Die Expertenkommission Vergesellschaftung hatte heute zur zweiten öffentliches Anhörung geladen. Ich durfte als Sachverständiger zu Marktanteilen, Bewirtschaftungsstrategien und Vergesellschaftungseffekten vortragen. Da so komplexe Themen in 10 Minuten nur im Eiltempo vorgetragen werden konnten, gibt es hier zumindest die Folien meiner Präsentation.

Andrej Holm: „Marktanteile und Bewirtschaftungsstrategien großer Wohnungsunternehmen„

In dem Ende November 2021 vorgestellten Entwurf des Koalitionsvertrages zwischen der SPD, Bündnis90/Die Grünen und Die Linke („Zukunftshauptstadt Berlin. Sozial. Ökologisch. Vielfältig. Wirtschaftsstark“) nehmen Themen der Stadtentwicklung und des Wohnens eine zentrale Stelle ein. Gleich nach der Präambel folgt ein 18 Seiten langer Abschnitt unter der Überschrift „Stadtentwicklung, Bauen, Mieten“. Vorangestellt werden zwei Ziele und ein Bekenntnis: „Die Koalition stellt sich der Verantwortung, die Entwicklung Berlins (…) sozial und an den Pariser Klimazielen orientiert zu gestalten“ (S. 8) und „Die Koalition bekennt sich dazu, den Wohnungsneu- und Umbau in der Stadt mit höchster Priorität voranzubringen“ (S. 8).

Die Passagen des Koalitionsvertrages zu den Themen Stadtentwicklung und Wohnen sind ernüchternd. Der vor fünf Jahren begonnene Aufbruch wird an vielen Stellen ausgebremst. Die öffentliche Verantwortung für die soziale Wohnversorgung, die Priorisierung von Stadtentwicklungsfragen statt der Fixierung auf Neubauzahlen und auch die Überzeugung, die Stadt zusammen mit der Stadtgesellschaft zu gestalten, wurden im neuen Koalitionsvertrag weitgehend aufgegeben. Der vorliegende Koalitionsvertrag steht inhaltlich für einen Roll Back der rot-rot-grünen Stadtpolitik der vergangenen Jahre.

• Bauen als Selbstzweck: Mit der Fokussierung auf die Neubauziele von 200.000 Wohnungen bis 2030 werden Strategien für eine soziale Wohnversorgung und Überlegungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung durch Zielzahlen der Wohnungsproduktion ersetzt.
• Vorrang für private Investitionen: Der Koalitionsvertrag setzt vor allem beim Neubau auf eine verstärkte Kooperation mit der privaten Wohnungswirtschaft, statt den kommunalen Wohnungsbau durch eine Neuausrichtung der landeseigenen Wohnungsunternehmen zu stärken.
• Zögerliche Reformbereitschaft: Bei vielen wichtigen Vorhaben konnte sich die Koalition nicht auf ein gemeinsames Verständnis einigen. Beim Schutz der Berliner Kleingärten, bei der Einrichtung eines Mietkatasters, bei der Novelle des Wohnraumversorgungsgesetzes oder bei der längst ausstehen Reform des Sozialen Wohnungsbau versteckt die Koalition ihre fehlende Einigkeit hinter Prüfaufträgen und schiebt die Entscheidungen auf die lange Bank.
• Ausgebremster Volksentscheid: Mit der, auf einen Empfehlungscharakter zurechtgestutzten, Expert:innenkommissionwird die Umsetzung der im Volksentscheid erfolgreichen Enteignungsforderung in die Hinterzimmer von Senatsrunden und Koalitionsausschüssen verschoben. Statt, wie gefordert, „alle erforderlichen Maßnahmen“ zur Vergesellschaftung einzuleiten, wird ein Gesetz zur Enteignung nur noch „gegebenenfalls“ in Aussicht gestellt.
•  Machtpolitische Sackgasse: Mit der bereits angekündigten Rückkehr der SPD in das Ressort Stadtentwicklung und Wohnen steht fest, mit welcher Intention die meisten Prüfungen durch die zuständige Senatsverwaltung erfolgen werden. Schon in der vergangenen Jahren musste Vorschläge für einen soziale Wohnungspolitik zum Teil gegen Blockaden aus dem Verwaltungsapparat und die Geschäftsführungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) durchgesetzt werden. Initiativen befürchten zudem, dass das mühsam aufgebaute Vertrauensverhältnis zur Hausspitze und der direkte Austausch zu strittigen Fragen wieder durch einen Top-Down-Stil des Regierens ersetzt werden.

