Verfasst von: ah | Mai 30, 2012

Berlin: Bruchpiloten der Wohnungspolitik

Was tun, wenn an einer verkehrstechnisch bedeutsamen Brücke ein stabilisierender Pfeiler ersetzt werden muss? Richtig: Der Pfeiler wird ersetzt.

Was tun, wenn ein wirtschaftlich bedeutsamer als bedeutsam erachteter Flughafen nicht rechtzeitig fertig wird? Richtig: Es wird so schnell wie möglich zu Ende gebaut.

Was tun, wenn der Soziale Wohnungsbau seinen sozialen Funktionen nicht gerecht wird? Richtig: Nichts, es könnte ja Geld kosten.

Aktuell bestimmen neben dem Führungskampf in der Berliner SPD und der mangelnden Erstligareife von Hertha BSC vor allem zwei Themen die stadtpolitische Diskussion in der Hauptstadt: Das Flughafendesaster in Schönefeld und die verkorkste Mietenpolitik. Was diese Themen verbindet, ist vor allem die gegensätzliche Selbstverständlichkeit, wie mit den Fehlern der Vergangenheit umgegangen wird.

Während sich die Verantwortlichen der gescheiterten Flughafeneröffnung hinter einem neuen Termin im März nächsten Jahres verstecken und die Kröte von zusätzlichen Kosten (von bis zu 500 Mio. Euro ist die Rede) schlucken, wird der Soziale Wohnungsbau faktisch als Baustelle im Rohzustand verlassen. Nach Schätzungen der Senatsverwaltung würden 100 Mio. Euro ausreichen, um eine wirklich soziale Mietobergrenze im Sozialen Wohnungsbau zu finanzieren. Diese Ausgabe hält Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) jedoch für „politisch nicht durchsetzbar“ – nur gut, dass wenigstens genug Geld für die neuen Flugpisten in Schönefeld zur Verfügung steht.

Wohnungspolitik der ganz kleinen Schritte

Der inzwischen nicht mehr ganz so neue Senator für Stadtentwicklung hat am Wochenende sein wohnungspolitisches Schmalspurprogramm via Pressegespräch mit einer Nachrichtenagentur verkündet: Müller hält Mietobergrenzen in Berlin für nicht durchsetzbar (Morgenpost). Die Ideen, wie bezahlbarer Wohnraum in Berlin erhalten bzw. neu geschaffen werden soll, ist schnell zusammengefasst.

  • Die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften mit ihren knapp 280.000 Wohnungen sollen im Rahmen eines ‚Bündnis für soziales Wohnen‘ „dafür Sorge tragen, dass ihre Mieter nicht mehr als ein Drittel des Haushalts-Nettoeinkommens an Miete ausgeben müssen“.
  • Im Laufe der Legislaturperiode sollen 30.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Nachfragedruck vom Markt zu nehmen. „Wer ein landeseigenes Grundstück vergünstigt bekommen wolle, solle künftig eine Quote von erschwinglichen Wohnungen erfüllen müssen, so sehe es die neue Liegenschaftspolitik der Koalition vor“.

Alle, die sich substantielle Aussagen zu den derzeit von Mieterinitiativen aufgerufenen Themen wie Hartz-IV-Bemessungsgrenzen, Mietsteigerungen im Sozialen Wohnungsbau oder der drohenden Verdrängung durch energetische Sanierungen erhofft hatten, wurden enttäuscht.

Eine Wohnung ist kein Flughafen

Die Forderungen der Sozialmieter/innen nach Mietobergrenzen in den geförderten Wohnungen wurden sogar mit einer direkten Absage quittiert:

Mietobergrenzen für Sozialwohnungen können nach Ansicht von Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) nicht zur Lösung des Berliner Mietenproblems beitragen. Eine solche Regelung sei politisch derzeit nicht durchsetzbar, sagte Müller. „Da müsste man richtig viel Geld in die Hand nehmen.“ Nach Schätzung der Senatsverwaltung könnte eine Mietbeschränkung bei rund 150.000 Sozialwohnungen in Berlin jährlich bis zu 100 Millionen Euro kosten.

Nur zur Erinnerung, das Land Berlin zahlt seit Jahrzehnten erhebliche Beträge in das Fördersystem des Sozialen Wohnungsbaus. Auch wenn seit 2001 keine neuen Sozialwohnungen mehr errichtet werden, wird den Eigentümer/innen der Sozialwohnungsbestände weiterhin die Differenz zwischen den absurd hohen Kostenmieten und den in den Förderprogrammen festgelegten Sozialmieten gezahlt.

Schematische Darstellung des Förderverlaufs im Sozialen Wohnungsbau in Berlin. Die grauen Streifen oben (AZ/AD) stellen die monatlichen Subventionsbeträge pro Quadratmeter dar. (Quelle: Empirica 2000)

Diese Aufwendungszuschüsse und -darlehen betragen monatlich (je nach Kostenmiete) 7 bis 12 Euro je Quadratmeter. Bei noch immer knapp 160.000 Sozialwohnungen (mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 qm) wird der Soziale Wohnungsbau in Berlin  demnach monatlich mit  73 bis 125 Mio. Euro subventioniert. Das entspricht einem jährlichen Förderumfang von über 850 Mio. bis zu 1,5 Mrd. Euro. Klingt viel, ist es auch – und eigentlich würde man für solche Summen eine halbwegs soziale Wohnungsversorgung erwarten.

Die Proteste der Mieter/innen am Kotti zeigen nun jedoch, dass die Mieten für ihre Einkommen zu hoch sind – trotz der umfangreichen Förderung für die Sozialwohnungen. Die intendierten (sozialen) Versorgungsfunktionen eines milliardenschweren Förderprogramms werden so verfehlt. Die Forderung, dies durch eine Festlegung von Mietobergrenzen zu revidieren, wird vom zuständigen Senator forsch zurückgewiesen. Das ist ungefähr so, als würden sich die Flughafen-Verantwortlichen nach der Eröffnungspleite nun dazu entscheiden, das Projekt völlig einzustellen, weil niemand die Mehrkosten übernehmen will.

