Verfasst von: ah | Oktober 6, 2011

Berlin: Große Koalition der Betonfraktion

In allen Zeitungen ist nachzulesen, dass die Rot-Grüne Koalition in Berlin an der Frage des Autobahnbaus (A 100) gescheitert sei. Grünen-Chef Cem Özdemir wirft der SPD via Handelsblatt Online vor in der Verkehrs- und Infrastrukturpolitik in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts stecken geblieben zu sein:

„Fortschritt bemisst sich für die Sozialdemokraten immer noch vor allem darin, möglichst viel Beton zu verbauen. Je mehr Straßen, Brücken und Parkhäuser mit großem Pomp eingeweiht werden, desto mehr frohlockt des Sozialdemokraten Herz.“

Diese Beton-Orientierung beschränkt sich jedoch nicht nur auf die sozialdemokratische Verkehrspolitik – auch in der Wohnungspolitik setzt die SPD vor allem auf eines: den Neubau.

Die Berliner Zeitung schätzt die wohnungspolitischen Aussichten einer Rot-Schwarzen Regierungsmehrheit in Berlin folgendermaßen ein:

Bei der Frage des Wohnungsneubaus werde es zwischen CDU und SPD indes wenig Differenzen geben. Beide hatten im Wahlkampf erklärt, den Neubau ankurbeln zu wollen. Während die SPD dabei auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie die Genossenschaften setzt, baut die CDU auf private Unternehmen.

Bestandsorientierte Regulationen der Mietentwicklung hingegen werden wohl auf der Strecke bleiben, denn die Themen wie Zweckentfremdung, Umnutzung von Miet- in Ferienwohnungen und Begrenzung von Neuvermietungen wurden bisher eher von den GRÜNEN und der Linkspartei eingefordert. Die wohnungspolititischen Konzepte von SPD und CDU hingegen setzen vor allem auf den Neubau.

Entsprechend erfreut über die neuen Koalitionsaussichten zeigt sich die Immobilienwirtschaft der Stadt. Maren Kern fasst gegenüber der Berliner Zeitung die Position des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zusammen:

„Je stabiler die Koalition, desto besser für Berlin.“ Vor einem neuen Senat lägen große wohnungspolitische Herausforderungen. „An erster Stelle steht dabei die Frage, wie das Wohnraumangebot für breite Schichten der Bevölkerung vergrößert werden kann“, so Kern. „Besonderes Augenmerk sollte dabei dem Neubau gelten.“

Warum ein Neubauprogramm die Wohnungsfrage nicht löst

In ihren wohnungspolitischen Analysen der vergangenen Monate waren sich Mieterorganisationen und die Verbände der Wohnungswirtschaft auf eine merkwürdige Art oft einig: Schuld an den steigenden Mieten sei vor allem die geringe Neubautätigkeit in Berlin. Die Zahlen scheinen das zu belegen, seit der Jahrtausendwende stagnieren Zahlen der fertiggestellten Wohnungen und seit 2005 sind fast flächendeckend steigende Mieten zu beobachten.  Da ist was dran, denn der Nachfrageüberhang erhöht den Druck auf die Bestandswohnungen. Eine einfache Umkehr dieser Rechnung jedoch ist zu kurz gegriffen und wird insbesondere die Verdrängungsprozesse nicht aufhalten können.

Denn solche Argumenten gehen von einer simplen Angebots-Nachfrage-Struktur der Wohnungsversorgung aus und hoffen mit einem ausreichend großen Angebot an Wohnungen auf eine ‚Entspannung des Marktes‘. Doch Wohnangebote für die vielzitierten ‚breiten Schichten der Bevölkerung‘ müssten auch und gerade preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit geringen Einkommen einschließen. Es fehlen ja nicht einfach irgendwelche Wohnungen, sondern vor allem die preiswerten, die sich auch Leute mit weniger Geld leisten können. Doch solche Wohnungen werden im Neubau – egal ob von privaten, genossenschaftlichen oder öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften – nicht entstehen. Die Schlussfolgerung ist relativ simpel: Wer wirklich preiswerte Wohnungen in der Stadt will, muss sie im Bestand erhalten.

Die Berliner Entwicklung der letzten Jahre zeigt deutlich, dass der Zusammenhang von Mietentwicklung und Neubautätigkeiten eben nicht heisst – viel Neubau = preiswerte Mieten, sondern ganz im Gegenteil erst die hohen Mietpreise haben den Neubau wieder attraktiv gemacht.

