Verfasst von: ah | Juli 5, 2016

Berlin: Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen.

Der folgende Beitrag zu den Auswirkungen und Hintergründen einer steigenden Zahl von Ferienwohnungsvermietungen erschien in der aktuelle Ausgabe des ak – analyse & kritik  (Zeitung für linke Debatte und Praxis.

Konzentration der Airbnb-Ferienwohnungsangebote bei http://airbnbvsberlin.de/

Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel Berlin

von Andrej Holm

 

Seit Jahren polarisieren die steigenden Tourismuszahlen die stadtpolitische Diskussion in Berlin. Während Senat und Lobbyverbände der Berliner Wirtschaft die fast 30 Millionen Übernachtungen pro Jahr als Zeichen für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt deuten, wächst in vielen Nachbarschaften der Unmut über den Tourismus. Zudem werden die Ferienwohnungen als Faktor wahrgenommen, der die Wohnungsnot in Berlin verschärft. Ein an Tourist_innen vermietetes Apartment kann schließlich nicht gleichzeitig von jemand anderem bewohnt werden.

Das Problem der Ferienwohnungen hat sich in den letzten Jahren zu einem regelrechten Politikum entwickelt. Zum 1. Mai beschloss der Berliner Senat ein Zweckentfremdungsverbot, um die Vermietung von Ferienwohnungen einzuschränken. Stadtpolitische Initiativen besetzten Ferienapartments, um die Rückführung in eine dauerhafte Wohnnutzung durchzusetzen. Und in den Archiven Berliner Tageszeitungen finden sich allein in den letzten 18 Monaten Hunderte Beiträge zum Thema.

Um zu verstehen, warum das Thema derart boomt, reicht es nicht, auf die geschätzt 24.000 Ferienwohnungen zu verweisen. Bezogen auf den Berliner Markt sind das gerade einmal 0,9 Prozent des Wohnungsbestandes. Dass das Angebot preisgünstiger Wohnungen vor allem in den Innenstadtbezirken in den letzten Jahren drastisch geschrumpft ist, liegt vor allem an einem massiven Zuwachs der Eigentumswohnungen. (1) Doch das Geschäft mit den Apartments steht exemplarisch für den Wandel des Wohnungsmarktes und offenbart die unzureichenden Strategien des Berliner Senats, eine soziale Antwort auf die Wohnungskrise zu finden.

Da sich die Vermietung von Ferienapartments spätestens seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai in einer rechtlichen Grauzone vollzieht, gibt es keine genauen Daten über die Anzahl der Ferienwohnungsangebote. Eine Studie des Immobilienentwickler GBI ermittelte für April 2016 etwa 24.000 Ferienwohnungsangebote in der Stadt. Mit über 20.000 Apartments wird der größte Teil über die Internetplattform Airbnb vermittelt. Im Jahr 2015 wurden etwa 13.000 dieser Angebote als komplette Wohnungen angeboten. Ein Großteil der Ferienwohnungen liegt in den Innenstadtgebieten, in denen auch die höchsten Mietsteigerungen zu verzeichnen sind.

Je größer die Auslastung des Ferienapartments, desto höher der zu erwartende Gewinn (siehe Kasten unten). Vor diesem Hintergrund ist es kaum verwunderlich, dass Stadtteilaktivist_innen etwa im Kreuzberger Wrangelkiez berichten, dass vor allem die bisher preiswerten Wohnungen in den Hinterhäusern systematisch in Ferienwohnungen umgewandelt wurden. Hier ist die Ertragslücke zwischen dem Ferienwohnungsgeschäft und den durch eine normale Vermietung möglichen Mieteinnahmen am größten. Das Geschäft mit den Ferienwohnungen setzt hierbei eine Verdrängung der Mieter_innen voraus und wird zu einer Strategie der Gentrification.

Doch es gibt auch andere Gründe als den kommerziellen Betrieb von Ferienunterkünften, Wohnungen über Airbnb zu vermieten. Etwa 6.000 Airbnb-Apartments werden nur drei bis zehn Tage im Monat vermietet. Die Einnahmen aus diesen Vermietungen betragen 150 bis 600 Euro im Monat. Viele Anbieter_innen nutzen die Plattform als Möglichkeit, ein zusätzliches Einkommen zu generieren oder die steigenden Mietkosten zu kompensieren. Einer Nutzerbefragung von Airbnb zufolge nutzt ein Drittel aller Anbieter_innen die Ferienwohnungsplattform, um »über die Runden zu kommen«. De facto fließt ein Großteil dieser Extraeinnahmen aus der Untervermietung an die Haus- und Wohnungsbesitzer_innen weiter. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Airbnb-Anbieter_innen liegt bei fast 40 Prozent der Haushaltsnettoeinkommen.

