Verfasst von: ah | Oktober 20, 2016

Berlin: Spekulation mit Grundstücken besteuern

Die Berliner Morgenpost hat im Rahmen einen keliner serien zu den wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin eine Gespräch mit mir veröffentlicht:

Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken

Wie soll Berlin 2021 aussehen? Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert eine dauerhafte Mietpreisbindungen für Sozialwohnungen.

Berlin galt im Vergleich zu anderen Metropolen lange Zeit als Stadt, die preiswert ist und in der billiges Wohnen möglich ist, auch in den attraktiven Innenstadtlagen. Das hat sich in den letzten sechs, sieben Jahren vollständig verändert. Wir haben jetzt einen Wohnungsmangel, vor allem an preiswerten und leistbaren Wohnungen. Anders als in den vergangenen Jahren haben nicht nur Geringverdiener inzwischen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, sondern auch Menschen mit mittleren und sogar überdurchschnittlichen Einkommen.

Wir beobachten zudem, dass es extreme Mietsteigerungen in fast allen Innenstadtgebieten gibt. Hier herrscht eine hohe Veränderungsdynamik. Das gilt auch für ehemalige Problemlagen, wie Wedding, Teile Neuköllns und Moabit. Hier herrscht Verdrängung, das heißt, wir haben eine arme, abgehängte Bevölkerung, die dem hohen Verwertungsdruck der Immobilienwirtschaft ausgesetzt ist. Diese Dynamik führt mittelfristig zur Verdrängung an den Stadtrand, wie wir es aus anderen Städten kennen.

Dabei gibt es unterschiedliche Muster. Wenn man sich Prenzlauer Berg oder Friedrichshain ansieht, die die Sanierungs­kulisse der 90er-Jahre darstellten, dann sind das Gebiete, in denen durch eine umfangreiche Sanierung tatsächlich ein Bevölkerungstausch stattgefunden hat. In einzelnen Quartieren wohnen nur zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung, die schon vor der Sanierungswelle dort gewohnt haben.

Zurzeit beobachten wir dagegen in Kreuzberg, Neukölln und Wedding eine Mikropolarisierung, die sich sehr kleinräumig abspielt. Wohlhabende ziehen in diese Viertel, der Anteil an Hartz-IV-Empfängern oder prekär Beschäftigten nimmt aber nicht in gleichem Maß drastisch ab. Das Geheimnis dahinter besteht darin, dass Haushalte mit geringen Einkommen versuchen, den steigenden Kostendruck durch Überbelegung zu kompensieren. Man zieht in kleinere Wohnungen oder vermietet Zimmer unter. Die befürchtete Verdrängung findet also erst einmal nicht statt, stattdessen registrieren wir eine Verdrängung aus dem Lebensstandard.

Viele Investitionen in Schulprogramme oder andere soziale Förderungen haben da erst einmal keine Wirkung, weil immer mehr Kinder wieder zu zweit oder dritt in einem Zimmer leben und nicht über einen eigenen Schreibtisch verfügen. Die Mietsteigerung führt also zu einer weiteren Verarmung, weil der Anteil des Einkommens, der für Miete aufgewandt wird, steigt und weniger Geld für anderes da ist: Manche verzichten auf Urlaub, andere auf Schulbücher und wieder andere verzichten aufs Essen.

Das wissen wir von der Berliner Tafel und anderen Einrichtungen, die berichten, dass gegen Ende des Monats die Schlangen vor ihren Türen regelmäßig länger werden. Dieser Trend lässt sich aufhalten. Stadtentwicklung ist ja keine Naturkata­strophe, sondern unterliegt gesellschaftlichen Bedingungen. Eine soziale Wohnungsversorgung müsste jedoch gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden.

Dafür wären neue Mietpreisbindungen notwendig, die auch in der Innenstadt preiswertes Wohnen ermöglichen. Leider gab es in den vergangenen Jahren von politischer Seite kein Interesse, sich mit Eigentümern, Investoren und Spekulanten anzulegen. Im Glauben an die angeblichen Segnungen des Wachstums war die Angst davor, Investoren abzuschrecken, größer als die Bereitschaft, die Spekulation auf steigende Mieten und Umwandlungsgewinne einzuschränken.