Ein aktuelles Beispiel präsentieren die Prenzlauer Berg Nachrichten in einem als Inserat eingeordneten Beitrag: „Nachfragehoch auf dem Immobilienmarkt„. Die Berliner Volksbank wirbt darin für den Eigebntumserwerb in einem Neubauprojekt in Prenzlauer Berg:

Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot, so dass Mietpreissteigerungen bei der Neuvermietung um 20 Prozent keine Seltenheit sind. Um künftigen Erhöhungen zu entgehen, ist der Kauf einer Wohnung oft der Königsweg. In vielen Eigentumsprojekten der vergangenen Jahre liegt der Anteil der Käufer, die „um die Ecke wohnen“ bei über 75 Prozent. Natürlich reguliert auch hier der Markt das knappe Angebot. Durchschnittlich 3.105 Euro muss für den Quadratmeter Wohneigentum in Prenzlauer Berg schon jetzt auf den Tisch gelegt werden.

Auch das sind letztendlich Wohnungen für einen Teil der ‚breiten Schichten der Bevölkerung‘ – aber sicher nicht die, die eine weitere Verdrängung und soziale Spaltung der Stadt aufzuhalten vermögen.


Responses

  1. Genau, das sind die Themen, die für eine Mieterstadt wie Berlin von Bedeutungsind:
    Zweckentfremdungsverbot für Mietwohnungen,
    Umnutzung von Miet- in Ferienwohnungen,
    Begrenzung der Mieterhöhungen bei Neuvermietungen, und
    Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen.

    Neubau ist zwar schön und gut, aber zum einen sind die dort resultierenden Mieten für die breite Masse nicht bezahlbar. Zum anderen würden wahrscheinlich, ganz im Sinne der CDU, überwiegend Eigentumswohnungen neu gebaut. Für die Mieter bringt das keinen Vorteil.

    Jürgen

  2. Warum Mietenregulation auf kommunaler Eben das Wohnungsproblem nicht lösen kann

    Andrej, du schreibst, Neubau sei keine Lösung. Gleichzeitig vermeidest du es, über Förderungsmöglichkeiten und die Möglichkeiten, darüber niedrige Mieten in Neubauwohnungen festzuschreiben, zu nennen. Das finde ich in einem solchen Beitrag echt billig und kennzeichnet seine tendenziöse Art.

    Wer meint, die zunehmende soziale Ausgrenzung auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die Tendenzen zur stadtweiten sozialen Segregation allein mit Millieuschutz und Zweckentfremdungsverbot aufhalten zu können, erscheint mir doch sehr naiv, und ich frage mich, was hinter dieser Meinung steckt, denn aus der genannten Argumentation kann ich sie mir nicht hinreichend erklären.

    Zur Zeit gibt es in Berlin einen Einwohnerzuwachs um 15-20.000 pro Jahr, und dazu kommt der steigende Anteil von Singlehaushalten, der zu einer ebenso schnell wachsenden zusätzlichen Nachfrage nach Wohnungen führt. In nur wenigen Jahren werden wir daher nicht nur steigende Mieten in den zentraleren und begehrteren Lagen der Stadt erleben, sondern ein stadtweite Wohnungsknappheit. Davor die Augen zu verschließen, halte ich für verantwortungslos.

    Denn selbst wenn es gelänge, den Mietanstieg unter solchen Bedingungen zu begrenzen, so wäre doch klar: Alle möglichen Formen der Diskriminierung und des Ausschlusses auf dem Wohnungsmarkt würden jenseits der eigentlichen Miethöhe um sich greifen. Wer bekommt denn die Wohnung mit den gesicherten günstigen Mieten, wenn sich darauf 300 Wohnungssuchende bewerben? Natürlich die üblichen Vertreter_innen der bioweißen Mittelschicht, und nicht diejenigen, die von rassistischen, klassistischen und anderen Formen der sozialen Diskriminierung betroffen sind.

  3. Lieber DJ Tüddel,

    vielen Dank für deine Reaktion. Ich habe überhaupt nichts gegen einen geförderten Wohnungsbau, aber auch du wirst sicher schon festgestellt haben, dass weder die SPD noch die CDU (und auch nicht die anderen Parteien) sich einen Neuen Sozialen Wohnungsbau auf die Fahnen geschrieben haben. In dem Beitrag ging es mir erst einmal v.a. darum zu skizzieren, welche wohnungspolitischen ‚Lösungskonzepte‘ wir voraussichtlich in den nächsten Jahren angeboten bekommen und welche Schwerpunkte nun nur noch eine geringere Rolle spielen werden. Und um an deine Polemik anzuschließen, davor die Augen zu verschließen und die soziale Blindheit einer rot-schwarzen Wohnungspolitk nicht zu sehen, fände ich verantwortungslos.

    Ein Blick in andere Städte (z.B. München) und andere Zeiten (Sozialer Wohnungsbau der 1960er bis 1990er Jahre) zeigt zudem, dass es in den vergangenen 50 Jahren keinen – auch keinen geförderten – Wohnungsneubau für die Wohnungssuchenden am unteren Ende der Einkommensskala gegeben hat. Selbst zu den Hochzeiten des Sozialen Wohnungsbaus waren die geförderten Wohnungen für viele unbezahlbar – es ist ja kein Zufall, dass die höchste Konzentration von ärmeren Bevölkerungsgruppen in den unsanierten Altbauten zu beobachten war. Im Gegensatz zu konkreten Regulierungsvorschlägen für Bestandsmieten, ist mir auch kein überzeugendes Neubauprogramm für Berlin bekannt, dass wirklich preiswerte Mieten (sagen wir mal wenigstens unterhalb der Mietspiegelmittelwerte) sichern würde.

