Verfasst von: ah | Juli 13, 2010

Dämonisierung des Anti-Gentrification-Protestes

In der Süddeutsche Zeitung erschien mal wieder ein längerer Beitrag zur Gentirifzierung unserer Städte. Jan Füchtjohann durfte unter dem Titel „Das Gespenst der Gentrifizierung“ seine ganz  eigene Sicht auf die Anti-Gentrification-Proteste der letzten Monate zum Besten geben.

Aufhänger seines Artikels sind die Aktivitäten von Not in Our Name in Hamburg und die Proteste gegen das MediaSpree-Investoren-Projekt in Berlin. Beide Kampagnen hätten dazu geführt, dass die Aufwertung von Stadtteilen überall diskutiert wird.

Zwanzig Jahre nach dem Mauerfall sei auch die letzte Altbauwohnung der Stadt saniert – jetzt kämen nicht mehr nur Studenten, Musiker und Künstler, sondern auch ein ’saturierteres BWLer-Milieu‘, es stiegen die Mieten und die berühmte, einzigartige Clubkultur Berlins sei ‚auf dem absteigenden Ast‘.

So weit, so bekannt. Eine vulgäre Stadtsoziologie wie diese ist mittlerweile zum Verlegenheits-Diskurs unter vielen 25- bis 45-Jährigen geworden – wenn es nichts mehr zu sagen gibt, redet man eben über Berlin.

Noch mehr als diese Verlegenheits-Diskurse haben es dem promovierten Unternehmensberater Füchtjohann aber die Stellungnahmen von Künstler/innen angetan, die sich gegen eine Vereinnahmung in unternehmerische Stadtentwicklungskonzepte positionierten. In Hamburg hätten…

die Mächte des deutschen Indie-Pop zur Hetzjagd auf die Gentrifizierung geblasen haben. (…) ‚Wir‘, so hieß es in einem im vergangenen Jahr von Hamburg aus in die Welt geschleuderten Manifest, ‚die Musik-, DJ-, Kunst-, Theater- und Film-Leute, die kleine-geile-Läden-Betreiber und ein-anderes-Lebensgefühl-Bringer‘ möchten nicht länger dazu benutzt werden, tote Stadtteile wiederzubeleben und Investoren und kaufkräftigere Bewohner anzulocken.

Diese Forderungen seien – so  Jan Füchjohann – schon irgendwie nachvollziehbar, aber werden offenbar von den falschen Leuten formuliert. Denn heute ginge es ja gar nicht mehr um eine Arbeiterklasse, die aus den Innenstädten vertrieben würde, sondern um den prekären und subkulturellen Teil der Kreativen Klasse in den Städten.

Dass sich ausgerechnet die Kreativen wehren, unterscheidet die Lage heute von der klassischen Gentrifizierung. Es geht um einen Clash der Einkommen und Kulturen, aber es geht schon lange nicht mehr um Arbeiter, die es heute kaum noch gibt, oder um Zuwanderer und Arme, deren Aufstand anders aussehen würde. Die Front verläuft weiter oben: Angeführt von gut vernetzten Künstlern und Aktivisten, verteidigen Freiberufler und Kreative ‚ihr‘ Viertel gegen den Zuzug von Rechtsanwälten und Unternehmensberatern. Beide verfügen über Bildung, aber die einen haben mehr Zeit, die anderen mehr Geld.

Zeit gegen Geld  also sind die neuen Konfliktlinien in unserer Gesellschaft. Wenn alle Beteiligten über  Bildung verfügen und die klitzekleinen Unterschiede ’nur‘ an dem bisschen Geld  auszumachen sind, das für den Kauf einer luxerösen Eigentumswohnungen ausgeben wird –  dann ist auch der Protest nicht mehr gerechtfertigt. Dürfen jetzt nur noch die wirklich Marginalisierten protestieren? Wer sollen die denn sein?

Wenn es darum geht, den Protest madig zu machen, lässt der Beitrag kein Klischee aus: rückwärtsgewand, konservativ, borniert, irgendwie egoistisch und vor allem altmodisch sei der Protest der Künstler/innen:

Doch so verständlich die Nostalgie nach besetzten Häusern, muffigen Proberaumbunkern, Clubs in feuchten Souterrains und unsanierten Altbauten auch klingt – so verdreht ist sie auch. Denn wer den Orten, die zeitweilig aus dem Markt gefallen waren, und in denen man freier, autonomer, unabhängiger sein konnte, hinterhertrauert, der wünscht sich letztlich auch die alte Bundesrepublik, klare Feindbilder und das Wählscheibentelefon zurück.

Nein. Telefone mit Wählscheiben wollen wir wirklich nicht mehr zurück bekommen, dann nehmen wir doch lieber den Ausverkauf unserer Städte in Kauf. Vielleicht haben die Investitionen ja auch etwas Gutes an sich. Natürlich darf in einem Beitrag zur Dämonisierung von Anti-Gentrification-Aktivitäten auch die sozialpolitische Keule nicht fehlen. Wer gegen Aufwertung und Verdrängung wettert, ist schließlich Schuld an der Armut. Klingt eigentlich blöd, aber nicht blöd genug für die Süddeutsche Zeitung:

Sollen die liebgewonnenen Alternativ-Viertel jedoch wirklich dauerhaft zu vergessenen Ghettos für Bunte, Arme und sonstwie Marginalisierte werden? Und in welchem Gehege dieses Vergangenheitszoos wohnen dann die rivalisierenden Zuhälterbanden und Drogendealer, die Arbeits- und Obdachlosen, deretwegen St. Pauli einst saniert wurde? (…)

‚Not In Our Name‘ zu rufen, heißt allzu oft, sich selbst aus der Verantwortung zu entlassen. Wer grundsätzlich gegen Aufwertung ist, perpetuiert die Armut. Wer das Neue ablehnt, lehnt auch die Großstadt ab, deren Reiz gerade in ihrem ständigen Wandel liegt.