Auch in diesen Fällen ist die steigende Zahl der Ferienwohnungsvermietungen also eine unmittelbare Folge der Gentrification. Doch die Einnahmen landen über Umweg – über die Mietzahlungen der Hauptmieter_innen – bei den Vermieter_innen in den Berliner Aufwertungsgebiete.

Informalisierung der Wohnungsversorgung

Die Entwicklung in Berlin ist nicht nur Ausdruck eines hohen Verwertungsdrucks, sondern auch einer damit verbundenen Informalisierung. Während Haus- und Wohnungseigentümer_innen mit der faktischen Umgehung des Mietrechts Extraprofite realisieren können, bieten die Ferienwohnungen für viele Wohnungssuchende die Gelegenheit, unabhängig vom offiziellen Mietmarkt eine Unterkunft zu finden.

Den etwa 450.000 pro Jahr in Berlin registrierten Umzügen (Außenwanderung und Binnenumzüge) stehen nur noch etwa 220.000 im Internet leicht zu recherchierende Wohnungsangebote gegenüber – deutlich weniger als noch vor ein paar Jahren. Das heißt: Viele Wohnungen werden nicht über öffentlich leicht zugängliche Internetplattformen vermittelt.

Von Vorteil bei der Wohnungssuche sind detaillierte Kenntnisse des Wohnungsmarktes und eng gestrickte soziale Netzwerke. Die Möglichkeiten, über Beziehungen an eine preiswerte Genossenschaftswohnungen zu gelangen, über den Tipp von Bekannten als Nachmieter_in in ein bestehendes Mietverhältnis einzutreten oder von den Verwandten einer Freundin zu hören, die ihre Wohnung untervermieten wollen, sind ungleich verteilt. Eine verstärkte Informalisierung benachteiligt vor allem jene, die neu in der Stadt sind, wenige Kenntnisse über die verschiedenen Mietoptionen haben oder die deutsche Sprache noch nicht gut beherrschen. Vor allem für junge Neuberliner_innen aus Europa oder Nordamerika bietet sich das international bekannte Angebot von Airbnb und anderen global agierenden Plattformen an, um eine erste Unterkunft in der Stadt zu bekommen. Vor allem für zeitlich befristete Aufenthalte gibt es kaum andere Angebote. Die steigende Zahl der Ferienwohnungen ist also nicht nur Ursache, sondern vor allem Effekt des Wohnungsmangels in der Stadt.

Placebo-Politik des Senats

Die Bedeutung der Ferienwohnungen für die Mietentwicklung und die Wohnungsversorgung ist eher gering, jedenfalls verglichen mit dem Trend, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Doch die Ökonomie der Ferienwohnungen ist eng mit den veränderten Verwertungsstrategien auf dem Berliner Wohnungsmarkt verbunden und hat deshalb starke Symbolkraft. Der Berliner Senat versucht, den symbolischen Überschuss der Problematik auszunutzen, und demonstrierte mit der Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbots und einer Medienkampagne gegen die missbräuchliche Vermietung von Ferienwohnungen Handlungsfähigkeit.

Doch insbesondere professionelle Anbieter_innen haben längst reagiert und ihre Angebote von Airbnb auf andere Plattformen verlagert. So ist seit Anfang Mai der Umfang der temporären Angebote für möblierte Wohnungen bei ImmobilienScout24 auffällig gestiegen. Die Bezirksämter haben nicht ansatzweise genug Personal, um die Zweckentfremdungsverstöße flächendeckend zu kontrollieren. Treffen wird die bezirkliche Kontrolle vor allem die privaten und semiprofessionellen Anbieter_innen, die nicht so flexibel auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren können wie Vermietungsunternehmen.

Zudem steht die Berichterstattung zum Zweckentfremdungsverbot in keinem Verhältnis zu seinem Effekt. Über die Diskussion um Ferienwohnungen sind Fragen wie die nach dem Neubau preiswerter Wohnungen (2), der Durchsetzung der Mietpreisbremse und dem Umgang mit den verbliebenen Sozialwohnungen aus der öffentlichen Aufmerksamkeit verschwunden.