Was beim Flughafenausbau (Erstellung der intendierten Funktionsfähigkeit) selbstverständlich erscheint, wird beim Sozialen Wohnungsbau mit der selben Selbstverständlichkeit zurückgewiesen. Von der Beharrlichkeit der protestierenden Mieterinitiativen und der Solidarisierung mit ihnen wird abhängen, ob die Berliner Wohnungspolitik auch in Zukunft den Bruchpiloten der Vergangenheit überlassen wird.


Responses

  1. Es ist keineswegs richtig, dass Berlin seine wirtschaftliche Entwicklung vom Bau eines möglichst großen Flughafens abhängig macht. Dieses Modell ist alles andere als nachhaltig, weder im ökologischen noch im ökonomischen Sinn. Auch sozialpolitisch nicht. Selbst wenn man nur allein die Stadtentwicklung betrachtet, hat es ein Großflughafen in diesem Blog nicht verdient, als positives Beispiel hingestellt zu werden.

    • Hallo Mika, Das sehe ich auch so. Es geht aber etwas am Hauptthema hier vorbei. Ich habe es so verstanden das Herr Holm hier die Argumente der Flughafenbeführworter aufgreift bzw. widergibt.

    • Nur weil man die Fligerei ökologisch nicht toll findet, braucht man die exsistenz der Umwegerendite nicht ignorieren. Die okonomische Betrachtung weicht damit von der ökoligischen (global gesehen) ab.

      Nebenbei wird der Flughafen zu 40% vom Bund mitfinanziert.

      Auch muss man sich immer fragen wie sehr man lokale Interessen man aus globalen Betrachtungen zurückstellt. Gerade bei 13% Arbeitslosigkeit.

  2. ein bruchpilot namens wowi-bär – wie niedlich, wäre es nicht so entsetzlich traurig😉. @ah: schöner artikel, weiter so! p.s. habe gerade post aus berlin bekommen, unterschrieben mit „lg aus der stadt des wahnsinns“.

  3. Naja, schon etwas Polemisierend, was vielleicht politisch Notwendig und Teil des medialen Spieles ist, aber leider eben auch als abrücken von der Wahrhaftigkeit interpretiert werden könnte.

    * Die 100 Millionen sind jährlich; die Kostensteigerung des Fluughafens sind einmalig. Sie blieben auch einmalig, wenn noch weitere Kosten dazukommen. Man müsste das ganze Umlegen auf die 30 bis 60 Jahre die so ein Flughafen genutzt wird.

    * Die Kosten des Flughafens sind Investitionen. Man kann die Rendite der Investition anzweifeln. Aber nicht das es Investitionen sind. Die (erhoften) Rückläufe der Investitionen sind
    + Direkte Gewinne des Flughafens
    + Zusätzliche Arbeitsplätze im Flughafen (-> Zusätzliche Steuern, geringere Sozialkosten)
    + Zusätzliche Arbeitsplätze initiirt durch den Flughafen (Umwegerendite, gleiche Effekte wie oben)
    + An sich weniger Lärmbelastung für weniger Menschen. Da aber die Wohlhabenden im Speckgürtel medial lauter kreischen können, als die nicht so gut gestellten in den Sozialbauten in der Tegler Einflugschneise, hat das keiner Mitbekommen. Ist aber so.

    Die ersten drei Punkte haben direkt Monetäre Auswirkungen für Berlin, und sind damit, mit Risikoabschlag und Fristentransformation, direkt den Investitionen gegenüberstellbar.

    Anders sieht es beim Sozialen Wohnungsbau aus. Das sind definitiv konsumtive Kosten. Das macht Sie nicht per se schlecht. Es ist kein Argument dagegen. Aber es ist eben nicht vergleichbar mit dem Flughafen.

    Anders rum wird ein Schuh draus: Wenn wir (Berlin+BB) mit dem BER Erfolg haben und zB die Arbeitslosigkeit um 20.000 fällt, dann gibt es weniger die Hartz 4 emfangen, weniger die daraus Ihre Miete bestreiten, und man könnte mit dem gleichgroßem Budget, solche dinge wie die Erhöhung der Mietpauschale oder den sozialen Wohnungsbau finanzieren.

    Die höheren Steuereinnahmen, werden leider durch den Länderfinanzausgleich zu beinahe 100% egalisiert. Aber ohne den LFA wären wir eh ein grausamer Ort, also soll man das nicht beklagen.

    • Hallo Tim Leuther,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Ich wollte hier gar keine Diskussion vom Zaun brechen, ob Sozialwohnungen oder Flughäfen wichtiger sind und wollte auch keineswegs die Kosten gegeneinander aufrechnen. Vielmehr richtet sich die Argumentation ja auf die unterschiedlichen Umgangsweisen mit dem Problem des Funktionsausfalls von großen Subventionsprojekten. Die Diskussion sollte sich daher vor allem darauf richten, wie die öffentlich gewollten Funktionen erfüllt werden können. Wenn es im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus andere Lösungen gibt, als noch mehr Gelder nachzuschießen, wäre das prima. Mein Eindruck ist jedoch, dass solche Diskussionen bisher nicht wirklich ernsthaft geführt werden, und auch deine Gedanken dabei nicht wirklich weiterhelfen.

      Deine sozialpolitischen Überlegungen (Flughafen = Arbeit = weniger Hartz IV = mehr Geld für Wohnungspolitik) hat einen kleinen Haken: Die Mieter/innen im Sozialen Wohnungsbau fürchten jetzt um ihre Wohnungen und können dabei nicht auf künftigen Entwicklungen vertröstet werden. Wenn wir deine Hoffnung auf die positiven Arbeitsmarkteffekte des Flughafens ernst nehmen könnten, dann wären ja auch die Zuschüsse im Sozialen Wohnungsbau nur eine vorübergehende Notwendigkeit. Die müsste dann auch politisch einfacher durchsetzbar sein.

      Beste Grüße,

      AH

      • Hallo Herr Holm,

        mir ging es nur darum, darauf hinzuweisen, das das eine konsumtive Zahlungsströme, und das andere investive Zahlungsströme sind.
        Entgegen der „platten neoliberalen“ (um verdeutlichend platt zu sein) bin ich nicht der Meinung, das man an sich sagen kann das investive Zahlungsströme per se besser sind, als konsumtive. Nur kann man Sie vom Charakter nicht gegenseitig aufrechnen. Denn bei dem einen steht am Ende der einmaligen Zahlung, ein Flughafen, bei dem anderen ist man nach vier Jahren bei der selben Situation. Das eine kann man daher auch mit einer Finanzierung über neue Schulden begründen*, beim anderen ist dies der sichere Weg in den Staatsbankrott.

        Ich denke, das für den Sozialen Wohnungsbau leider kein Geld zur Verfügung steht. Jedenfalls nicht aus dem Landeshaushalt Berlin. Man muss es mit anderen Mitteln schaffen -eine Idee, wenn auch sicher nicht Ausgearbeitet- hatte ich bereits. Falls man zusätzliches Geld will, muss man schon sehen wo man es kürzt. Dann aber auch jährliche Zahlungen gegen jährliche Zahlungen. Oder man muss schauen wie vom Bund zusätzliches Geld kommt. Von der Landesebene, der de facto keine Steuergesetze beschließt, das ohne Idee von Kostensenkungen an anderer Stelle zu Fordern, ist de facto die Forderung es „bitte auf Pump“ zu machen. Man muss dann schon Bock und Gärtner nennen. Das Fordern nach zusätzlichem Geld, und ich bezweifel ja das es nicht das es sozial wünschenswert ist, ist einfach. Aber das andere ist was anderes. Ein umstrittenen Flughafen hinzustellen ist schon „spitzbubig“, aber wie gesagt, Investitionen Ausgaben.
        Laufend Geld würde bringen:
        * Die Studenten von denen die meisten, woanders Abitur gemacht haben und später woanders arbeiten, mit nachlaufenden Einkommensbezogenen Gebühren zu belegen.
        * Die Kulturausgaben auf das Niveau des reichen Hamburg senken
        * In der Innenstadt einen höheren Gewerbesteuerhebesatz einführen (Außerhalb der Innenstadt konkurriert mit Umland; Abwanderungsbedroht)

        Falls man Einmalzahlungen kritisiert, zB also meint eine Investition bringt nichts, dann kann man nur die Zinsen einer kakulatorischen Ewigkeitsanleihe taxieren. Also statt den 400.000 EUR einmalig nur 16.000 EUR p.a. (bei 4%); Dann schaut die Hebelwirkung schon bescheiden aus.

        PS: Zu dieser Rechnung: Einerseits erhöht Sie die Risikosumme, für den Fall, das der Flughafen unter seinen Erwartungen bleibt, anderseits, müssen auch die Kosten des Flughafens erst abgetragen werden.

        *Problematisch bei der Kreditaufnahme im Falle von Investitionen ist, das man sich häufig in die Tasche lügt. Die Öffentliche Hand, verwendet gerne die Buchhalterichsche Aktivierung von Vermögensgegenständen, die Abschreibung unterlässt Sie aber. Das alles natürlich nur Übertragen in der öffentlichen Debatte, denn die Öffentliche Verwaltung führt ja keine richtigen Bilanzen.

  4. Irgendwie bekommt man den Eindruck wenn man hier die Beiträge von Tim Leuther liest, dass er von Dritten (…) für seine Kommentare bezahlt wird Auch wenn man seinen Blog liest. Das scheint mir alles äusserst suspekt.

    Danke für ihre Sachlichkeit Herr Holm. Ich lese ihren Blog schon seit geraumer Zeit und bin immer wieder froh, wie auch bei diesen Beitrag, ihre Stimme zu hören. Bleibt zu hoffen das die Politik dieses zur Kenntnis nimmt.

    Ich habe mir nun mal die Forderungen der Mieterini vom Kottbusser Tor angesehen:

    Diese fordern unter anderem eine breit (!) angelegte Konferenz zum sozialen Wohnungsbau in diesem Jahr. Ich bin der Meinung, nach all dem was Ich zu diesem Thema in den letzten Jahren gelesen habe, dass dieses ein wirklich sehr guter Vorschlag ist. Denn so oder so ist die jetzige Situation weder für das Land noch die Mieter erträglich! Das sollte auch unser Senator Herr Müller einsehen.
    Desweiteren machen die Mieter noch Vorschläge zur Umschuldung der Darlehen, Sie forderen von den Hausverwaltungen einen Dialog (der Ihnen anscheinend bisher verweigert wurde)

    Dieser Initiative zu unterstellen, dass sie nur fordern und nichts anzubieten haben ist komplett falsch. Diese Mieter haben meiner Ansicht nach ihre Hausaufgaben gemacht und ich bin beeindruckt von ihrem Tun.

    • Das ist ein Standartvorwurf den man immer bringen kann. Ich werde nicht bezahlt. Leider.
      Aber zu glauben in der berliner Landespolitik gibt es freie Gelder, ist leider nicht zutreffend. Steuern kann ein Bundesland auch nicht erhöhen.

