Verfasst von: ah | Oktober 19, 2010

Geschäft mit dem Leerstand

Am kommenden Samstag (23. Oktober 2010, 13 Uhr Uni-Campus) ruft ein breiter Unterstützungskreis in Hamburg zur einer Demonstration „Leerstand zu Wohnraum!“ auf. Alle, die es wollen, können sich sogar auf facebook mit der Initiative befreunden. Im Aufruf heisst es:

Die Mieten in Hamburg steigen kontinuierlich. In den innerstädtischen Vierteln ist es kaum noch möglich, eine Wohnung unter 10 Euro/qm zu finden. Gleichzeitig stehen zahlreiche Gebäude leer, der Leerstand an Büroflächen beträgt momentan 1,17 Mio. Quadratmeter und trotzdem wird immer mehr Büroraum gebaut.

Hamburg ist damit kein Einzelfall. Trotz wachsender Leerstandszahlen in Bürogebäuden sind in vielen Städten immer noch Neubauprojekte gewerblicher Immobilien zu beobachten. Zum Teil sind die Neubauprojekte sicher von der Hoffnung getragen, den aktuellen Bedarfen einer modernen Büronutzung besser zu entsprechen und deshalb gegenüber bestehenden (älteren) Büroanbietern konkurrenzfähig zu sein. Der Umfang der Leerstände in den lokalen Büroimmobilienmärkten verringert sich dadurch natürlich nicht. Viele fragen sich: Wäre es nicht sinnvoll, statt des Leerstandes wenigstens eine kleine Einnahme aus einer preiswerteren Nutzung zu erzielen?

Doch das Geschäft mit den Immobilien fragt – wie alle anderen Kapitalverwertungsstrategien – nicht nach dem Sinn eine Unternehmung, sondern nach deren Zweck. Und der besteht in der Rendite. Mit fatalen Folgen für die Stadtentwicklung – denn einer unkomplizierten Umwidmung in beispielsweise preiswerte Wohnräume stehen eine Reihe von wirtschaftlichen Barrieren gegenüber. So absurd es klingen mag: im Vergleich zu einer preiswerten Vermietung lohnt sich der Leerstand.

Vier Gründe dafür seien hier aufgeführt…

Einige immobilienwirtschaftlichen Argumente für das Geschäft mit dem Leerstand:

Eine Steuerabschreibung für den Substanzverlust durch Alterung eines Gebäudes in der Höhe von 2 Prozent (des Gebäudewertes) kann jährlich von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Berechnet wird der Einkommensteuer absetzbare Betrag in der Regel als lineare Abschreibung des Gesamtwertes ohne den Grundstückswert. Als Basis für die Berechnung kann der Ertragswert einer gewerblichen Immobilie herangezogen werden. Dieser errechnet sich aus der Diskontierung der erwartenden Einnahmen (z.B. 12fache der Jahreseinnahmen) Ausschlaggebend für die Höhe der Abschreibung sind also die zu erwartenden Einnahmen (z.B. Mietpreise). Reduzieren sich die Einnahmen durch einen deutlich geringeren Mietpreis auf einer vertraglichen Basis, sinkt der Ertragswert und damit der steuerlich absetzbare Betrag.

Verlustzuschreibungen für die „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“ können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dabei werden die Mieteinnahmen mit den Ausgaben für das Gebäude verrechnet – etwa die Kosten für die Baufinanzierung (nur Darlehenszinsen ohne Tilgungsanteil), für einen Makler (Mietersuche), Instandhaltungsarbeiten (in bestimmten Grenzen), für Gebäudeversicherungen oder Wasser, Strom, Gas und Müllabfuhr. Die Differenz dieser Verrechnung kann steuerlich als Verlust angerechnet werden. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) hat diese Abschreibungsmöglichkeit jedoch deutlich erschwert: „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“ können künftig nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Vermieter nachweist, dass er mit der beabsichtigten Vermietung auch tatsächlich Einkünfte erzielen wollte (BFH, Urteil vom 20.07.2010, Az: IX R 49/09).

