Verfasst von: ah | November 24, 2010

Berlin: Spekulation mit Hausprojekt (K86)

Die Kastanienallee 86 soll für 1,3 Mio. Euro verkauft werden (Bild: pimp)

Die unsanierte Fassade mit den Transparenten und Polit-Installationen („Kapitalismus normiert – zerstört – tötet“) wirkt in der pastellfarbenen Umgebung von Prenzlauer Berg schon jetzt wie eine letzte Reminiszenz des Aufbruchs der Hausbesetzungen Anfang der 1990er Jahre. Kurz nach der Wende besetzt, bietet die Kastanienallee 86 bis heute für etwa 40 Bewohner/innen einen Freiraum und ein Dach über den Kopf. Wohngemeinschaften, Veranstaltungsräume und das stadtbekannte Tuntenhaus würde es ohne die durch die Hausbesetzung erlangten Mietkonditionen nicht geben.

Doch der Kapitalismus – hier in Gestakt des Immobilienmarktes – macht auch um ein politisches Hausprojekt keinen Bogen. Die bisherigen Eigentümer sind mit ihren Sanierungsplänen gescheitert und wollen das Haus nun wieder verkaufen.

Über die Allgemeine Immobilien-Börse (Sitz: Hubertusalle 45, 14193 Berlin-Grunewald) wird das Haus in der Kastanienallee für 1,3 Mio. Euro zum Kauf angeboten. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von fast 950 Euro/qm – für ein weitgehend unsaniertes Haus ein stolzer Preis.

Die momentanen Jahreseinnahmen (Netto-Kalt-Mieten) werden mit 51.800 Euro angegeben – das entspricht einer durchschnittlichen monatlichen Kaltmietbelastung von 3,11 Euro/qm.  In Aussicht gestellt werden den potentiellen Käufer/innen Jahreseinnahmen von 170.000 Euro. Das würde einer monatlichen Kaltmiete von über 8 Euro/qm entsprechen. Schlecht für die jetzigen Bewohner/innen – gut für die künftigen Eigentümer/innen: Die Soll-Rendite wird mit 13,1 Prozent angegeben. Ein rundum lohnendes Angebot, dem eigentlich nur noch die jetzigen Bewohner/innen im Wege stehen. 

Mit dem Kaufangebot geht die jahrelange Auseinandersetzung der Bewohner/innen mit wechselnden Hausbesitzern in eine neue Runde. Hatte zunächst 1999 eine Düsseldorfer Steuerberater, der die Rückübertragungsansprüche erworben hatten, das Haus übernommen, versuchten seit 2004 die Herren Brauner, Witte und Schlothauer mit einer eigens gegründeten Kastanienallee 86 GbR ihr Glück. Der eigenwillige Plan, die preiswerten Mieten in den Wohnungen durch einen hochpreisigen Dachgeschossausbau zu finanzieren, erwies sich als nicht praktikabel. Zumal die Bewohner/innen auch wenig Interesse hatten, auf ihre Gemeinschaftsbäder im den Dachräumen zu verzichten.

Schlothauer und Co. scheinen nun einzusehen, dass die Kastanienallee mit ihren Bewohner/innen unter die Kategorie Risikokapital zu zählen ist und wollen das Haus wieder loswerden. Die aufgerufene Summe (1,3 Mio Euro) wird den Druck auf das Hausprojekt erhöhen – aber eben auch das Risiko der nächsten Eigentümer/innen steigern. Im Exposé ist von den Bewohner/innen keine Rede, dafür werden die für das Immobiliengeschäft zentralen Koordinaten in großen Lettern angepriesen:

Gelegenheit in Prenzlauer Berg! Sanierungsobjekt im Baudenkmalbereich. Abschreibungsobjekt im Sanierungsgebiet

Technische und bauliche Daten zum Haus fallen schon fast in den Bereich des Kleingedruckten:

Es handelt sich um ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einem Vorderhaus, einem Seitenflügel sowie einem Gartenhaus. Das Objekt verfügt über 25 Wohn- und 1 Gewerbeeinheit. Das Haus bedarf einer umfassenden Sanierung. Es besteht die Möglichkeit, das Dachgeschoss auszubauen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor.

Renitente, selbstbewusste und gemeinsam auftretende Bewohner/innen werden in so einer Verkaufswerbung nicht erwähnt. Aber diese Auslassungen im Exposé können durch die unmittelbaren Eindrücke bei etwaigen Besichtigungsterminen sicher schnell und nachhaltig kompensiert werden. Wie heisst es in der Verkaufsanzeige so schön:

Wir freuen uns, wenn dieses Objekt Ihr Interesse findet und stehen Ihnen gerne für eine Besichtigung zur Verfügung!


Responses

  1. Die Mieter könnten doch auch das Ding selbst in die Hand nehmen. Die Miete muss sich dann evtl. nicht verdreifachen. Kann man ja mal durchrechenen.
    Jedenfalls ist die Situation günstig, immer dann, wenn Immobilien zum Verkauf stehen.
    siehe auch: http://www.syndikat.org
    Die Regional AG des Mietshäuser Syndikat berät im Berliner Stadtteilbüro im Bethanien jeweils am 1. und 3. Freitag im Monat von 17:00 Uhr – 19:00 Uhr zum Thema Mietshäuser Syndikat und Hausprojekte. Bitte unbedingt vorher anmelden!

    • Lieber HH,

      prima Idee, deren Umsetzung doch irgendwie möglich sein sollte!?
      Auch der Gedanke, über den Verkauf/Ausbau des Dachgeschosses geringe Mieten aufrecht zu erhalten ist doch im Ansatz nicht verkehrt?