      Nebenbei: Von wem soll ich bezahlt werden. Ich habe als Steuerbeispiel eine höhere Gewerbesteuer für die City genannt. (Gewerbesteuern, sind eine der wenigen Steuern die man erheben kann.)
      Wobei ich nicht weiß ob man mehrere Gewerbesteuerhebesätze in einer Gemeinde erheben darf, oder ob Bundesgesetze dagegen stehen.

    • Und der Kulturetat ist eine Hobbyfinanzierung für das „Bürgertum“, so sehe ich das.

    • Hallo Sarah Winter,
      vielen Dank für die virtuellen Blumen und deine Einschätzung zur Mieterinitiative in Kreuzberg!

      Ob Kommentare hier ‚von Dritten‘ geschrieben werden oder tatsächlich die eigene Meinung widerspiegeln, ist mir eigentlich egal – in beiden Fällen können und müssten wir ja davon ausgehen, dass es die entsprechende Positionen und Argumente auch tatsächlich gibt.

      Ich find es eigentlich ganz schön, wenn die Kommentarfunktion hier zum Austausch von auch sehr unterschiedlichen Positionen genutzt wird, auch weil es ja ziemlich langweilig wäre, wenn wir uns nur immer wieder gegenseitig bestätigen würden.

      @Tim Leuther, soweit ich es verstehe, drehen sich Deine Gedanken um die Effektivität öffentlicher Subventionen. Das finde ich absolut gerechtfertigt, auch weil Du die investiven Förderungen nicht per se priorisierst. Wenn Du deine eigene Argumentation zur Nachhaltigkeit bzw. Hebelwirkung von Einmalausgaben ernst nimmst, müsste Dir eigentlich die Forderung nach der Kommunalisierung der Sozialwohnungsbestände gefallen – da müsste einmal richtig investiert werden und die Stadt hätte einen dauerhaften wohnungspolitische Effekt. Leider wurde ja die Fördersystematik des Sozialen Wohnungsbaus in Deutschland zu einem Modell der sozialen Zwischennutzung pervertiert, bei dem statt einmaliger Baukostenzuschüsse für den gesamten Förderzeitraum sogenannte Aufwandsentschädigungen gezahlt werden.
      Zurück zu den Forderungen: Langfristig wäre der Aufbau eines marktfernen Wohnungsversorgungssystems sicher die beste und auch sparsamste Wohnungspolitik. Bis dahin jedoch müssen die öffentlichen Aufgaben der sozialen Wohnungsversorgung trotzdem erfüllt werden. Dass Sofortmaßnahmen notwendig sind, darauf verweisen Kotti&Co mit ihrem Protestcamp – wie eine Lösung aussehen kann, sollte tatsächlich breit diskutiert werden.
      Wichtig erscheint mir dabei, die langfristig ausgerichteten Vorschläge nicht gegen die dringlichen Notwendigkeiten zu stellen. Wenn du die Forderungen von Kotti&Co aufmerksam liest, findest du dort eine wirklich geeignete Struktur für die Debatte: langfristige Visionen (z.B. Kommunalisierung) werden getrennt von bis dahin notwendigen Zwischenlösungen (z.B. Mietobergrenze) diskutiert.
      Ich würde mich freuen, wenn insbesondere skeptische Positionen zu den Forderungen versuchen würden, diese Dualität des wohnungspolitischen Diskurses zu respektieren. Eine Zurückweisung der Forderungen sollte einerseits Vorschläge beinhalten, wie eine soziale Wohnungsversorgung langfristig und dauerhaft gesichert werden kann und andererseits, wie akute Problem möglichst schnell gelöst werden können. Zu deine Langfristvorstellungen hast Du ja schon einiges geschrieben, wie sieht dein konkreter Lösungsvorschlag für die Mieter/innen am Kotti aus?

      All jenen, die finden, sowohl eine langfristige soziale Wohnungspolitik als auch wohnungspolitischen Sofortmaßnahmen seien grundsätzlich überflüssig, würde ich einen Besuch des Protestcamps am Kottbusser Tor empfehlen. Dort können bisherige Überzeugungen in der Konfrontation mit den Sorgen und Alltagswirklichkeiten der Betroffenen einer Realitätsprüfung unterzogen werden.

      Beste Grüße,

      AH

      • Hallo Herr Holm,
        ob mir die Forderung nach der Kommunalisierung der Sozialwohnungsbaubestände am Kotti für Positiv halte hängt daran, wie hoch die Subvention wäre. (zum dauerhaftenwohnungspolitschen Effekt im 3. Punkt des letzten Absatzes) Also das Verhältnis von Kaufpreis, den Mieten die man verlangen will, der Kosten in Zukunft fälliger Sanierungen etc. Bei den derzeitigen Immobilienpreisen schätze ich das als teures Unterfangen ein. Der Verkäufer dürfte bei der Ermittlung des Wertes eben die Mieten ansetzen, die man gerade verhindern will. Man dürfte ihm also zuzüglich zu dem Wert, aus der Perspektive des Staates, die abdiskontierten Mietdifferenz auf einen Schlag bezahlen. Einzig auf Seite des Staates könnte sein, das er mit niedriegeren Zinsen kalkulieren kann, wobei Zinsen mit Immobilien als Sicherheit, auch sehr niedrig sind Momentan. Anders schaut es natürlich aus, wenn man „zuviel gezahlte Förderung“ verrechnen könnte. Aber das klang mir mehr nach einem Hoffnungswert, der auf moralischen (sicher nicht ganz ungerechtfertigten) Urteilen, statt auf einer Rechtslage beruht.

        Aber eine Frage: Habe ich das richtig verstanden: Mietobergrenze im hier vorliegenden Fall heißt, das der Staat die Differenz zur geforderten Miete 1:1 bezahlen tut? Oder ist damit etwas anderes gemeint?

