Verfasst von: ah | Juni 26, 2012

Berlin: Warnstufe Rot in der Innenstadt, sonst alles im grünen Bereich?

Die Berliner Zeitung berichtete heute unter der Überschrift „In der Innenstadt ist der Markt stark angespannt“ über eine kürzlich fertiggestellte Studie zur Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes. Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat das GEWOS-Institut (lange Zeit auch für die Erhebung des Berliner Mietspiegels verantwortlich)  ein sogenanntes „Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse“ (GEWOS 2012) vorgelegt.

Anhand von ausgewählten Indikatoren (Wohnungsmarktbilanz, Fluktuation, Miethöhe und Mietentwicklung, Neuvermietungskosten, Anteil von Ferienwohnungen) wird die Wohnungsmarktsituation auf der Ebene sogenannter Prognoseräume dargestellt. Das Ergebnis der Studie weist insbesondere für die Innenstadtbereiche eine „stark angespannte Wohnungsmarktlage“  aus.

Studienauftrag: Zweckentfremdungsverbot

Auftrag der Untersuchung war es, der Verwaltung eine statistische Argumentationshilfe zur Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes in Teilräumen der Stadt an die Hand zu geben, in denen eine „Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum gefährdet ist“, so dass dort die Voraussetzungen zum Erlass eines Zweckentfremdungsverbots gegeben sind (GEWOS 2012: 1).

Die Studie erfüllt insofern ihren Zweck, als offensichtlich ein Gesetzentwurf zur Zweckentfremdung vorliegt. Ein Zweckentfremdungsverbot wird sich in Zukunft zumindest für die Innenstadtquartiere auf die Modelle und Daten der GEWOS-Studie berufen können.  Vor knapp 10 Jahren (2002) hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin die bis dahin geltende Regelungen mit der Begründung außer Kraft gesetzt, dass der Wohnungsmarkt in Berlin als „entspannt“ einzustufen sei.

Reiner Wild vom Berliner Mieterverein machte darüber hinaus auf die Möglichkeit aufmerksam, dass auf Basis der nun vorliegenden Daten auch der §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gelten könnte, der die Neuvermietungsmieten auf maximal  20 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) begrenzt.

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßte (…) das geplante Gesetz. BMV-Geschäftsführer Reiner Wild sagte, der Senat sollte darüber hinaus eine Erklärung abgeben, dass Berlin ein Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf ist. Dann könnten die Mieter zivilrechtlich leichter gegen eine unzulässige Mietpreisüberhöhung durch die Vermieter vorgehen.

Erwartungsgemäß zurückhaltend reagieren die großen Vermieterverbände der Stadt.

Die Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), Maren Kern, sagte am Montag zur Berliner Zeitung: „Ein Zweckentfremdungsverbot kann nicht mehr als ein wohnungspolitischer Mosaikstein sein.“ Was Berlin brauche, sei deutlich mehr Wohnungsneubau.

Der Verband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) macht aus seiner Ablehnung gegen das geplante Gesetz keinen Hehl:

„wir halten die geplante Regelung für absolut überflüssig“. Der Wohnungsmarkt sei zwar in gewissen Gebieten angespannt, aber nicht in der gesamten Stadt.

„… aber nicht die ganze Stadt“

Insbesondere mit Blick auf die möglichen mietrechtliche Konsequenzen eines  „angespannten Wohnungsmarktes“ verschiebt sich das Lamento des „entspannten Wohnungsmarktes“ der vergangenen Jahre nun in die ständige Betonung von „räumlich begrenzten Anspannungstendenzen, die aber keinesfalls die ganze Stadt betreffen“.

Trotz der sicher gut gemeinten Intention der GEWOS-Studie (Anspannung feststellen, um Zweckentfremdungsverbot zu legitimieren)  weist die Systematik einen entscheidenden Fehler auf: Die sogenannten Schwellenwerte für einen angespannten Wohnungsmarkt werden für die fünf zu Grunde gelegten Indikatoren jeweils aus ihrer Relation zum gesamtstädtischen Durchschnitt gebildet. Indiz für die Anspannung ist dann nicht mehr ein tatsächlicher Wohnungsmangel oder unzumutbarer Mietpreis, sondern die Feststellung eines überdurchschnittlichen Defizits verfügbarer Wohnungen oder Mietpreises. So nachvollziehbar das Bewertungs- und Berechnungssystem der Studie auch wirken mag – letztendlich kann mit dieser Methode ein angespannter Wohnungsmarkt immer nur für einen Teilbereich der Stadt festgestellt werden.

Noch alles im grünen Bereich?

So sollte es nicht wundern, wenn trotz der angeblich „entspannten Wohnungsmarktlage“ auch in den großflächigen grünen Gebieten der GEWOS-Karte die Mieten steigen. Auch der Immobilienmarkt will sich einfach nicht an die in der Studie festgestellten Grenzen zwischen „Anspannung“ und „Entspannung“ halten. Zeitgleich mit der Studie rief das Handelsblatt („Die Top-Lagen im Portrait„) mit Alt-Treptow, Weißensee und Tempelhof ausgerechnet drei Quartiere zu neuen „Top-Lagen“ und „Trendvierteln“ aus, die in der Studie als ‚entspannt“ bzw. „leicht angespannt“ beschrieben werden.

Treptow, genauer: das an Kreuzberg und Neukölln angrenzende und damit innenstadtnahe Alt-Treptow, ist im Umbruch. Und es ist der Aufsteiger unter den Berliner Ortsteilen, nicht nur nach dem Ranking von Immobilienscout24, wo es den Spitzenplatz im Segment Eigentumswohnungen einnimmt, sondern auch nach Einschätzung anderer Fachleute. „Treptow ist neben Tempelhof und Weißensee der meist unterschätzte Stadtteil Berlins“, findet Wohnungsmakler Nikolaus Ziegert. „Ein sehr spannender Bezirk“, bestätigt Rackham Schröder von Engel & Völkers. Sein Beleg: Um 80 Prozent stieg hier im vergangenen Jahr die Zahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser, mehr als irgendwo sonst in Berlin.

„Leicht angespannt“ klingt irgendwie anders.


Responses

  1. Hallo AH,

    danke für die Informationen. Ich habe ein paar Fragen, vielleicht kannst du mir diese beantworten.

    „letztendlich kann mit dieser Methode eine angespannter Wohnungsmarkt immer nur für einen Teilbereich der Stadt festgestellt werden“….ich finde das sehr sinnvoll, gerade die kleinteilige Afsplittung zeigt ja wo es brennt. Warum siehst du diese Vorgehensweise so negativ?

    Was ich grundsätlich nicht verstehe ist wie Berlin das rechtlich durchzubekommen gedenkt nur für einen Teilbereich der Stadt ein Zweckentfremdungsverbot aufzustellen. Gibt es hier Beispiele aus anderen Städten wo nur einzelne Bezirke einem solchen unterliegen? Das wäre ja für Immobilienbesitze die kurz hinter oder vor Bezirksgrenzen sitzen jeweils ein Glücksspiel, wo diese Immobilie gerade liegt. Ich würde hier extreme rechtliche probleme im Anmarsch sehen, wenn man nicht die ganze Stadt bis zu den Stadtgrenzen einheitlich behandelt.

    Aus gleichem Grund sehe ich die Aussage von Herrn Wild „Reiner Wild vom Berliner Mieterverein machte darüber hinaus auf die Möglichkeit aufmerksam, dass auf Basis der nun vorliegenden Daten auch der §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gelten könnte, der die Neuvermietungsmieten auf maximal 20 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) begrenzt.“ als Problem an. Gibt es hier bundesweit auch aktuelle Beispiele wo so etwas in städtischen teilbereichen durchgesetzt worden ist?

  2. Hallo MBE,
    vielen Dank für deine Nachfragen. Im Prinzip hast du mit deinen Fragen zur Praktizierung eines teilräumlichen Zweckentfremdungsverbot (auf die ich zur Zeit keine Antworten parat habe) mein Argument für eine andere Methode vorweggenommen.

    Grundsätzlich finde auch ich eine kleinräumige Analyse wichtig und sinnvoll, weil dadurch Gebiete mit besonders problematischer Entwicklung und entsprechendem Handlungsbedarf aufzeigen können. Eine differenzierte Darstellung von Mietsteigerungen/Mietpreise (oder anderer Indikatoren) kann uns wichtige Hinweise auf einen möglichen Verdrängungsdruck etc. geben. Meine Kritik richtete sich deshalb auch nicht in erster Linie an dem kleinräumigen Untersuchungsansatz, sondern an der Methode, eine „angespannte Marktlage“ aus einer Relationalbeziehung zu städtischen Durchschnitten abzuleiten. Nur mal hypothetisch: wenn in einer Stadt die Mieten auf einen Schlag flächendeckend verdoppelt werden, dann würde wohl niemand eine „Anspannung“ abstreiten – ein Indikator, der auf der Abweichung vom Durchschnitt basiert, würde jedoch keinen Ausschlag zeigen.

    Beste Grüße,

    AH

  3. Reblogged this on die bergmannstrasse.

  4. Reblogged this on thaelmannpark.

  5. Irgendwie sieht das komisch aus, weil ich hab letztes Jahr gelesen, dass gerade in Ostteilen wie Lichtenberg die höchste Teurungsrate aufweisen.

  6. In der Berliner Zeitung online schreiben die Lichtenberg unter 2%, Neukölln 2,8%. Bei den Gesellschaften würden die Mieten moderater steigen?

  7. Die Berliner-Zeitung hält ja auch sonst gut über den ganzen Mietkonflikt auf dem laufenden. Einfach mal ab und zu da reinschauen: http://www.berliner-zeitung.de/bezirke/10809310,10809310.html

  8. […] wirtschaftlichen Entwicklung in der Hauptstadt um mehr als 16 Prozent. Erste Anzeichen für eine Erhitzung des Immobilienmarkts in Berlin sieht aber das österreichische wirtschaftsblatt: da das Angebot an Eigentumswohnungn ein […]


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