Ich frage mich gerade, wieviele Umwandlungen in Eigentumswohnungen eine dauerhafte Bleibe für Obdachlose gesichert haben und wie die Etablierung einer bürgerlichen Stadtkultur die Arbeitslosen in gutbezahlte Anstellungen gebracht hat?

Die Argumente von Jan Füchtjohann sind mit flotter Feder formuliert – aber mindestens so oberflächlich wie seine etwas verschrobene Kurzzusammenfassung der bisherigen Gentrification-Forschung. Da wird bestenfalls angelesenes Halbwissen in eine steile These gegossen und fertig ist der Beitrag.

Am Ende des Artikels werden die protestierenden Künstler/innen dazu aufgefordert, sich dem Wandel der Städte nicht entgegenzustellen „kein Abwehrkampf“ sondern mit eigenen Ideen daran mitzuwirken („neue Offensive“). Deshalb – so die Argumentationslinie – müssten die neuen Gentry jetzt erst einmal Selbstkritik üben. Klingt verwirrend – ist es auch. Noch mal zum Nachvollziehen im Original:

Gebraucht werden nicht nur billige Ateliers und Proberäume, sondern interessantere Pläne für den Wandel als die der gegenwärtigen Investoren. Kein Abwehrkampf, sondern eher eine neue Offensive. Die Aufgabe der neuen Gentry sollte deshalb erstmal Selbstkritik sein.

Auf xing gibt Jan Füchtjohann als Wunschjob eine Aufgabe im „Bereich der strategischen Kommunikation“ an. Solche Artikel in der Süddeutschen Zeitung sind da sicher eine prima Referenz, denn irgendwas bleibt ja immer hängen. Mich jedenfalls würde es nicht wundern, wenn die nächsten Verlegenheits-Diskurse der 25- bis 45-jährigen Bildungsbürger die ‚völlig bornierten und irgendwie rückschrittlichen Stadtteilproteste‘ zum Thema haben werden…


Responses

  1. Hallo AH,

    ganz so oberflächlich wie du das darstellt ist der Artikel meiner Meinung nach nicht. Nehmen wir doch den „einfachen“ Prozess einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Hier profitieren etliche Prekariatsangehörige, da hier ein Haufen Kohle für den Staat reinkommt, der wiederum (schau dir mal die Haushaltsplanung unseres Landes an) zum überwiegenden Teil für soziale Belange ausgegeben werden. Hier einige Beispiele bei dem Prozess:

    – Kaufpreiszahlung an den Verkäufer und damit verbundene Grunderwerbssteuer für den neuen Eigentümer (Bauträger)
    – Baugenehmigungsgebühren
    – Lohn und Brot für den Architekten und die Handwerker und damit verbundene Sozialabgaben an den Staat
    – Arbeit für die Beschäftigten beim Bauträger und damit verbundene Sozialabgaben
    – abermalige Grunderwerbssteuer durch den Käufer der ETW
    – höhere/bessere Instandhaltung bei Eigentümergemeinschaften => Arbeit für die Handwerker

    usw.

    Da kommt auch ein großer Teil des Geldes her den unser Staat zur Stützung des Prekariats benötigt. Auch viele Künstler, ich bezeichne sie lieber als Edel-Transfergeldempfänger, profitieren davon, da bei einem Großteil das Einkommen zum Leben nicht reicht. Man kann nicht auf der einen Seite die Hand aufhalten und nach dem Staat als Regulativ schreien und ihn gleichzeitig (dem Staat) seiner Einkünfte berauben. Das Geld sichert auch Unterbringungszahlungen für Obdachlose, bringt Arbeitslose (Handwerker, Reinigungskräfte, Architekten etc.) in ein Beschäftigungsverhältnis.

    Gentrifizierung ist ein nicht zu unterschätzender Motor für unsere Wirtschaft. Nun ist halt die Zeit gekommen, wo die Vororte wieder preisgünstiger werden, da nun alles im gewohnten 25-30 Jahres-Zyklus wieder in die Stadt will, hier wird in den nächsten Jahren genügend Ausweichpotential entstehen, dann wird das Pendel wieder in die andere Richtung schwingen, was ist so schlimm daran? So wird sichergestellt, dass zumindest alle 60 Jahre eine grundlegende Auffrischung der Gebäudesubstanz stattfindet.

    • Hallo MBE,
      es ist fast rührend, wie Du eine Staatsideologie aus den 50gern verteidigst. Diesen Staat, wenn es ihn jemals gegeben hat, gibt es schon lange nicht mehr. Du hast Recht, wenn Du sagst, dass bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum auch Geld in die öffentlichen Kassen fließt. Doch das lächerlich wenig, im Vergleich zu dem, was dem Staat an Steuereinnahmen entgeht. Indem auf den Druck und den Honig gewisser Interessenverbände großzügige Steuersparmodelle für Menschen mit erheblichem „Kapitalüberschuß“ geschaffen wurden, treibt der Bund die kritische Situation in den Städten an.
      Ich nehme mal Hamburg als Beispiel. Dort stehen 1.000.000 Quadratmeter Gewerbeimmobilienflächen leer. In den nächsten zwei Jahren werden aufgrund von massiver Bautätigkeit z.B. in der Hafencity weiter 600.000 dazu kommen. Siehe auch hier http://www.immobild.de/gewerbeimmobilien-in-hamburg-hoher-leerstand/1281/
      Weißt Du, warum das so ist? Weil Besitzer oder Teilhaber an Gewerbeimmobilien, mit dem Leerstand Unsummen an Steuern sparen (ganz legal, also gesetzlich abgesichert). Die nicht eingenommenen Mieten, die eingenommen hätten werden können, werden als Verlust auf die Gewinne aus dem Kerngeschäft (Rechtsanwalt, Zahnarzt, Kreativer usw.) angerechnet und wirken sich so steuermindernd aus. Der Anwalt z.B. kauft also im ersten Jahr für 200.00 Euro seines Überschußes aus seiner Kanzlei eine Beteiligung an einer Gewerbeimmobilie. Sagen wir, es entspräche einer Fläche von 100 Quadratmetern. Wenn ein geringer Teil des Gebäudes vermietet ist, wird davon ausgegangen, dass die zu erzielende Miete so hoch ist, wie sie die real vorhandenen Mieter zahlen. Sagen wir 9 Euro pro Quadratmeter und Monat. Macht im Jahr 10.800 Euro entgangene Miete, also Verlust. Die kann der Anwalt von seinen Bruttoeinnahmen abziehen und muß sie also nicht versteuern. Wenn ihm das Steuernsparen auf die Art keinen Spaß mehr macht, und er sein Geld nach z.B. Liechtenstein abziehen will, verkauft er die Anteile wieder zum Einstandspreis von 200.000, etwas weniger oder etwas mehr. Er hat also einen Reingewinn, der sich aus den 10.800 Euro x Anlagejahre x Steuersatz errechnet (Die Grenze ist die völlige Steuerfreiheit). Das sind auch genau die Steuereinnahmen, die dem Staat fehlen um z.B. Bildungseinrichtungen zu saniern, Straßen und Wege zu reparieren, Bäume zu pflanzen und Renten zu zahlen (Natürlich nur für die, die EIN LEBEN LANG GEARBEITET HABEN).