        Zu dem Mietobergrenzen für den Kotti: Falls „Mietobergrenze“ heißt das der Staat die entsprechende Differenz bezahlt, dann halte ich das für keinen Lösungsansatz. Die entsprechenden Mieter müssen dann genauso reagieren, wie Mieter aus regulären Wohnungen, denen die Miete über den Kopf steigt. Die haben ja auch keine Mietobergrenze, ab der der Staat bezahlt. Das ist eine Entwicklung die ich nicht gut finde, aber die Lösung das die Stadt einen Teil der Miete übernimmt finde ich schlechter, es verschiebt das Problem nur in die Zukunft, wenn die Zinsen bezahlt werden müssen.
        Auch ist es leider nicht nur so, das die Zinsen auf die Summe selbst gezahlt werden müssen, auch die Risikoaufschläge steigen. Berlin zahlt z.b. schon 0,3% mehr Zinsen (10 Jährige) als Bayern. Heute mehr Sozial sein, dafür später weniger, halte ich für keinen gutes Geschäft. Auch wenn man die heute betroffenen, persönlich treffen kann, die anderen noch nicht. Moralisch gesehen, bezweifel ich sogar das der gegenwärtige Souverän legitimiert ist, dem zukünftigen das zuzumuten. Auch wenn sich damit das „Rädchen der Gentrifizierung“ weiterdreht.

        Nebenbei: Ist denn überhaupt Sichergestellt das die Miete welche die Vermieter des „sozialen“ Wonungsbaus fordern, überhaupt am Markt erzielbar sind? Ich habe gehört die sollen über den Preisen im freien Mietmarkt liegen, wobei hier natürlich wahrscheinlich die Bestandsmieten gemeint waren. Am ärgerlichsten wäre jedenfalls wenn der Staat dann auch noch die Differenz zu einer „Sozialbaumiete“ bezahlt, die der Vermieter gar nicht am freien Markt erzielen könnte.

        Zum sozialen Wohnungsbau generell:

        *Er schafft Ungerechtigkeiten, zwischen denen die drin wohnen, und denen die nicht drin Wohnen, es aber vom Einkommen auch nicht besser haben.
        *Um keine allzu krasse soziale Entmischung zu haben, muss man dort auch in einem gewissen Umfang Leute wohnen lassen, die dort nicht wohnen müssten, was die Ungerechtigkeiten gegenüber nicht geförderten, einkommensschwachen Gruppe weiter erhöhen tut.
        *Die Idee, das man durch das subventionierte Überangebot, die Mieten auf dem freien Markt drücken kann, am besten noch unter die kalkulatorischen Vollkosten, halte ich für eine statische Betrachtung. Denn bei solch geringen Renditen auf dem freien Markt, verschwinden ja freie Investoren. Das merkt man entweder langsam durch Abriss oder fehlende Erhaltungsinvestitionen. Und bei jedem Anstieg, der Nachfrage (Bevölkerungswachstum, Wachstum der Anzahl Haushalte), springen die Mieten zum Vollkostenansatz mit der Marktrendite zurück. Eben genau das passiert gerade meines Erachtens in vielen Stellen Berlins. Daher auch die hohen Prozentzahlen in der Mietsteigerung. Um also den Effekt zu halten, müsste der Staat sukzessive den Gesamten Wohnungsbestand – zumindest für die Unterschicht bis mittlere Mittelschicht- übernehmen.
        *Es wird einseitig das Gut „Wohnen“ subventioniert, aber der einzelne (Transferleistungsempfänger) könnte ja ein höheren Wohlstand haben, in einer kleineren Wohnung wohnt, aber mit mehr verfügbaren Einkommen. Dadurch dass beim sozialen Wohnungsbau die Sozialleistungen ins Beton fließen und nicht an Ihn persönlich, ist er dieser Entscheidungkraft beraubt.

        Liebe Grüße

        Tim Leuther

      • Hallo Tim Leuther,

        Deine grundsätzlichen Überlegungen zum System des Sozialen Wohnungsbaus stimmen mehr oder weniger mit den seit den 1980er Jahren geführten wohnungspolitischen Diskussionen überein und haben ja auch zu einem schrittweisen Rückzug aus den alten Förderprogrammen geführt.

        Leider hat die breit getragene Kritik am Sozialen Wohnungsbau noch nicht dazu geführt, dass andere (massen)wirksame Instrumente für eine soziale Wohnungsversorgung entwickelt worden.

        Ganz grob gesprochen, ist das systemisch erklärbare Marktversagen bei der sozialen Wohnungsversorgung der Grund für die Notwendigkeit staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Die Objektförderung (also das heruntersubventionieren der Mietpreise) wurde dabei lange Zeit als sinnvoller erachtet, als die Subjektförderung (weil da befürchtet werden muss, dass die Marktmieten sich an den Förderstrukturen orientieren und eine Mietpreis- und Förderspirale ausgelöst wird). Die
        Zielgenauigkeit des sozialen Wohnungsbaus wurde lange Zeit über eine einkommensabhängige Vergabe der Wohnungen an Mieter/innen mit sogenannten Wohnberechtigungsscheinen (WBS) gesichert.

        Zu den Mietobergrenzen: Das Förderprinzip in den meisten Berliner Sozialwohnungen besteht in der Subventionierung durch sogenannte Aufwendungsdarlehen oder -zuschüsse, mit denen letztlich die Differenz zwischen einer vom Eigentümer veranschlagten Kostenmiete und der staatlich festgelegten Sozialmiete gezahlt werden. (Das von dir kritisierte Prinzip ist also keine Forderung der Mieter/innen, sondern seit vjahrzehnten gängige Praxis der Förderprogramme.)
        Im Laufe der Jahre soll ein schrittweiser Mietanstieg (in Berlin 13 Cent/qm pro Jahr) die Subventionszuschüsse reduzieren. Bis vor ein paar Jahren hatte der Senat beschlossen, diese Mietsteigerungen durch eine sogenannte Mietobergrenze zu kappen, so dass die geförderten Sozialwohnungen nicht zu teuer werden und ihre sozialen Funktionen erfüllen können. In diesem Fall wurde dann i.d.R. die Reduktion der Aufwendungszahlungen eingestellt. Die von den Mieter/innen jetzt geforderten Mietobergrenzen sind also kein neues Instrument sondern eine, in Bezug auf die Förderlogik systemkonforme Variante eine Sozialmiete festzulegen. (Auch die jetzigen Mieten folgen ja keiner betriebswirtschaftlichen Kalkulation, sondern sind relativ willkürliche Festlegungen innerhalb der Förderprogramme).
        Ein spannende Frage wäre, ob eine Mietobergrenze anders als durch zusätzliche Aufwendungszuschüsse erreichbar wäre. Denkbar wären z.B. freiwillige Vereinbarungen mit den Eigentümern, eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit der Förderprogramm oder aber auch die Aufforderung an die Eigentümer ihre ‚Kostenmiete‘ zu senken, um bei gleichem Förderaufwand eine geringere Sozialmiete zu erreichen.
        (Alles Dinge, um deren Prüfung und Umsetzung sich die zuständige Senatsverwaltung kümmern müsste, wenn sie denn den politischen Auftrag dazu erhielte).

        Ungerechtigkeiten im Sozialen Wohnungbau: Die weitaus größte Ungerechtigkeit des Sozialen Wohnungsbaus liegt nicht bei den Mieter/innen, sondern bei den Eigentümer/innen, die quasi ohne jegliche Marktbezogenheit in den Förderprogrammen eine irrsinnig hohe Kostenmiete finanziert bekommen. In Berlin liegen die veranschlagten Kostenmieten im Sozialen Wohnungsbau zwischen 13 und 19 Euro/qm – also viel höher als im frei finanzierten Wohnungsbau. Statt darüber zu diskutieren, ob nicht die Mieter/innen den allgegenwärtigen Marktbedingungen ausgesetzt werden sollten, könnten wir auch darüber nachdenken, ob sich nicht die wohnungswirtschaftlichen Kalkulationen der Kostenmieten an den üblichen Marktkonditionen orientieren sollten. Schon eine regelmäßige Überprüfung der realen Kostenmiete könnte in vielen Fällen weiterhelfen – eigentlich müsste das der Landesrechnungshof aktiv werden.

        Nur kurz zu deinem Entmischungs-Gedanken: Gerade im Fall von Kreuzberg sind die Sozialwohnungsbauten ja keine geschlossene Siedlung, sondern beschränken sich auf einzelne Bestände innerhalb eines überwiegend von Altbauten geprägten Areals. Angesichts der aktuellen Mietsteigerungen in Kreuzberg sind gerade die Sozialwohnungen ein Garant der sozialen Mischung, weil sie zumindest bisher vielen Haushalten mit geringen Einkommen eine Wohnen in der Nachbarschaft ermöglichten. Ausgerechnet in diesen Beständen die Soziale Mischung anzurufen um den Anteil der preiswerten Wohnungen im Gebiet zu reduzieren, halte ich für nicht besonders schlau.

        Soweit erstmal, beste Grüße,

        AH

      • Guten Tag Herr Holm,

        ich kenne die Bauweisen des sozialen Wohnungsbaus in Kreuzberg sehr gut. Dennoch denke ich, das auch dort Personen wohnen müssen, die auch auf dem freien Mietmarkt eine Wohnung finanzieren müssten. Dies erreicht man indem man die Kriterien des Wohnberechtigungsscheines nicht allzu streng gestaltet, oder indem auch manche ohne Wohnberechtigungsschein dort wohnen können. Ich selbst kenne Personen die im Kreuzberger sozialen Wohnungsbau wohnen, bzw. aufgrund Verkauf an einen Investor wohnten, und meines Erachtens sehr wohl eine Wohnung im freien Mietmarkt leisten könnten. Auf welche Weise (weiche WBS Kriterien oder WBS ausnahmen) dies geschehen ist, weiß ich nicht. Die zu vermeidende Entmischung bezog ich hierbei auf der Ebene eines Hauses, nicht auf der von Straßenzügen oder gar Kiezen.

        Das die „Kostenmiete“ im Sozialen Wohnungsbau absolut seltsam kalkuliert sind, kann ich mir gut vorstellen. So wurden eben in Westberliner Zeiten Verträge gemacht. Auch waren die Baukosten im öffentlichen Sektor, deren Markt an Baufirmen ja „abgeschottet“ war, da weder Baufirmen aus der BRD, noch Staatsbetriebe aus der DDR in Westberlin bauen konnten. Eine Überprüfung des Landesrechnungshofes wäre möglich, aber sicher auch kaum Hilfreich, die Feststellung das Westberlin von der Transparancy International eher „mediterrane Noten“ erhalten würde, ist in der Gegenwart leider Fruchtlos. Aber genau aus diesem Grund möchte ich nicht dass das heutige Land Berlin diese Kostenmieten zahlt. Ich kenne die Höhe der Mieten nicht, aber ob diese am Markt erzielbar sind, ist nicht Sichergestellt. Das Land Berlin würde unter Umständen also Mieten bezuschussen, die der Träger gar nicht ohne das Land Berlin erzielen würde. Also würde er nicht nur die Mieten 1:1 runtersubventionieren sondern mit einem ungünstigeren Verhältnis als 1. Um dem Mietmarkt also zb. 50 Cent zu ersparen, buttert der Senat einen ganzen Euro zur Miete dazu. Dieses Verhältnis halte ich für Unverantwortlich, man würde die Miete der eingemauerten, oligopolistischen Subventionsmetropole, im heutigen Zeitalter fortsetzen. Dabei erhält Berlin -sämtlichen Beschwerden aus München zum trotz- viel weniger Zahlungen als anno dazumal.

