Berlin: Spekulation mit Grundstücken besteuern

Die Berliner Morgenpost hat im Rahmen einen keliner serien zu den wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin eine Gespräch mit mir veröffentlicht:

Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken

Wie soll Berlin 2021 aussehen? Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert eine dauerhafte Mietpreisbindungen für Sozialwohnungen.

Berlin galt im Vergleich zu anderen Metropolen lange Zeit als Stadt, die preiswert ist und in der billiges Wohnen möglich ist, auch in den attraktiven Innenstadtlagen. Das hat sich in den letzten sechs, sieben Jahren vollständig verändert. Wir haben jetzt einen Wohnungsmangel, vor allem an preiswerten und leistbaren Wohnungen. Anders als in den vergangenen Jahren haben nicht nur Geringverdiener inzwischen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, sondern auch Menschen mit mittleren und sogar überdurchschnittlichen Einkommen.

Wir beobachten zudem, dass es extreme Mietsteigerungen in fast allen Innenstadtgebieten gibt. Hier herrscht eine hohe Veränderungsdynamik. Das gilt auch für ehemalige Problemlagen, wie Wedding, Teile Neuköllns und Moabit. Hier herrscht Verdrängung, das heißt, wir haben eine arme, abgehängte Bevölkerung, die dem hohen Verwertungsdruck der Immobilienwirtschaft ausgesetzt ist. Diese Dynamik führt mittelfristig zur Verdrängung an den Stadtrand, wie wir es aus anderen Städten kennen.

Dabei gibt es unterschiedliche Muster. Wenn man sich Prenzlauer Berg oder Friedrichshain ansieht, die die Sanierungs­kulisse der 90er-Jahre darstellten, dann sind das Gebiete, in denen durch eine umfangreiche Sanierung tatsächlich ein Bevölkerungstausch stattgefunden hat. In einzelnen Quartieren wohnen nur zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung, die schon vor der Sanierungswelle dort gewohnt haben.

Zurzeit beobachten wir dagegen in Kreuzberg, Neukölln und Wedding eine Mikropolarisierung, die sich sehr kleinräumig abspielt. Wohlhabende ziehen in diese Viertel, der Anteil an Hartz-IV-Empfängern oder prekär Beschäftigten nimmt aber nicht in gleichem Maß drastisch ab. Das Geheimnis dahinter besteht darin, dass Haushalte mit geringen Einkommen versuchen, den steigenden Kostendruck durch Überbelegung zu kompensieren. Man zieht in kleinere Wohnungen oder vermietet Zimmer unter. Die befürchtete Verdrängung findet also erst einmal nicht statt, stattdessen registrieren wir eine Verdrängung aus dem Lebensstandard.

Viele Investitionen in Schulprogramme oder andere soziale Förderungen haben da erst einmal keine Wirkung, weil immer mehr Kinder wieder zu zweit oder dritt in einem Zimmer leben und nicht über einen eigenen Schreibtisch verfügen. Die Mietsteigerung führt also zu einer weiteren Verarmung, weil der Anteil des Einkommens, der für Miete aufgewandt wird, steigt und weniger Geld für anderes da ist: Manche verzichten auf Urlaub, andere auf Schulbücher und wieder andere verzichten aufs Essen.

Das wissen wir von der Berliner Tafel und anderen Einrichtungen, die berichten, dass gegen Ende des Monats die Schlangen vor ihren Türen regelmäßig länger werden. Dieser Trend lässt sich aufhalten. Stadtentwicklung ist ja keine Naturkata­strophe, sondern unterliegt gesellschaftlichen Bedingungen. Eine soziale Wohnungsversorgung müsste jedoch gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden.

Dafür wären neue Mietpreisbindungen notwendig, die auch in der Innenstadt preiswertes Wohnen ermöglichen. Leider gab es in den vergangenen Jahren von politischer Seite kein Interesse, sich mit Eigentümern, Investoren und Spekulanten anzulegen. Im Glauben an die angeblichen Segnungen des Wachstums war die Angst davor, Investoren abzuschrecken, größer als die Bereitschaft, die Spekulation auf steigende Mieten und Umwandlungsgewinne einzuschränken.

Rechtliche Instrumente reichen nicht aus

Eine gute Wohnungspolitik, die auch soziale Zwecke erfüllen soll, ist teuer. Um Wohnungen zu kaufen oder Förderprogramme aufzulegen, braucht es Geld. Und wenn man dem Trend, wie bisher geschehen, mit rechtlichen Instrumenten beikommen will, dann benötigt man zusätzliches Personal. Dazu fehlten bislang der politische Wille und die Lücke im Haushalt, die man dafür freischaufeln müsste.

Mit der Mietpreisbremse, dem Zweckentfremdungsverbot und dem angekündigten Wohnungsneubau hat die Politik zwar gegengesteuert, alle diese Maßnahmen reichen aber nicht aus, um tatsächlich zu wirken. Die Neubauaktivität ist gestiegen, liegt aber angesichts der steigenden Bevölkerungszahl immer noch deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Noch weniger Erfolge gibt es dabei, preiswertes Wohnen zu sichern. Im gleichen Zeitraum, in dem jetzt der Bedarf an Wohnungen steigt, sind Zehntausende Wohnungen aus der sozialen Bindung gefallen, ohne dass sie durch irgendetwas ersetzt wurden.

Der neue Senat muss ein kohärentes Gesamtkonzept für die Wohnungspolitik vorlegen und sich bewusst machen, dass es vor allem ein soziales Versorgungsproblem gibt. Das muss gelöst werden. Dazu wäre es sinnvoll, Stadtentwicklungskonzepte für die Quartiere zu entwickeln, die jetzt noch nicht so attraktiv sind. Das zentrale Ziel muss aber sein, mehr bezahlbare Wohnungen mit Belegungsbindungen zu besitzen. Dazu gehört die Erweiterung des landeseigenen Wohnungsangebotes mit klaren Zielvorgaben für die Wohnungsgesellschaften, auch bezahlbares Wohnen anzubieten.

Außerdem müsste ein Wohnungsbauprogramm auf der Tagesordnung des Senats ziemlich weit oben stehen. Darin enthalten sein müssten Programme zur Sicherung einer dauerhaften Belegungsbindung für die knapp 100.000 Sozialwohnungen, die in den nächsten Jahren aus der Förderung fallen. Ziel muss sein, diejenigen Wohnungen in der Stadt zu schützen, für die noch preiswerte Mieten gezahlt werden.

Wenn der Trend der letzten Jahre ungezügelt so weiterläuft – starkes Bevölkerungswachstum, starke Aktivität der Immobilienwirtschaft, zurückhaltende Regulierungspolitik –, dann werden wir Entwicklungen erleben wie in London oder Paris, vielleicht auf einem etwas niedrigeren Niveau. Im Moment haben wir noch eine Situation, in der es auch in der Innenstadt noch eine gemischte Bevölkerungsstruktur gibt.

Berlin sollte hier seine Besonderheiten verteidigen. Dazu wären Instrumente nötig, die spekulative Verkäufe von bebauten Grundstücken einschränken. Es gibt derzeit zu viele Investoren, die eine hohe Ertragserwartung an eine Immobilie haben. Um sie zu erfüllen, müssen die aktuellen Mieter verschwinden. Dieser spekulative Handel mit Grundstücken müsste so hoch besteuert werden, dass es dafür in Berlin keine Anreize gibt.

Aufgezeichnet von Jens Anker