      Zweitens, und das ist mindestens genauso schlimm, hat das auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, das Erscheinungsbild und die Struktur unserer Städte.
      (1.) Denn Gewerberaum ist in der Herstellung viel billiger als Wohnraum.
      (2.) Gewerberaum darf länger leerstehen, ohne dass eine Behörde mit Geldstrafen einschreiten müsste. Bei Wohnraum müsste sie das qua Gesetz nach kurzer Zeit tun.
      (3.) Die Grundstückspreise steigen aufgrund der Nachfrage nach Baugrund, die durch den Bau von „Steuersparräumen“ entsteht. Der Wohnungsbau kann hier selten konkurrieren auf jeden Fall wird der Wohnraum in der Herstellung und dadurch die Mieten erheblich teurer.
      (4.) Es werden in den Städten unnötig viele Flächen verbraucht. Das ist ökologisch sinnlos und senkt längerfristig die Attraktivität der Städte erheblich, von der Lebensqualität für ihre Bewohnerinnen ganz zu schweigen.
      (5.) Da Gewerberaum nur zum Verwertungszweck gebaut wird, schert man sich auch nicht um sinnvolle ökologische Standard. Es werden riesige Glasfassaden angebracht. Die dadurch entstehende Hitze wird mithilfe von Klimaanlagen weggeschafft. Im Winter muß wegen der dünnen Hülle kräftig geheizt werden. Der energetische Zustand der Gebäude liegt beim Minimum.
      (6.) Viele Immobilienbesitzer von Wohnimmobilien springen auf den großen Zug mit auf und wandeln Wohn- in Gewerberaum um, weil sie dafür höhere Mieten bekommen können. Unter Umständen auch mit Leerstand Geld machen können.

      Letztendlich wird so einfach wesentlich mehr Gewerberaum auf Kosten des Wohnraums gebaut, oder Wohnraum verdrängt was widerum zu einer Knappheit am Wohnungsmarkt führt. Und damit zu steigenden Preisen sowohl der Mieten als auch der Eigentumswohnungen. Damit zur Verdrängung von weniger finanzkräftigen Menschen. Die Friseuse, die für 4,50 in der Stunde dem Rechtsanwalt aus obigem Beispiel die Haare schneidet, muß also jeden Morgen weit aus der Vorstadt anreisen, weil sie sich eine Wohnung in der Stadt nicht mehr leisten kann. Den Anwalt subventioniert sie auch noch mit, denn sie zahlt ja auch Steuern, zumindest Mehrwertsteuern.

      In der Hafencity in Hamburg muß jetzt die Stadt als Mieterin einspringen (obwohl die entsprechende Behörde zur Hälfte des Mietreises gut untergebracht ist) und Mieteinnahmen garantieren. http://www.taz.de/1/nord/hamburg/artikel/1/senat-mietet-ueberseequartier/
      Das hat nur den Sinn, in diesem Bereich die Gewerbemieten so hoch zu treiben wie möglich, auch wenn nur 15% der Flächen vermietet sind. Die Immobilienmaklerverbände beschweren sich schon und gerieren sich als Gutmenschen, die plötzlich Wohnraum schaffen wollen, weil sie den Ernst der Lage erkannt hätten.
      http://www.welt.de/die-welt/wirtschaft/article7895217/Wohnungen-statt-Bueros-im-Ueberseequartier.html
      Weil die Stadt die Flächen nun zwar anmieten will, aber sie unter dem Preis weiter vermietet werden sollen, den die Makler sich für das Quartier als Marktpreis vorgestellt haben. Das ist natürlich eine Bedrohung für das Mietpreisgefüge in diesem Quartier. Denn das Steuersparen geht umso leichter, je höher die Mieten sind, die man in seinem Leerstand nicht einnimmt.

      Anmerkung: Nicht alle Anwälte sind reich. Nur dieser eine aus dem Beispiel.

      • Hallo Karl,

        ist ja rührend, wie du hier nur auf Mieterbelange schaust und die wirtschaftlichen Vorteile für die Gesellschaft gänzlich ausblendest.