        Ob man die Kostenmieten neu verhandeln kann, ist eine andere Sache, nur befürchte ich, ist dies wieder nur ein aus moralischen Begründungen abgeleiteter Hoffnungswert, ob dahinter realistische juristische Möglichkeiten stecken, ist wahrscheinlich eher pessimistisch einzuschätzen. Einzig natürlich wenn der Träger angst hätte keine Förderung zu erhalten, weil seine Kostenmieten in Bezug auf den Markt ein Bluff sind, könnte er sich bewegen und einen Teil, aber auch nur ein Teil, dieses Bluffs abtreten.

        Grüße
        Tim Leuther

      • Sehr geehrter Herr Holm,
        eine Frage zu Ihrer Positio beim Sozialen Wohnungsbau, bzw. zu Iherer Begründung seiner Notwendigkeit habe ich aber noch:

        Sind Sie der Meinung der reguläre Immobilienmarkt „versagt“ weil die Mieten dort, im Verhältnis zum Einkommen vieler Menschen, zu hoch sind, oder weil Sie die auf dem Immobilienmarkt erzielten Renditen für zu hoch halten. Die Mieten können ja auch deshalb so hoch sein, weil das bereitstellen (Bauen und Unterhalten) von Immobilien einfach eine Sauteure Angelegenheit sind. Falls dies der Fall ist, kann man nicht von einem „Marktversagen des Immobilienmarktes“ sprechen, sondern muss feststellen, das viele Menschen leider nicht über genug Einkommen Verfügen um sich dies leisten zu können. Denn was viele Vergessen: Ein Mehrfamilienhaus, ist eine ziemlich massive Sache, am Ende ist es auch nur eine aufgestellte Reihe von Einfamilienhäusern. Der Boden in der Innenstadt mag etwas teurer zu sein, und ein paar Wände fallen aufgrund der Bauform weg, sowie ist die Dachfläche um Verhältnis zur Wohnfläche geringer. Bei einem Reihenhaus kennt man aber in etwa die realen Baukosten, bei Mehrfamilienhäusern, so hab ich das Gefühl, vergessen viele das es ein sehr Teures Gut ist, und unterstellen unglaubliche Renditen.
        Das die Mieten in Kreuzberg jetzt derart gestiegen sind, liegt meines Erachtens daran, das sie vorher (vom Vollkostenansatz her) sich gar nicht rentiert haben. Daher werden erst jetzt kriegsbedingte Baulücken mit frei finanzierten Bauprojekten aufgefüllt.

        Liebe Grüße
        Tim Leuther

  5. […] Andere zur Besetzung: Kotti & Co- Presseschau – Mietenstopp – Gentrificationblog […]

  6. […] GSW und Hermes gesucht und auf Senatsebene einen Stopp der drastischen Mietsteigerungen nach Abschaffung des sozialen Wohnungsbaus gefordert. Statt sich jedoch auf Grund von Profitnteressen und Privatisierungslogik still und leise […]

  7. Irgendwie bekommt man den Eindruck wenn man hier die Beiträge von Tim Leuther liest, dass er von Dritten (…) für seine Kommentare bezahlt wird Auch wenn man seinen Blog liest. Das scheint mir alles äusserst suspekt.

    Ja, das tut es, obwohl ich in diesem Fall aus linguistischen Gründen eher von einem reich geborenen BWL-Studenten ausgehen würde, der wirklich so denkt, wie er schreibt.

    Andrej, auch ich bewundere Deine Sachlichkeit, Beharrlichkeit und Sanftmut. Wenn allerdings jemand allen Ernstes vorschlägt, auf Berliner Mietshäuser noch ein paar Penthouse-Etagen für die Reichen draufzusatteln und dafür die Armen in dunklen EG- und Souterrainlöchern hausen zu lassen in Straßenschluchten, in die dank der Penthäuser kein Sonnenstrahl mehr fällt, und das dann auch noch als „echten Beitrag für soziale Durchmischung“ verkauft, dann hätte ich mir doch eine etwas andere Reaktion gewünscht als Fachsimpeleien über Finanzfragen.

    Es steht natürlich jedem Blogger frei zuzusehen, wie sein Blog als Plattform für Leute mit einer gänzlich anderen „Agenda“ mißbraucht wird, auf der dann nur noch zynisch arrogant und 100% empathiebefreit über Renditeerwartungen und Strategien im Klassenkampf von oben diskutiert wird. Die Hoffnung, irgend einen dieser Leute mit sachlicher Argumentation zum Erkennen, Nachdenken oder wenigstens zeitweisen Verstummen bringen zu können, wird sich jedenfalls mit Sicherheit nicht erfüllen. Dazu dürften schon die Schnittmengen bei den Wertvorstellungen fehlen.

    • Mensch, warum hab ich das mein Leben lang so wenig mitbekommen, das ich reich geboren wurde?

      Ihre Beschwerde an mangelnder Empatie in allen Ehren: Aber es sind die Armen, die den Staat brauchen, nicht die Reichen. Daher sehe ich Staatsverschuldung derart kritisch; „Finanzfachsimpeleien“ sind vielleicht nicht ganz unangebracht in einer Stadt mit derart vielen Schulden. Vor allem wenn diese de facto keine Kompetenz der Steuererhebung hat. Wir reden hier nämlich die ganze Zeit von Handlungen auf Landesebene. Steuerpolitik ist de facto eine Kompetenz der Bundesebene. Also werfen Sie nicht einfach Menschen Kaltherzigkeit vor, wenn Ihnen diese Zusammenhänge offensichtlich nicht bekannt sind. Berlin operiert die ganze Zeit an der Klippe zum Staatsbankrott. Es gibt genau ein (!) Bundesland das mehr Schulden hat als das Land Berlin. Das ist Nordrhein-Westfalen* mit knapp 18 Millionen EW.