Buchwerte bezeichnen in Konzern- und Unternehmensbilanzen den Wert des auf die Unternehmensinhaber entfallenden Eigenkapitals. Immobilienbestände gehen in die Aktiva der Bilanzrechnung ein. Auch hier wird in der Regel der (fiktive) Ertragswert der Immobilien zur Grundlage gelegt. Müssten die Ertragswerte reduziert werden, hat dies Einfluss auf die gesamte Konzernbilanz. Leerstand kann auch aus dieser Perspektive wirtschaftlich rationaler sein, als die Vermietung zu günstigeren Kontitionen.

Beleihungswerte einer Immobilie bestimmen nach dem seit 2005 geltende Pfandbriefgesetz (PfBG) die Obergrenze der durch Kreditinstitute zu gewährenden Kredite für ein Objekt. Basis der Beleihungsgrenze ist die „Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen.“ Der Verkaufswert einer Immobilie wiederum orientiert sich u.a. am Ertragswert. Zwar reagieren Kreditinstitute zunehmend zurückhaltender, bei der Vergabe von Krediten für Gewerbe-Immobilien, doch haben sie in der Mehrzahl auch ein Eigeninteresse an der Aufrechterhaltung der laufenden Kreditlinien und ziehen sich bei der Bewertung auf die langfristig zu erzielenden Erträge zurück. Bei einer Vermietung unterhalb der dabei zu Grunde gelegten Ertragswerte der Immobilienfirmen ließe sich die Fiktion künftiger Erträge auch für die Kreditinstitute nicht länger aufrechterhalten.

 

Die scheinbar Irrationalität von Büroleerstand ist also ökonomisch gar nicht irrational, sondern ein konsequenter Ausdruck der steuerrechtlichen und finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Immobiliengeschäftes. Irrational ist Leerstand ’nur‘ aus der Perspektive der Bewohner- und Nutzer/innen – aber der soziale und gesellschaftliche Nutzen steht bei der Orientierung an den Tauschwerten einer Immobilien nicht im Mittelpunkt.


Responses

  1. Danke für den interessanten Beitrag. Das erklärt wohl auch die vielen gewerblichen Leerstände hier in München. So haben viele Verpächter ja vermutlich noch nichtmal einen Anreiz, mit den gewerblichen Mieten herunterzugehen, wenn es den Ertragswert schmälert. Wahrscheinlich reicht dem Finanzamt ein Nachweis, das diverse erfolglose Besichtigungen durchgeführt wurden. Bei dem Filz vieler Immobilien-Konzerne dürfte sich auch da leicht „was drehen“ lassen.

  2. Interessanter Artikel. Mich würde noch folgendes interessieren: der deutsche Immbolienmarkt ist ja durch die -durch den Immobilienmarkt ausgelöste – Finanzkrise keineswegs oder kaum negativ betroffen – die Grundstückspreise in den Städten jedenfalls nicht gesunken. Aber immerhin stecken Milliarden an Steuergeldern in der Hypo Real Estate u.a. Wird durch die Staatsbeankenrettungsaktionen nicht auch der Immoblienmarkt gestützt? Und kommen nicht auch dadurch die hohen Mieten zustande? Zahlen wir also alle gerade auch fpr den Mietwucher (und den Leerstand?)?

  3. […] zu Wohnraum“ (Samstag, 23.10., 13 Uhr, Uni-Campus Hamburg) beschreibt Andrej Holm auf seinem Blog die „Vorzüge“ von Leerstand gegenüber vermieteten Objekten: über das […]

  4. Wie steht’s damit: Wenn ich es richtig verstanden habe, übernehmen ‚gerettete‘ (Landes-)Banken eine Art Ausfallversicherung für den Neubauleerstand, damit die Anleger trotzdem auf ihren Schnitt kommen?!

    „Die Anleger treten der HGA/Hamburg Bavaria Office GmbH & Co. KG als Direktkommanditisten oder als Treugeber über die Treuhandkommanditistin HSH Real Estate Treuhand GmbH bei.
    Investitionsgegenstand des Beteiligungsangebotes ist ein zentral gelegener Büroneubau in Hamburg, der von der Bavaria Office GmbH & Co. KG errichtet wurde. (…)

    Die HSH Equitypartners GmbH, Hamburg hat eine Platzierungsgarantie gegenüber der Fondsgesellschaft in Höhe von EUR 24,245 Mio. übernommen. Die Platzierungsgarantie greift für den Fall, dass die geplanten Einlagen der Anleger nicht eingeworben werden.“

    http://www.geschlossene-fonds.de/geschlossene-fonds/portrait/282/hga/immobilienfonds/bavaria-office-hamburg.html

