Verfasst von: ah | Januar 31, 2012

Leipzig: Die Gentrifcation-Debatte erreicht Connewitz

Schwarze Farbe an neugebauter Stadtvilla - auch Leipzig hat jetzt seine Gentrification-Debatte

Jede Stadt hat ihre Gentrification-Debatte – und auch Leipzig nimmt sich da nicht aus. Nicht mehr, muss es an dieser Stelle heißen, denn jahrelang schüttelten Forschungskolleg/innen, Stadtpolitiker/innen und Aktivist/innen unisono ihre Häupter, wenn das Gespräch auf die Gentrification zu sprechen kam. „Nicht bei uns“, „Wir haben eine Mietermarkt“, „Doch nicht in schrumpfenden Städten…“ hieß es von allen Seiten. Fast schien es, als könne Leipzig all die sonst so schlüssigen Thesen von der Gentrification als ‚global urban strategy‘ einfach so empirisch widerlegen. Doch seit letztem Sommer fällt auch dieser Zweifel.

Nach Farbbeutelattacken gegen neue Wohnhäuser und ein Kulturzentrum in Connewitz (BILD: „Schmierereien, Zerstörung, Drohungen – und alle schauen weg!„) diskutiert die Szene im Süden der sächsischen Metropole über die Gentrification. Im Conne Island findet heute (31.01.2012) unter dem etwas verwirrenden Titel „Disneyland des Unperfekten“ eine Diskussion zu Prozessen der Stadtentwicklung und Verdrängung statt. Bereits im Dezember diskutierten Vertreter/innen verschiedener Bürgerinitiativen und der Stadtverwaltung mit Dieter Rink vom UfZ über „Gentrification in Ostdeutschland? Zu Besonderheiten der Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel„. Und in knapp zwei Wochen (am 14.02.) wird die Debatte von der LINKEN fortgesetzt: „Leipzig: Stadt(teil)entwicklung im Leipziger Süden. Stadt für alle – aber wie?„.

Die Hintergründe dieser aufkommenden Debatte sind jedoch weniger in schwarzen Farbflecken an frisch getünchten Wänden zu suchen, sondern in einer für Leipzig bisher unbekannten Wohnungsmarktdynamik. Tatsächlich steigen die Mietpreise vor allem bei den Neuvermietungen und die Sachsenmetropole gilt, ob ihrer steigenden Bevölkerungszahlen, als attraktives Pflaster für Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Investoren entdecken den Leipziger Wohnungsmarkt

Das Managermagazin Capital titelte im sogenannten Immobilien-Kompass bereits im vergangenen Jahr: „Luxusprobleme – Die besten Wohnlagen in Leipzig

Preiswerte Altbauten finden sich in Leipzig nicht mehr. Sie sind längst aufwendig saniert worden. Noch gefragter sind schicke Neubauwohnungen, natürlich in Toplagen, am liebsten am Wasser. Nur: Es gibt nicht genug. Die Wirtschaft der Messestadt boomt, die Zuwanderung ist ungebrochen hoch, beides zusammen hat den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr weiter angeheizt. Soweit die Kurzfassung.

Besonders hervorgehoben werden in der Capital übrigens  das Musikerviertel („edel und teuer“), das Zentrum („Managerkiez“), das Bachviertel („die meisten Luxusneubauprojekte“), das unvermeidliche Waldstraßenviertel („große Nachfrage nach Eigentumswohungen“) und die „begehrten Eigenheimlagen in Markleeberg“ (Capital, 06/2011, 64 ff.). Attraktive Anlagen werden vor allem im Bereich von Eigentumswohungen und im Neubausegment (Stadtvillen) gesehen. Altbauten lohnen sich mit Mietpreisen über 10 Euro/qm  vor allem in den oben beschriebenen „Top-Lagen“.

Auch für die Südvorstadt rechnet der Immobilien-Kompass mit guten Gewinnaussichten:

Hatte die Südvorstadt bisher auch Wohnlagen für kleine Budgets, bietet sie heute fast ausschließlich guten bis sehr guten Wohnwert. Das Viertel profitiert von seinem Szenecharakter (…) Selbst an ehemals verpönten Hauptstraßen wie der Karl-Liebknecht-Straße ist die Nachfrage so hoch, dass das Angebot kaum ausreicht. Die Mieten erreichen (…) 8,50 bis 9,00 Euro. Hochwertig sanierte Gründerzeitwohnungen kosten bis zu 2.600 Euro pro Quadratmeter. (Capital, 06/2011, 67)

Wo es sich lohnt, in Leipzig zu investieren, zeigt der „Capital-Urteil-Stadtteil-Vergleich„:

Connewitz auf dem Weg zur Hartz-IV-freien Zone

Connewitz findet in den Immobilien-Anlage-Tips der Capital übrigens keine gesonderte Erwähnung und wird als Quartier mit mittlerer Wohnlage (4,00 bis 4,50 Euro/qm) geführt. Auch wenn die klassische Verdrängung durch ‚die Besserverdienenden‘ noch kein Thema zu sein scheint, lohnt sich die Beschäftigung mit der Leipziger Wohnungspolitik.