Rechtliche Instrumente reichen nicht aus

Eine gute Wohnungspolitik, die auch soziale Zwecke erfüllen soll, ist teuer. Um Wohnungen zu kaufen oder Förderprogramme aufzulegen, braucht es Geld. Und wenn man dem Trend, wie bisher geschehen, mit rechtlichen Instrumenten beikommen will, dann benötigt man zusätzliches Personal. Dazu fehlten bislang der politische Wille und die Lücke im Haushalt, die man dafür freischaufeln müsste.

Mit der Mietpreisbremse, dem Zweckentfremdungsverbot und dem angekündigten Wohnungsneubau hat die Politik zwar gegengesteuert, alle diese Maßnahmen reichen aber nicht aus, um tatsächlich zu wirken. Die Neubauaktivität ist gestiegen, liegt aber angesichts der steigenden Bevölkerungszahl immer noch deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Noch weniger Erfolge gibt es dabei, preiswertes Wohnen zu sichern. Im gleichen Zeitraum, in dem jetzt der Bedarf an Wohnungen steigt, sind Zehntausende Wohnungen aus der sozialen Bindung gefallen, ohne dass sie durch irgendetwas ersetzt wurden.

Der neue Senat muss ein kohärentes Gesamtkonzept für die Wohnungspolitik vorlegen und sich bewusst machen, dass es vor allem ein soziales Versorgungsproblem gibt. Das muss gelöst werden. Dazu wäre es sinnvoll, Stadtentwicklungskonzepte für die Quartiere zu entwickeln, die jetzt noch nicht so attraktiv sind. Das zentrale Ziel muss aber sein, mehr bezahlbare Wohnungen mit Belegungsbindungen zu besitzen. Dazu gehört die Erweiterung des landeseigenen Wohnungsangebotes mit klaren Zielvorgaben für die Wohnungsgesellschaften, auch bezahlbares Wohnen anzubieten.

Außerdem müsste ein Wohnungsbauprogramm auf der Tagesordnung des Senats ziemlich weit oben stehen. Darin enthalten sein müssten Programme zur Sicherung einer dauerhaften Belegungsbindung für die knapp 100.000 Sozialwohnungen, die in den nächsten Jahren aus der Förderung fallen. Ziel muss sein, diejenigen Wohnungen in der Stadt zu schützen, für die noch preiswerte Mieten gezahlt werden.

Wenn der Trend der letzten Jahre ungezügelt so weiterläuft – starkes Bevölkerungswachstum, starke Aktivität der Immobilienwirtschaft, zurückhaltende Regulierungspolitik –, dann werden wir Entwicklungen erleben wie in London oder Paris, vielleicht auf einem etwas niedrigeren Niveau. Im Moment haben wir noch eine Situation, in der es auch in der Innenstadt noch eine gemischte Bevölkerungsstruktur gibt.

Berlin sollte hier seine Besonderheiten verteidigen. Dazu wären Instrumente nötig, die spekulative Verkäufe von bebauten Grundstücken einschränken. Es gibt derzeit zu viele Investoren, die eine hohe Ertragserwartung an eine Immobilie haben. Um sie zu erfüllen, müssen die aktuellen Mieter verschwinden. Dieser spekulative Handel mit Grundstücken müsste so hoch besteuert werden, dass es dafür in Berlin keine Anreize gibt.