  5. Danke für die gute Recherche darüber warum sich Leerstand lohnt. So im Detail war mir das nicht klar.
    Das erklärt ja auch, warum in der Hafencity Hamburg die Stadt den Investoren eine Mietgarantie gegeben hat, die besagt, dass im Notfall, wenn sich nicht genügend Interessenten finden die Stadt als Mieterin einspringt. Nun zieht schon eine Behörde von günstigeren in die neuen, teuren Räume um.
    Das hat ja zur Folge, das dadurch dort die Mietpreise stabilisiert werden und die Rendite ohne Risiko oben bleiben kann.
    Was ich bei den Verlustzuschreibungen nicht verstanden habe, ist, warum das Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) diese Abschreibungsmöglichkeit deutlich erschweren soll.
    Es reicht doch sicher aus, ein großes Schild in der Art „hier können Sie Büros mieten“ aufzuhängen, um die Absicht Einnahmen erzielen zu wollen nachzuweisen. Eigentlich sollte das aber so geregelt sein, dass auch zu wesentlich günstigeren m2-Preisen vermietet werden muss, wenn sich für den anvisierten Preis keine Mieter finden, um eine Einnahmeabsicht nachzuweisen. Das scheint mir aber nicht der Fall zu sein.

    • Hallo Peter Zimmermann,

      das BFH-Urteil ist ja noch relativ frisch und es ist unklar, was es in der Praxis bedeutet. Im dort verhandelten Fall ging es um eine Immobilie, die nach Auffassung des Gerichtes nicht allen zeitgemäßen Anforderungen an eine Büronutzung entsprach. Eigentümer/innen sollen künftig nachweisen, dass sie alles tun um eine Vermietung tatsächlich zu gewährleisten. Ausagen über die Mietpreise von Vermietungsangeboten wurden im Urteil meines Wissens nicht getroffen.

  6. […] Andrej Holm in einem Beitrag in seinem Gentrificationblog. Der Artikel erklärt die Gewinnmodelle der Immobilienbranche und die […]

  7. Durch das wahllose Zusammenstellen von Lehrbuchdefinitionen entstehen noch keine Argumente. Ich kann keine Begründung erkennen, warum sich Leerstand für Investoren lohnt. Wenn ein Investor Verluste steuerlich geltend macht, macht er immer noch Verluste, die seine sonstigen Gewinne schmälern.
    Ein anderes Thema ist Leerstand (oder Abriß), um die Preise hochzujazzen. Das machen gerne marktmonopolistische kommunale Wohnungsunternehmen (Beispiel: Jena); viele unterschiedliche Marktteilnehmer (=Investoren) und viel Neubau wirken dem eher entgegen.

  8. Lieber Jürgen Lange,

    vielleicht haben sie den Text nicht wirklich gründlich gelesen. Es ging ja keinesfalls darum zu behauten, mit Leerstand von Gewerberäumen ließe sich unglaublich viel Geld verdienen – sondern darum zu erklären, warum sich Leerstand „im Vergleich zu einer preiswerten Vermietung lohnt“. Und genau dafür bieten die von ihnen belächelten ‚Lehrbuchinformationen‘ eine ganz plausible Begründung.

    • „So absurd es klingen mag: im Vergleich zu einer preiswerten Vermietung lohnt sich der Leerstand“ – es klingt nicht nur absurd, es ist absurd:

      „Eine Steuerabschreibung für den Substanzverlust durch Alterung eines Gebäudes …. kann … von der Einkommenssteuer abgesetzt werden“ bedeutet a) dass man die Kosten der Erstellung des Gebäudes nicht sofort, sondern über 50 Jahre verteilt gegen Gewinne verrechnen kann, und b) dass Verluste und Gewinne gegeneinander verrechnet werden und nur die verbleibende Gewinnsumme besteuert wird (ansonsten würde man auf Verluste Gewinnsteuern zahlen) – die Steuerabschreibung ist also ein Instrument des Staates, möglichst hohe Steuern sofort zu kassieren und Steuerentlastungen in die ferne Zukunft zu verlagern. Das Wort „kann“ sollte im 2. Satz beachtet werden – das ist sicherlich nicht zum Vorteil der Steuerpflichtigen gedacht…

      „Verlustzuschreibungen … können … steuerlich geltend gemacht werden“ ist ähnlich zu sehen – der Effekt ist lediglich, dass Verluste nicht als Gewinn besteuert werden, ein Verlust bleibt trotzdem ein Verlust für alle Zeiten und wird sich NIE lohnen.

