Ende der letzten Woche stellte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gemeinsam mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vor. Ziel der Vereinbarung ist es,

„… die Mieten im Bestand bezahlbar zu halten und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.“

Dabei werden die Auflagen der bisherigen „Bündnisse für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ (2012 bis 2016) nochmals verschärft. Das ist auch bitter notwendig, denn die Wohnungsversorgung in Berlin ist ein massives Problem für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen.

Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken

Die Berliner Morgenpost hat im Rahmen einen keliner serien zu den wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin eine Gespräch mit mir veröffentlicht:

Wie soll Berlin 2021 aussehen? Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert eine dauerhafte Mietpreisbindungen für Sozialwohnungen.

Berlin galt im Vergleich zu anderen Metropolen lange Zeit als Stadt, die preiswert ist und in der billiges Wohnen möglich ist, auch in den attraktiven Innenstadtlagen. Das hat sich in den letzten sechs, sieben Jahren vollständig verändert. Wir haben jetzt einen Wohnungsmangel, vor allem an preiswerten und leistbaren Wohnungen. Anders als in den vergangenen Jahren haben nicht nur Geringverdiener inzwischen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, sondern auch Menschen mit mittleren und sogar überdurchschnittlichen Einkommen.

Wir beobachten zudem, dass es extreme Mietsteigerungen in fast allen Innenstadtgebieten gibt. Hier herrscht eine hohe Veränderungsdynamik. Das gilt auch für ehemalige Problemlagen, wie Wedding, Teile Neuköllns und Moabit. Hier herrscht Verdrängung, das heißt, wir haben eine arme, abgehängte Bevölkerung, die dem hohen Verwertungsdruck der Immobilienwirtschaft ausgesetzt ist. Diese Dynamik führt mittelfristig zur Verdrängung an den Stadtrand, wie wir es aus anderen Städten kennen.

Dabei gibt es unterschiedliche Muster. Wenn man sich Prenzlauer Berg oder Friedrichshain ansieht, die die Sanierungs­kulisse der 90er-Jahre darstellten, dann sind das Gebiete, in denen durch eine umfangreiche Sanierung tatsächlich ein Bevölkerungstausch stattgefunden hat. In einzelnen Quartieren wohnen nur zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung, die schon vor der Sanierungswelle dort gewohnt haben.

Zurzeit beobachten wir dagegen in Kreuzberg, Neukölln und Wedding eine Mikropolarisierung, die sich sehr kleinräumig abspielt. Wohlhabende ziehen in diese Viertel, der Anteil an Hartz-IV-Empfängern oder prekär Beschäftigten nimmt aber nicht in gleichem Maß drastisch ab. Das Geheimnis dahinter besteht darin, dass Haushalte mit geringen Einkommen versuchen, den steigenden Kostendruck durch Überbelegung zu kompensieren. Man zieht in kleinere Wohnungen oder vermietet Zimmer unter. Die befürchtete Verdrängung findet also erst einmal nicht statt, stattdessen registrieren wir eine Verdrängung aus dem Lebensstandard.

Viele Investitionen in Schulprogramme oder andere soziale Förderungen haben da erst einmal keine Wirkung, weil immer mehr Kinder wieder zu zweit oder dritt in einem Zimmer leben und nicht über einen eigenen Schreibtisch verfügen. Die Mietsteigerung führt also zu einer weiteren Verarmung, weil der Anteil des Einkommens, der für Miete aufgewandt wird, steigt und weniger Geld für anderes da ist: Manche verzichten auf Urlaub, andere auf Schulbücher und wieder andere verzichten aufs Essen.

Das wissen wir von der Berliner Tafel und anderen Einrichtungen, die berichten, dass gegen Ende des Monats die Schlangen vor ihren Türen regelmäßig länger werden. Dieser Trend lässt sich aufhalten. Stadtentwicklung ist ja keine Naturkata­strophe, sondern unterliegt gesellschaftlichen Bedingungen. Eine soziale Wohnungsversorgung müsste jedoch gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden.

Dafür wären neue Mietpreisbindungen notwendig, die auch in der Innenstadt preiswertes Wohnen ermöglichen. Leider gab es in den vergangenen Jahren von politischer Seite kein Interesse, sich mit Eigentümern, Investoren und Spekulanten anzulegen. Im Glauben an die angeblichen Segnungen des Wachstums war die Angst davor, Investoren abzuschrecken, größer als die Bereitschaft, die Spekulation auf steigende Mieten und Umwandlungsgewinne einzuschränken.

Die Mieter/innen der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften waren in den vergangenen Wochen erstmals aufgerufen, sich für die Wahl zu den Mieterräten zu bewerben. Die Einrichtung der Mieterräte ist im Wohnraumversorgungsgesetz geregelt und geht auf den Gesetzentwurf des Mietenvolksentscheides zurück.

Nun wurde bekannt: Es wurden über 100 Mieter/innen von der Wahl der Mieterräte ausgeschlossen. Mieterinitiativen protestieren gegen den Ausschluss von kritischen Mieter/innen und fordern eine Wiederholung der Mieterratswahlen auf demokratischer Grundlage.

taz: Kritiker sind unerwünscht

Mieterforum Pankow: 108 Mieter von der Kandidatur ausgeschlossen

Update (08.08.2016): Berliner Zeitung: Brisante Papiere aufgetaucht: Berliner  Wohnungsunternehmen sammeln persönliche Informationen von Mietern

 

 

The conflict around the former squatted house Rigaer 94 was not only discussed in Berlin’s Media. The Netherland’s news portal NOS published some articles on the conflict and the riots in Berlin (1 | 2 | 3). For his article „Krakersvrede in Berlijn slaat na ontruiming om in grimmigheid“ the NOS-correpondent in Berlin Jeroen Wolaars conducted an elaborated interview with me on the history of squatting in Berlin and the background of the current conflict around the Rigaer 94.

To spent the time for the interview was quit useful, because he understood much more on the political dimension of the conflict than most German journalists. The only mistake in the article is a  funny designation of my profession. At the beginning of the interview I introduced myself as a „researcher working since many years on squatting“. In the article I became a „kraakprofessor“ („Squat Professor“).

At least it would be a good idea to have a Bachelor of Squatting or a Master of Occupation as regular degree program at universities….

 

 

A friend from the SqEK – Squatting Europe Kollective translated the article into English (Thanks Edward!)

 

Der folgende Beitrag zu den Auswirkungen und Hintergründen einer steigenden Zahl von Ferienwohnungsvermietungen erschien in der aktuelle Ausgabe des ak – analyse & kritik  (Zeitung für linke Debatte und Praxis.

Konzentration der Airbnb-Ferienwohnungsangebote bei http://airbnbvsberlin.de/

Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel Berlin

von Andrej Holm

 

Seit Jahren polarisieren die steigenden Tourismuszahlen die stadtpolitische Diskussion in Berlin. Während Senat und Lobbyverbände der Berliner Wirtschaft die fast 30 Millionen Übernachtungen pro Jahr als Zeichen für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt deuten, wächst in vielen Nachbarschaften der Unmut über den Tourismus. Zudem werden die Ferienwohnungen als Faktor wahrgenommen, der die Wohnungsnot in Berlin verschärft. Ein an Tourist_innen vermietetes Apartment kann schließlich nicht gleichzeitig von jemand anderem bewohnt werden.

Das Problem der Ferienwohnungen hat sich in den letzten Jahren zu einem regelrechten Politikum entwickelt. Zum 1. Mai beschloss der Berliner Senat ein Zweckentfremdungsverbot, um die Vermietung von Ferienwohnungen einzuschränken. Stadtpolitische Initiativen besetzten Ferienapartments, um die Rückführung in eine dauerhafte Wohnnutzung durchzusetzen. Und in den Archiven Berliner Tageszeitungen finden sich allein in den letzten 18 Monaten Hunderte Beiträge zum Thema.

Um zu verstehen, warum das Thema derart boomt, reicht es nicht, auf die geschätzt 24.000 Ferienwohnungen zu verweisen. Bezogen auf den Berliner Markt sind das gerade einmal 0,9 Prozent des Wohnungsbestandes. Dass das Angebot preisgünstiger Wohnungen vor allem in den Innenstadtbezirken in den letzten Jahren drastisch geschrumpft ist, liegt vor allem an einem massiven Zuwachs der Eigentumswohnungen. (1) Doch das Geschäft mit den Apartments steht exemplarisch für den Wandel des Wohnungsmarktes und offenbart die unzureichenden Strategien des Berliner Senats, eine soziale Antwort auf die Wohnungskrise zu finden.

Da sich die Vermietung von Ferienapartments spätestens seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai in einer rechtlichen Grauzone vollzieht, gibt es keine genauen Daten über die Anzahl der Ferienwohnungsangebote. Eine Studie des Immobilienentwickler GBI ermittelte für April 2016 etwa 24.000 Ferienwohnungsangebote in der Stadt. Mit über 20.000 Apartments wird der größte Teil über die Internetplattform Airbnb vermittelt. Im Jahr 2015 wurden etwa 13.000 dieser Angebote als komplette Wohnungen angeboten. Ein Großteil der Ferienwohnungen liegt in den Innenstadtgebieten, in denen auch die höchsten Mietsteigerungen zu verzeichnen sind.

Je größer die Auslastung des Ferienapartments, desto höher der zu erwartende Gewinn (siehe Kasten unten). Vor diesem Hintergrund ist es kaum verwunderlich, dass Stadtteilaktivist_innen etwa im Kreuzberger Wrangelkiez berichten, dass vor allem die bisher preiswerten Wohnungen in den Hinterhäusern systematisch in Ferienwohnungen umgewandelt wurden. Hier ist die Ertragslücke zwischen dem Ferienwohnungsgeschäft und den durch eine normale Vermietung möglichen Mieteinnahmen am größten. Das Geschäft mit den Ferienwohnungen setzt hierbei eine Verdrängung der Mieter_innen voraus und wird zu einer Strategie der Gentrification.

Doch es gibt auch andere Gründe als den kommerziellen Betrieb von Ferienunterkünften, Wohnungen über Airbnb zu vermieten. Etwa 6.000 Airbnb-Apartments werden nur drei bis zehn Tage im Monat vermietet. Die Einnahmen aus diesen Vermietungen betragen 150 bis 600 Euro im Monat. Viele Anbieter_innen nutzen die Plattform als Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren oder die steigenden Mietkosten zu kompensieren. Einer Nutzerbefragung von Airbnb zufolge nutzt ein Drittel aller Anbieter_innen die Ferienwohnungsplattform, um »über die Runden zu kommen«. De facto fließt ein Großteil dieser Extraeinnahmen aus der Untervermietung an die Haus- und Wohnungsbesitzer_innen weiter. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Airbnb-Anbieter_innen liegt bei fast 40 Prozent der Haushaltsnettoeinkommen.

Auch in diesen Fällen ist die steigende Zahl der Ferienwohnungsvermietungen also eine unmittelbare Folge der Gentrification. Doch die Einnahmen landen über Umweg – über die Mietzahlungen der Hauptmieter_innen – bei den Vermieter_innen in den Berliner Aufwertungsgebiete.

In der aktuellen Ausgabe des Freitag gibt es einen Beitrag von mir: „Die falsche Bremse. Wohnen Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dafür fehlt der politische Wille“. (pdf)

Beitrag von Andrej Holm, In: Der Freitag, 2016/25, S. 16-17

Die Falsche Bremse

Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dabei sind die Herausforderungen simpel: Arme Haushalt brauchen günstige Wohnungen. Doch dafür fehlt der politische Wille

 

Seit etwas mehr als einem Jahr gibt es sie, die Mietpreisbremse. Für Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer seither die Miete bei Wiedervermietung beschränken – für zunächst fünf Jahre. Die Länder haben dies bisher in mehr als 300 deutschen Städten getan. Im Kern geht es um die Kappung der Miete bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Idee ist an sich einleuchtend: Ohne Wohnwertverbesserung soll es keine großen Mietsprünge geben. So könnte das überzogene Ausnutzen des Wohnungsmangels in überhitzten Wohnungsmärkten unterbunden werden.

In der Begründung des Gesetzes wurden die intendierten Wirkungen der Mietpreisbremse beschrieben. Die Regelung sollte „vor allem einkommensschwächeren Haushalten aber auch Durchschnittsverdienern“ ermöglichen „eine bezahlbare Wohnung zu finden“ und die Verdrängung erheblicher Teile der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Quartieren verhindern.

Die Immobilienbranche hingegen befürchtete ein „bürokratisches Monster“ und drohte mit einem Investitionsstreik. Exemplarisch dafür ist die Argumentation des Geschäftsführers und Gesellschafters der Deussen Immobilien GmbH, Christian Deussen, in einem Diskussionsbeitrag bei ImmobilienScout24: „Das Mittel einer Mietpreisbremse ist kurzsichtig und rein populistisch. Es wird nicht zu mehr Bautätigkeit in den Ballungsregionen führen. Ganz im Gegenteil, diese wird als Risiko genau wie ein Mietausfallwagnis eingepreist werden. So kann durchaus in der Renditeberechnung das Fazit entstehen, Abstand vom Investment und damit vom Wohnungsbau zu nehmen!“

Ein Jahr später zeigt eine Zwischenbilanz, dass sich weder soziale Heilsversprechen noch wohnungswirtschaftlichen Katastrophenszenarien bewahrheitet haben.

Foto: nk (CC BY-NC-SA 2.0 DE)

Heute wurde meine im Auftrag der Fraktion DIE LINKE. (im Abgeordnetenhaus von Berlin) erarbeitete Studie „Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin“  der Presse vorgestellt.

Die Studie untersucht die Lage der sozialen Wohnversorgung in Berlin. Ausgehend von vorhandenen Bestands- und Angebotsdaten des Berliner Wohnungsmarktes wurde der Bedarf an angemessenen und leistbaren Wohnungen für 350.000 Haushalte im Transferleistungsbezug und weitere 300.000 Haushalte mit geringen Einkommen (ohne Transferleistungen) ermittelt und dem verfügbaren Bestand sowie dem Angebot an preiswerten Wohnungen gegenübergestellt.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

• Absoluter Wohnungsmangel von 125.000 Wohnungen. Die in den letzten Jahren dramatisch gesunkene Wohnversorgungsquote von unter 95 Prozent verweist auf einen absoluten Wohnungsmangel in der Stadt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt schon jetzt (ohne die Prognose künftiger Bevölkerungsentwicklungen) über 100.000 Wohnungen. Hinzu kommen mindestens 25.000 Wohnungen die für die mittel- und langfristige Unterbringung der Geflüchteten in Berlin benötigt werden.

• Zusatzbedarf von 110.000 altersgerechten und barrierefreien Wohnungen. Um den demografischen Entwicklungen gerecht zu werden und auch die Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen angemessen mit Wohnungen zu versorgen, werden durch Neu- oder Umbau mindestens 110.000 zusätzliche altersgerechte und barrierefreie Wohnungen in Berlin benötigt.

• 55.000 angemessene Wohnungen fehlen im Bestand. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen fehlen für die ausreichende Versorgung der 350.000 Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII etwa 55.000 angemessene Mietwohnungen im Bestand.

• Weniger als 10.000 angemessene Wohnungsangebote im Jahr 2015: Die Zahl der Onlineangebote von Mieten unterhalb der Bemessungsgrenzen der Angemessenheit hat sich von über 103.000 im Jahr 2007 auf nur noch 9.575 Angebote im Jahr 2015 verringert. Der Angebotsmarkt hat weite Teile Berlins in eine Hartz-IV-freie Zone verwandelt.

• Fehlbestand von über 130.000 preisgünstigen Wohnungen für Geringverdiener. Für die insgesamt knapp 300.000 Haushalte mit Einkommen unterhalb von 80 Prozent des Berliner Durchschnitts, die keine Transferleistungen erhalten, gibt es nicht genügend leistbare Wohnungen. Es fehlen unter den derzeitigen Einkommensverhältnissen in der Stadt mindestens 130.000 kleine Wohnungen zu Nettokaltmieten von nicht mehr als 200 Euro.

• Zusatzbedarf von 25.000 preisgünstigen Wohnungen für Geflüchtete. Um den absehbaren Bedarf zur Unterbringung von Geflüchteten sicherzustellen werden weitere 25.000 preiswerte Wohnungen in der Stadt benötigt.

Das Manager-Magazin und eine Mietergemeinschaft in Berlin Neukölln berichteten heute über eine bisher unbekannte Geschäftsstrategie der Samwer-Brüder, die bisher vor allem mit ihren Internet-Unternehmungen Schlagzeilen gemacht haben. Statt auf die bisher ausbleibenden Börsengewinnen von Rocket Internet zu hoffen, setzt das Imperium der Samwers nun auch auf gewinnbringende Investitionen im Bereich der Wohnimmobilien. Die Strategie scheint darin zu bestehen, Anteile an Erbengemeinschaften zu erwerben und Teilungsversteigerungen zu erzwingen, die einen preiswerten Kauf der Immobilie ermöglichen.