Von der stadtpolitischen Aufbruchstimmung, die den Start von Rot-Rot-Grün vor fünf Jahren begleitete, ist im Koalitionsvertrag von Rot-Grün-Rot nur noch wenig zu spüren. Der Aufbruch in die Zukunft startet mit einer Rolle rückwärts in eine Zeit, in der Wohnungswirtschaft und Verwaltungen die Geschicke der Stadt bestimmten und Mieterinnen und Mieter zusehen mussten, wie ihre Interessen unter die Räder gerieten. Progressive Stadtpolitik sieht anders aus und wird künftig noch stärker von den vielen Initiativen, Projekten und Bewegungen der Stadtgesellschaft abhängen.

Nicht nur in Berlin lautet eine Antwort auf die Wohnungskrise: Ausbau der öffentlichen Wohnungsbestände. Neben Neubaustrategien und Vorschlägen für konsequentere Mietschutzinstrumente stehen Vorschläge zur Ausweitung der öffentlich kontrollierten Wohnungsbestände hoch im Kurs der wohnungspolitischen Diskussionen.

Gerade weil die massiven Privatisierungen der 1990er und 2000er Jahre als Kardinalfehler der Wohnungspolitik angesehen werden, setzen progressive Regierungsmerhheiten in den Städten auf eine Stärkung der öffentlichen Wohnungsunternehmen. Auch in Berlin wurden die landeseigenen Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren von der Politk gestärkt, so dass durch Neubau, Vorkauf und Ankauf eine erweiterung der Bestände gelang.

Doch was bedeutet eigentlich öffentlicher Wohungsbestand. Wie verwalten und bewirtschaften öffentliche Wohnungsunternehmen ihre Bestände, Wie wird sichergestellt, dass wohnungspolitische Ziele von den öffentlichen Wohnungsunternehmen auch wirklich umgesetzt werden? Gerade weil öffentliche Wohnungsunternehmen richtigerweise wieder zu einem zenralen Instrument der Wohnungspolitk entwicklet haben, stellt sich die Frage, wie solche öffentlichen Wohnungsunternehmen organisert sein sollten, um die öffentlichen Ausfgaben bestmöglich zu erfüllen.

In Berlin gibt es eine wachsende Unzufriedenheit mit der Konstellation von sechs öffentlichen Unternehmen, die als GmbH’s oder AG’s kommerzielle Unternehmensstrukturen haben und nur schwer zu steuern sind. Zusammen mit Jan Kuhnert habe ich in den letzten Monaten eine Konzept erarbeitet, wie eine Umstrukturierung von landeseigenen Wohnungsunternehmen gelingen könnte, um einen dauerhaft soziale Mietentwicklung zu sichern, die Neubaufähigkeit zur stärken und eine an den Interessen der Mieter:innen ausgerichtete Verwaltung zu entwickeln.

Der Vorschlag wurde in den Berliner Median aufgegriffen und kontrovers diskutiert:

taz: Aus 6 mach 1. Andrej Holm und Jan Kuhnert schlagen vor, die Wohnungsgesellschaften zusammenzuführen. Berlin brauche mehr politischen Einfluss und mehr Neubau.

Tagesspiegel: Wegen fehlender Wohnungen in Berlin Ex-Staatssekretär Andrej Holm will Landesfirmen zentralisieren

Berliner Kurier: Mehr Neubau und weniger Geschäftsführer. Mieterschutz-Hammer! Landeseigene Wohnungsunternehmen sollen entmachtet werden

Neues Deutschland: Steuerung aus einer Hand. Experten fordern neue Struktur für Berliner städtische Wohnungsunternehmen

Das Konzept versteht sich als Diskussionvorschlag und kann in seiner aktuellen Fassung hier eingesehen werden: Die nächsten Schritte „zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen“