        1) Gewerbebauten sind nicht viel billiger als Wohnraum. Durch die gewerblichen Anforderungen sind hier Sonderinstallationen notwendig, die den Preis auf ein Niveau heben der den Herstellungskosten von Wohnraum entspricht. Wenn du EDV-Netzwerke, Notstromaggregate, die notwendige Nieder- und Mittelspannungsanlage, ggf. Klimatisierung (zumindest in den IDF- und Serverräumen etc.) mit einbeziehst landen wir bei mittlerem bis niedrigem Standard beim gleichen Preis wie bei Wohnraum. Dieser Standard müsste bei der der von dir prognostizierten Miete von 9€/nettokalt angesetzt werden, bei weitergehenden Ausstattungsmerkmalen oder Adresslage wird es teurer.
        2) Eine Übersättigung des Gewerbeflächenmarktes ist grundsätzlich wünschenswert, da hierdurch die Gewerbemieten sinken und Unternehmen durch geringe Mieten angelockt werden sich anzusiedeln. Insofern kann ich an dem Leerstand nichts Negatives sehen.
        3) Gewerbeflächen konkurieren nicht mit dem Wohnungsbau, da laut den B-Plänen diese Aufteilung schon im Vorwege erfolgt ist. Was man jetzt beobachtet ist das Nachverdichten im Gewerbesegment. Hierbei findet aber keine Konkurenz zu Mietflächen statt, es sei denn du würdest mit dem Betrachtungsansatz herrangehen alle jetzt als Gewerbeflächen ausgewiesenen Arreale umzuwidmen. Hier wäre aber bei den nicht-städtischen/staatlichen Flächen mit Klagen durch die Grundeigentümer zu rechnen, die ja im Hinblick auf die Errichtung einer Gewerbefläche den Grund und Boden erworben haben.
        4) der ökoligische Standard gerät immer mehr (auch gerade im Hinblick auf die Nebenkosten) in den Fokus der Gewerbemieter. 60er-Jahre Bautten die unsaniert am Gewerbemarkt angeboten werden sind tot. Hier geht kein Schwein rein. Außerdem empfehle ich dir die Auseinandersetzung mit „green building“ was im Augenblick auch in Europa unter diesem „Logo“ im Gewerbemarkt immer populärer wird. Die Gleichung Glaskästen=Energieschleudern stimmt leider so pauschal wie du das darstellst nicht.
        5) Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum ist nicht so einfach. Von einem Massenphänomän kann man nicht sprechen. Stichworte:§13 Baunutzungsverordnung, Zweckentfremdungsverbot, Nutzungsänderungsvorschriften

        Last but not Least:

        Nehmen wir deine Pauschalrechnung mit einer Steuerersparnis von 10.800 Tacken. Das bedeutet, dass der Onkel Doktur für 10.800€ die er woanders kassiert keine Steuern zahlen muss. Bei einem normalen satz von 30% entspricht das 3.240€. Das entspricht bei einer Fläche von 100m² und einem (bei 200T€ auch von dir unterstelltem m²-Preis von 2.000€) einer jährlich „steuerlich-abgesetzten“ Fläche von 1,62m². Sorry, aber das ist im Vergleich zum Herstellungsaufwand (Handwerker, Planer, Materialien, Architekt, Tragwergsplaner, Statiker, Importeur für das Material, indirekt Hafenabeiter Entladung Material, LKW-Fahrer, Kranführer etc.) und den damit verbundenen gesellschaftlichen Vorteilen (Arbeit für die handwerker und Dienstleister) ein Punkt den man eher vernachlässigen kann. Hier überwiegen meiner Ansicht nach die positiven Effekte.

        So einseitig wie du das darstellst: Reicher Anwalt zahlt mal 200T€, spart damit ein Haufen Steuern und vertickert danach seine Anteile wieder zum gleichen Preis ist schon auf Grund der Gebäudealterung und des damit einhergehenden Wetverlustes seiner Anteile nicht möglich.

  2. Hallo MBE,
    ohne deine persönlichen Wohnortpräferenzen zu kennen, frage ich mich gerade ob du dann auch in 25-30 Jahren zu den Ersten gehören wirst, die die Gebäudesubstanz in den bis dahin am Stadtrand entstandenen „Ghettos“ der Marginaliserten und Verdrängten wieder neu auffrischen wollen.

    • Hallo RS,

      ich gehe nicht davon aus, dass es zu einer Ghettoisierung kommt.

      Hiervon sind meiner persönlichen Beobachtung nach nur die unmenschlichen 70er-Jahre Hochhausburgen betroffen, wenn ich mir Bilder aus Paris anschaue sind die dortigen Banlieus auch oftmals aus der selben Dekade. Außer bei dieser Sonderform des Vegetierens (anders kann man diese Scheußlichkeiten und die damit verbunden Wohnstrukturen nicht bezeichnen) gehe ich von einer jahrzehntelangen Kreisbewegung um das eigendliche Zentrum einer Stadt aus. Nimm z.B. Berlin. Erst Prenzlauer Berg, dann Wanderung mit dem Uhrzeigersinn nach Friedrichshain, Kreutzberg, ein bisserl ausufernd nach Neukölln etc.

      Wedding, Teile von Charlottenburg, Moabit etc. noch ziemlich herruntergekommen im Vergleich zum Sanierungsstand Prenzlauer Berg. Da geht es als nächstes hin. Von den Oben erwähnten Gebieten werden einige in den nächsten Jahren auch wieder aus dem Intressenfokus der Inverstoren rausfallen => sinkende Instandhaltung => im Vergleich preisgünstige(re) Mieten etc……und dann beginnt das Spielchen wieder von vorne. Das Alles aber immer (ausstattungstechnisch) auf einem höheren Niveau als bei der letzten „Kreisbewegung“. Ausgenommen von der Entwicklung ist nur die sehr eng begrenzte Kernstadt oder wichtige Sub-Zentren (z.B. die Schlosstrasse in Berlin die immer hochpreisig sein werden.

      Das Gleiche ist bei meinem Wohnort (Schanzenviertel HH) auch zu beobachten. Um 1880 bis zum Ende 2.WK gutbürgerliche Ecke, teilweise kleine Villen und großbürgerliche Altbauten mit wunderschöner Bel Etage. Danach langsamer Abstieg bis in die 1990er hinein und nun halt wieder der rasante Aufstieg. Wenn man aber anfänft sich das Ganze über Jahrzehnte zu betrachten und nicht nur auf eine Kurzfristbetrachtung von 20-30 Jahren schaut, dann relativiert sich die Bedrohung der Gentrifizierung. Insofern würde ich deine Frage nach „Auffrischung der Gebäudesubstanz in Ghettogebieten“ mit ja beantworten, sofern dies nicht eine 70er Jahre Schlafstadt ist. Sofern genug Bauten vorhanden sind die ein angenehmes Leben ermöglichen würde dies zum jeweiligen Zeitpunkt durchaus in meinen Betrachtungsbereich fallen.