Mit dem Interessenverein der Berliner Privatvermieter und der ApartmentAllianz haben sich in den letzten Jahren gleich zwei Interessenverbände in die öffentliche Diskussion eingebracht. Sie fordern einen differenzierten Umgang mit den Privatvermietungen und prangern den Senat dafür an, dass er mit seiner Immobiliengesellschaft Berlinovo selbst etwa 7.000 Apartments vermietet. In Kooperation mit der Internetplattform Wimdu hat die ApartmentAllianz eine Klage gegen das Zweckentfremdungsverbot eingereicht, die in erster Instanz jedoch zurückgewiesen wurde.

Neue Player auf dem Wohnungsmarkt

Andere Vermietungsplattformen halten sich mit juristischen Initiativen zurück und verbreiten auf ihren Webseiten und in den sozialen Medien Zahlen und Geschichten, die belegen sollen, dass ein Großteil der Ferienwohnungen nicht mit kommerziellem Interesse vermietet wird. Ob Zufall oder nicht: Auf einer öffentlichen Veranstaltung in Berlin, zu der Vertreter_innen von Airbnb eingeladen waren, aber kurzfristig absagten, meldete sich ein junger Mann zu Wort und berichtete über seine Vermietungsmotive (gestiegene Wohnungskosten gegenfinanzieren). Der vorbereitete Text, den er verlas, enthielt die aktuellen Argumente von Airbnb gegen das Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Von ähnlichen Interventionen wurde auch aus San Francisco und Barcelona berichtet. Solche persönlichen Berichte tragen dazu bei, Initiativen gegen die Ferienwohnungsvermietung zu verunsichern.

Für diese Form des Social Engineerings stadtpolitischer Debatten gibt es gute Gründe: Für die Vermittlungsplattformen geht es um ihre Anteile am Vermietungsgeschehen, sie haben ein Interesse am Ausbau des Geschäfts. Die Macher_innen des Informationsprojektes »Airbnb vs. Berlin« (www.airbnbvsberlin.de) berichteten kürzlich, dass Airbnb Nutzer_innen, die ihre Wohnungen sehr günstig anbieten, automatisch auf den üblichen Durchschnittspreis in der Umgebung aufmerksam macht.

Das alles heißt nicht, dass das Geschäft mit den Ferienwohnungen völlig egal ist. Damit sich an den Problemen auf dem Wohnungsmarkt etwas ändert, wäre aber ohnehin eine mietenpolitische Bewegung notwendig, die in der Lage ist, politischen Druck zu entfalten. Wie eine Position zu Ferienwohnungen aussehen kann, die sich nicht darauf beschränkt, eigene wirtschaftliche Interessen zu verteidigen, zeigten vor kurzem mehrere temporäre Besetzungen von Ferienwohnungen in Berlin-Wedding und in Kreuzberg. Die Aktivist_innen verknüpften die Besetzung mit der Forderung einer Unterbringung von Geflüchteten und Wohnungslosen.

 

Anmerkungen

(1) So wurden im Jahr 2007 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg noch 6.150 »angemessene Wohnungen« und 4.145 Eigentumswohnungen angeboten, im Nachbarbezirk Neukölln 11.137 »angemessene« und 4.218 Eigentumswohnungen, und in Berlin-Mitte trafen 15.834 Angebote für angemessene Wohnungen auf 5.708 für Eigentumswohnungen. 2015 waren es in Friedrichshain-Kreuzberg nur noch 255 (!) »angemessene Wohnungen« gegenüber 21.744 Eigentumswohnungen. In Neukölln standen immerhin 480 Angeboten für »angemessene Wohnungen« 3.614 Angebote für Eigentumswohnungen gegenüber und in Mitte 544 »angemessene Wohnungen« 15.967 Eigentumswohnungen. Das Kriterium der Angemessenheit wird landesrechtlich von der AV Wohnen geregelt und ist maßgeblich für die Übernahme von Wohnkosten. Mehr dazu in meiner Studie »Soziale Wohnungsversorgung in Berlin« für die Linksfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus.

(2) Derzeit fehlen in Berlin 130.000 preisgünstige Wohnungen für Geringverdiener_innen, also Haushalte mit einem Einkommen unterhalb von 80 Prozent des Berliner Durchschnitts, und weitere 25.000 preiswerte Wohnungen für die Unterbringung Geflüchteter.