    Mein Argument – und das finde ich nicht tendenziös – war ja nicht, dass Neubau nicht notwendig sei, sondern, dass über eine Angebotserweiterung nicht automatisch preiswerten Mieten entstehen. Vom Gegenteil konnte mich auch dein Kommentar nicht überzeugen. Deshalb meine Kernbotschaft: „Wer wirklich preiswerte Wohnungen in der Stadt will, muss sie im Bestand erhalten.“ Was darüber hinaus geschehen sollte (z.B. Neubau) war gar nicht Thema meines kurzen Beitrags.

    Recht hast du, dass ein wohnungspolitisches Gesamtkonzept ganz sicher auch eine Neubaustrategie mit einschließen muss. Das habe ich auch mit meinem Beitrag nicht bestreiten wollen und ganz ausdrücklich auch auf den wachsenden Druck auf die Bestandswohnungen durch die geringe Neubauleistung der letzten Jahre verwiesen.

    Ich finde trotzdem, dass unterschiedliche wohnungspolitische Schwerpunktsetzungen sehr verschiedene soziale Zielgruppen haben. Dabei will ich nicht bestreiten, dass Forderungen nach Investititionsförderungen oder Baugruppenunterstützung (Gut- und Besserverdienende) eine anderes Klientel bedienen als Initiativen für einen Neuen Sozialen Wohnungsbau (Normalverdienende). Die Wohnungsversorgung für das untere Viertel oder Drittel der Gesellschaft wird dennoch vor allem im Bestand entschieden.
    Sich davon zu verabschieden hieße übrigens auch, einen Großteil der aktuell in Berlin aktiven Mieter/innen und Hausgemeinschaften mit ihren Forderungen nicht ernst zu nehmen. Der momentane Aufwertungsdruck in den Innenstadtquartieren wird nicht durch irgendwelche Sickereffekte in Folge steigende Neubauzahlen aufzuhalten sein.

    Was mich ganz grundsätzlich mal interessieren würde ist, warum ausgerechnet meine Kritik an der Beschränktheit eines marktwirtschaftlichen Konzepts wie Angebot und Nachfrage regelmäßig so deutliche Emotionen auslöst?

    Soweit,

    AH

  4. Was mich schon lange interessiert ist die Frage, in wie fern durch die Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen diese grundsätzlich dem Wohnungsmarkt entzogen werden.

    Dahinter steckt die Vermutung, dass möglicherweise diese so neu geschaffenen Eigentumswohnungen gar nicht in erster Linie dem Eigentümer als Wohnung dienen (oder er sie langfristig vermietet), sondern vielmehr Renditeobjekte sind, mit denen unter möglichst geringem Aufwand und Scherereien möglichst schnell viel Geld hereinzuholen ist.

    Wie ich darauf komme? Ich habe jetzt verschiedene Unternehmen in der Stadt gesehen (z.B. in Mitte in der Schröderstraße), die überwiegend Wohnungen auf Zeit anbieten. Und wie ich das so sehe, befinden diese sich häufig in alten, ehemaligen Mietshäusern, in denen die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

    Dieses Phänomen, einhergehend mit der Zweckentfremdung von Mietwohnungen fürs touristische Übernachtungsgewerbe oder der Umwandlung angeblich nicht vermarktbarer Wohngebäude zu Gewerbezwecken (Hostels, Hotels, andere Nutzungen), trägt aus meiner Sicht dazu bei, die Situation auuf dem Mietwohnungsmarkt zu verschlechtern.

    Hinsichtlich des Neubaus von Wohnungen kann ich Andrej Holm nur zustimmen. Der Neubau von Wohnungen, insbesondere von Mietwohnungen, trägt nicht zu einer Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt bei, da diese einfach zu teuer sind. Ganz abgesehen davon handelt es sich aus meiner subjektiven Einschätzung überwiegend um Eigentumswohnungen.

    Weshalb die Kritik an der Beschränktheit eines marktwirtschaftlichen Konzepts so vehement kritisiert wird, kann ich auch nicht nachvollziehen.

    MfG
    Jürgen

  5. Hallo AH,

    du fragst „Was mich ganz grundsätzlich mal interessieren würde ist, warum ausgerechnet meine Kritik an der Beschränktheit eines marktwirtschaftlichen Konzepts wie Angebot und Nachfrage regelmäßig so deutliche Emotionen auslöst?“.