Denn trotz der scheinbar entspannten Lage ist Connewitz schon jetzt für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften mit ihren viel zu knapp angesetzten Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft zu teuer. Eine Abfrage bei ImmobilienScout24 wies nur 3 (in Worten: drei!) Wohnungen unterhalb der 190 Euro/qm für Einpersonenhaushalte aus. Alle, die für einen Unmzug auf die Zustimmung de Jobcenter angeweisen sind, landen schon jetzt mit hoher Wahrscheinlichkeit in Grünau. Was es mittelfristig bedeutet, wenn sich Wohnungsteilmärkte praktisch für Transferhaushalte schließen, ist leicht zusammenzufassen: die schleichende Veränderung der Sozialstruktur durch den Ausschluss der Armen. Und genau das ist die Seite der Gentrification, über die auch in Leipzig diskutiert werden sollte.


Responses

  1. Redet man in dem Fall nicht von Segregation, statt von Gentrification, wenn sich z.B. Transferhaushalte verstärkt in Grünau ansiedeln? Oder ist Segregation nur die Kehrseite der Medaille „Verdrängung“? Dabei würde mich interessieren, wie die Sozialstruktur in Grünau zurzeit eigentlich aussieht, wie hoch also der Anteil von sozial Benachteiligten dort ist. Und auch, ob das Plattenbaugebiet Grünau Ähnlichkeiten mit Berliner DDR-Standrandsiedlungen, wie Marzahn und Hellersdorf aufweist.

  2. „190 Euro/qm“ ist irreführend. was ist gemeint?

  3. Hallo Tee, vielen Dank für den Hinweis: natürlich muss es 190 Euro lauten. Gemeint sind damit die maximal übernommenen Nettokaltmieten im Rahmen der Leipziger KdU-Regelungen. In Ausnahmefällen (etwa wenn die Betriebs- und Heizkosten geringer ausfallen) werden 10 Prozent darüber akzeptiert (also 209 Euro für die Wohnung). Auch mit diesen höheren Werten verändert sich das dargestellte Angebotsmuster ‚angemessener‘ Wohnungen nur in sehr geringem Maße.

  4. @ André Franke:

    Zu den Plattenbaugebieten in Leipzig zusammenfassend unter
    http://de.wikipedia.org/wiki/Plattenbauten_in_Leipzig , zu Grünau unter
    http://de.wikipedia.org/wiki/Gr%C3%BCnau_%28Leipzig%29

    Detaillierte Zahlen zu den Einwohner_innenentwicklungen, Wanderungsbewegungen, Zahl der Arbeitslosen etc. in den Leipziger Stadtbezirken und Ortsteilen gibt es unter http://statistik.leipzig.de/ –> Kleinräumige Daten.

    Der Anteil der Arbeitslosen an den Erwerbsfähigen (Einwohner_innen im Alter von 15 bis unter 65 Jahren) im Stadtbezirk West (Grünau, Schönau und das kleine und eher ländliche Miltitz) lag Ende 2010 bei 13,0 % und damit nur sehr gering über der Arbeitslosenquote der gesamten Stadt von 12,9 % (Stand 31.12.2010, mittlerweile 11,6 %). Im Ortsteil Paunsdorf, der allerdings auch Alt-Paunsdorf mit umfasst, lag er bei 14,1 %.

    In einigen (ehemaligen) Arbeitervierteln aus der Gründerzeit in der Kernstadt, bei denen das Wetterleuchten der massiven Aufwertung und damit auch der Gentrification schon mehr als deutlich zu sehen ist, lagen bzw. liegen die Anteile der Arbeitslosen noch deutlich höher, so etwa in Altlindenau bei 17,1 % oder 17,3 % in Neustadt-Neuschönefeld. In Volksmarsdorf, dem innerhalb der Stadt wohl am schlechtesten beleumundeten Viertel mit einem für Leipzig recht hohen Anteil an Migrant_innen und dem unter anderem von Polizei und Presse fleissig bedienten Ruf einer „Drogenhölle“, lag er bei 21,4 %.

    Diese Zahlen sind allerdings von 2010, seit dieser Zeit erleben die beiden genannten Ortsteile einen deutlichen Zuzug. In Altlindenau blieb die Zahl der Bewohner_innen mit etwas über 12 300 bis 2009 nahezu gleich, von 2009 auf 2010 stieg sie um 256 und auf 2011 noch mal um 519 (zusammen 775). Zugleich sank der Altersdurchschnitt von 37,9 auf 37,6. In Neustadt-Neuschönefeld stagnierte die Bewohner_innenzahl bis 2010, um dann um 339 anzusteigen. Wenn man sich die Bevölkerungsbewegung anschaut, dann wird deutlich, dass die Gewinne fast ausschliesslich auf Zuzügen über die Stadtgrenze beruhen.

