Verfasst von: ah | Dezember 10, 2014

Berlin: Sozialer Wohnungsbau – „Der Austausch der Bewohnerschaft ist in vollem Gange“

Plakat zu einer Demonstration gegen hohe Mieten und Verdängung im Sozialen Wohnungsbau, 2012

Studierende der Humboldt-Universität zu Berlin untersuchten im Rahmen eines Projektseminars am Institut für Sozialwissenschaften die Wohnsituation in Häusern des Sozialen Wohnungsbaus, die vom Wegfall der Anschlussförderung (insgesamt betrifft dies 28.000 Wohungen in Berlin) betroffen sind. Ausgewählt wurden 15 Häuser (mit jeweils mehr als 40 Wohneinheiten) im Bezirk Kreuzberg, in denen insgesamt 83 Interviews mit Mieter/innen geführt wurden. Ziel war es, sowohl Aufschluss über die individuelle Wohnsituation (Mietpreis, Wohndauer, Zufriedenheit etc.) als auch über die Veränderungen im jeweiligen Haus (Eigentümerwechsel, Modernisierungsaktivitäten, Häufigkeit von Umzügen etc.) zu erhalten.

Ausgewählte Ergebnisse der Studie verweisen auf einen enormen Verdrängungsdruck in den Häusern des Sozialen Wohnungsbaus:

  • Aus den untersuchten Häusern wurde seit dem Ende der Grundförderung die Mehrzahl der früheren Sozialmieter/innen verdrängt.
  • Die Mieten in den untersuchten Häusern liegen mit Mietpreisen zwischen 9 und 14 Euro/qm (Warmmiete) deutlich über den ortsüblichen Mietpreisen in Kreuzberg
  • Selbst die günstigste ermittelte Miete von 9,09 Euro/qm liegt über den Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft und ist zu teuer für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften
  • In 80 Prozent der untersuchten Häuser hat in den letzten Jahren ein Eigentümerwechsel stattgefunden
  • Fast ein Viertel der untersuchten Häuser wurde vollständig in Eigentumswohnungen umgewandelt oder wird mittlerweile gewerblich genutzt.

Ein für die Studie befragter Mitarbeiter einer Berliner Verwaltung formulierte die Konsequenzen dieser Entwicklungen:

„… sogar die Menschen, für die der Soziale Wohnungsbau gebaut wurde, die werden vom Jobcenter momentan rausgetrieben. Das nennt man ein Mietsenkungsverfahren, da kriegen Sie dann die freundliche Aufforderung, Ihre Miete zu reduzieren. […] Ja dann haben Sie ein halbes Jahr Zeit, sich ne angemessene Wohnung zu suchen, die es auf dem Markt tatsächlich nicht gibt […]. Und dann kriegen Sie Ihren Regelsatz soweit reduziert, dass Sie entweder über kurz oder lang obdachlos sind, weil Sie einfach mal die Miete nicht mehr bezahlen können – wenn der Hunger kneift, kommt erst das Essen und dann die Miete. Ja und dann ist es irgendwann passiert, dann sind Sie raus. (…) Das müssen Sie sich vorstellen: Mit zwei Kindern, Schule und Kindergarten, ab nach Spandau… Was soll denn das?“

Kurz zusammengefasst: In den Kreuzberger Sozialwohnungen sind nach dem Wegfall der Anschlussförderung die Mieten unbezahlbar für Hartz-IV-Bedarfsgemeinschaften, ein Großteil der Bewohnerschaft wurde bereits ausgetauscht und ein Teil der der Gebäude wurde in Luxusimmobilien verwandelt. Zumindest in Kreuzberg verstärkte also der Wegfall der Anschlussförderung die Verdrängungsprozesse im Gebiet. Wenig verwunderlich also lautet ein Fazit der Studie:

„Der Austausch der Bewohnerschaft (…) ist aktuell in vollem Gange“ (Frühauf/Rieder/Schneck/Stottmeiser 204: 37).

Dieses Ergebnis steht in vollem Gegensatz zu den Einschätzungen der Senatsverwaltung. In einem Bericht über die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau heißt es:

„Die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung stellen sich – wie schon in den Vorjahren – moderat dar.“ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2014)

Mehr Realitätsverweigerung geht kaum.