    Ich denke die Antwort ist sehr komplex, jedoch würde ich folgende Erklärungsversuche in Erwägung ziehen:

    1. Hauptsächlich ist dein Bog neben der generellen Kritik an unserem System sehr immobilienlastig, was beim Thema der Gentrification natürlich logisch ist. Wenn du am Beschneiden der Rechte des Immobilieneigentümers ansetzt, fähst du damit einen Frontalangriff gegen den Mittelstand, der auch heute noch einen Grossteil der Bevölkerung darstellt. Auch wenn du (teilweise) zwischen Privaten Gebäudeeigentümern und Firmen, Hedgefonds etc. unterscheidest muss sich jeder Besitzer und auch jeder Eigennutzer von Immobilien angeriffen fühlen, was seine Individualrechte betrifft. Bis heute sind Immobilien bei den meisten Menschen eine Wertanlage für die Zukunft, bei den privaten Vermietern oder Selbstnutzern nicht selten auch eine Altersvorsorge die vielleicht den letzten Notanker darstellt, bevor der finanzielle Spielraum der Staates gegen die Wand fährt. Aus sich der Immobilienbesitzer sind deine Argumentationen gleichbedeutend mit einem direkten Eingriff in ihrer Ruhestandsplanung. Die Reaktionen sind gleichbedeutend, als wenn dir auf einmal jemand sagt, dass er nun die Ertragsleistung deiner Riester-Rente beschneiden will. Immerhin sind ca. 50% aller Privatvermögen in Immobilien angelegt. Damit sollte dir auch klar sein gegen wieviel „normale“ Bürger du argumentierst. Ob dies gerechtfertigt ist oder nicht sei dahingestellt.

    2. Du beackerst aus deiner Sichtweise dein Feld, zeigst jedoch keine konkrete ganzheitliche Sichtweise auf. Finanzielle Aspekte werden häufig nicht benannt oder können auf Grund von fehlender Datenlage nicht ermittelt werden. Eine Einbettung der gentrificationproblematik in eine generelle „Vision“ von dir wie die gesellschaft sich denn ändern sollte wäre hilfreich, um deine Positionen besser verstehen zu können. Das es wünschenswert wäre z.B. den sozialen Wohnungsbau massiv zu fördern steht außer Frage, doch noch bewegen wir uns in einer sozialen Marktwirtschaft, wobei das „Soziale“ mit dem „Wirtschaftlichen“ so eng verknüpft ist, dass nun einmal keine „wünsch-dir-was-egal-was-es-kostet“ Politik durchgesetzt werden kann.

    3. Was meinst du konkret mit der Beschränktheit von Angebot und Nachfrage? Das System funktioniert durchaus, auch wenn die Politik ständig versucht hier einzugreifen. Dies ist ein System welches Gewinner und Verlierer produziert, ohne Frage, aber würde man notwendige Zusammenbrüche zulassen und nicht wie im Augenblick von der Politik versucht zu retten wo nichts mehr zu retten ist, würden auch die Selbstreinigungsprozesse ablaufen die notwendig sind.

    Viele Grüsse,

    MBE

  6. Hallo Andrej,
    es ist hilfreich, wenn sich in der wohnungspolitischen Debatte Realismus durchsetzt. Wohnungsneubau wird keine preiswerten Wohnungen schaffen. Die Wohnungsunternehmen, die diese Idee dennoch befürworten, rechnen auf ein neues Fördersystem, das ihnen sichere Gewinne beschert. Der Staat solle die Differenz zuwischen der Kostenmiete und der gewünschten Sozialmiete wieder wegsubventionieren. Wenn wir uns also eine Sozialmiete von 5,-€/qm vorstellen und von einer Kostenmiete von 12,- € für eine Wohnung im Mindeststandard (Ohne alle Sonderausstattung, ohne Tiefgarage etc.), dann soll aus der Staatskasse 7 €/qm/Monat gezahlt werden. Das rechne mal auf 25 Jahr hoch, das wären wieder die gigantischen Summen, wie wir sie aus den Immobilienfonds der Bankgesellschaft kennen, die ja viel Wohnungsunternehmen satt gemacht haben. Eine „Lizenz zum Gelddrucken“ nannte ein bayrischer Immobilienunternehmer die Berliner Verhältnisse im sozialen Wohnungsbau und stieg ein.
    Richtig, wird Dein neoliberaler Mailpartner MBE sagen; wo es keinen richtigen Markt gibt, dort wird es keinen gerechten Preis geben.
    Baugruppen und „junge“ Genossenschaften können den Baupreis durch Einsparung von Entwicklernebenkosten noch drücken, aber unter 10 € wird heute niemand mehr kommen, selbst bei günstigen Preisen für Grund und Boden und günstigen Finanzierungsbedingungen.
    Wir wollen ja auch alle, dass die am Bau Beteiligten anständige Löhne bekommen.

    Nicht die Nachfrage schlechthin bestimmt den Preis auf dem Wohnungsmarkt, sondern die zahlungskräftige Nachfrage. Nachfrage mit einem Budget für einen nicht kostendeckenden Mietpreis wird kein Angebot erzeugen.

    Die Bestandswohnhäuser, die vor 1970 errichtet und einigermaßen in Stand gehalten wurden, sind für die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum mit einem relativ überschaubaren Subventionsaufwand die entscheidende Möglichkeit. (Von einigen anderen Spezialfällen abgesehen.) Sie sollten ohne wesentliche Kreditbelastungen sein. Der laufende Unterhalt und sparsame Modernisierungen sind auch mit sozialen Mieten zu decken. Für Sonderaufwendungen wie energetische Sanierung sollten Fördermittel bereitgestellt werden. Durch die Absenkung des Energieverbrauchs „zahlt“ sich dies für die öffentlichen Kassen bei Zuwendungsempfängern langfristig sogar aus.

    Der Vorhalt Deines neoliberalen Mailpartners MEB, dass Du Dich schwer gegen die berechtigten Interessen der Altersversorgung von mittelständigen Wohnungseigentümer mit Deinem Eintreten für die Begrenzung des Mietauftriebs durch Regulation vergingest, sollte Dein Gewissen nicht unnötig schwer belasten. Es mag so gar im Einzelfall aus Sicht des betroffenen Wohnungseigentümers eine zutreffende Schilderung sein, aber sie stimmt generell nicht. Niemand hat einen Anspruch auf Absicherung seiner spekulativen Altersvorsorge. In den Kaufpreisen sind die Gewinne der Immobiliendealer und Entwickler ebenso eingepreist wie die Steuerabschreibungen des mittelständigen Erwerbes. In den Substanzwert einer Wohnung greift staatliche Regulierung in aller Regel nicht ein. Da ist die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes vor. Wer sich eine Eigentumswohnung gekauft hat, um im Alter (kosten)sicher zu leben, hat von den genannten Regulierungen nichts zu befürchten. Und selbst wer das Wohneigentum als vermeintlich krisenfestes Anlageobjekt erworben hat, um von den Erträgen seine Altersversorgung abzusichern, wird in aller Regel die dem Substanzwert entsprechenden Erträge erzielen können. Auf den Spekulationsgewinn der Marktbewegung wird er womöglich teilweise verzichten müssen. Das ist allerdings nicht ungerecht, weil den immer andere bezahlen müssten.
    Gruß Michail

    • Hallo Michail,

      gute Argumentation, jedoch möchte Ich folgende Faktoren anmerken:

      Du hast vollkommen recht, dass ein kostendeckendes Bauen unter 10€/kalt/m² schwerlich möglich ist. In Berlin liegt die Grenze bei ca. 9,00€, in Hamburg bei 11,50€ (dies begründet sich in erster Linie durch die Grund- und Bodenkosten). Wichtig ist zu differenzieren, dass die zahlungskräftige Nachfrage meist nur punktuell in den gefragten Szenekizen besteht. Sozusagen die Hot-Spots des Wohnungsmarktes. Das dies zu einer kettenverdrängung führt steht außer Frage.

      Wenn du argumentativ darauf eingehst, dass gerade die 70er-Jahre-Bauten sich dafür eignen mit einem wie auch immer gearteten Subventionsaufwand in den Sozialbau „transferiert“ zu werden hast du bezüglich der Kostenseite vollkommen recht. Nur dann haben wir ja wieder die von AH beklagte Ghettobildung, da sich genau an diesen Punkten das präkariat sammeln würde, genauso wie es teilweise in den 80ern/90ern war und auch teilweise bis heute fortbesteht. Das würde auch dem „Aus-dem-Kiez-reissen“ keinen Gegenpol setzen. Die Absenkung des Energieverbrauches ist natürlich bei oberflächlicher betrachtung durchaus ein Punkt der die landeskassen entlastet, jedoch gehen auf der anderen Seite durch den geringeren Energieverbrauch auch die Steuereinnahmen von den Energieversogungsunternehmen runter, welche der Staat/das land sond erhält.

      Berlin hat im Gegensatz zu Hamburg noch den Vorteil vieler Brachflächen zur nachverdichtung. Einen wirklichen sozialen Wohnungsbau wird es aber nur geben, wenn diese Flächen unter marktpreis an einen Immobilieninvestor vergeben werden. Hier gebe ich zu bedenken, dass diese Flächen gesamtgesellschaftliches Eigentum sind. Eine Vergabe die nicht zum Höchstpreis erfolgt schmälert das Volksvermögen. Ob dies sinnvoll ist um den sozialen Frieden zu gewährleisten sei dahingestellt.

      Das niemand einen Anspruch auf einen Spekulationsgewinn hat ist richtig, das habe ich auch nicht verlangt. Jedoch ist ein direkter Eingriff des Staates in den Markt mit einer Rasenmähermethode auf Basis einer Mietobergrenze oder eine Mietpreissteigerungsdeckelung für alle Immobilienbesitzer meiner Meinung nach nicht möglich, da der Protest zu stark sein würde. Kein Immobilienbesitzer verlangt Sicherheit für die Wertsteigerung seiner Wohnung oder seines hauses. Das ist eigenes unternehmerisches Risiko. Auch den Einkaufspreis des Mietshauses, ob 11-fache oder 15-fache-Jahresnettokaltmiete bestimme nur ich selbst, ich kann das Objekt kaufen oder es sein lassen, das ist mein Ding. Jedoch sind Deckelungen marktverzerrend und führen im schlimmsten fall zu einer Vernachlässigung der Immobilie, wenn ich nicht zumindest 3-4% Rendite erziehlen kann. Eine Deckelung gleich welcher Art (außer dem Mietpreisspiegel den ich auch für sinnvoll halte) greift direkt in den Sustanzwert ein, da sich der verkaufspreis immer an der zu erzielenden jahresnettokaltmiete zum Veräußerungszeitpunkt bemisst. Lediglich bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern für Selbstnutzer ist ein Aufschlag beim verkauf möglich.

      Die von dir dargelegte Einpreisung der Gewinne in den Kaufpreisen ist richtig, jedoch sind diese Einpreisungen je nach eigener Finanzlage des käufers auf einen Horizont von 20-30 jahren ausgerichtet. Ein so kurzfristiges Investment wie du es teilweise aufzeigst ist eine Immobile nicht.

      Viele Grüsse.

  7. Die Argumentation von Michail finde ich eher irre führend, vor allem dort wo es um konkrete Zahlen geht. Selbst in zentralen Lagen werden zur Zeit Neubauwohnungen für 10 Eu/qm angeboten, die von der Ausstattung her allerdings weit über dem Mittelmaß liegen. Und da sind noch immense Finanzierungskosten und Gewinne für die Immobilienentwickler eingerechnet. Architekten aus dem Baugruppen-Spektrum sagen, es sei im Innenstadtbereich ohne weiteres möglich, für 7 Eu/qm zu bauen. Man muss nur überlegen, was wirklich sinnvoll ist: Die hohen Preise entstünden nämlich hauptsächlich durch die Orientierung an weit über Mittelmaß liegenden Bau- und Ausstattungsstandards, sowie an unnötig hohen Finanzierungskosten. Kommen dann noch ein paar Einsparungen durch größere Zahl hinzu, muss die Förderung gar nicht mehr so schlimm viel auffangen.

    Als Antwort auf Andrej: Ja, stimmt, es ist immens wichtig, immer und immer wieder auf die Segmentierung des Wohnungsmarkts hinzuweisen und dies bei den Überlegungen zu berücksichtigen. Gesamtstädtischer Wohnungsmangel erhöht den Druck auf das günstige Segment, aber Neubau, der oberhalb des günstigen Segments angesiedelt ist, senkt die Mieten im günstigen Segment nicht. Wohl aber reduziert der Neubau zukünftigen Druck. Die Neubaufrage ist für das Segment der günstigen Wohnungen vor allem eine der perspektivischen Wohnungspolitik, keine der schnellen Hilfe und Entlastung. Deswegen mein Einwand, was helfen Mietpreisregulierungen, wenn der zunehmenden Enge des Wohnungsmarkts nichts entgegen gestellt wird?

    Andrej, du schreibst, rot-schwarz, Immoboienwirtschaft und Mieterverbände sagten: „Schuld an den steigenden Mieten sei vor allem die geringe Neubautätigkeit in Berlin.“ Natürlich, das wissen wir alle, sind vielerlei „schuld“: Zunächst steigende Nachfrage, stagnierendes oder gar sinkendes Angebot und zurückgehende Regulation als Dreigestirn im Allgemeinen. Hiervon sind zwei beeinflussbar. Die Möglichkeit, die Preise hochzutreiben, hat sich aber in letzter Zeit vor allem direkt aus dem Nachfrage-Angebot-Ungleichgewicht entwickelt, auch wenn weitere Voraussetzungen mit „schuld“ waren.

    Dazu kommt aber noch das steigenden Mittelschicht-Interesse an innerstädtischen Wohnlagen, das bringt ne ganz andere Dynamik in die Entwicklung, die sich eher kiezspezifisch zeigt. Hier ist mit Wohnungsbau tatsächlich nicht so arg viel zu helfen. Ich bin aber der Meinung, dass auch mietpreisregulierende Instrumente der lokalstaatlichen Ebene begrenzte Reichweiten in bezug auf diese Gentrifizierungsproblem haben, und dass man da ehrlich mit umgehen sollte.

  8. Gerne verweise ich auch auf den grandiosen Gentrifizierungs-Artikel in der TAZ http://www.taz.de/Kaffeehauschefin-ueber-Macchiato-Muetter/!79576/ zu den Macchiato-Müttern und Scheinalternativen im Prenzlauer Berg und den fast noch grandioseren Kommentaren. Deren Freischaltung scheint die TAZ jedoch seit zwei Tagen unterbrochen zu haben, vielleicht um den regen Zuspruch zu reduzieren oder weil sie selbst durch soviel Realitätssinn der Bürger überfordert ist.

  9. Damit das Neubau die Effektivität abgesprochen wird dämpfend auf die Mieten zu wirken, bewirkt dieses Blog das Baugegnern, egal ob neben dem Mauerpark oder am Tempelhofer Feld nicht von die geschädigten Mietbevölkerung bekämpft werden. Die Sprachhümse
    „Wer wirklich preiswerte Wohnungen in der Stadt will, muss sie im Bestand erhalten.“ bedeutet letztendlich das man Altbaugebäude bauen soll. Was schlichtweg nicht geht. Neubau kann vielleicht nicht die alten Billigmieten zurückbringen, aber ohne Neubau steigen die Mieten sicher stärker. In der jüngsten Studie (Wegweiser-Kommune) prognostiziert Bertelsmann einen Bevölkerungsanstieg bis 2020 um 150.000 und bis 2025 für Berlin eine Bevölkerung von 3,64 Millionen Einwohnern. Ohne Neubau -und die Flächen GIBT es!, wenn man nicht jede Brache zu 100% in ein Park machen will- wird das in einem Fiasko enden. Und dieser Blog hilft nicht dieses Fiasko aufzuhalten, in dem es laufend gegen Neubau argumentiert.

  10. Hallo Enzo Aduro,

    vielen Dank für deine Beitrag zur Diskussion hier. Leider drehen sich die Argumente ein wenig im Kreis. Mein Text argumentiert ja nicht gegen Neubau an sich oder gar gegen einen Neuen Sozialen Wohnungsbau. Das finde ich alles richtig und gut – nur wird es die aktuellen Mietfragen nicht lösen. Deshalb muss eine soziale Wohnungspolitik beides tun: die preiswerten Bestände schützen und das Angebot erweitern (wenn du so willst sind die Neubauten von heute die preiswerten Wohnungen von morgen). Thema des von dir kritisierten Beitrages war die Befürchtung, dass sich die Berliner Stadtpolitik einseitig der Neubauproblematik zuwenden wird. Und das würde für die aktuell diskutierten Problem der Mieterhöhungen und Verdrängungsprozesse keine Lösung bringen.

    Beste Grüße,

    Andrej

  11. Hallo Andrej,
    ich denke das es enorm wichtig ist den Neubau zu forcieren. Wie Sie Bestände „beschützen“ wollen, kann ich mir kaum vorstellen, abgesehen von einem Zweckendfremdungsverbot/Ferienwohnungen. Eine enorme Ausweitung des sozialen Wohnungsbaues a la 70er ist auch schlichtweg nicht finanzierbar, Berlin hat keinen (West)Berlin Bonus mehr, es ist haute ein ganz normales Bundesland. Niemand in NRW, BW oder Bayern ist bereit Geld nach Berlin zu schicken, damit man dort die Mieten drücken kann um den >>Vorposten der Freiheit<< für Zuzieher attraktiv zu machen. Die Mieten werden sich wohl an den Vollkosten (im Sinne der Vollkostenrechnung) der Gebäudeerstellung und Unterhalt orientieren müssen, und nicht wie bei Massenleerstand (an Altbauwohnungen) an den Teilkosten (Nur Unterhalt) lange üblich war.
    Wenn man so will, dann läuft ein Nichtnachhaltiges Modell nun aus. Denn die heutigen Mieten stellen Konditionen dar unter den man auch Häuser bauen und vermieten kann. Dies war bei früheren Mietniveaus nicht der Fall, hier wurde nur der Bestand vermietet. Was man aber tun muss ist durch die Koordinierung von Neubau dahingehend zu wirken, das ein entscheinener Teil der enormen Freiflächen zu Bauland wird. So kann der "Bodenpreisanteil" an den Mieten gering gehalten werden. Und auch wenn ich der Prognose nicht ganz vertraue: Der Wegweiser Kommune von Bertelsmann, sagt Berlin ein Bevölkerungswachstum um 4,9% für die kommenden 10 Jahre vorraus. Und 5,8% bis 2025. Das sind 168T bzw. ~200T mehr!

    Hier ist Neubau enorm wichtig. Wenn allerdings laufend dafür gesorgt wird das Neubau mit Gentrefizierung gleichgesetzt wird und so Bürgerinitiativen angeregt werden dagegen zu demonstrieren, dann wird man das Problem nur verschlimmern. Aktuell gibt es zum Beispiel Initiativen gegen die Bebauung am Rand des Tempelhofer Feldes, oder neben dem Mauerpark. Ich befürchte man wird so den Zuwachs an Neubauwohnungen abbremsen. Und die Rechnung zahlen dann alle Mieter und Wohnungskäufer. Profitieren tun davon welche Vermieten oder Bestandswohnungen verkaufen weil Sie wegziehen. Und das Perfide am ganzen ist ja das es die Flächen gibt. Mal sind es Laubenpieperpächter, mal Leute die einen noch größeren (neuen) Park neben Ihrer Haustür haben wollen. Ob diese Interessen im einzelnen mehr wiegen als günstige Mieten sei dahingestellt. Diese Bewegungen stellen aber in Ihrer Masse eine Gefahr für die Mehrheit der Berliner dar, welche eben nicht schon Wohnungen besitzen. Es muss auch aufgedeckt werden das die entsprechenden Initiativen legedlich lokale Egoismen bedienen, diese aber mit Stadtweiten Argumenten wie "Gentrefizierung" etc. aufwerten. Daher wäre es wichtig Ihnen zumindest dieses Argument zu nehmen.

