Verfasst von: ah | Dezember 30, 2011

Berlin: Die Renditestreber von Moabit

Mieterprotest in der Calvinstraße (Bild: MoabitOnline)

Die Verdrängung der Mieter/innen aus ihren Wohnungen beschränkt sich längst nicht mehr auf die vermeintlichen Trendbezirke – auch in Moabit gewinnt die Aufwertungsspirale an Schwung. In der Melanchton/Calvinstraße hat die Terrial GmbH zum Jahreswechsel weitere Kündigungen ausgesprochen. Mit Luxusneubauten und Wohnungsmodenierungen versuchen die Eigentümer mehr Geld aus ihren Grundstücken Häusern zu schlagen. Die bisherigen Bewohner/innen stören dabei und werden mit verschiedenen Mitteln zum Auszug bewegt: Neben jahrelangem Baulärm und Baubelastungen sind drastische Modernisierungsumlagen (von fast 5 Euro/qm) und Kündigungen wegen angeblichen Mietzahlungsverzugs (wegen vom Eigentümer nicht anerkannter Mietminderungen) die Verdrängungsinstrumente der Wahl.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31.12.2011 haben die Mieter/innen noch einmal die Öffentlichkeit gesucht und kurz vor Weihnachten gemeinsam mit dem Berliner MieterVerein zu einem Pressegespräch geladen. Ausführliche Berichte gibt es bei MoabitOnline („Calvinstraße 21 – die letzten Mohikaner?„), im Neuen Deutschland („Zu Weihnachten die Kündigung„) und bei der Berliner Abendschau („Mieterprotest in Tiergarten„).

 

Die Vorgehensweise des schon durch den früheren Räumungsversuch der Brunnenstraße 183 stadtbekannten (Mit)Eigentümers Günter Stach liest sich wie aus dem Lehrbuch für Mieterverdrängung. Neben einem juristischen Kleinkrieg rund um Bauarbeiten und Mietminderungen berichteten Mieter/innen auch von persönlichen  Drohungen.

Einer Rentnerin, deren Familie seit 1974 in der Calvinstraße 21 wohnt, wurden im Zuge des Neubauvorhabens von einem Tag auf den anderen die Fenster von Küche und Bad zugemauert. Gegenüber MoabitOnline berichtet die Bewohnerin:

Sie haben mir tatsächlich die Fenster zugemauert, von außen ist die Betonwand davor. Am Abend stand Herr Stach vor meiner Tür und sagte: ‘Sehen Sie so schnell kann das gehen! Wo sollen wir die Entlüftung legen? Durchs Wohnzimmer?’ ‘Nein, das geht nicht, da steht ja die Schrankwand.’ Sie wollten von der Küche, durch Bad und Schlafzimmer eine Entlüftung zum Fenster legen.

Einige Mieter/innen sind inzwischen ausgezogen – alle die bleiben wollen, werden nicht nur mit Kündigungen sondern auch mit drastischen Modernisierungsumlagen konfrontiert. In einem Fall soll die Mieterhöhung fast 5,00 Euro/qm betragen. Im Pressegespräch wird die Zusammensetzung dieser Umlage erklärt:

1,34 Euro für die Erneuerung des Aufzugs, für neue Fußböden mit Trittschalldämmung und Fußbodenheizung sowie einem neu gestalteten Eingangsbereich. Insgesamt 3,63 Euro pro Quadratmeter wird die Miete erhöht wegen energetischer Sanierung, einer neuen Heizung und neuer Fenster.

Selbst Reiner Wild vom Berliner Mieterverein, der sich seit vielen Jahren mit  Mietstreitigkeiten in Berlin beschäftigt, ist erstaunt:

 “Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung um 4,97 Euro pro Quadratmeter ist mir bisher noch nie begegnet. Das ist extrem.”

 

Verdrängung ist die Geschäftsgrundlage der erfolgreichen Mieterhöhung

Ob solch hohe Modernisierungsumlagen wie in der Calvinstraße 21 tatsächlich zur Ausnahme gehören, kann ich nicht einschätzen. Der mit der Ankündigung einer solchen Mieterhöhung verbundene Verdrängungsdruck ist fester Bestandteil des alltäglichen Geschäftsmodells der immobilienwirtschaftlichen Inwertsetzung. Ein bei Vimeo abrufbarer Mitschnitt einer Immobilien-Tagung („double income one kid“) zeigt, wie sich eine Wohnungsmodernisierung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht darstellt. Hier ein Ausschnitt:

 

„Modernisierung ist die beste Kapitalanlage“ heisst es in dem Vortrag. Das stimmt – vor allem, wenn sie mit einer Neuvermietung verbunden werden kann. Im hier vorgestellten Beispiel werden Investitionskosten von 21.500 Euro für die 106 qm große Wohnung veranschlagt. Selbst den eher unwahrscheinlichen Fall angenommen, dass sich diese Kosten in vollem Umfang als Modernisierungsmaßnahme abrechnen ließen, würde dies bei der derzeitigen Gesetzeslage (Umlage von 11 Prozent p.a.) einer Mieterhöhung von 1,85 Euro/qm entspechen. Die im Filmbeitrag versprochene Rendite von 23 Prozent braucht aber einen Mietsprung um fast 4 Euro/qm – der lässt sich zur Zeit nur über Neuvermietungen realisieren. Das Geschäftsmodell der Modernisierung bestätigt damit die klassische theoretische Annahme der Gentrification-Forschung von den wohnungswirtschaftlichen Inwertsetzungsstrategien, die für ihren Erfolg den Austausch der Bewohnerschaft bedingen. Verdrängung ist dabei keine unbeabsichtigter Nebeneffekt der Modernisierung, sondern ihre Voraussetzung.

Auch der enorme Druck auf die Mieter/innen in der Calvinstraße lässt sich so erklären. Es geht nicht einfach nur um extreme Modernisierungsfolgen, sondern um die Verdrängung der bisherigen Mieter/innen. Denn die erfolgreiche Verdrängung ist die Basis des Geschäftsmodells der Gentrification. Und mit Stach und Co. haben es die Mieter/innen in Moabit mit einem regelechten Streber dieser Disziplin zu tun.


Responses

  1. […] Gentrification Blog […]

  2. Hallo Herr Holm,

    ich (40j) habe meine Kindheit in Spandau verbracht und habe Ihren Beitrag auf heute.de gelesen – leider muss ich Ihnen teilweise zustimmen – bestimmte Bereich in Spandau sind bereits jetzt Problembereiche (Wasserstadt, Lynarstrasse und Bereiche der Falkenseer Chaussee) – das aber auf ganz Spandau auszudehnen ist noch zu früh – der grösste Teil (Altstadt, Siemensstadt , Kladow, Gatow, Spandauer Forst) gehört sicherlich nicht dazu. Was mich ärgert ist, dass nichts auf Bezirksebene passiert – Spielplätze verschwinden oder vergammeln. Ich hoffe Ihr Beitrag bringt einige Leute zum nachdenken im Rathaus.

    Stephan L

  3. Gibt es noch die gute alte Hausverwaltung, die sich um die Mieter kümmert? Vorsicht vor GMRE, und den anderen Hedgefondgrößen, vor GSW, gewobag – aber man hat ja eh keine wahl, außer der Wut!
    Sonja S.


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