      • Toll, MBE,
        in 100 Jahren wird das Wohnen in Prenzlauer Berg wieder (relativ) billig sein. Da freue ich mich jetzt schon drauf! Alles wird gut, wenn wir nur unseren engen 20- bis 30-Jahre-Horizont erweitern. Jetzt glaube auch ich, dass Gentrifizierung vollkommen unausweichlich und sogar eine großartige Sache ist. Hurra!
        Sorry, aber ernsthaft kann man diesen wiederholten Quark nicht kommentieren.

  3. […] So weit, so bekannt. Eine vulgäre Stadtsoziologie wie diese ist mittlerweile zum Verlegenheits-Diskurs unter vielen 25- bis 45-Jährigen geworden – wenn es nichts mehr zu sagen gibt, redet man eben über Berlin. Quelle: Gentrification Blog vollständiger Artikel: klick […]

  4. […] / Creative Management“ offensichtlich eilig gelöscht hat, nachdem Andrej Holm das in seinem Gentrification Blog aufgespießt hat. Der aber gewiss beim Barrikadenkampf dabei wäre, wenn es noch echte Arbeiter […]

  5. Hallo MBE,
    der Aufwertungszyklus den du hier beschreibst bezieht sich leider nur auf Innenstadtgebiete, die auch nicht nur annäherungsweise dem entsprechen was man heute unter einem „Ghetto“ versteht. Da kommt auch das Kreuzberg der 70er Jahre nicht ran. Ohne jetzt eine neue Debatte aufmachen zu wollen, was jetzt alles unter die Kategorie „Ghetto“ fällt, kann man nun wirklich nicht davon ausgehen das der Stadtbezirk Friedrichshain beispielsweise in seinem Zustand vor der Aufwertung dem eines Ghettos auch nur annäherungsweise entsprochen hat. Und dennoch war eine Menge Pionierarbeit notwendig um daraus das zu machen wo viele Mittelschichtler sich heute so gerne niederlassen. Es mag in der Natur ihrer neuentdeckten Vorliebe für die Innenstadt liegen, dass die da jetzt alle hin wollen, es liegt aber nicht in der Natur der Sache, wie es zum Beispiel deine Pendelschlag-Theorie suggeriert, das da jetzt am Stadtrand plötzlich Zentren von konzentrierter Armut entstehen. Da sind ganz andere Mechanismen am Werk. Das hat nicht viel mit der Aufwertung „deines“ Schanzenviertels zu tun haben…

    • Hi RS,

      ich beschreibe in meinen beiden Kommentaren 2 Zyklen, der erste Zyklus betrifft das Verhältnis Zentrum-Vorort (25-30 Jahre) der zweite die Bewegung um das Zentrum (50-70 Jahre).

      Das Friedrichshain unter „Ghetto“ fällt habe ich auch nie behauptet. Ich habe von 70er Jahre Hochhausburgen gesprochen, also dem Baustil und nicht von den 70er Jahren im allgemeinen. Ich glaube unser Verständnis von „Ghetto“ ist sehr ähnlich, da bestehen keine Differenzen.

      Ferner gehe ich auch nicht von einer Ghettobildung im allgemeinen bei den Stadtrandlagen aus, sondern nur bei den 70er Jahre Siedlungen (wieder den Baustil gemeint). Dafür werden die Vorortlagen günstiger und hierhin werden dann die Leute ausweichen (z.B. 80er Jahre Bauten in Mariendorf etc.). Hier wird die Durchmischung aber noch so stark sein, dass nicht von einem Ghetto gesprochen werden kann.

      Was meinst du denn mit „anderen Mechanismen“, das würde mich mal interessiern, wenn du da mal nächer ins Detail gehen könntest.

      Viele Grüsse!

  6. Hallo MBE
    Du hast natürlich Recht die Frage aufzuwerfen inwiefern es gewisse Plattenbausiedlungen, beispielsweise Marzahn, schaffen werden zum „Ghetto“ „aufzusteigen“. Von der baulichen Substanz her sehen die bereits tatsächlich einigen Vororten in Paris erschreckend ähnlich. Obwohl ja bei den zuletzgenannten auch darüber gestritten wird, ob es sich da um „Ghettos“ im engeren Sinne handelt. Bei Vergleichen mit amerikanischen Stadtvierteln (South Side, Chicago; Compton, L.A.; etc.) ziehen die ja auch immer den Kürzeren. Ob es nun z.B. Marzahn bis dahin schaffen wird ist natürlich durchaus fraglich.
    Nichtsdestotrotz, Umstrukturierungsprozesse des kapitalistischen Systems auf nationaler und globaler Ebene, Wirtschaftskrisen, Migrationsprozesse, eine neoliberale Stadtpolik,…was weiß ich, um mal nur einige „Mechanismen“ zu nennen, tragen ihren Anteil dazu bei.

    • Hi RS,

      da würde ich dir bei einigen Punkten durchaus zustimmen. Gerade das automatisch eingebaute Verfallsdatum in unserem Zinseszinssystem (kann auf Grund der Exponentialkurve nur über einen Zeitraum von ca. 80-100 Jahren ohne Reset bestehen) bewirkt natürlich auf Grund der mathematischen Gegebenheiten eine segration der Gesellschaft. Sowohl weltweit (Staaten) als auch Deutschland-intern. Migrationsprozesse, Wirtschaftskriesen etc. sind hier lediglich Kollateralsymptome dieser mathematischen Vorgabe. Aber keine Sorge, da unser FIAT-Money-System endlich ist bekommt in den nächsten 5-10 Jahren auch das prekariat wieder seine Chance wenn der ganze Laden den Bach runtergeht. Diese Äußerungen meine nich nicht ironisch sondern ganz ernst. Ob das was dann kommt besser wird wird sich zeigen.