    Allerdings habe ich auch schon in früheren Posts gelesen das Sie Neubau immer seine Fähigkeit absprechen dämpfend auf die Mieten zu wirken. Das halte ich für sehr schade. Sie argumentierten zum Beispiel das gerade im Prenzlauer Berg die Mieten steigen und dort viel gebaut wird. Natürlich ist das so. Aber es sind doch nicht die Baustellen die die Miete anheben, sondern die Neubauten werden das Angebot ausweiten und so dämpfend auf die Miete wirken. Daher ist vom Mietenaspekt Neubau immer zu befürworten.

    Eine weitere Vermengung die Sie machen ist die "madigmachung" -entschuldigen Sie die Wortwahl- von Eigentumsneubauprojekten. Denn (1) Wer in eine Eigentumswohnung zieht, wirft eine leere Mietwohnung auf dem Markt, es ist also für die anzahl an FREIEN Mietwohnungen irrelevant. Und (2) nicht alle "Eigentumswohnungen" werden von Ihren Eigentümern bewohnt. Viele kaufen auch einzelne Wohnungen um Sie zu vermieten. Weil Sie zB nur Wohlhabend und nicht Reich sind um ein ganzes Wohnhaus zu kaufen. Dann entspricht eine "Eigentumswohnung" für den Mietmarkt sogar exakt das identische wie ein klassisches Mietshaus. Wenn Sie so wollen ist das einfach nur die heutige Art zu bauen. Früher waren es Hausherren, heute hat eben ein "Zahnarzt/Anwalt etc." nicht die 5 -10 Millionen locker die man für ein ganzes bebautes Innenstadtgrundstück bräuchte. Auch da er ja nicht alles auf eine Karte setzen will.

    Den Gedanken das man das Rad der Zeit zurückdrehen kann und Mieten welche in Ihrer Höhe nur die Teilkosten berücksichtigen, kann ich mir kaum vorstellen. Falls Sie dies unter "aktuellen Mietfragen" verstehen. Auch ein derart Skalierter "neuer Sozialer Wohnungsbau" welcher durch eine enorme haushaltswirksame Quersubventionierung finanziert wird, halte ich für unrealistisch.
    Da ich einen sozialen Wohnungsbau in entsprechenden Größenordnungen mit entsprechenden Zielmieten für unrealistisch halte, sollte man den Bau von Privat annimieren. Und die Gelegenheit ist günstig: Die Zinsen sind niedrig, die Angst vor Inflation hoch, Deutschland die Sicherheitsbastion in Europa (aus Südeuropäischer Sicht). Wenn wir jetzt Flächen zur Bebauung (natürlich nicht für Flächenfresser wie Townhouses) auf den Markt wefen, dann werden sich die potentiellen Investoren darum prügeln zu Bauen. Und nur wenn mehr Wohnungen gebaut werden, als an Nachfrage durch Neuberliner dazukommt, haben wir die Chance das die Mieten nicht weiter steigen.

    Daher meine bitte an Sie, da Sie ja nicht allzu selten in dieser Angelegenheit zitiert werden: Kommunizieren Sie das Neubau, auch zu Eigentum gut ist. Wichtige Fragen sind nur die Baudichte und die Wohnungsgröße. Nehmen Sie den Bauverhinderern die Argumente aus der Hand. In Berlin gibt es die Flächen. Wir können eine ganze Weile ein Bevölkerungswachstum auf Münchner Niveau verkraften, ohne Münchner Mieten zu bekommen, wenn wir Bauen wie Spanier es taten. Und das Geld ist im Markt. Wir müssen den Investoren nur noch sagen wo Sie wie zu bauen haben.
    Schauen Sie einfach nur in die Statistiken: Vor dem Krieg hatte diese Stadt mal 4,4 Millionen Einwohner. Sie wird auch 3,7 verkraften können. Aber man muss das Bauen zulassen und es gibt lokale kräfte die eben die Brache neben sich weiterhin haben wollen. Die geben sich auch gerne etwas antikapitalistisch. Aber wenn Sie in der Mehrheit Erfolg haben, sind die Wirkungen brachial.

    Mit freundlichen Grüßen
    Enzo Aduro

  12. Vielen Dank Enzo, für Ihre Post.

    @AH: Ich glaube, dass Enzo einige wichtige Themen angesprochen und Fragen gestellt hat. Wäre interessant Ihre Reaktion darauf zu lesen.


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