 

Die Ergebnisse der Studie

Durchgeführt wurde die Untersuchung in 15 Häuser des Sozialen Wohnungsbaus, die in Kreuzberg von der Anschlussförderung betroffen sind und mehr als 40 Wohneinheiten haben. Erfasst wurden damit 1.101 der 1.637 Wohnungen die in Kreuzberg vom Ende der Anschlussförderung betroffen sind. Die meisten der Häuser wurden zwischen 1987 und 1992 erbaut und die Grundförderung endete zwischen 2003 und 2007.

Auf der Basis der Mieterinterviews konnten im Rahmen der Studie Informationen über den aktuellen Status der Gebäude, die Eigentümerstruktur, die durchschnittlich im Haus gezahlte Miethöhe sowie den Bewohnerwechsel seit dem Ende der Grundförderung erhoben werden. Die Ergebnisse im Einzelnen:

Aktueller Status der Gebäude:

  • 9 Gebäude lassen sich auch heute noch dem Status „öffentlich gefördert“ zurechnen, unterliegen dem Kostenmietsystem und gelten nach wie vor als Sozialwohnungen
  • 3 Gebäude gelten nicht mehr als Sozialwohnungen, enthalten aber überwiegend Mietwohnungen.
  • 3 Gebäude wurden komplett in Einzeleigentum aufgeteilt und werden inzwischen als Eigentumswohnungen oder für gewerbliche Zwecke genutzt

Eigentümerstruktur:

  • 10 Gebäude befinden sich in privatem Besitz
  • Jeweils 1 Objekt des Sozialen Wohnungsbaus gehört einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft bzw. einem kirchlichen Träger
  • 3 Häuser wurden in Einzeleigentum aufgeteilt

Miethöhe:

Im Rahmen der Untersuchung war es nicht vollständig möglich, die Nettokaltmieten zu erfassen. Die Auswertungen in Bezug auf die Miethöhe beziehen sich deshalb auf die Bruttowarmmieten, also den Mietpreis, der für die Mieter/innen relevant ist, weil er monatlich gezahlt werden muss. Die niedrigste von einem Haushalt bezahlt Warmmiete betrug 9,09 Euro/qm – die höchste 13,75 Euro/qm. Für die Auswertung der 12 Häuser mit Mietwohnungen wurden jeweils durchschnittliche Warmmieten für die jeweiligen Häuser errechnet.

  • In 4 Häusern zahlen die befragten Haushalte Mieten (11,42 bis 12,00 Euro/qm), die höher sind als die Angebotsmieten im jeweiligen Postleitzahlbereich. Drei der vier Häuser haben den Status „Sozialer Wohnungsbau“
  • In 8 Häusern liegen die durchschnittlichen Mietpreise unterhalb der Angebotsmieten aber deutlich über den ortüblichen Vergleichsmieten
  • Keines der untersuchten Häuser wies Mieten unterhalb der ortsüblichen Bestandsmietpreise (Mietspeigelmittelwert nach Wohnlage und Baualter zuzüglich der durchschnittlichen Betriebs- und Heizkosten, abhängig von Heizungsart: 8,40 bis 9,39 Euro/qm) auf

Für Mieter/innen, die Sozialleistungen beziehen und sich dem Regime der Bemessungsgrenzen unterwerfen müssen sieht die Situation besonders dramatisch aus. Ergebnis der Studie:

„Sogar das günstigste untersuchte Objekt liegt mit seiner Durchschnittsmiete von 9,74 Euro/m² deutlich über den in der Wohnaufwendungsverordnung (WAV) festgelegten Angemessenheitsgrenzen für die Kosten der Unterkunft von Hartz-IV-Beziehenden. Diese erlauben beispielsweise für einen 3-Personen-Haushalt mit einer Wohnungsgröße von 75 m² Miethöhen zwischen 7,79 und 8,28 Euro/m² warm (je nach Art der Heizung)“

Verdrängung und Bewohnerwechsel:

Schon die Struktur der Befragten (n=83) weist mit 38 Alt- und 45 Neumieter/innen auf einen starken Wechsel der Bewohnerschaft und viele Neuvermietungen in den Jahren seit dem Wegfall der Anschlussförderung hin. Auf der Basis der Interviews wurde auch die Zusammensetzung der Bewohnerschaft in den Häusern erfragt:

  • In 7 der 15 Häuser konnte eine ausgewogene Mischung zwischen Alt- und Neumietern festgestellt werden
  • In 5 der 15 Gebäude überwiegen mittlerweile die neueingezogenen Mieter/innen
  • In 3 der 15 Gebäude hat sich ein weitgehend kompletter Bewohnerwechsel vollzogen
  • In keinem, der untersuchten Häuser des Sozialen Wohnungsbaus (die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind) wohnen mehr Alt- als Neumieter.