    In Altlindenau setzt damit eine Entwicklung ein, die in den südlich angrenzenden Ortsteilen schon länger zu beobachten ist. In Lindenau und Plagwitz liegt der Sprung bei den Bevölkerungszahlen früher, die Zahlen wachsen aber immer noch, teilweise sogar noch etwas stärker. Im Ortsteil Plagwitz kamen im letzten Jahr 641 Leute dazu, davor 302, also gesamt 943. Aber Plagwitz scheint weitestgehend saniert und voll zu sein, wer jetzt noch kommt, der verdrängt andere – teils drastische Beispiele von Entmietungen und exorbitanten Anstiegen bei Neuvermietung könnten genannt werden – oder geht in Neubauten, vor allem in Stadthäuser.

    In Plagwitz sanken in den letzten deutlich Jahren sowohl die absoluten Zahlen der Arbeitslosen als auch der prozentuale Anteil deutlich, letzterer lag 2010 bei 10,6 %. Im östlich benachbarten Schleußig, so etwas wie der Prenzlberg in klein, lag er bei 5,4 %. Ich glaube nicht, dass die Menschen in Plagwitz und Schleußig auf einmal alle „in Arbeit gekommen“ sind bzw. aufgrund ihres Wohnorts bei Stellenbesetzungen bevorzugt werden, sondern das hier auch einige Menschen ohne Arbeit abgewandert sind bzw. verdrängt wurden. Noch zu prüfen waere wohin. Ich vermute in den meisten Fällen nicht weit weg, also eher nach Kleinzschocher oder Lindenau/Altlindenau. Nun setzt aber ebenda eine ähnliche Entwicklung ein.

    Noch gibt es „Ausweichgebiete“ ausserhalb der Grosswohnsiedlungen am Stadtrand. In absehbarer Zeit wird es jedoch auch in den benachbarten ehemaligen Arbeitervierteln eng bzw. werden die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen z.T. deutlich über dem KdU-Satz liegen, wie es links und rechts der an der Grenze von Lindenau und Plagwitz liegenden, in den letzten Jahren „hipp“ gewordenen Karl-Heine-Str. mittlerweile schon der Fall ist. Spätestens dann stellt sich die Frage der Segregation und der sozialen Zusammensetzung in den Plattenbaugebieten noch einmal neu. Momentan sind es eher einzelne Beobachtungen, zumal die derzeit vorliegenden Zahlen etwa zur Sozialstrukur, Erwerbstätigkeit etc. von 2010 stammen und die Veränderung seither deutlich an Fahrt genommen hat. Und genau das zeigt ja die Stichprobe bei ImmobilienScout24 von Andrej, auch wenn sie aufgrund der kleinen Zahlen nicht unbedingt sehr belastbar ist.

    @ Andrej: Vielen Dank für den interessanten Vortrag und die Diskussion vorgestern im Conne Island. Mein Eindruck ist, dass sie die schon länger gärende Auseinandersetzung mit dem Thema Gentrification für viele Leute hier auf ein höheres (analytisches) Niveau gehoben hat. Vorgestern und gestern war dies in den diversen Szenekneipen und -treffpunkten eines der häufigsten Themen, mal sehen, wie lange dies noch anhält und was sich darauf entwickeln kann. Auch wenn die starke Konzentration der Debatte auf Connewitz erfreulicherweise überwunden wurde, würde eine ähnliche Veranstaltung im Leipziger Westen (oder auch Osten) noch einmal andere Leute erreichen als im Conne Island. Gelegenheiten dazu wird es in den nächsten Wochen und Monaten einige geben, denn es werden derzeit in verschiedenen Zusammenhängen weitere Vorträge und Veranstaltungsreihen geplant. Schon jetzt ergeht an Dich und an alle eine herzliche Einladung, die Debatte dort fortzusetzen. Und bis dahin vielleicht auch hier auf Deinem Blog. :-))

  5. […] Leipzig: Die Gentrifcation-Debatte erreicht Connewitz (Andrej Holm, 31.1.2012) – Ankündigung zur Veranstaltung im Conne Island – Bewegung in […]

  6. Kommenden Montag (13.2.) gibt es in LE eine weitere Gesprächsrunde zu diesem Thema:

    „In der neuen Reihe FOKUS wird sich KREATIVES LEIPZIG nun branchenübergreifenden Themen zuwenden: Gentrifizierung und Kreativwirtschaft, Kooperation vs. Wettbewerb, Selbstausbeutung oder auch Kunst und Kommerzialisierung.“

    http://www.kreatives-leipzig.de/leipzig/fokus-kreativwirtschaft-wtf-13-02-2012.html

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  10. Ich möchte hier nur eines anmerken: Es gibt kein Alt-Lindenau, sondern nur Lindenau und Neu-Lindenau. Alles andere ist Quatsch oder vom Westen eingebracht worden. Das wars.


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