Spätestens mit der Übergabe von knapp 360.000 Unterschriften für einen Volksentscheid zur Sozialisierung der Wohnungsbestände großer privater Unternehmen hat die Initiative „Deutschen Wohnen & Co. enteignen“ die Debatten über eine „Enteignung zum Zwecke der Vergesellschaftung“ nach Artikel 15 des Grundgesetzes auf die Tagesordnung gesetzt. Eine Arbeitsgruppe von Expert*innen aus den Bereichen Wohnungspolitik, Sozialpolitik, Wohnungswirtschaft und Öffentliche Finanzen hat nun in eine „Fachliche und politische Beurteilung des Vorhabens zur Sozialisierung größerer Wohnungsbestände“ veröffentlicht und verschiedene Modelle der Entschädigung vorgeschlagen.

Eine zentrale aber entscheidende Frage des Vergesellschaftungsvorhabens ist die Höhe der Entschädigungssumme, die den Unternehmen für die etwa 240.000 Wohnungen gezahlt werden muss. Wird der Betrag zu niedrig angesetzt, haben Klagen gegen die Enteignung sicher höhere Aussichten auf Erfolg – werden die Kosten zu hoch angesetzt, gerät der Sozialisierungszweck in Gefahr, weil hohe Entschädigungszahlungen sich nicht aus einer sozialen Bewirtschaftung refinanzieren lassen.

Juristische Einigkeit besteht darüber, dass die Regelung der Entschädigungshöhe sich an den Vorgaben von Artikel 14 des Grundgesetzes zu orientieren haben und unter einer „gerechten Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ zu bestimmen sind.

Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. (Art. 14 (3) GG)

Ein Entschädigung zum Marktwert der Immobilien, wie sie etwa in der Stellungnahme des Senats zum Volksbegehren vorgeschlagen wird, schließt einen Abwägungsgedanken de facto aus. In der Arbeitsgruppe wurden daher verschiedene Modelle diskutiert und durchgerechnet, die eine verfassungsrechtlich gebotene Abwägung berücksichtigen.

Zwei Ansätze fragen danach, ob es bestimmte Entschädigungshöhen gibt, die aus der Perspektive der Unternehmen nicht unterschritten werden dürfen, um die Interessen der betroffenen Unternehmen in der Abwägung angemessen zu berücksichtigen.

• Modell Finanzierungsverpflichtungen (Entschädigung in Höhe der bestehenden Verbindlichkeiten): Der Ansatz geht davon aus, dass durch eine Entschädigung die bestehenden Finanzverbindlichkeiten der zu sozialisierenden Unternehmen gedeckt oder übernommen werden. (22,8 Mrd. €)
• Modell Eigenleistungsentschädigung (Entschädigung auf der Basis von Kaufpreisen und Investitionen): Der Ansatz geht davon aus, dass im Zuge einer Entschädigung die tatsächlichen Ausgaben für den Erwerb der Immobilien und Investitionen in die Wohnungsbestände ausgeglichen werden. Für alle investiven Ausgaben wurde eine Verzinsung von 4 Prozent p. a. berücksichtigt. (15,9 Mrd. €)

Zwei andere Ansätze fragen danach, welche Entschädigungssummen das Sozialisierungsziel einer dauerhaft sozialen Bewirtschaftung ermöglichen:

• Modell Ertragswertsverfahren (Entschädigung nach einer vereinfachten Ertragswertberechnung): Der Ansatz geht davon aus, dass eine Entschädigung in Höhe der Ertragswerte auf der Basis der für vergleichbare Bestände üblichen Miethöhen erfolgt. Als Referenz wurden die Mieterträge der landeseigenen Wohnungsunternehmen herangezogen. Als Vervielfältiger der Jahresnettomieteinnahmen wurde das 15-Fache eingesetzt. Dabei haben wir uns an den üblichen Kalkulationen der landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin orientiert. (16,9 Mrd. €)
• Modell Soziale Bewirtschaftung (Entschädigungen bei Refinanzierung mit sozialer Bewirtschaftung): Der Ansatz geht davon aus, dass der Entschädigungsbetrag bei einer sozialen Bewirtschaftung aus den Mieterträgen refinanziert wird. Aus verschiedenen Vorschlägen zu einer sozialen Bewirtschaftung (leistbare Miethöhen, Mietendeckelwerte, Leistbarkeit bei WBS-Einkommen) wurde für die Kalkulation der Entschädigungshöhe eine Durchschnittsmiete von 5,00 €/m² (nettokalt) angenommen (14,5 Mrd. €)

Im Unterschied zu den Ableitungen von möglichen Entschädigungssummen aus den gegenwärtigen Marktwerten (die ja nichts anders sind, als die in Preisen ausgedrückten Erwartungen künftiger Mietsteigerungen) basieren die vier vorgestellten Modelle auf konzeptionellen Vorüberlegungen und begründen die jeweiligen Entschädigungshöhen, statt sie lediglich aus fiktiven Ertragserwartungen (Marktpreisen) abzuleiten.

Die Entschädigungssummen der vier vorgestellten Modelle liegen alle deutlich unter den Kostenschätzungen des Senats. Die Studie zeigt darüber hinaus, dass bis zu einer Entschädigungshöhe von etwa 17 Mrd. € eine Refinanzierung (ohne Mieterhöhungen und zusätzliche Finanzierungsmittel) aus den laufenden Mieteinnahmen möglich ist.

Fazit: Da das Interesse der Allgemeinheit an dauerhaft leistbaren Wohnungen (Sozialiseirungszweck) zwingend in die Abwägung einbezogen werden muss, ist eine Entschädigung deutlich unter dem aktuellen Marktwert nicht nur rechtlich möglich, sondern auch geboten.

Volltext der Studie: AG Sozialisierung 2021: Fachliche und politische Beurteilung des Vorhabens zur Sozialisierung größerer Wohnungsbestände

Zusammenfassung der Studie: Tagesspiegel (19.08.2021): „Soziale Wohnungspolitik gibt’s nicht umsonst“ (Gastbeitrag von Sebastian Gerhardt und Andrej Holm)

Pressebeiträge:

Tagesspiegel (19.08.2021): Enteignungsinitiative in Berlin Entschädigung an „vergesellschaftete“ Firmen soll zwischen 14 und 23 Milliarden Euro kosten

taz (19.08.2021): Entschädigung der Wohnungskonzerne: Das kann doch nicht die Welt kosten

Der Berliner Mieterverein hat trotz der coronabedingten Beschränkungen das 7. Wohnungsforum „Umwandlungen und Eigenbedarfskündigungen. Wie wirkt sich die Eigentumsbildung auf die Stadtentwicklung aus?“ als Hybrid-Veranstaltung organisiert. In einem locker besetzten Saal und an den Bildschirmen zu Hause verfolgten knapp 100 Menschen eine Diskussion zum Thema Umwandlungen in Eigentumswohnungen und dem damit verbundenen Verdrängungsdruck für Mieterinnen und Mieter.

Die auf der Veranstaltung präsentierten Zahlen zeigen deutlich: Die Umwandlung in  Eigentumswohnungen und der Verkauf von Teileigentum sind Teil der Berliner Immobilienverwertung und zielen vor allem auf das Vermietungsgeschäft.

• Im Verhältnis zu den Verkäufen von etwa 240.000 Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren (2010 bis 2019) beträgt der Anstieg der selbstnutzenden Eigentümer*innen um knapp 50.000 nur 21 Prozent.
• Das Verhältnis von Umwandlungen und Verkäufen zeigt, dass die Zahl der Umwandlungen dem Verkaufsgeschehen „hinterherläuft“. Bei steigender Zahl der Verkäufe versuchen mehr Eigentümer*innen auf den fahrenden Zug aufzusteigen und schaffen mit der Umwandlung die Voraussetzung, auch ihre Wohnungen zu verkaufen.
• Es werden deutlich mehr Wohnungen auf den Immobilienportalen zum Verkauf angeboten als tatsächlich verkauft werden. Trotz dieses „Überangebots“ steigen die Verkaufspreise.

Während meiner Schulzeit hatte ich die Gelegenheit, 1986 oder 1987 an einem Jugendaustausch in Polen teilzunehmen. Da die Reisemöglichkeiten in der DDR begrenzt waren, nahm ich die Gelegenheit gerne an. Zum Programm gehörte auch die Teilnahme an der 1. Mai-Demonstration in Warschau. Nach dem wir die Tribüne mit der Partei- und Staatsführung passiert hatten, wurde die Straße gesperrt und wir wurden über einen Umweg ein zweites Mal an der Tribüne vorbeigeführt. Für die Ehrengäste wirkte die Demonstration so viel größer als sie eigentlich war. Obwohl sich die Zahl der Teilnehmenden durch die zusätzliche Schleife nicht verändert hatte, wurden wir und viele andere mehrfach gezählt …

Die Schwierigkeit, die richtige Perspektive zur Bestimmung einer Menge zu finden, gibt es auch in der Statistik. Aktuell hat ImmobilienScout24 Zahlen veröffentlicht, die belegen sollen, dass seit der Einführung des Mietendeckels in Berlin mehr Eigentumswohnungen und weniger Mietwohnungen angeboten werden. Als Bezugspunkt für die Aussagen hat das Immobilienportal die wöchentlichen Veränderungen der jeweiligen Angebotszahlen ausgewertet. Das klingt präzise, weil es sehr kleinteilige Aussagen verspricht. Doch wenn Eigentumswohnungsangebote länger annonciert werden müssen, weil z.B. Kaufabschlüsse mehr Zeit brauchen als die Unterzeichnung von Mietverträgen, kann es geschehen, dass dieselben Eigentumswohnungsangebote in mehreren Wochen gezählt werden, obwohl sich die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen gar nicht verändert hat …

In der Diskussion zum Mietendeckel werden gerne und oft alle möglichen Zahlen präsentiert, die das Scheitern des Instrumentes oder sogar den Zusammenbruch des Mietwohnungsmarktes belegen sollen. Besonders hoch im Trend stehen dabei Vergleiche von Angeboten für Miet- und Eigentumswohnungen, die auf Tages- oder Wochenbasis vorgestellt werden. Warum und wie die Auswahl der Zeiträume bei der Darstellung von wohnungsbezogenen Daten zur Verzerrung der tatsächlichen Verhältnisse beiträgt, wird im Folgenden beschrieben.

The article „Housing Crisis in Berlin: Displacement as Business Model“ was published in the HAU publication for the festival “Berlin bleibt! Stadt, Kunst, Zukunft” :

Almost always when we talk about displacement in Berlin, someone at some point says: “and then the new owner showed up.” Social scientist Andrej Holm summarizes the status quo of Berlin’s housing market – a story that has so far too often focused on privatization, gentrification, and neoliberalism while talking little about the residents themselves. This raises the question whether the demands of tenant associations can after all contribute to a happy ending.

Full text see below

Für das Festival „Berlin bleibt!“ am Berliner HAU rund um das Musical zur Wohnungsfrage „Stadt unter Einfluss“ (von Christiane Rösinger) habe ich eine Beitrag für das Begleitheft (pdf) geschreiben: „Wohnungskrise in Berlin: Verdrängung als Geschäftsmodell„. Das Musical von Christiane Rösinger ist ein sehenswertes und mutmachendes Spektakel.

Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit, ganz besonders in Berlin. Auf der Straße, in Bars und Büros – wo man hinhört, Mieter*innensorgen: Angst vor Modernisierung und Mietsteigerung, vor Verdrängung, Umwandlung und Wohnungsnot. Auch in anderen Kreisen spricht man über das Wohnen, aber nicht über das Wohnen als Zuhause, sondern als Kapitalanlage. Berlin ist eine Stadt unter Einfluss, unter schlechtem Einfluss. Aber die Berliner*innen haben angefangen sich zu wehren: 40.000 Menschen gingen für die “Mietenwahnsinn”-Demo im Mai auf die Straße. Etwa zur gleichen Zeit hat Christiane Rösinger im Auftrag des HAU ein Musical zur Mieter*innenbewegung erarbeitet. Die Musikerin und Autorin, die seit 30 Jahren mit ihren Bands Lassie Singers, Britta und auch solo über Berlin singt und schreibt, bringt die Wohnungsfrage mit acht Musiker*innen und einem Chor aus Kreuzberger und Neuköllner Mietaktivist*innen auf die Bühne. Als Spezialist*innen in Sachen Verdrängung und Mieter*innensorgen singen und tanzen sie ihre eigenen Geschichten. Am Ende wird natürlich alles gut – es ist schließlich ein Musical!

Meinen Festivaltext gibt es auch hier zu lesen: