Die Mieter/innen der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften waren in den vergangenen Wochen erstmals aufgerufen, sich für die Wahl zu den Mieterräten zu bewerben. Die Einrichtung der Mieterräte ist im Wohnraumversorgungsgesetz geregelt und geht auf den Gesetzentwurf des Mietenvolksentscheides zurück.

Nun wurde bekannt: Es wurden über 100 Mieter/innen von der Wahl der Mieterräte ausgeschlossen. Mieterinitiativen protestieren gegen den Ausschluss von kritischen Mieter/innen und fordern eine Wiederholung der Mieterratswahlen auf demokratischer Grundlage.

taz: Kritiker sind unerwünscht

Mieterforum Pankow: 108 Mieter von der Kandidatur ausgeschlossen

Update (08.08.2016): Berliner Zeitung: Brisante Papiere aufgetaucht: Berliner  Wohnungsunternehmen sammeln persönliche Informationen von Mietern

 

 

The conflict around the former squatted house Rigaer 94 was not only discussed in Berlin’s Media. The Netherland’s news portal NOS published some articles on the conflict and the riots in Berlin (1 | 2 | 3). For his article „Krakersvrede in Berlijn slaat na ontruiming om in grimmigheid“ the NOS-correpondent in Berlin Jeroen Wolaars conducted an elaborated interview with me on the history of squatting in Berlin and the background of the current conflict around the Rigaer 94.

To spent the time for the interview was quit useful, because he understood much more on the political dimension of the conflict than most German journalists. The only mistake in the article is a  funny designation of my profession. At the beginning of the interview I introduced myself as a „researcher working since many years on squatting“. In the article I became a „kraakprofessor“ („Squat Professor“).

At least it would be a good idea to have a Bachelor of Squatting or a Master of Occupation as regular degree program at universities….

 

 

A friend from the SqEK – Squatting Europe Kollective translated the article into English (Thanks Edward!)

 

Der folgende Beitrag zu den Auswirkungen und Hintergründen einer steigenden Zahl von Ferienwohnungsvermietungen erschien in der aktuelle Ausgabe des ak – analyse & kritik  (Zeitung für linke Debatte und Praxis.

Konzentration der Airbnb-Ferienwohnungsangebote bei http://airbnbvsberlin.de/

Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel Berlin

von Andrej Holm

 

Seit Jahren polarisieren die steigenden Tourismuszahlen die stadtpolitische Diskussion in Berlin. Während Senat und Lobbyverbände der Berliner Wirtschaft die fast 30 Millionen Übernachtungen pro Jahr als Zeichen für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt deuten, wächst in vielen Nachbarschaften der Unmut über den Tourismus. Zudem werden die Ferienwohnungen als Faktor wahrgenommen, der die Wohnungsnot in Berlin verschärft. Ein an Tourist_innen vermietetes Apartment kann schließlich nicht gleichzeitig von jemand anderem bewohnt werden.

Das Problem der Ferienwohnungen hat sich in den letzten Jahren zu einem regelrechten Politikum entwickelt. Zum 1. Mai beschloss der Berliner Senat ein Zweckentfremdungsverbot, um die Vermietung von Ferienwohnungen einzuschränken. Stadtpolitische Initiativen besetzten Ferienapartments, um die Rückführung in eine dauerhafte Wohnnutzung durchzusetzen. Und in den Archiven Berliner Tageszeitungen finden sich allein in den letzten 18 Monaten Hunderte Beiträge zum Thema.

Um zu verstehen, warum das Thema derart boomt, reicht es nicht, auf die geschätzt 24.000 Ferienwohnungen zu verweisen. Bezogen auf den Berliner Markt sind das gerade einmal 0,9 Prozent des Wohnungsbestandes. Dass das Angebot preisgünstiger Wohnungen vor allem in den Innenstadtbezirken in den letzten Jahren drastisch geschrumpft ist, liegt vor allem an einem massiven Zuwachs der Eigentumswohnungen. (1) Doch das Geschäft mit den Apartments steht exemplarisch für den Wandel des Wohnungsmarktes und offenbart die unzureichenden Strategien des Berliner Senats, eine soziale Antwort auf die Wohnungskrise zu finden.

Da sich die Vermietung von Ferienapartments spätestens seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai in einer rechtlichen Grauzone vollzieht, gibt es keine genauen Daten über die Anzahl der Ferienwohnungsangebote. Eine Studie des Immobilienentwickler GBI ermittelte für April 2016 etwa 24.000 Ferienwohnungsangebote in der Stadt. Mit über 20.000 Apartments wird der größte Teil über die Internetplattform Airbnb vermittelt. Im Jahr 2015 wurden etwa 13.000 dieser Angebote als komplette Wohnungen angeboten. Ein Großteil der Ferienwohnungen liegt in den Innenstadtgebieten, in denen auch die höchsten Mietsteigerungen zu verzeichnen sind.

Je größer die Auslastung des Ferienapartments, desto höher der zu erwartende Gewinn (siehe Kasten unten). Vor diesem Hintergrund ist es kaum verwunderlich, dass Stadtteilaktivist_innen etwa im Kreuzberger Wrangelkiez berichten, dass vor allem die bisher preiswerten Wohnungen in den Hinterhäusern systematisch in Ferienwohnungen umgewandelt wurden. Hier ist die Ertragslücke zwischen dem Ferienwohnungsgeschäft und den durch eine normale Vermietung möglichen Mieteinnahmen am größten. Das Geschäft mit den Ferienwohnungen setzt hierbei eine Verdrängung der Mieter_innen voraus und wird zu einer Strategie der Gentrification.

Doch es gibt auch andere Gründe als den kommerziellen Betrieb von Ferienunterkünften, Wohnungen über Airbnb zu vermieten. Etwa 6.000 Airbnb-Apartments werden nur drei bis zehn Tage im Monat vermietet. Die Einnahmen aus diesen Vermietungen betragen 150 bis 600 Euro im Monat. Viele Anbieter_innen nutzen die Plattform als Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren oder die steigenden Mietkosten zu kompensieren. Einer Nutzerbefragung von Airbnb zufolge nutzt ein Drittel aller Anbieter_innen die Ferienwohnungsplattform, um »über die Runden zu kommen«. De facto fließt ein Großteil dieser Extraeinnahmen aus der Untervermietung an die Haus- und Wohnungsbesitzer_innen weiter. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Airbnb-Anbieter_innen liegt bei fast 40 Prozent der Haushaltsnettoeinkommen.

Auch in diesen Fällen ist die steigende Zahl der Ferienwohnungsvermietungen also eine unmittelbare Folge der Gentrification. Doch die Einnahmen landen über Umweg – über die Mietzahlungen der Hauptmieter_innen – bei den Vermieter_innen in den Berliner Aufwertungsgebiete.

In der aktuellen Ausgabe des Freitag gibt es einen Beitrag von mir: „Die falsche Bremse. Wohnen Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dafür fehlt der politische Wille“. (pdf)

Beitrag von Andrej Holm, In: Der Freitag, 2016/25, S. 16-17

Die Falsche Bremse

Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dabei sind die Herausforderungen simpel: Arme Haushalt brauchen günstige Wohnungen. Doch dafür fehlt der politische Wille

 

Seit etwas mehr als einem Jahr gibt es sie, die Mietpreisbremse. Für Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer seither die Miete bei Wiedervermietung beschränken – für zunächst fünf Jahre. Die Länder haben dies bisher in mehr als 300 deutschen Städten getan. Im Kern geht es um die Kappung der Miete bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Idee ist an sich einleuchtend: Ohne Wohnwertverbesserung soll es keine großen Mietsprünge geben. So könnte das überzogene Ausnutzen des Wohnungsmangels in überhitzten Wohnungsmärkten unterbunden werden.

In der Begründung des Gesetzes wurden die intendierten Wirkungen der Mietpreisbremse beschrieben. Die Regelung sollte „vor allem einkommensschwächeren Haushalten aber auch Durchschnittsverdienern“ ermöglichen „eine bezahlbare Wohnung zu finden“ und die Verdrängung erheblicher Teile der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Quartieren verhindern.

Die Immobilienbranche hingegen befürchtete ein „bürokratisches Monster“ und drohte mit einem Investitionsstreik. Exemplarisch dafür ist die Argumentation des Geschäftsführers und Gesellschafters der Deussen Immobilien GmbH, Christian Deussen, in einem Diskussionsbeitrag bei ImmobilienScout24: „Das Mittel einer Mietpreisbremse ist kurzsichtig und rein populistisch. Es wird nicht zu mehr Bautätigkeit in den Ballungsregionen führen. Ganz im Gegenteil, diese wird als Risiko genau wie ein Mietausfallwagnis eingepreist werden. So kann durchaus in der Renditeberechnung das Fazit entstehen, Abstand vom Investment und damit vom Wohnungsbau zu nehmen!“

Ein Jahr später zeigt eine Zwischenbilanz, dass sich weder soziale Heilsversprechen noch wohnungswirtschaftlichen Katastrophenszenarien bewahrheitet haben.

Foto: nk (CC BY-NC-SA 2.0 DE)

Heute wurde meine im Auftrag der Fraktion DIE LINKE. (im Abgeordnetenhaus von Berlin) erarbeitete Studie „Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin“  der Presse vorgestellt.

Die Studie untersucht die Lage der sozialen Wohnversorgung in Berlin. Ausgehend von vorhandenen Bestands- und Angebotsdaten des Berliner Wohnungsmarktes wurde der Bedarf an angemessenen und leistbaren Wohnungen für 350.000 Haushalte im Transferleistungsbezug und weitere 300.000 Haushalte mit geringen Einkommen (ohne Transferleistungen) ermittelt und dem verfügbaren Bestand sowie dem Angebot an preiswerten Wohnungen gegenübergestellt.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

• Absoluter Wohnungsmangel von 125.000 Wohnungen. Die in den letzten Jahren dramatisch gesunkene Wohnversorgungsquote von unter 95 Prozent verweist auf einen absoluten Wohnungsmangel in der Stadt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt schon jetzt (ohne die Prognose künftiger Bevölkerungsentwicklungen) über 100.000 Wohnungen. Hinzu kommen mindestens 25.000 Wohnungen die für die mittel- und langfristige Unterbringung der Geflüchteten in Berlin benötigt werden.

• Zusatzbedarf von 110.000 altersgerechten und barrierefreien Wohnungen. Um den demografischen Entwicklungen gerecht zu werden und auch die Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen angemessen mit Wohnungen zu versorgen, werden durch Neu- oder Umbau mindestens 110.000 zusätzliche altersgerechte und barrierefreie Wohnungen in Berlin benötigt.

• 55.000 angemessene Wohnungen fehlen im Bestand. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen fehlen für die ausreichende Versorgung der 350.000 Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII etwa 55.000 angemessene Mietwohnungen im Bestand.

• Weniger als 10.000 angemessene Wohnungsangebote im Jahr 2015: Die Zahl der Onlineangebote von Mieten unterhalb der Bemessungsgrenzen der Angemessenheit hat sich von über 103.000 im Jahr 2007 auf nur noch 9.575 Angebote im Jahr 2015 verringert. Der Angebotsmarkt hat weite Teile Berlins in eine Hartz-IV-freie Zone verwandelt.

• Fehlbestand von über 130.000 preisgünstigen Wohnungen für Geringverdiener. Für die insgesamt knapp 300.000 Haushalte mit Einkommen unterhalb von 80 Prozent des Berliner Durchschnitts, die keine Transferleistungen erhalten, gibt es nicht genügend leistbare Wohnungen. Es fehlen unter den derzeitigen Einkommensverhältnissen in der Stadt mindestens 130.000 kleine Wohnungen zu Nettokaltmieten von nicht mehr als 200 Euro.

• Zusatzbedarf von 25.000 preisgünstigen Wohnungen für Geflüchtete. Um den absehbaren Bedarf zur Unterbringung von Geflüchteten sicherzustellen werden weitere 25.000 preiswerte Wohnungen in der Stadt benötigt.

Das Manager-Magazin und eine Mietergemeinschaft in Berlin Neukölln berichteten heute über eine bisher unbekannte Geschäftsstrategie der Samwer-Brüder, die bisher vor allem mit ihren Internet-Unternehmungen Schlagzeilen gemacht haben. Statt auf die bisher ausbleibenden Börsengewinnen von Rocket Internet zu hoffen, setzt das Imperium der Samwers nun auch auf gewinnbringende Investitionen im Bereich der Wohnimmobilien. Die Strategie scheint darin zu bestehen, Anteile an Erbengemeinschaften zu erwerben und Teilungsversteigerungen zu erzwingen, die einen preiswerten Kauf der Immobilie ermöglichen.

Berliner Banlieus-Baromter in der Morgenpost

Die Tageszeitung Neues Deutschland hat mich zu meiner Einschätzung des kürzlich veröffentlichten Monitoring Soziale Stadtentwicklung. Neben einem Vorabbericht „Stadtforscher warnt vor Banlieues in Berlin“ veröffentlichte das Neue Deutschland das Interview „Innenstadt wird Hartz IV-frei„.  Die Warnung vor einer zunehmenden sozialräumlichen Polarisierung wurde von verschiedenen anderen Medien aufgegriffen:

• Berliner Morgenpost: „Stadtforscher warnt: Berlin drohen Banlieues wie in Paris„
• tageszeitung (taz): „Stadtforscher warnt vor Banlieues„
• Kölner Stadt Anzeiger: „Soziologe: Mieten öffentlicher Wohnungen festschreiben„

@La Laetti (CC BY-NC 2.0)

Jahrelang wurde in Deutschland das Klagelied von der demographischer Krise und einem bedrohlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen angestimmt. Kaum kehrt sich der Trend um, kollabiert nicht nur der Verwaltungsapparat des Landes sondern vielerorts auch gleich noch der humanistische Anstand. Bis vor ein paar Wochen wurde die Politik von vielen für ihre allzu abwartende und inaktive Haltung kritisiert. Jetzt handelt die Politik – und wieder gibt es Kritik. Denn im Schatten der Flüchtlings-Krisen-Hysterie hat sich eine Zombi-Politik formiert, die im wilden Aktionismus längst überwunden geglaubte Konzepte ins Rennen schickt. Zäune, Grenzsicherungspläne, Transitzonen, beschleunigte Abschiebungen, verschärfte Residenzpflichtauflagen, abenteuerliche Einstufungen von vorgeblich sicheren Drittstaaten…

Die Albträume eines nationalen Kontroll- und Sicherheitsstaates geistern nicht nur durch die Medien, sondern werden von Teilen der politischen Elite als Lösungen für die aktuellen Herausforderungen präsentiert. Diese Auferweckung von politischen Konzepten der Vergangenheit bleibt nicht auf die Fragen von Grenzkontrollen und Asylverfahren beschränkt. Auch im Bereich der Wohnungspolitik wird mit dem Argument der Überforderung angesichts der aktuellen Flüchtlingsbewegungen eifrig alter Wein in neue Schläuche gefüllt. Die Bauwirtschaft fordert eine Absenkung der Baustandards und erweiterte Steuerprivilegien für den Wohnungsbau, die Bundesregierung reanimiert in einer ad hoc Maßnahme ein eigentlich zum Auslaufen bestimmtes Programm der traditionellen Wohnungsbauförderung und die Kommunen fordern eine bessere finanzielle Ausstattung für eben jene Strukturen der zentralisierten Unterbringung, die schon in der Vergangenheit als Integrationshemmnisse kritisiert wurden. Die Krisenpanik wird nicht genutzt um Problem zu lösen, sondern als Hebel für die Durchsetzung eigener Interessen. Versteckt hinter Willkommenskultur und einer Wir-schaffen-das-Rhetorik präsentieren sich im Bereich des Wohnens nun ausgerecht all jene als Retter in der Not, die unsere Städte in die Wohnungsnot manövriert haben.