  7. anti-gentrifizierungsaktion münchen.
    http://bueffelmuenchen.wordpress.com/

  8. […] / Creative Management“ offensichtlich eilig gelöscht hat, nachdem Andrej Holm das in seinem Gentrification Blog aufgespießt hat. Der aber gewiss beim Barrikadenkampf dabei wäre, wenn es noch echte Arbeiter […]

  9. Hallo Karl,

    Hallo MBE,

    ist ja rührend, wie du hier nur auf Mieterbelange schaust und die wirtschaftlichen Vorteile für die Gesellschaft gänzlich ausblendest.

    1) Gewerbebauten sind nicht viel billiger als Wohnraum. Durch die gewerblichen Anforderungen sind hier Sonderinstallationen notwendig, die den Preis auf ein Niveau heben der den Herstellungskosten von Wohnraum entspricht.

    Woher nimmst Du diese Zahlen? Ich zitiere mal: „was den Bereich der Mieten anbelangt, so ist es so, wir haben heute Herstellungskosten im Wohnungneubaubereich von 2500 Euro.“ (Zitat: Heinrich Stüven, Grundeigentümer-Verband Hamburg, http://www.nexthamburg.de/aktuell/termine.php?newsid=2896“)
    Gewerbebau liegt bei etwa 1200-1400 € pro Quadratmeter. (2004: 980 € bei günstiger Herstellung als Passivbau)
    (Quelle: PASSIVHÄUSER – 4. Heidelberger Praxisseminar 11. November 2004 – SRH – Zentrum Heidelberg/Wieblingen)

    Wenn du EDV-Netzwerke, Notstromaggregate, die notwendige Nieder- und Mittelspannungsanlage, ggf. Klimatisierung (zumindest in den IDF- und Serverräumen etc.) mit einbeziehst landen wir bei mittlerem bis niedrigem Standard beim gleichen Preis wie bei Wohnraum.

    Kannst Du mal bitte Deine Quellen nennen, damit das hier für alle nachprüfbar wird?

    Dieser Standard müsste bei der der von dir prognostizierten Miete von 9€/nettokalt angesetzt werden, bei weitergehenden Ausstattungsmerkmalen oder Adresslage wird es teurer.

    9€/Quadratmeter sind das Minimum und kein repräsentativer Durchschnittswert. In der Hafencity werden Preise von durchschnittlich 25€ genommen (Quelle: Immonet). Ansonsten zwischen 15 und 19 € (Quelle: Immonet).

    2) Eine Übersättigung des Gewerbeflächenmarktes ist grundsätzlich wünschenswert, da hierdurch die Gewerbemieten sinken und Unternehmen durch geringe Mieten angelockt werden sich anzusiedeln. Insofern kann ich an dem Leerstand nichts Negatives sehen.

    Es gibt ja keine Übersättigung, da ein großer Teil des Leerstandes gar nicht auf dem Markt ist (Es besteht ja kein Vermietungszwang, wie beim Wohnraum), sondern nur Abschreibungszwecken dient. Damit können die Mieten auch hoch gehalten werden. Das dient der Abschreibung und, bei vermieteten Räumen dem Mietertrag. Große Unternehmen bauen sowieso selbst und nutzen ihre Firmenzentralen auch vollständig. Das ist eine ganz andere Geschichte.
    Beim derzeitigen Gewerbeimmobilienleerstand, müssten die Preise am Boden sein, sind sie aber nicht. Sie steigen weiter.

    3) Gewerbeflächen konkurieren nicht mit dem Wohnungsbau, da laut den B-Plänen diese Aufteilung schon im Vorwege erfolgt ist.

    Dadurch verknappen sich aber die Flächen, die für Wohnungsbau zur Verfügung stehen und damit erhöhen sich die Bodenpreise für denselben. (Angebot und Nachfrage)
    Man kann hier von einer geplanten Verknappung sprechen.

    Was man jetzt beobachtet ist das Nachverdichten im Gewerbesegment. Hierbei findet aber keine Konkurenz zu Mietflächen statt, es sei denn du würdest mit dem Betrachtungsansatz herrangehen alle jetzt als Gewerbeflächen ausgewiesenen Arreale umzuwidmen. Hier wäre aber bei den nicht-städtischen/staatlichen Flächen mit Klagen durch die Grundeigentümer zu rechnen, die ja im Hinblick auf die Errichtung einer Gewerbefläche den Grund und Boden erworben haben.

    Genau, weil sie wissen, dass sie damit einen viel höheren Profit machen, als mit dem Wohnungsbau.

    4) der ökoligische Standard gerät immer mehr (auch gerade im Hinblick auf die Nebenkosten) in den Fokus der Gewerbemieter. 60er-Jahre Bautten die unsaniert am Gewerbemarkt angeboten werden sind tot. Hier geht kein Schwein rein.

    Genau mein reden, da soll auch kein Schwein mehr rein. Die dienen nur noch Abschreibungszwecken. Das funktioniert ja eben nur mit Leerstand.

    Außerdem empfehle ich dir die Auseinandersetzung mit “green building” was im Augenblick auch in Europa unter diesem “Logo” im Gewerbemarkt immer populärer wird. Die Gleichung Glaskästen=Energieschleudern stimmt leider so pauschal wie du das darstellst nicht.

    Ich spreche ja auch nicht von allen Fällen, sondern von dem größten Teil der Fälle und da trifft es schon zu. Energiesparen lohnt sich vor allem da, wo Flächen auch genutzt werden (eine Nutzung geplant ist). Leer stehende Flächen haben weder einen hohen Energie- noch Kühlungsbedarf. Da stehen die Heizungen auf Frostschutzstufe und Klimaanlagen bleiben aus.

    5) Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum ist nicht so einfach. Von einem Massenphänomän kann man nicht sprechen. Stichworte:§13 Baunutzungsverordnung, Zweckentfremdungsverbot, Nutzungsänderungsvorschriften

    Muss ich mich mal schlau machen.

    Last but not Least:

    Nehmen wir deine Pauschalrechnung mit einer Steuerersparnis von 10.800 Tacken.

    Das ist ein gut gemeintes Minimalbeispiel. Rechne das mal mit 20€ den Quadratmeter, denn da gehts hin.

    Das bedeutet, dass der Onkel Doktur für 10.800€ die er woanders kassiert keine Steuern zahlen muss. Bei einem normalen satz von 30%

    Der Satz von 32% ist zu niedrig angesetzt. Ich gehe schon davon aus, dass die betreffende Person zu den oberen 30% der Gesellschaft gehört, mit einem Jahreseinkommen über 52.882 €. Damit würde er in Tarifzone 4 (42% Steuern) oder 5 (45%) Steuern fallen.

    entspricht das 3.240€. Das entspricht bei einer Fläche von 100m² und einem (bei 200T€ auch von dir unterstelltem m²-Preis von 2.000€)

    2000 € sind sehr hoch angesetzt.

    einer jährlich “steuerlich-abgesetzten” Fläche von 1,62m². Sorry, aber das ist im Vergleich zum Herstellungsaufwand (Handwerker, Planer, Materialien, Architekt, Tragwergsplaner, Statiker, Importeur für das Material, indirekt Hafenabeiter Entladung Material, LKW-Fahrer, Kranführer etc.) und den damit verbundenen gesellschaftlichen Vorteilen (Arbeit für die handwerker und Dienstleister) ein Punkt den man eher vernachlässigen kann. Hier überwiegen meiner Ansicht nach die positiven Effekte.

    Selbst wenn damit Menschen Arbeit haben, kommt es doch auch darauf an, was dabei raus kommt. Wenn das massenhafter Immobilienleerstand ist, auf Kosten der StadtbewohnerInnen, würden die Arbeiter lieber was Sinnvolles anfangen mit ihrer Arbeitskraft. z.B. fehlende Wohnungen bauen, kaputte Straßen und Wege reparieren und das Erscheinungsbild der Stadt verbessern.
    Arbeit um jeden Preis ist doch eine Idiotie.

    So einseitig wie du das darstellst: Reicher Anwalt zahlt mal 200T€, spart damit ein Haufen Steuern und vertickert danach seine Anteile wieder zum gleichen Preis ist schon auf Grund der Gebäudealterung und des damit einhergehenden Wetverlustes seiner Anteile nicht möglich.

    Dafür kann er zusätzlich die „Absetzung für Abnutzung“ geltend machen (http://de.wikipedia.org/wiki/Absetzung_f%C3%BCr_Abnutzung). Das ist also kein Argument.
    Er erhält also die Steuerersparnis als staatlich garantierte Verzinsung auf sein eingesetztes Kapital, das er s.o. wiederum abschreiben kann.
    Ich möchte das noch einmal kurz durchrechnen mit realistischeren Zahlen.
    200.000 Euro Einsatz. Dafür bekommt er zu einem Preis von 1800 € pro Quadratmeter, damit der Makler auch leben kann, rd. 110 Quadratmeter.
    Die vermietet er zu 18 €. Macht 1980 € im Monat oder 23760 € im Jahr.
    Auf die 23760 € hätte er mindestens 42% Steuern zahlen müssen. Das ist eine Steuererleichterung von 9979 € im Jahr. Das Kapital verzinst sich also mit staatlich garantierten 4,99 %. Ein durchaus marktüblicher Satz. Hier wird auch deutlich, warum ein großes Interesse an steigenden Gewerbemieten besteht. Die Preise sollen unter allen Umständen geschützt werden (s. hier: http://www.welt.de/die-welt/wirtschaft/article7895217/Wohnungen-statt-Bueros-im-Ueberseequartier.html)selbst wenn man dafür seine „Gutmenschenader“ anzapfen muß. Denn sinkende Mieten sind das Einzige, was die Rendite aus den Leerstandsgewinnen gefährdet.

    Zusätzlich haben die von Dir o.g. Berufsgruppen Arbeit und die Makler und Finanzexperten verdienen auch kräftig mit. Der Staat und diese Berufsgruppen haben also kein Interesse etwas zu ändern. Dass das auf Kosten der Allgemeinheit geht, wird dabei außer Acht gelassen. Denn der Staat könnte ja auch die entsprechenden Steuern einnehmen und für z.B.sozialen Wohnungsbau und Sanierung der kaputten Infrastruktur ausgeben. Ebenso viele Leute hätten Arbeit, mit dem Unterschied, das etwas Allen dienliches und eine lebenswerte Zukunft dabei heraus kommt. Sicher ist aber der Einfluss der Steuersparfähigen und -willigen und gewisser Berufsgruppen auf die Politik zu stark, als dass sich etwas ändern würde.

    • Huhu Karl,

      vorab: es macht Spaß mit dir zu diskutieren, da du konkrete Fakten nennst, finde ich klasse.

      Gut, bleiben wir beim Immomarkt in HH. Als Quelle des Ganzen ziehe ich mal die lokalen Marktberichte von Savills Research Germany ran, die finde ich 1000 mal besser als die von Jones Lang LaSalle. Immonet kannst du nicht heranziehen, da hier nur blöde Inserate über die datenbank ausgewertet werden und keine realisierten Mieten gemäß den abgeschlossenen Verträgen. Quelle von mir:

      http://www.savills.de/index.php?id=235 (da findest du auch HH drin)

      Wenn du den gemittelten Duchschnitt der Miete über HH ges. nimmst im Zeitraum 2005-2009 (also auch die Zeit der Wirtschaftskriese zum Teil inkludiert) kommst du auf 12,50€/nettokalt (s. Seite 4 Marktbericht). Spitzemieten werden nur im direkten City-Bereich und in der Hafencity erziehlt. Hier findet auf Grund der gewachsenen Strukturen auch keine Konkurenz mit dem Wohnungsbau statt, da er in diesen Lagen nahezu nicht existent ist. Der Bereich der reinen Büroflächenareale ist auf die Gesamtgröße Hamburgs bezogen auch sehr klein.

      Mit diesen 12,50€ relativiert sich die Rechnung des steuersparenden Onkel Doktors oder des Advocatus Diabolus auf: 200T€/Einsatz = 110m² = 1,8T€/m² (deine Zahlen). 110 x 12,5€= 1.375€/Monat x 12 = 16.500€/p.a.

      Bei 42% Steuersatz = 6.930€/Steuerersparnis = 3,85m². Wenn du jetzt noch die Instandhaltung für das Gebäude nimmst (auch bei Leerstand) relativiert sich das auch noch mal um ca. 5% = bummelig 6,5T€ tatsächliche Steuerersparnis pro Jahr. Somit liegt die Verzinsung bei ca. 4,5%.

      Bei den Baukosten beziehe ich mich auf Durchschnittswerte etllicher Objekte aus allen Marktsegmenten aus folgender Quelle (kostenpflichtig/ich kann das beruflich nutzen):

      http://87.106.139.53/webshop/index.php?cPath=6368_6372_6623_6624_6629&XTCsid=bff7b00e9e2cbcca73dcb2265f3c83c9

      Bezüglich der technischen Gebäudeausstattung wo du nach den Quellen gefragt hast musst du immer zwischen Kostengruppe 300 (Baukonstruktion) und KG 400 (Technische Anlagen) unterscheiden, Google mal nach den Kosten für beide Gruppen und du wirst sehen, dass dieser Part einen großen Kostenblock ausmacht (Bauwerkskosten netto nach DIN 276 bezogen auf BGF nach DIN 277). KG 400 ist seit einigen Jahren auf Grund der erhöhten Anforderungen im Vergleich zur KG 300 am steigen.

      Bitte beleg mir doch mal folgenden satz von dir, an den glaube ich nicht: „Es gibt ja keine Übersättigung, da ein großer Teil des Leerstandes gar nicht auf dem Markt ist (Es besteht ja kein Vermietungszwang, wie beim Wohnraum), sondern nur Abschreibungszwecken dient.“ Nahezu jedes größere Objekt über 150m² das leersteht ist am Markt. Das bekommst du aber nur über die datenbanke der Makler. Wenn du bei Immoscout reinschaust siehst du nur einen Bruchteil, da kein gebäudeeigentümer sich an dem unproffessionellen Vermarktungsweg sein Objekt am Markt verbrennen will.

      Die 60er Jahre Bauten (exemplarisch) die leerstehen warten auf Interessenten die sich an das Objekt erst per Vertrag binden sollen, ehe dann ein zugeschnittener Ausbau auf den Mieter losgeht. Hier sind die Besitzer in der Zwickmühle: Ohne vorherige Investitionen weniger Interessenten, werden Investitionen getätigt kann man da unter Umständen gleich wieder wegreissen wenn der Mieter was aAnderes will. Außerdem geringe Marktakzeptanz durch schlechte Flächennutzung (entscheidend ist das Gebäudeachsmaß).

      Noch ein Zitat von dir: „Selbst wenn damit Menschen Arbeit haben, kommt es doch auch darauf an, was dabei raus kommt. Wenn das massenhafter Immobilienleerstand ist, auf Kosten der StadtbewohnerInnen, würden die Arbeiter lieber was Sinnvolles anfangen mit ihrer Arbeitskraft. z.B. fehlende Wohnungen bauen, kaputte Straßen und Wege reparieren und das Erscheinungsbild der Stadt verbessern.
      Arbeit um jeden Preis ist doch eine Idiotie.“

      Nein ist es nicht, das ist die Dekadenz unserer Gesellschaft und wir können im Augenblick froh sein, dass es diese Arbeit gibt. Die öffentliche Hand hat keine Kohle diese „sinnvollen“ Arbeiten ausführen zu lassen, ergo muss hier der Privatinvestor ran in seinem Interessensfeld ran (Bürobauten)…..

  10. […] wegziehen. Kürzlich war im Feuilleton der SZ zu alldem auch noch die affirmative Theorie zu lesen[1]: Wer die Investoren kritisiert, so behaupten die steilen Thesen des Autors Jan Füchtjohann, sei […]

  11. Niemand will sich einer Entwicklung entgegenstellen. Das wird in dem Artikel missverstanden. Der große Unterschied zu früher ist die Geschwindigkeit und Effiienz mit der Immobilienentwickler, Stadtmarketeers und Investoren Stadtviertel und deren Bewohner zum Spielzeug für ihre kreativen Planspiele machen. Opfer und Täter sind nicht mehr so einfach unterscheidbar. Die Erbengeneration macht auch vor den akademischen Prekariat nicht halt. Da wird dann das geerbte Häuschen der Eltern in der Provinz vertickt und das Geld für eine Eiegntumswohnung einem Immobilienhai in den Rachen gesteckt. Das sind dann dieselben, die 5 Jahre später sich darüber beklagen, dass kleine inhabergeführte Läden den Ketten Platz machen müssen.

    Noch eine Beobachtung: Der Druck der Mietensteigerungen kann nur durch das informelle Erwerbsleben abgefedert werden. Dienstleistungen an der Steuer vorbei oder kreatives Erschleichen von Transferleistungen, oder Steuerhinterziehung wie dem Kauf einer Wohnung, Vermietung an einen Strohmann, Steuerabschreibung trotz Eigennutzung. Die von den Städten gewünschte „Aufwertung“ geht auf die Kosten der öffentlichen Haushalte durch Steuermindereinnahmen. Alles ein ziemlich parasitäres System, an dem die sozial- und wirtschaftlich Schwachen auf vielen Ebenen die Verlierer sind.


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