegenheit gerne an. Zum Programm gehörte auch die Teilnahme an der 1. Mai-Demonstration in Warschau. Nach dem wir die Tribüne mit der Partei- und Staatsführung passiert hatten, wurde die Straße gesperrt und wir wurden über einen Umweg ein zweites Mal an der Tribüne vorbeigeführt. Für die Ehrengäste wirkte die Demonstration so viel größer als sie eigentlich war. Obwohl sich die Zahl der Teilnehmenden durch die zusätzliche Schleife nicht verändert hatte, wurden wir und viele andere mehrfach gezählt …

Die Schwierigkeit, die richtige Perspektive zur Bestimmung einer Menge zu finden, gibt es auch in der Statistik. Aktuell hat ImmobilienScout24 Zahlen veröffentlicht, die belegen sollen, dass seit der Einführung des Mietendeckels in Berlin mehr Eigentumswohnungen und weniger Mietwohnungen angeboten werden. Als Bezugspunkt für die Aussagen hat das Immobilienportal die wöchentlichen Veränderungen der jeweiligen Angebotszahlen ausgewertet. Das klingt präzise, weil es sehr kleinteilige Aussagen verspricht. Doch wenn Eigentumswohnungsangebote länger annonciert werden müssen, weil z.B. Kaufabschlüsse mehr Zeit brauchen als die Unterzeichnung von Mietverträgen, kann es geschehen, dass dieselben Eigentumswohnungsangebote in mehreren Wochen gezählt werden, obwohl sich die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen gar nicht verändert hat …

In der Diskussion zum Mietendeckel werden gerne und oft alle möglichen Zahlen präsentiert, die das Scheitern des Instrumentes oder sogar den Zusammenbruch des Mietwohnungsmarktes belegen sollen. Besonders hoch im Trend stehen dabei Vergleiche von Angeboten für Miet- und Eigentumswohnungen, die auf Tages- oder Wochenbasis vorgestellt werden. Warum und wie die Auswahl der Zeiträume bei der Darstellung von wohnungsbezogenen Daten zur Verzerrung der tatsächlichen Verhältnisse beiträgt, wird im Folgenden beschrieben.

The article „Housing Crisis in Berlin: Displacement as Business Model“ was published in the HAU publication for the festival “Berlin bleibt! Stadt, Kunst, Zukunft” :

Almost always when we talk about displacement in Berlin, someone at some point says: “and then the new owner showed up.” Social scientist Andrej Holm summarizes the status quo of Berlin’s housing market – a story that has so far too often focused on privatization, gentrification, and neoliberalism while talking little about the residents themselves. This raises the question whether the demands of tenant associations can after all contribute to a happy ending.

Full text see below

Für das Festival „Berlin bleibt!“ am Berliner HAU rund um das Musical zur Wohnungsfrage „Stadt unter Einfluss“ (von Christiane Rösinger) habe ich eine Beitrag für das Begleitheft (pdf) geschreiben: „Wohnungskrise in Berlin: Verdrängung als Geschäftsmodell„. Das Musical von Christiane Rösinger ist ein sehenswertes und mutmachendes Spektakel.

Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit, ganz besonders in Berlin. Auf der Straße, in Bars und Büros – wo man hinhört, Mieter*innensorgen: Angst vor Modernisierung und Mietsteigerung, vor Verdrängung, Umwandlung und Wohnungsnot. Auch in anderen Kreisen spricht man über das Wohnen, aber nicht über das Wohnen als Zuhause, sondern als Kapitalanlage. Berlin ist eine Stadt unter Einfluss, unter schlechtem Einfluss. Aber die Berliner*innen haben angefangen sich zu wehren: 40.000 Menschen gingen für die “Mietenwahnsinn”-Demo im Mai auf die Straße. Etwa zur gleichen Zeit hat Christiane Rösinger im Auftrag des HAU ein Musical zur Mieter*innenbewegung erarbeitet. Die Musikerin und Autorin, die seit 30 Jahren mit ihren Bands Lassie Singers, Britta und auch solo über Berlin singt und schreibt, bringt die Wohnungsfrage mit acht Musiker*innen und einem Chor aus Kreuzberger und Neuköllner Mietaktivist*innen auf die Bühne. Als Spezialist*innen in Sachen Verdrängung und Mieter*innensorgen singen und tanzen sie ihre eigenen Geschichten. Am Ende wird natürlich alles gut – es ist schließlich ein Musical!

Meinen Festivaltext gibt es auch hier zu lesen:

Das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) und dem Prototype Fund („Wir fördern Public Interest Tech“) unterstütze Projekt Mietenwatch zeigt, wie es aktuell um die Wohnversorgung in Berlin bestellt ist. Die Arbeitsgruppe um den Programmierer Tillmann Miraß und das »Peng! Kollektiv« („Aktivismus, Hacking, Kunst“) hat über 18 Monate die Inserate von Wohnungsangeboten auf großen Onlineportalen gesammelt und ausgewertet.

Auf der Webseite von Mietenwatch werden viele Details dargestellt: Auf interaktiven Karten werden die Wohnungsangebote für selbstskalierbare Einkommen und Wohnungsgrößen dargestellt, übersichtliche Grafiken stellen Angebote von privaten und öffentlichen Wohnungsunternehmen gegenüber und zeigen, wo es noch günstige Wohnungen gibt.

Ein Abschnitt widmet sich den (fehlenden) Wohnversorgungspotentialen der Online-Inserate für die knapp 260.000 Bedarfsgemeinschaften, die auf Transferleistungen angewiesen sind. Die Wohnkostenübernahme erfolgt in der Regel über die Jobcenter, die bis zu einer bestimmten Höhe die Mietkosten übernehmen. In den Regelungen für diese Kosten der Unterkunft (KdU) werden sogenannte Angemessenheitsgrenzen festgelegt, die für die verschiedenen Haushaltsgrößen jeweils den maximalen Mietpreis bestimmen, der vom Amt übernommen wird. Bei Umzügen benötigen die Transferhaushalte in der Regel eine Zustimmung des zuständigen Jobcenters, damit die Miete auch in der neuen Wohnung übernommen wird. Genehmigt werden nur Wohnungen bis zur Angemessenheitsgrenze. Bei höheren Mietpreisen müssten die Haushalte den Restbetrag aus der knapp bemessenen Grundsicherung bezahlen.

Die Karte von Mietenwatch zeigt beispielsweise, dass es für 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften von knapp 50.000 Wohnungsangeboten, die von der Größe her passen würden, nur etwa 3.700 Angebote vom Mietpreis unter den amtlich festgelegten Bemessungsgrenzen liegen. Die meisten von diesen angemessenen Angeboten liegen in den äußeren Wohngebieten der Stadt – innerhalb des S-Bahn-Rings erfüllten in den 18 untersuchten Monaten nur 187 Wohnungen die Bedingungen der KdU-Regeln. Das sind gerade einmal 0,4 Prozent aller Wohnungsangebote der ausgewählten Größenkategorie (2-Personen-Haushalte).

Auf alle Wohnungsgrößen bezogen (und um die Überschneidungen bereinigt) wurden im Untersuchungszeitraum insgesamt nicht einmal 7.500 angemessene Wohnungsangebote festgestellt – das sind knapp 9 Prozent aller Angebote. Nur 5 Prozent der angemessenen Wohnungen lagen innerhalb des S-Bahn-Ringes. 95 Prozent von denen, die auf eine angemessene Wohnung angewiesen sind, müssten in die äußeren Stadtteil ausweichen. Die Verdrängung der Armut an den Stadtrand ist keine Erfindung der Stadtsoziologie, sondern ein absehbarer Effekt der sozial selektiven Verteilungswirkungen des Marktes.

Die Ergebnisse von Mietenwatch belegen: Ohne staatliche Eingriffe in die Miethöhengestaltung (z.B. Mietendeckel) und eine massive Ausweitung von öffentlichen und belegungsgebundenen Beständen (z.B. durch Neubau, Ankauf, Enteignung), kann eine soziale Wohnversorgung nicht sicher gestellt werden.

Ein Mietedeckel baut keine Wohnung – ist gerade oft zu hören – und wäre deshalb auch das völlig falsche Instrument für die aktuellen Herausforderungen der Stadtentwicklung. Dahinter steht die Annahme, dass vor allem dann viele Wohnungen gebaut werden, wenn der Markt weitgehend von staatlichen Eingriffen verschont bleibt. Klingt logisch. Stimmt aber nicht.

Ein Blick in die Baugeschichte Berlins zeigt, dass zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich viel gebaut wurde. In Spitzenzeiten waren es über 30.000 fertiggestellte Wohngen pro Jahr (zum Vergleich: 2018 waren es knapp 17.000). Der Blick auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen zeigt jedoch, dass hohe Bauleistungen so gar nichts mit der Freiheit des Marktes zu tun zu haben scheinen: Der Bauboom Ende der 1920er Jahre: Reichsmietengesetz, Friedensmiete, Wohnungszwangsbewirtschaftung, soziale Wohnungswirtschaft und Hauszinssteuer. Bauboom in den 1950/60er Jahren (West): Mietpreisbindung, Wohnungsgemeinnützigkeit und Fördergelder für den Sozialen Wohnungsbau. Bauboom in den 1980er Jahren (Ost): Mietenstopp (auf dem Niveau der Mietpreise von 1936), staatliches Wohnungsbauprogramm, Wohnungsbaukombinate…

Ohne die Phasen im Detail zu bewerten, deutlich wird: Wohnungsbau ist offensichtlich nicht auf den „freien Markt“ und Höchstmietoptionen angewiesen. Der Rückblick in die Geschichte zeigt, dass in den 95 Jahren seit 1924 in 73 Jahren staatliche Mietpreisfestsetzungen für die meisten Wohnungsbausegmente galten (ausgenommen waren in der der Reglen die Neubauten) und nur in 22 Jahren (seit 1999) uneingeschränkt ein Vergleichsmietensystem Anwendung fand. In den 73 Jahren mit staatlich festgesetzten Mietpreisen wurden knapp 1,5 Mio. Wohnungen gebaut (ca. 20.000 p.a.) – in den 22 Jahren ohne staatlich festgesetzte Mietpreise waren es gerade einmal 155.000 Wohnungen (ca. 7.000 p.a.).

So richtig die Aussage ist, dass ein Mietdeckel keine Wohnungen baut – so ungerechtfertigt ist die Angst vor einem Zusammenbruch der Bauaktivitäten. Die Geschichte der Stadt zeigt, dass starke Mietpreisregulierungen bis hin zur Zwangsbewirtschaftung nicht im Widerspruch zu hohen Neubauzahlen stehen müssen. Ob und wieviel gebaut wird, scheint unabhängig von den Eingriffen in den Wohnungsbestand starken Konjunkturen zu unterliegen. Wer aus der Geschichte lernen will, sollte die gesellschaftlichen, ökonomischen und auch organisatorischen Bedingungen analysieren, die die teilweise gigantischen Bauleistungen in der Vergangenheit ermöglicht haben. Weder simple Marktmodelle noch politische Willenserklärungen können die starken Schwankungen der Neubauzahlen abschließend erklären.

 

 

 

Ankündigung für eine Informations- und Diskussionsveranstaltung am 10.09.2019 in Berlin

Das Initiativenforum Stadtpolitik Berlin hat für den Abend des 10.09.2019 zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Mietendeckel eingeladen. Unter dem Motto „Mietendeckel: Wer deckelt hier wen?“ diskutierte eine reine Herrenrunde aus Dr. Rainer Tietzsch (Vorsitzender des Berliner Mietervereins), RA Henrik Solf (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; AK Mietrecht des Republikanischen Anwältinnen- und Anwältevereins) und mir über verschiedene Aspekte des inzwischen vorliegenden Gesetzentwurfes. Mit konkreten Fragen moderiert wurde die Veranstaltung durch Rouzbeh Taheri (Mietenvolksentscheid, Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“).

Einen Mitschnitt der Veranstaltung gibt es hier zu sehen: Video “ Mietendeckel: Wer deckelt hier wen? (10.09.2019)

Auch der nun deutlich abgeschwächte Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin zielt im Kern auf das Einfrieren der Mietpreise und ermöglicht weiterhin Mietabsenkungen im Bestand und bei der Neuvermietung. Im Bestand und bei der Neuvermietung soll verboten werden, „eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete hinausgeht“ (§3 Abs.1) oder die festzusetzende Mietobergrenze übersteigt (§3 Abs. 2). Ausnahme sind Mieten unterhalb der vorgeschlagenen Obergrenzen, die auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes um 1,3% pro Jahr erhöht werden dürfen (§3 Abs. 3). Der Mietendeckel markiert damit eine echte Wende der Wohnungspolitik, weil damit der scheinbare Automatismus von ständig steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkte unterbrochen und sogar umkehrt wird. Nach Dekaden des Ausverkaufs und der wohnungspolitischen Verantwortungslosigkeit wird das Wohnen in Berlin nicht länger dem freien Spiel des Marktes überlassen. Der Mietendeckel hat dabei eine protektionistische Funktion und schützt Mieterinnen und Mieter unmittelbar vor einer weiteren Eskalation der Mietpreise. Darüber hinaus hat der Mietendeckel einen zutiefst regulierenden Effekt auf den Wohnungsmarkt und wird das Ende der zurzeit dominierenden Verdrängungsökonomie beschleunigen.

Aus der Wohnungsforschung wissen wir, dass sich unter veränderten Rahmenbedingungen veränderte Investitionsstrategien herausbilden und durchsetzen. Die gängigen Bewirtschaftungsstrategien, die vor allem auf Mietsteigerungen, Verdrängung und Umwandlung setzen, sind kein „Naturzustand“ des Marktes, sondern das Ergebnis der aktuellen Rahmenbedingungen. Eine politisch bedingte Veränderung des Handlungsrahmens wird andere Akteure und andere Investitionsstrategien hervorbringen und hoffentlich den Spielraum für eine gemeinwirtschaftlich orientierte Wohnungswirtschaft erweitern.

Dieser Beitrag gibt zunächst einen Überblick zu den größten Neuerungen der aktuell diskutierten Entwurfsfassung („Referentenentwurf“) und beschreibt anschließend die zu erwartenden wohnungswirtschaftlichen Effekte des Mietendeckels.