      Viele Grüsse vom Sparfuchs

    • Hat denn jemand ernsthaftes Interesse, das Haus verfallen zu lassen, damit gar keiner mehr darin wohnen kann? Meiner Ansicht nach muss dort dringend investiert werden, bevor die Substanz so zerstört ist, dass es nur noch abgerissen werden kann. Und woher soll das Geld kommen? Von 3,11 € bestimmt nicht.

  2. Naja, wenn ich als potentieller Käufer die Fassade und deren Gestaltung sehe, und das Haus trotzdem kaufe, bin ich entweder mit dem Klammerbeutel gepudert, heiße Beulker (bzw. bin ähnlich gestrickt) oder habe starke, skruppelose Jungs im Rücken. Und in 5 Jahren wird das Haus dann zum Preis von 1,6 Mio. EUR aufgerufen. Die Verluste der Verkäufer müssen ja wieder reingeholt werden.

    Mal ehrlich, wer kauft so ein Haus (oder generell ein Haus), ohne es sich mal angeschaut zu haben?

  3. Schöner Vorschlag mit dem Mietshäusersyndikat, allerdings bei solch völlig überzogenen Preisvorstellungen sehr schwer bis überhauptnicht umsetzbar.
    Auch der Vorschlag mit dem Dachgeschoss ist eher unpraktikabel, glaube nicht das die Bewohner Bock auf ein superluxus z.b. carloft über ihren köpfen haben.

    • Lieber Wolfgang,

      glauben heisst nicht wissen – mach doch die guten Ideen nicht schon in ihren Ansätzen schlecht.

      Vielleicht würden die Bewohner sogar mit einem Hubschrauberlandeplatz über ihren Köpfen leben, dafür dass sie ihren Freiraum und die Wohngemeinschaft beibehalten können!?

      Viele Grüsse vom Sparfuchs

      • Lieber Sparfuchs,
        da ich seit bestehen der projekte in der kastanie verkehre weiß ich sehr wohl wovon ich rede.

      • Lieber allwissender Wolfgang,

        bedeutet dies, dass die 40 Bewohner lieber ihre Wohngemeinschaft aufgeben anstatt einen Kompromiss einzugehen?

        Viele Grüsse vom Sparfuchs

  4. Also ob das Syndikat das nicht durchsetzen könnte, bei 1,3 Mio. Preisvorstellung (!), darauf würde ich mich nicht verlassen. Wenn man sich da auch nur kurz durchklickt, sind da auch millionenschwere Projekte dabei …

  5. Lieber asynchron, beschäftige dich doch bitte ersteinmal mit dem Finanzierungsmodell des Mietshäusersyndikats.

  6. @Wolfgang
    Das Mietshäuser Syndikat ist kein Finanzierungsmodell, es ist ein Organisationsmodell.

    Ob das Ding machbar ist oder nicht? Das kann man nicht einfach so sagen. Es kommt doch darauf an, ob man den Preis noch runterhandeln kann, wie viel man noch für die Sanierung aufwänden muss, wie hoch die Mietkosten tatsächlich sein werden wenn man alle Parameter einbezieht …….müsste man mal rechnen.

  7. Ich find ja die Ironie schön, dass das Anti-Kapitalismus-Pamphlet am vermutlich einzigen kaputten Haus in der Strasse hängt. Hat der Kapitalismus das Haus kaputt gemacht?

    Eigentlich sollte man es in dieser Forum unter Denkmalschutz stellen, als Mahnmal für künftige Generationen.

  8. @hh,
    entschuldige bitte meine missverständliche ausdrucksweise.
    aber was du betreibst ist erbsenzählerei.
    natürlich ist das mietshäusersyndikat kein finanzierungsmodell, aber sie haben ein finanzierungsmodell entwickelt nach dem häuser gekauft werden können.
    habe selbst am kauf eine projektes über das mietshäusersyndikat mitgewirkt, weiß also wovon ich rede.

  9. @Wolfgang
    entschuldige, aber immer wieder kommen Anfragen an das Mietshäuser Syndikat, ob wir auch dieses oder jenes Projekt finanzieren würden. Deshalb wollte ich nur nochmals klarstellen, dass das Mietshäuser Syndikat die Projekte nicht finanziert. Jedes Projekt muss sich selber finanzieren. Dies geschieht meist über Direktkredite von Freunden oder von befreundeten Projekten als Eigenkapitalersatz plus ganz normale Kredite von Banken.
    Jedes Projekt muss sich aber darüber klar werden ob es nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats organisiert sein will. Denn schließlich bedeutet das ja Vergesellschaftung des Eigentums an der Immobilie, kein Privateigentum sondern auf Dauer zur Miete wohnen…

  10. […] peut jeter un oeil ici aussi, pour illustrer la grande machine à détruire l’essence et l’histoire d’une […]

  11. […] kastanienallee 86 steht in einer immobilienzeitung zum verkauf. eine analyse der lage bietet der gentrificationblog, hier ist auch die kommentardiskussion zu beachten. wir sind uns noch nicht ganz sicher, ob wir die […]

  12. Nur als ergänzende Information für geneigte InvestorInnen: Die momentanen Jahreseinnahmen (Netto-Kalt-Mieten) liegen weit unter den angegebenen 51.800 Euro.

  13. Und? schon verkauft? Oder immernoch zu haben?

    Wäre ja mal interessant zu erfahren, wieviel es nun wirklich gekostet hat.


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