      PS: Die unteren Etagen hier als unbewohnbar darzustellen ist vollkommen unangebracht. Wie ein Stockwerk verschattet werden soll, durch darüber liegende, müssen Sie auch noch einmal erklären. Mir geht es um Lösungsansätze für diese Welt, nicht für eine Wunschwelt. Und in dieser Welt gibt es nun einmal reicher und ärmer, mir es geht darum die Unterschiede nicht allzu groß werden zu lassen. Und in einer innenstädtischen Sozialetage ist der Unterschied mit Sicherheit geringer als in Gropiusstadt oder im MV. Der „Verlierer“ bei dem Modell der Sozialetage ist übrigens derjenige der in einem Penthouse eines Hauses ohne Sozialetagen wohnt, der hat nämlich keine 360° Umsicht mehr. Aber er hat auch keine Sozialetagen mitfinanziert, daher finde ich das vollkommen in Ordnung.

      *Wobei natürlich korrekterweise darauf hingewiesen werden muss, das in Flächenländern Kommunen eigene Schulden haben. In Toto kommt vermutlich noch Niedersachsen (8 Millionen EW) mit drüber.

      • „Aber es sind die Armen, die den Staat brauchen, nicht die Reichen.“ Also der war jetzt gut!

    • @wedding
      Die Reichen kommen sehr gut damit klar das es in Mexiko keinen Staat gibt. ( http://de.wikipedia.org/wiki/The_World%E2%80%99s_Billionaires ) Die Armen nicht.
      Die Gesamte Infrastruktur die staatlich zur Verfügung gestellt wird, nutzt vor allem den einfachen Leuten; Die reichen können sich das alles privat kaufen. Auch die Sicherheit. auf die Sie vielleicht abzielen. Es sind die einfachen Leute die leiden wenn ein Staat scheitert. Welchem griechischen Reeder geht es denn gerade dreckig?

      • Das sehe ich genau so. Nur die meisten Leute wollen der wahrheit nicht ins Gesicht schauen. Die Leute die wirklich Geld haben sind sehr mobil und mit ihrer Barschaft auch ganz schnell verschwunden. Und amit auch einhergehende Steuereinnahmen für den Staat der diese braucht um seinem Fürsorgeanspruch nachzukommen.

        Bezüglich der Sicherheit muss man sich meiner Meinung nach folgenden Realitäten stellen. Harz IV ist letzendlich die geringstmögliche Zahlung an das Prekariat die Unruhen verhindert. Erst ab massiven mit Gewalt einhergehenden Protesten wird sich an dem Harz IV-Satz wiklich etwas ändern, vorher findet ein wie auch immer gearteter Inflationsausgleich statt, der jedoch die tatsächliche Inflation nicht wiederspiegelt. Wir befinden uns zur Zeit in einer Phase wo das lebensnotwendige (Wohnen, Essen, Energie) immer teurer, die Luxusgüter aber immer preisgünstiger werden. Gerade die Schwächsten werden in dieser Startphase am härtesten getroffen. So lange jedoch der Mittelstand noch überleben kann wird sich an dem System wenig ändern.

        In diesem Zuge möcht ich noch mal auf einen Artikel in der Welt hinweisen, der heute dort erschienen ist, aber ich glaube mich zu erinnern das der auch schon vor ein paar Monaten im Tagesspiegel war:

        http://www.welt.de/kultur/literarischewelt/article106260090/Die-feinen-Altbauviertel-sind-fuer-alle-da.html

        Interessant ist hierbei das Antwortenspektrum in der Komentarfunktion. So lange wie der Mittelstand diese Meinung vertritt wird sich an der Ausgrenzung bedingt durch unser Geldsystem nicht viel ändern. Insofern steht einer voranschreitenden Segration zwischen Arm und Reich nichts im Wege.

  8. Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup wusste gar nichts von dem vom amt verschuldeten formfehlerhaften Rechtswechsel des Fördermiethausgrundstückes Dorotheenstr. 16 in 12557 Berlin. Das erklärte er im Grips-Theater in der Podiumsrunde der FES. Ich finde das unfassbar, weil vermutlich diese Riesensauerei, mit ein Grund gewesen ist, für das Auswechseln des Vorgängers mit ihm. Seit dem Jahr 2002 rühre ich die Beschwerdetrommel des Skandals.Im Jahr 2010 wollten die im Rechtsamt Köpenick mich deswegen mundtat machen! Haben sie nicht geschafft. Aber ab 2010 kam Holger Burr der alleinige Geschäftsführer der ungerechtfertigt bereicherten zahlungsunfähigen Ambiente Immobilien GmbH (ein Liebling der Bezirksverwaltung Köpenick) nicht mehr dazu, seine Internetseite zu aktuallisieren. http://www.ambiente-gmbh.eu Er wünscht zZ im Jahr 2014 immer noch ein schönes Weihnachtsfest 2010! Zur Zeit streiten sich die 86. 84. und 4. Kammer u. das Amtsgericht Köpenick und das Rechtsamt Köpenick um die Bankenschlampereien u. Überpfändungen und die unerhörte entschädigungslose Enteigenung per Ersuchen 19/009/80818 EH2 der Rechtseigentümer AROV B 22- 62004I der Dorotheenstr. 16 in 12557 Berlin. Lassen wir uns überraschen, ob es herauskomm, wer alles mitgeschmugelt hat in der Betrügerei u. Veruntreuung des Öffentlichen Geldes (drei MIllion) was aufgrund der Fördervertragsnummer 0613497K VI 12 floss auf Antrag der Stattbau-LIST- ComboBau gGmbH und der zahlungsunfähigen Ambiente GmbH, der Sanierungsverwaltung und dem Bezirksamt Köpenick?


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