 


Das Geschäft mit den Ferienwohnungen

Den Jahresgesamtumsatz der Airbnb-Vermietungen schätzt das Dataportal Inside Airbnb (insideairbnb.com/berlin) für 2015 auf 111 Millionen Euro. Die durchschnittliche Jahreseinnahme für eine an 121 Tagen im Jahr vermietete Ferienwohnung liege bei etwa 7.250 Euro (das wären mehr als 600 Euro pro Monat). Die Firmenangaben von Airbnb weichen deutlich von diesen Berechnungen ab und gehen von lediglich 34 Vermietungstagen im Jahr und einem durchschnittlichen Jahreseinkommen von 1.800 Euro aus. Beide Berechnungen legen einen durchschnittlichen Übernachtungspreis von knapp 60 Euro zugrunde. Die Jahreskosten einer durchschnittlichen Mietspiegelmiete inklusive der Betriebs- und Heizkosten könnten bei einer Wohnung von 70 Quadratmetern bereits nach knapp 130 Vermietungstagen erreicht werden. Selbst für eine durchschnittliche Neuvermietung (9 Euro nettokalt) wären die Jahreskosten nach 170 Tagen gedeckt. Jede zusätzliche Vermietung würde die Ferienwohnung in die Gewinnzone bringen. Aus den Zahlen von Airbnb für 2015 geht zudem hervor, dass zwölf Prozent der angebotenen Ferienwohnungen mehr als 180 Tage im Jahr bzw. 15 Tage im Monat vermietet wurden. In diesen knapp 2.500 Wohnungen konzentrieren sich mehr als 35 Prozent aller über Airbnb vermittelten Übernachtungen in Berlin. Auf das Jahr gerechnet werden durch die hohe Auslastung deutlich höhere Einnahmen generiert als mit einer normalen Vermietung als Mietwohnung.


Holm, Andrej 2016:  Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel Berlin. In: ak – analyse & kritik, Nr. 617, S. 9


Responses

  1. Ferienwohnungen werden manchmal mit Share Oeconomy in Verbindung gebracht. Jedenfalls spiegeln sie die Veränderung im Tourismus wider.

    Waren es früher die für die damalige Zeit wohlhabenden Städter, die in die Ferne aufbrachen und oftmals kulturelle und ökologische Verwüstungen mit sich brachten, so sind es jetzt die Städte, gegen die sich der Massentourismus richtet. In den Städten entwickelt sich ein Gefühl dafür. Zu den Ferienwohnungen gehören auch selbstgenutzte Ferienwohnungen als Alternative zu den klassischen Ferienhäusern. So scheint es, daß Städte jetzt für das platte Land in die Bresche springen.

    Für die veränderte Bedeutung der Städte spricht auch der Onlinehandel. Die Metropolen entwickeln sich zu Absatzmärkten der industriellen Massenproduktion, die überwiegend im globalen Süden stattfindet. Die Distribution durch den Onlinehandel erfolgt zumeist von Standorten außerhalb der Metropolen. Das ist die Umkehrung früherer Wirtschaftsbeziehungen zwischen den Metropolen einerseits und dem platten Land und den früheren Kolonien andererseits.

    Ein weiteres Phänomen, das auf die veränderte Bedeutung der Metropolen hinweist, ist der zweite Kapitalkreislauf. Nach dem ursprünglichen Modell wird überschüssiges Kapital in der Peripherie des Kapitalismus inverstiert. Das waren zumeist die früheren Kolonien. Den imperealen Metropolen kam dabei eine zentrale Bedeutung zu. Jetzt sind es die urbanen Immobilenmärkte, die als Zielobjekte des zweiten Kapitalkreislaufes Erwähnung finden. Somit hat sich – zumindestens teilweise – die Richtung der Kapitalkreisläufe umgedreht.

    Die geschilderten Phänomene deuten auf die labile und angreifbare Situation mancher Metropolen hin, auf die letztlich nur defensiv reagiert werden kann. Zusammenfassend und überspitzt formuliert, sind die Metropolen jetzt die Nachfolger der Kolonien. Dafür spricht auch die Tatsache, daß in den Metropolen ein erheblicher Anteil des Exportes durch den Niedriglohnsektor getragen wird, z.T. mittelbar durch die Tourismus- und Eventindustrie.

    Dem stehen Bemühungen der Metropolen gegenüber, den Wohlstand zu steigern. Zum Beispiel durch politische und administrative Machtstrukturen, durch Innovation und Technologie, durch die allgegenwärtige Finanzindustrie als Hoffnungsträger. Tendenziell führt das zu einer neuen Mittelschicht. Im Rahmen der „Renaissance der Städte“ nutzt diese Mittelschicht ihre Möglichkeiten, um den aus ihrer Sicht zustehenden Teil der Stadt sich anzueignen. Soetwas wird auch Gentrifizierung genannt.

    Speziell für Berlin gilt – wenn nicht sogar allgemein für die Metropolen des globalen Nordens – daß es schwierig ist, den eigenen Platz in einem globalen, sich ausdifferenzierenden Städtenetzwerk zu finden, das sich zudem im Rahmen der Urbanisierung immer mehr zu einem geschlossenen Kosmos entwickelt. Im Wesentlichen scheint es für die Metropolen dabei zwei Lösungen zu geben: sich zu gentrifizieren oder kolonisiert zu werden. Damit sollte auch die Frage nach dem Zusammenhang zwischen Ferienwohnungen und Gentrifizierung beantwortbar sein.

    Das Festhalten an der traditionellen Stadt durch die Akteure der Politik und der Zivilgesellschaft liefert keinen Ausweg aus dem Dilemma Gentrifizierung und Kolonisierung, sondern fixiert die Stadt in einem anachronistischen Zustand, ohne daß dadurch Handlungsspielräume erweitert werden könnten. Daran ändert auch nichts der wachsame Blick auf Globalisierung, Logik des Kapitalismus, Neoliberalismus…

    Vielleicht wäre es ein Ausweg aus diesem Dilemma, wenn der Prozeß der urbanen Zellteilung in Richtung Umland wieder in Gang käme. Zumindestens Berlin würde damit an den historischen Entwicklungspfad anknüpfen, auf dem diese Stadt sich historisch zu ihrer heutigen Form entwickelt hat. Wenn es dabei zu einer Verlagerung ökonomischen soziokulturellen Kapitals vom Stadtinneren zur Peripherie kommt, dann kann sich das nur dämpfend auf Gentrifizierungstendenzen auswirken. Unterstützt werden kann das durch massive Investitionen an der urbanen Peripherie und durch graduelle Deinvestitionen im Innenstadtbereich.

    Modellhaft kann eine solche Strategie als Urbanisierung des Umlandes und Ruralisierung der Innenstadt beschrieben werden. Mit Urban Gardening hat das wenig zu tun, wohl aber mit der Konzentration der drei Kapitalarten und der Frage, wie diese räumlich ausbalanziert werden können. Damit zielt diese Strategie auf die Polyzentrische Stadt. Für Traditionalisten bietet sich hingegen eine ganz andere Strategie an: Bauen in die Höhe, Verdichtung und Nachverdichtung und die Perspektive, die Stadt endlich ganz modern mit Hochhäusern neu zu bauen.

    Durch Bevölkerungswachstum, Zuwanderung, Digitalisierung, veränderte Arbeitsmärkte, fallende Transport- und Logistikkosten, demographische Veränderungen… ergibt sich für die davon betroffenen Städte ein Veränderungsdruck, dem die Ansprüche der etablierten Stadtbewohner auf Erhaltung des status quo, auf Besitzstandswahrung gegenüberstehen. Die traditionelle, nunmehr aber anachronistische Stadt wird daher kaum zu einem nachhaltigen Ausweg aus diesem komplexen Problemgemenge kommen, sondern typischerweise zwischen den Polen Gentrifizierung und Kolonisierung hin- und her pendeln. Die Weiterentwicklung der polyzentrischen Stadt dagegen bietet die Chance, daß aus dem System Komplexität herausgenommen wird. Die Modernisierung besteht in diesem Fall gewissermassen in der Auflösung der traditionellen quasi-statischen Stadt.

  2. […] Wie verändert Airbnb den Wohnungsmarkt? Eine Politische Ökonomie der Ferienwohnungen am Beispiel vom Berlin. 🏡 (Gentrification Blog) […]

  3. […] How paradox: people are considering themselves lucky if they have a very old contract with their landlord in an un-renovated building. 2 This is also effectively why the housing market is getting shortened by people who are not freeing up their contracts, and instead subletting through their vast social networks. I used to think that AirBnB was a big problem in the housing market, but it turns out it’s jus…. […]

  4. […] Wohneigentum für mehr Gentrifizierung in Berlin. Und so sehen Sozialforscher wie Andrej Holm oder Stadtteil-Vereine in Berlin das eigentliche Problem in der Wohnungspolitik der Stadt. Mietrechtler Lohmann und Stadtsoziologe […]


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