Aufgezeichnet von Jens Anker

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Responses

  1. […] Andrej Holm im Gespräch mit der Berliner Morgenpost zu den wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin: Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken […]

    • Sehr geehrter Herr Andrej Holm, Sie beschäftigen sich doch seit Jahren mit diesem Thema, bitte bewegen Sie jetzt, wo Sie die rechte Hand der Senatorin für Bau & Wohnen sind Grundlegendes. Gefahr erkannt: Gefahr gebannt! Herr Jens Anker hat vollkommen richtig erkannt: ,,Berlin sollte hier seine Besonderheiten verteidigen. Dazu wären Instrumente nötig, die spekulative Verkäufe von bebauten Grundstücken einschränken. Es gibt derzeit zu viele Investoren, die eine hohe Ertragserwartung an eine Immobilie haben. Um sie zu erfüllen, müssen die aktuellen Mieter verschwinden. Dieser spekulative Handel mit Grundstücken müsste so hoch besteuert werden, dass es dafür in Berlin keine Anreize gibt!!! Sittenwidrige Verträge, die von grob fahrlässigen Notare besiegelt worden sind, wofür Vollstreckungshemmnisse4 umgangen worden sind, gehören von Amts wegen rückabgewickelt und die Verantwortlichen Bankbeamten, Bürgermeisterinnen und -meister, Rechtspfleger, Richter und selbstverstädnlich RA & Notare in Berufshaftungspflicht genommen und entsprechend herabgestuft in ihren Bezügen! Beginnen könnte Sie gleich mit dm Entfernen der Werbung: Berlins extrem schlanke Behörde und Justiz macht hohe Gewinne aus Immobilienhandel möglich! Zu sehen im Kontex der Stacken GmbH Berlin!!! Hoffentlich ist dass nicht auch so eine verschleierte Landeseigene GmbH wie die beiden Vorbesitzer unseres ehemaligen Miethauses aus der Gründerzeit: Dorotheenstr. 16, 12557 Berlin, Flurstück Nr. 181, Flur 444, Baulastenblatt 332, Seite 1 und Bauantrag Ner. 2051/1995!!! Es grüßt Sie ihre alte flüchtige Bekannte aus der FES Elisabeth Schwabe

  2. Verhältnisse wie in Paris oder London? in Paris gibts ja sogar NoGo Areas! Bitte nicht in Berlin, oder Deutschland! Die sollten richtig Steuern zahlen, wenn Firmen Mieter wegen Kommerz raushaben wollen! Geld haben die ja sowieso!

    • Dass die Spekulanten eigenes Geld haben bezweifele ich stark. Mir ist bekannt, dass sie Buchgeldgeschäfte machen auf unlautere Art, mit Unterstützung von Verantwortlichen in Behörde und Justiz! Freit Träger gemeinnützige pachten im Ostteil Berlins Miethäuser aus der Gründerzeit, stellen die Vermietbarkeit mit Sicherugnsgrundschulden wieder her, halten ihre Vertragseinbarungen nicht ein, bringen das Grundstück unter den Hammer, Spekulanten treten als Meistbieter auf, zahlen nichts, aber schaffen es Forderugnsausfallaufstockungen und das Eigentum zu erlangen druch Umgehen sämtlicher Vollstreckungshemmnmisse! Beschwerden des Rechtseigentümers prallen ab am sturen blinden und tauben Amtschimmel! Ich behaupte das nicht nur so, sonderen ich bin Betroffene!!! Das Objekt ist das Flrustück Nr. 181, Flur 444, 12557 Berlin Dorotheenstr. 16 zu sehen bei der Stacken GmbH als Renditeobjekt vermietet über Nones, verkauft oder vermietet wird über Ewes und andere Immobilienmakler.. .

  3. „Es gibt derzeit zu viele Investoren, die eine hohe Ertragserwartung an eine Immobilie haben. Um sie zu erfüllen, müssen die aktuellen Mieter verschwinden…“ Ja, leider… Ich würde zu 100 % unterstützen, dass weder Grundstücke noch Mietshäuser zu Spekulationsobjekten ausländischer (Ab-)Zocker werden. So aber trotzdem geschehen mit dem Haus in der Naugarder Str. 6 im Prenzlauer Berg, das Anfang 2016 an den neuen Eigentümer, die Albert Immo 1 s.a.r.l. in Luxemburg verkauft wurde. Im Mai 2016 stellte diese beim Bauamt Pankow den Antrag auf Baumaßnahmen (Ausbau von Dachgeschoss und Anbau von Fahrstühlen), woraufhin absehbar ist, dass die Wohnungen von geschätzt 50 bis 60 Mieterparteien von Mieterhöhungen und den Modernisierungsmaßnahmen (2017 ?) betroffen sein werden. Wo ist der Senat, wo sind die Volksvertreter, die sich hier für die Mieter und Mieterinnen einsetzen? Ich bin inzwischen aus dem Haus ausgezogen und habe um vorzeitige Lösung des Mietvertrags gebeten (nicht zuletzt, weil meine Wohnung einige Mängel aufwies, aber vor allem wegen der zu erwartenden Modernisierung) und soll jetzt von der Immo 1 s.a.r.l. Luxemburg verklagt werden, bis Ende März 2017 für eine bezugsfertige, leerstehende Wohnung zu bezahlen, aus der ich aus den o.g. Gründen ausgezogen bin. Also bleibt mir nichts übrig, als den Immo-Haien zusätzlich Geld in den Rachen zu werfen??? Super…!

    • Nur wenn aus Fehlern Lehre gezogen wird, kann es besser werden! Doch unser Regierende hat seine eigenen Fehler total aus den Augen verloren! Dass sogar in diesem Jahr 2017 Grund & Boden des Potsdamer Paltzes an einen bekannten spekulative Immobileinhändler verkauft worden sind ist u. a. das beste Beispeil dafür!
      Ich frage mich, wofür gibt es das Abgeordnetenhaus überhaupt? Warum sind solch sittenwidrige Amtshandlungen überhaupt zugelassen? Grundstücke mit Mietwohnungen bebaut die über Gemeinnützige GmbH unter den Hammer kamen, miteinander zu verflechten kann dochunmöglich in Sinne der Landeshaushaltsordnung sein! Mir sind folgende privat bekannt geworden: Blatt 5235N, 141^67N, 14003N,11520N,7190N Amsgericht Köpenick und
      Amtsgericht Potsdam Babelsberg Blatt 289, 291, 292.Doch wer weiß wie hoch das Umgehen von Recht und Ordnung in Wirklichkeit ist!!!

  4. Richtigstellung: der Antrag auf Baumaßnahmen wurde – laut Anwalt der Immo Albert 1 s.a.r.l. – nicht von dieser, sondern vom vorherigen Eigentümer gestellt, daher sei die Immo Albert 1 s.a.r.l. für diese beantragte Baumaßnahme nicht verantwortlich. …. Klar, ich glaub ja auch an den Weihnachtsmann…

    • Hallo veggiegirl, natürlich wurde bei der Naugarder Str. 6 der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Voreigentümer gestellt, sonst hätte die Albert Immo es gar nicht erst gekauft. Gierig waren in dem Fall die drei Voreigentümer, ein Deutscher und zwei Griechen, die den Handel mit Häusern professionell betreiben.

      • Danke für die Info, uebln !!!

      • Ja, richtig. Die vorigen Eigentümer nannten sich „Naugarder Str. 6 GbR“ und waren in der Fredericiastr. 17-19 ansässig. Wo sind die eigentlich abgeblieben? Per email waren die nur über die anonyme Plattform @pisasales erreichbar und telefonisch nur Dienstag zwischen 8 und 10 Uhr. Lockerer Job für die…

    • @veggiegirl: wenn Du die übliche Kündigungsfrist nicht einhälst, brauchst Du Dich über eine entsprechende Klage durch den Vermieter nicht wundern. Vertrag ist Vertrag, ein Anrecht auf Aufhebung im Einvernehmen gibt es nicht.

      • Das ist richtig, Thilo, ein „Anrecht auf Aufhebung im Einvernehmen“ gibt es nicht. Es gibt aber sowas wie ein „Gewissen und Gespür für soziale Gerechtigkeit“, das auch in Vermietern, Eigentümern und Hausverwaltungen anwesend sein kann 😉 Habe ich in der Vergangenheit schon erlebt bzw. bei Freunden und Bekannten mitbekommen: da wurde auf die Vorschläge, Nöte und Bedürfnisse der ehemaligen Mieter zumindest rudimentär eingegangen und vorgeschlagene Nachmieter wurden in Betracht gezogen und bekamen wenigstens eine Chance.
        In meinem Fall hat der Anwalt der Immo Albert 1 s.a.r.l. lapidar bemerkt, ich hätte nicht nachgewiesen, dass die von mir vorgeschlagenen Nachmieter „solvent“ seien… Die von mir vorgeschlagenen Nachmieter waren vollkommen in Ordnung, zahlungsfähig, zahlungsbereit und mehr als erfreut, eventuell in die Wohnung einziehen zu können (selbstverständlich unter Einhaltung des Mietvertrags, ha ha ha, wie auch ich ihn 10 Jahre lang korrekt eingehalten habe.)
        Inzwischen wurde ich genötigt, die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist zu zahlen.
        Merke: Recht und Gerechtigkeit sind nicht unbedingt dasselbe und die Rechte, die sich ein Eigentümer/Vermieter ggf. herausnimmt, haben mit dem Recht auf Wohnen in menschenwürdigen Bedingungen und unter fairen Umständen nicht unbedingt etwas zu tun.
        Vor allem, wenn der Eigentümer vorrangig an der Modernisierung, sprich Vermehrung seines investierten Kapitals interessiert ist und evtl. das Haus nur aus diesem Grund erworben hat, zwinker, zwinker.
        Mein persönliches Fazit: Das Wohnrecht könnte insgesamt in Berlin (Deutschland, Europa, international :-)) verbessert werden. Der einzelne Mieter darf nicht den Profitinteressen von Besitzern und Verwaltern zum Opfer fallen.
        Durch die Mieten finanzieren wir gewöhnlich die Instandsetzungen, Renovierungen, zusätzlichen Penthouse-Aufbauten, Luxus-Fahrstühle, etc.pp. ohnehin schon mit und dürfen dann zusehen, wie die Mieten anschließend um mindestens 11 % erhöht werden und nach und nach neue, noch zahlungskräftigere (!) Mieterinnen einziehen.
        Nein, Thilo, da brauchen wir uns wirklich nicht zu wundern, oder?!!

  5. Danke für die Info veggiergirl. 🙂

    • Gerne, markus 🙂

  6. Hat dies auf eschff rebloggt und kommentierte:
    Berlin braucht Ordnung in seinen Büchern! Das ist 1. Gebot!
    Sonst ist Berlins Haushaltskraft bald tot!
    Denn Doppelbuchungen kannjeder sehen
    er muss nur in das Grundbuch sehen:
    5235N, Dorotheenstr. 16, 12557 Berlin!
    Forderungen und Sicheurngsgrundschulden
    dienten unredlichen spekulativen Kettengeschäften
    über Verwaltungszwang 19/009/80818 im März 2009
    Und Berlin streitet das ab,
    hält mich in Trapp.

  7. Hallo eschff, leider konnte ich auf deinem Blog diesen Fall nicht finden. Wo hast du das Ding mit der Dorotheenstr. veröffentlicht?

    • Hallo, lveggiegirl, Gibt man Elisabeth Schwabe google.de ein oder diesen Nawmen bei Facebook.de kann man Seitenlang über die Riesensauerei von den kriminellen Scheingeschäften über die Dorotheenstr. 16, 1257 Berlin lesen! Gierig waren die Hintermänner, die genau wussten, dass Behörde u. Justiz anständige Bürger mundtot macht in Zusammenhalten der Rechtsanwalts- und Notarkammer.Untreue Treuhandverwaltung darf einfach nicht zum Prozessgegenstand erkärt werden! Wer das macht, wird keine Blumentopf mehr gewinnen! HIer wurde ein notleidend gemachter gewerblicher Kredit der ComboBau gGmb


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