      „Buchwerte…/…Immobilienbestände gehen in die Aktiva der Bilanzrechnung ein“, d. h. Steigerungen der Buchwerte steigern den Gewinn und damit die Höhe der zu zahlenden Steuer im lfd. Jahr – also sollte es doch im Sinne des „Steuersenkers“ sein, möglichst niedrige Buchwerte zu haben?

      Beleihungswerte haben m.E. mit dem Thema überhaupt nichts zu tun.

      Das Thema BWL und Steuerrecht ist doch etwas komplexer und Immobilienleerstand sicher nicht mit aus dem Zusammenhang gerissenen Definitionen zu erklären. Leider bewegen sich zur Zeit 99% der öffentlichen Diskussion auf diesem Niveau, ob es um volkswirtschaftliche, betriebswirtschaftliche oder naturwissenschaftliche Themen geht, ist eigentlich egal. Es herrscht ein „Horror“ vor Fakten: „Wenn der liebe Gott gewollt hätte, dass sich die Welt allein über die Addition von Zahlen erklärt, dann hätte er am ersten Tag die Zahlen geschaffen. Hat er aber nicht.“ Originalton Renate Künast, Politikerin der Grünen – da fällt einem nur noch die Kinnlade runter…

      • Lieber Jürgen Lange,

        schön, dass Sie sich so energisch an der Diskussion hier beteiligen. Ihre nur scheinbar einleuchtendes Argument „ein Verlust ist ein Verlust“ und kann sich nicht lohnen stimmt nur aus der einzelwirtschaftlichen Betrachtung einer Immobilie. Aber schon, wenn ich ein gutvermietetes (also gewinnträchtiges) Bürohaus und ein leerstehendes Bürohaus besitze ändert sich die Perspektive und die Höhe der Verlustzuweisung konkurriert mit den möglichen Mieteinnahmen im leerstehenden Gebäude. ein Vermieltung bis zur Höhe der möglichen Verlustzuweisung ist für den Eigentümer ein Nullsummenspiel.

        Ich habe mit dem Blog-Beitrag ja keine konkrete Berechnung vorgelegt, sondern verschiedenen Wirkungsmechanismen benannt. Dass die in der Realität der Immobilienbewirtschaftung in eine Gesamtrechnung eingehen, in der auch noch andere Faktoren eine Rolle spielen, habe ich stillschweigend vorausgesetzt. Mir ist auch klar, dass in der Realität der Immobilienbewirtschaftung (auch in Abhängigkeit des Eigentümertyps) die einzelnen Faktoren eine unterschiedliche Gewichtung besitzen.

        Wenn Leersstand im Vergleich zur preisewerten Vermietung – wie sie schreiben – tatsächlich absurd wäre, warum stehen dann soviele Büroräume leer und werden nicht, sagen wir mal für 3 bis 5 Euro/qm an Künstler/innen oder junge Start-Up-Unternehmen oder zur Umnutzung in Wohnraum vermietet? Nicht weil es keine Nachgfrage danach gäbt, sondern weil es sich aus der Sicht der Eigentümer nicht lohnt… Wenn sie komplexere Beschreibungen für diese ’nicht lohnen‘ beitragen können, würde ich mich sehr dafür interessieren.

        MfG, ah

  9. So wie ich das bisher verstanden habe geht es noch darüber hinaus, dass sich Leerstand nur im Vergleich zu preiswerter Vermietung lohnt.
    Er lohnt sich auch an sich.
    Es gibt doch Immobilienbeteiligungen für Leute, die viel Geld übrig haben aus ihrem Standardgeschäft, was immer das auch sein mag. Wenn dieses Geld in so eine Immobilienbeteiligung angelegt wird, würden sich doch auch die Verluste aus dem Leerstand steuermindernd für die Einkünfte des nächsten Zeitraums aus dem normalen Geschäft auswirken, oder sehe ich das falsch?
    Das angelegte Geld wird ja dabei kaum weniger, weil die konkrete Immobilie oder Beteiligung daran sich wieder verkaufen lässt. Die Wertminderung pro Jahr ist ja zusätzlich steuerlich absetzbar. Und bei einem hohen Steuersatz lohnt sich das wahrscheinlich schon. Da müsste man mal beim Finanzamt nachfragen, wie das genau gemacht wird.
    Es muss wahrscheinlich nur ein gewisser Prozentsatz vermietet sein, damit das Modell funktioniert. Ich spekuliere zwar jetzt auch, aber ich glaube damit niemandem zu schaden.😉

    • Ist das ernst gemeint?