Quelle: Frühauf, Hannah, Rieder, Tobias; Schneck, Nora; Stottmeister, Kristin 2014: „… und täglich droht die Mieterhöhung“ – Verdrängung im Sozialen Wohnungsbau in Berlin-Kreuzberg. Projektarbeit im Rahmen des Projektseminars: „Gentrification: Theorien, Erklärungsmodelle und Untersuchungsmethoden“ am Institut für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität zu Berlin


Responses

  1. interessant wäre auch der Vergleich mit Wohnungsbaugenossenschaften. Speziell in Berlin wird die rasante Preissteigerung des Mietspiegels vielfach von den Wohnungsbaugenossenschaften übernommen. Dazu kommen die Modernisierungsumlagen. Damit sollte insgesamt sich die soziale Zusammensetzung ähnlich wie auf dem freien Wohnungsmarkt entwickeln.

    Ein anderes Thema sind neugegründete kleinere Genossenschaften. Anscheinend dienen diese der kulturellen, sozialen und ökonomischen Selbstbehauptung segregierter, vielfach akademisch geprägter Milieus. Die Frage nach der Offenheit dieser Projekte gegenüber der Gesellschaft wird dabei nicht gestellt. Daran ändert auch nichts die mit pseudoreligiösem Unterton vorgetragene Erzählung von „Gemeinschaft“. Also Gentrification-light?

    Umgekehrt scheint Gentrification-„nonlight“ oftmals punktuell und schleichend abzulaufen. Das mag damit zusammen zu hängen, daß in diesem vergleichsweise harmonisch-mild komponierten Deutschland abrupte Veränderungen selten sind. Veränderungen entwickeln sich eher in kleinen Schritten unter Beteiligung einer Vielzahl von Beteiligten: Finanzierung, Planung, Beratung, Ausführung, Mediation, selbstermächtigende Beteiligung… In diesem Sinne ist Gentrifizierung nicht allein Sache des großen Geldes, sondern kommt aus der Mitte der Gesellschaft. Zugespitzt formuliert: Gentrifizierung ist ein Produkt der Zivilgesellschaft.

    Speziell in Berlin kommt durch den Ansturm der Mittelschicht zusätzliche Bewegung in die Stadt. Damit verbunden ist der Zustrom sozialen, kulturellen und ökonomischen Kapitals. Die Folge von Kapitalspritzen kann man an Aktienbörsen sehen: Kursfeuerwerke! Die Analogie macht plausibel, daß Gentrifizierung mit Chancen für Akteure unterschiedlichster Coleur verbunden ist. Am Ende der Entwicklung steht soziale Verdrängung und eine Umverteilung von Einkommen/Vermögen von unten nach oben. Bis dahin ist jedoch ein weiter Weg voller Chancen: finanziell, kulturell, politisch-emanzipativ, Knüpfen sozialer Beziehungen… Das alles oft nach dem Prinzip „einen linken Gestus mit Karriereinteressen zu verbinden“, (frei zitiert aus einem Buch von Andrej Holm).

    Das Gedankenmodell – oder besser Gedankenspiel? – beruht auf der Voraussetzung, daß das zuströmende Kapital nicht in der Fläche verpufft. Die Akteure sind daher trotz ihrer Gegensätzlichkeit typisch in ihrem Bestreben vereint, die Akkumulation der drei Kapitalarten auf innerstädtische Flächen zu konzentrieren. In der Konsequenz heißt das Gentrifizierung. Allerdings scheint es unangemessen zu sein, Teile der politischen Linken mit Börsenjunkies zu vergleichen – die Aktienbörsen produzieren ja nicht nur Gewinner!

  2. Das geht uns alle was an, den das bezieht sich mittlerweile auch auf den Nürnberger Wohnungsmarkt…


Schreibe einen Kommentar

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s

Kategorien

%d Bloggern gefällt das: