Verfasst von: ah | Juni 17, 2009

Berlin: Aufwertungszenit in Prenzlauer Berg erreicht?

Der Immobilienverband (IVD) Berlin Brandenburg, eine Lobbyorganisation von Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister, Bewertungs-Sachverständige und  Bauträgern hat nur zwei Wochen nach der Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels (siehe auch Beitrag hier im Gentrificationblog) einen eigenen Mitspiegel herausgegeben: IVD-Marktmietspiegel für Berlin. Fazit des IVD-Berichtes in etwa: die Mieten können fast überall gesteigert werden, außer in Prenzlauer Berg, dort ist der Zenit erreicht…

Vordergründig ist der „Marktmietspiegel“  ein Instrument zur Rechtfertigung von Neuvermietungsmieten, die deutlich über den Mietspiegelwerten liegen. Ralf Schönball fasst diese Intention im Tagesspiegel prägnant zusammen: Makler ignorieren den Mietspiegel.

„Wir wollen mit dem Bericht richtigstellen, dass der Mietspiegel nicht für neu abgeschlossene Mietverträge gilt“, sagte IVD-Gutachter Andreas Habath. Mit dem offiziellen Mietspiegel werden Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen begründet. Viele Wohnungssuchende hatten sich beim Maklerverband beklagt, weil ihnen IVD-Makler Wohnungen zu höheren Mieten angeboten hatten, als diese laut Mietspiegel kosten dürften. Da es in Berlin aber nach Auffassung der Makler und des Senats keine „Mangellage“ am Wohnungsmarkt gibt, seien die um über 20 Prozent höheren Mieten im Vergleich zum Mietspiegel angemessen.

Im IVD-Bericht selber werden auf der Basis von etwa 500 bis zum 01.06.2009 abgeschlossenen Neumietverträgen ausgewertet. Auf dieser Basis werden Mietpreisorientierungen für die verschiedenen Bezirke aber auch einzelne Nachbarschaften gegeben.

Spitzenmieten werden dabei in der Spandauer Vorstadt/Dorotheenstadt (Mitte) mit 13,00 Euro/qm (nettokalt) erzielt. Dicht gefolghht mit über 12,00 Euro/qm die traditionellen Hochpreisquartiere Westberlins (Dahlem und Grunewald, sowie die Umgebung des Ku’Damms). In Reinickendorf, Spandau und Wedding hiungegen, gibt es auch Quartiere mit rückläufigen Mietpreisen.

Von besonderem Interesse für die Diskussion um die Gentrificationzyklen in Berlin sind jedoch die sogenannten IVD-Schlaglichter auf einzelne Kieze in Berlin. Die Prognosen der Immobilienwirtschaft bestätigen dabei viele der Annahmen und Einschätzungen zur differenzierten Gentrificationdynamik in Berlin:

So weist etwa die Mietprognose Nordneukölln als Gebiet aus, in dem mit Mietanstiegen gerechnet wird

Nach jahrelangen Negativschlagzeilen beobachtet der IVD in „Kreuzkölln“ (Bereich um den Hermannplatz – nördliches Neukölln) eine positive Entwicklung. Anscheinend weichen viele Wohnungssuchende nach Neukölln aus, da die Mietpreise in Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg in den vergangenen Jahren angezogen haben. Für „Kreuzkölln“ prognostiziert der IVD einen leicht steigenden Trend innerhalb der nächsten 12 Monate.

Auch für Friedrichshain-Kreuzberg stellt der IVD eine positive Marktprognose:

Friedrichshain-Kreuzberg ist aktuell der Liebling bei den Mietsuchenden. Der IVD konnte in den letzten drei Jahren eine kontinuierlich steigende Nachfrage beobachten. Die Standardanfrage ist hier modernisierter Altbau mit Balkon. Insofern wird sich nach Einschätzung des IVD in den kommenden 12 Monaten das Mietniveau weiter erhöhen. Besonders im Blickpunkt stehen das Simon-Dach-Viertel, Samariterkiez, Bergmannkiez, Maibachufer/Paul-Lincke-Ufer und die Umgebung Görlitzer Park.

Selbst in Tempelhof hofft die Immobilienbranche nach der Schließung des Flughafens auf ein „Potential für moderate Steuigerungen“:

Durch die Schließung des Flughafens Tempelhof und das Neubauprojekt Tempelhofer Hafen erwartet der IVD mittelfristig leicht steigende Mieten im Norden des Bezirks.

Für Prenzlauer Berg sieht der IVD-Bericht offensichtlich ein Ende der Mietsteigerungen. Die zweiter Welle der Gentrification (Modernisierung und Bevölkerungsaustausch) hat hier offensichtklich ihren Abschluss gefunden.

Pankow gehört in Teilen zum „Establishment“. In den kommenden 12 Monaten erwartet der IVD nur noch leicht anziehende Preise, da das Niveau in Teilen der Top-Lagen (insbesondere Prenzlauer Berg) seinen Zenit erreicht hat.

Die von allen Bezirken höchten Werte von Baufertigstellungen zeigen jedoch, dass Mietkonsolidierungen auf hohem Niveau nicht das Ende der Aufwertung bedeuten müssen. Insbesondere die entstehenden Luxuswohnprojekte, die fast ausschließlich als Eigentumswohnungen errichtet werden, können als eine dritte Welle der Gentrification bewertet werden.


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