  10. Ich bin zwar nicht in der Immo-Branche, sondern Naturwissenschaftler mit kleiner Firma (3 Jahre altes Startup, 8 MA, zu zahlende Kaltmiete EUR 11) – also böses Raubtier .-) und kenne die genauen Daten der Branche nicht, aber eine kleine Kalkulation aufgrund geschätzter Daten ist nicht schwer aufzustellen:

    Variante 1: 1 Bürohaus vermietet zu EUR 11, das 2. Bürohaus steht leer, Gesamtinvest EUR 2 Mio ergibt eine Rendite von 0,5%

    Variante 2: 1. Bürohaus dito, das 2. Bürohaus vermietet zu EUR 3, Gesamtinvest EUR 2 Mio ergibt eine Rendite von 0,2%

    Variante 3: 1. Bürohaus dito, das 2. nicht gebaut, stattdessen Geld bei Bank angelegt (2% Zinsen), Gesamtinvest EUR 2 Mio ergibt eine Rendite von 2,1%

    Variante 4: nur ein Bürohaus gebaut, nicht mehr Geld gehabt, Gesamtinvest EUR 1 Mio ergibt eine Rendite von 2,7%

    Die Kalkulation ist stark vereinfacht und die Basiszahlen geschätzt, aber an der Grundaussage wird sich nichts dramatisch ändern – Billigvermietung ist unwirtschaftlich (übrigens nicht aufgrund der im Blogbeitrag genannten Abschreibungen), Leerstand ist ebenfalls unwirtschaftlich, aber etwas weniger, am besten ist es, das 2. nicht zu vermietende Bürohaus nicht zu bauen. Das war auch zu erwarten, da Verluste immer Verluste sind und sich nicht auf geheimnisvolle Art in Gewinne verwandeln lassen. Und – das Ganze hat mit Verlustzuschreibungen, Steuerabschreibungen, Buchwerten und Beleihungswerten nur wenig zu tun, sondern ist eine simple Gewinn- und Verlustrechnung = BWL 1. Lehrjahr 1. Stunde…
    Klar ist auch zu erkennen, dass die Bürohausbauer auf Vermietung setzen und nicht auf Leerstand. Wenn es bei dem Leerstand bleibt und sie das 2. Haus nicht bald (aufwandsdeckend) vermietet bekommen, werden sie nie wieder von Investoren Geld in die Hand bekommen, höchstens für einen Legobausatz….

    Gibt es eine Möglichkeit, die Exceltabelle in den Blog hochzuladen?

    • Die Berechnung würde mich schon interessieren.

      2 Mio Invest
      Variante 1: Einnahmen 11 EUR ~ 0,5 %
      Variante 2: Einnahmen 14 EUR ~ 0,2 %

      Mit höheren Einnahmen weniger Rendite?🙄

  11. […] Einige Gründe könnten die folgenden sein: Steuerabschriebungen, Verlustzuschreibungen, Buchwerte und Beleihungswerte. Dies sind Begriffe die exemplarisch dafür stehen, inwiefern mit Leerstand (Wohnungs- sowie Büroleerstand) viel Geld verdient wird. Auf dem  “Gentrificationblog” wurde am 19.10.2010 ein Beitrag veröffentlich, welcher sehr gut verdeutlicht wie die Spekulation auf Leerstand funktioniert. […]

  12. es fehlen aufgrund der abschaffung des sozialen wohnungsbaus
    durch kohl
    jetzt
    über 4 millionen sozialwohnungen.
    keine regierung nach kohl
    hat sich wieder darum gekümmert.


Schreibe einen Kommentar

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s

Kategorien

%d Bloggern gefällt das: