Berlin: Mietendeckel wäre selbst in der light-Version wirkungsvoll

Auch der nun deutlich abgeschwächte Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin zielt im Kern auf das Einfrieren der Mietpreise und ermöglicht weiterhin Mietabsenkungen im Bestand und bei der Neuvermietung. Im Bestand und bei der Neuvermietung soll verboten werden, „eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete hinausgeht“ (§3 Abs.1) oder die festzusetzende Mietobergrenze übersteigt (§3 Abs. 2). Ausnahme sind Mieten unterhalb der vorgeschlagenen Obergrenzen, die auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes um 1,3% pro Jahr erhöht werden dürfen (§3 Abs. 3). Der Mietendeckel markiert damit eine echte Wende der Wohnungspolitik, weil damit der scheinbare Automatismus von ständig steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkte unterbrochen und sogar umkehrt wird. Nach Dekaden des Ausverkaufs und der wohnungspolitischen Verantwortungslosigkeit wird das Wohnen in Berlin nicht länger dem freien Spiel des Marktes überlassen. Der Mietendeckel hat dabei eine protektionistische Funktion und schützt Mieterinnen und Mieter unmittelbar vor einer weiteren Eskalation der Mietpreise. Darüber hinaus hat der Mietendeckel einen zutiefst regulierenden Effekt auf den Wohnungsmarkt und wird das Ende der zurzeit dominierenden Verdrängungsökonomie beschleunigen.

Aus der Wohnungsforschung wissen wir, dass sich unter veränderten Rahmenbedingungen veränderte Investitionsstrategien herausbilden und durchsetzen. Die gängigen Bewirtschaftungsstrategien, die vor allem auf Mietsteigerungen, Verdrängung und Umwandlung setzen, sind kein „Naturzustand“ des Marktes, sondern das Ergebnis der aktuellen Rahmenbedingungen. Eine politisch bedingte Veränderung des Handlungsrahmens wird andere Akteure und andere Investitionsstrategien hervorbringen und hoffentlich den Spielraum für eine gemeinwirtschaftlich orientierte Wohnungswirtschaft erweitern.

Dieser Beitrag gibt zunächst einen Überblick zu den größten Neuerungen der aktuell diskutierten Entwurfsfassung („Referentenentwurf“) und beschreibt anschließend die zu erwartenden wohnungswirtschaftlichen Effekte des Mietendeckels.

Mietendeckel light – Neuer Entwurf schwächt ursprüngliche Intentionen ab

Was ist neu am Referentenentwurf zum Mietendeckel? Höhere Obergrenzen, Gewährung von Modernisierungszuschlägen und neue Absenkungsvorschläge sorgen für Diskussionen. Drei Anmerkungen aus der Perspektive des Mieterschutzes:

Anhebung der Miethöhen ist unbegründet: Die neu vorgeschlagenen Mietobergrenzen beziehen sich im Wesentlichen auf den Mietspiegel 2013 und liegen für Standardwohnungen (mit Sammelheizung, Bad und WC) zwischen 5,95 €/m² (Baujahr zwischen 1965 und 1972) und 9,80 €/m² (Baujahr 2003 bis 2013). Warum der Mietspiegel 2013 als Bezugswert für einen noch entspannten Wohnungsmarkt gewählt wurde, wird nicht begründet. Sowohl in den Vorschlägen des Berliner Mietervereins (Mietspiegel 2005) als auch im ersten Entwurf des Mietendeckels (Mietspiegel 2011) wurden frühere Referenzgrößen vorgeschlagen. Im Eckpunkte-Beschluss zum Mietendeckel (pdf) einigte sich die Koalition darauf, dass „die maximal zulässigen Miethöhen ausgehend von einem Zeitpunkt ermittelt (werden), als der Berliner Wohnungsmarkt noch nicht in Schieflage geraten ist“ (Eckpunkte Mietendeckel). Die im Jahr 2013 erstmals beschlossene Kappungsgrenzenverordnung nach § 558 (Abs. 3) BGB (Kappung der möglichen Mieterhöhungen bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf max. 15 Prozent) konnte nur greifen, weil Berlin damals belegen konnte, dass  „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (…) besonders gefährdet ist“ (§ 558 (Abs. 3) BGB). Das mit dem Mietspiegel 2013 nun ausgerechnet ein Orientierungsmaßstab gewählt wurde, an dem der Berliner Wohnungsmarkt selbst im Rechtverständnis des damaligen Senats bereits in Schieflage geraten war, ist ein deutlicher Bruch mit den beschlossenen Eckpunkten. Der Wechsel der Bezugsgrößen lässt vermuten, dass es keine Sachargumente dafür gibt, sondern mal wieder ein Kompromiss zwischen sozialen Zielen und Wirtschaftsinteressen in Richtung Wirtschaftlichkeit verschoben wurde. Im Vorentwurf lag die Spreizung noch zwischen 5,74 €/m² und 7,97 €/m². Insbesondere Altbauten (bis 1918) mit +0,42 €/m² und Neubauten (2003 bis 2013) mit +1,83 €/m² werden in den neuen Tabellenwerten deutlich höher bewertet.

Zur Orientierung: Einem durchschnittlichen Haushalt (1,8 Personen) in einer durchschnittlichen Wohnung (73 m³) stehen im Mittel 2.100 € pro Monat zur Verfügung. Wird die Leistbarkeit bei einer Mietkostenbelastung von 30 Prozent angesetzt, können demnach 630 € für die Miete ausgegeben werden. Legen wir einen Anteil von Betriebs- und Heizkosten von 3,00 €/m² zu Grunde, bleiben nur noch 5,63 €/m² (nettokalt) für eine angemessene Miete. Bereits die Obergrenzen des Vorentwurfs lagen über diesen Orientierungswerten der Leistbarkeit – im aktuellen Referentenentwurf übersteigen die vorgeschlagenen Höchstmieten die Leistbarkeitsgrenze zum Teil deutlich.

 

Modernisierungszuschläge mit viel zu langer Rückwirkung: Unverständlich ist, warum im neue vorliegenden Entwurf Modernisierungszuschläge von bis zu 1,40 €/m² für Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 15 Jahren gewährt werden sollen. Im viel diskutierten Vorentwurf hieß es noch: „Um Investitionsschutz sicher zu stellen und die Rückwirkung zu begrenzen, ist eine bis zu acht Jahre nachträgliche Anerkennung von Modernisierungen notwendig“. Das war insofern sachgerecht, als die üblichen Modernisierungsumlagen von 11 Prozent der Modernisierungskosten eine vollständige Refinanzierung der Ausgaben innerhalb von neun Jahren ermöglichten. Jetzt werden durch die Regelung selbst längst zurückgezahlte Modernisierungsmaßnahmen belohnt und auf die Mietobergrenze aufgeschlagen. Mieterinnen und Mieter werden dabei doppelt zur Kasse gebeten, denn die erhöhten Mieten nach Modernisierungen sind ja bereits in die Mietspiegelwerte eingeflossen, so dass die Obergrenzen den Modernisierungsgrad bereits berücksichtigen.

 

Mietabsenkung ist zu kompliziert und kann ungewollte Nebenwirkungen haben: Der im aktuellen Referentenentwurf vorgeschlagene Mechanismus zur Mietabsenkung sieht vor, dass überhöhte Mieten auf das Maß der Obergrenzen abgesenkt werden können. Als „überhöhte Miete“ gelten dabei Mietbelastungen von mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens der Mieterhaushalte. Beim Antrag auf eine Absenkung müssen nicht nur die Einkommensverhältnisse offen gelegt werden, sondern auch die Mietkostenbelastungen errechnet werden. Komplizierte Verfahren und Streitfälle sind dabei vorhersehbar. Zumal sich die Definition der Absenkungsschwelle (30 Prozent) auf die Nettokaltmiete und nicht Bruttowarmmiete bezieht, die jedoch für die tatsächliche Mietkostenbelastung für die Mieterinnen und Mieter entscheidend ist. Wenn schon eine Einschränkung der Absenkungsmöglichkeiten, dann wäre es viel einfacher und von den Ämtern auch besser zu bewältigen, wenn eine Absenkung grundsätzlich für alle Haushalte möglich wäre, die mit ihren Einkommen eine WBS-Berechtigung erlangen. Die WBS-Antragsverfahren sind bereits eingeführt und können routiniert bearbeitet werden – und die soziale Zielgenauigkeit wäre auch gegeben. Haushalte, die trotz höherer Einkommen eine erhöhte Mietkostenbelastung zu tragen haben, leben in der Regel in sehr deutlich überteuerten Wohnungen. Sie könnten durch einen Wohnungswechsel ihre Mietkosten deutlich reduzieren und würden zugleich eine Wohnung freimachen, die dann zu den Obergrenzen neu vermietet werden muss.

In den Reaktionen auf den Vorschlag der eingeschränkten Absenkung wird auf das Problem der selektiven Vermietung aufmerksam gemacht. Wenn die Vermietung an Haushalte mit geringen Einkommen zu einer Mietabsenkung führt, würden Vermieterinnen und Vermieter bei der Auswahl der Vertragspartner noch stärker als bisher auf die Einkommen schauen. Dieses Argument ist durchaus ernst zu nehmen, weil der Vorschlag des Referentenentwurfs den wohnungspolitischen Grundsatz bricht, einkommensabhängige Miethöhen vorrangig in belegungsgebundenen Beständen vorzuschreiben, da ansonsten soziale Ausschlussmechanismen bei der Neuvermietung verstärkt werden. Die polemischen Prognosen hingegen, dass es Geringverdiener nun noch schwerer haben werden, überhaupt eine Wohnung zu finden, können weitgehend ignoriert werden. Haushalte mit geringen Einkommen sind schon jetzt auf günstige Wohnungen angewiesen und gehören explizit nicht zum Klientel der Hochpreisvermietungen. Da sich alle Neuvermietungen im Rahmen der vorgeschlagenen Obergrenzen bewegen müssen, macht das Einkommen der Mietinteressenten defacto keinen Unterschied, da ja keine weitere Absenkung erfolgen kann. Vermieterinnen und Vermieter, die jetzt damit drohen, künftig nur noch an Besserverdienende zu vermieten, planen ein Revanche-Foul mit Ansage: „Wenn ihr uns unser Geschäft mit den Wohnungen kaputt macht, sorgen wir dafür, dass eure sozialen Intentionen nicht aufgehen.“  Die Beibehaltung des Status quo bietet keine Lösung für Haushalte mit geringen Einkommen, denn überhöhte Mietangebote üben allein über den Preis auch jetzt schon eine hohe soziale Selektivität aus. „Entweder ihr lasst uns zu hohen Preisen vermieten oder wir vermieten nur noch an Besserverdienende“ ist eben kein Argument gegen den Mietendeckel, sondern eine Polemik zur Verteidigung der bisherigen Ertragserwartungen.

 

Angedrohter Investitionsstreik belegt den hohen Wirkungsgrad des Mietendeckels

Wie wird sich der jetzt vorgestellte Mietendeckel auf die wohnungswirtschaftliche Situation in Berlin auswirken? Trotz der deutlichen Einschränkungen des Vorschlags ebbt die Diskussion nicht ab, ob mit den Einschränkungen der Mieteinnahmen nicht die Neubauaktivitäten in Berlin zusammenbrechen würden. Das Argument dabei: Wer soll denn noch in Berlin investieren, wenn die Gewinnmöglichkeiten gedeckelt werden? Ja, hier zeigt sich der Widerspruch zwischen dem Wohnen als Immobilie und dem Wohnen als ein Zuhause in großer Deutlichkeit. Wenn das Wohnen in Berlin für alle bezahlbar sein soll, dann kann es nicht gleichzeitig die Gewinne von wenigen ermöglichen.

Die in den Diskussionen vorgebrachten Beispiele konstruieren dabei am liebsten Fälle, in denen kleine Anlegerinnen und Anleger ihre Ersparnisse für den Kauf einer Wohnung oder Immobilie in Berlin eingesetzt haben, um von der Vermietung ein regelmäßiges Einkommen zu generieren. Die oft knappen Kalkulationen werden nun vom Mietendeckel durcheinander gebracht und gefährden die Wirtschaftlichkeit der Investition. Sollten die  Sparer ihr Geld in einen Neubau angelegt haben, dann sind sie auf der sicheren Seite, denn Neubauten sind vom Mietendeckel ausgenommen. Haben sie jedoch ihr Geld in den Kauf einer Bestandsimmobilie gesteckt, dann müssen sie sich fragen lassen, auf wessen Kosten die Erträge oder die Alterssicherung realisiert werden sollten. Mit einer klassischen immobilienwirtschaftlichen Kalkulation, bei der die derzeitigen Erträge auf einen selbst bestimmten Zeitraum hochgerechnet werden, um die maximale Finanzierungssumme zu bestimmen, konnten in Berlin schon lange keine Wohnungen und Häuser mehr gekauft werden. Wer in Berlin zu den überhöhten Preisen Grundstücke und Immobilien erworben hat, musste von Beginn an mit Mieterträgen kalkulieren, die mit den Bestandsmieten nichts zu tun hatten. Die Verdrängung der bisherigen Mieterinnen und Mieter war in der Regel die Basis des Geschäftsmodells. Eine Geschäftsidee jedoch, die auf potentiellen Neuvermietungsmieten oder deutlichen Mietsteigerungen basiert, geht immer ins Risiko, dass diese Rechnung nicht aufgeht. Es gibt eben keine Garantie für Höchsterträge und es ist auch nicht einsichtig, dass die einen aus ihren oft knappen Renten und Löhnen die Alterssicherung der anderen finanzieren sollten.

Es sollte aber auch noch angemerkt werden, dass die Figur der kleinen Anlegerinnen und Anleger die Dynamik des Berliner Immobilienmarktes nur unzureichend widerspiegelt. Mit Blick auf die vielen Hausgemeinschaften, die in Konflikt mit ihren meist neuen Eigentümer*innen stehen, sind es vor allem Immobilienfonds, Briefkastenfirmen und professionelle Immobilienunternehmen, die das Kaufgeschehen in der Stadt bestimmen. Das Prinzip ist jedoch dasselbe: Gekauft wird zu hohen Preisen, weil mit deutlich steigenden Einnahmen gerechnet wird, so dass sich auch die überteuerten Kaufpreise am Ende rechnen. Die Logik  der Ertragserwartungsspekulation hat den massiven Verdrängungs- und Mietsteigerungsdruck in Berlin ausgelöst. Allein zwischen 2009 und 2018 wurden fast 85 Mrd. Euro für den Erwerb von bebauten Grundstücken (als Grundstücken mit Häusern drauf). Diese 85 Mrd. Euro wurden ausgegeben, weil die Käuferinnen und Käufer davon ausgegangen sind, dass sie aus diesen Immobilien nicht nur ihre Kaufpreise, sondern auch noch einen Gewinn erwirtschaften können. Die Ertragserwartung von 85 Mrd. Euro lastet schon jetzt auf der Mieterschaft in Berlin. Sollte der Mietendeckel dazu führen, dass Ertragserwartungen zurückgefahren werden und der Kauf von Häusern in der Stadt sich als Geschäftsmodell nicht mehr rechnet, wäre viel gewonnen. Werden auch noch die Käufe von unbebauten Grundstücken und von Eigentumswohnungen hinzugerechnet, liegt die Summe, die in den Wechsel von Eigentumstiteln ausgegeben wurde, bei knapp 140 Mrd. Euro in den letzten zehn Jahren.

Doch diese Ausgaben sind gar nicht gemeint, wenn die Wirtschafts- und Immobilienlobby vor dem „Ende der Investitionen“ in Berlin warnt. Stattdessen heißt es: „Keine einzige neue Wohnung wird mehr gebaut, weil sich Investoren nicht mehr auf den Staat verlassen können…“ Ein Blick auf die Zahlen zeigt, dass in den letzten zehn Jahren (2009 bis 2018) in Berlin 90.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Das statistische Bundesamt weist für diesen Zeitraum durchschnittliche Baukosten in der Höhe von etwa 1.500 €/m² aus. Bei großzügiger Bemessung von Baunebenkosten und sonstigen Aufwendungen in der Höhe von 50 Prozent der Baukosten ergeben sich durchschnittliche Erstellungskosten von knapp 2.300 €/m² für einen Neubau (Mehrfamilienhaus). Hochgerechnet auf die Anzahl der Fertigstellungen und die durchschnittlichen Wohnungsgröße eines Neubaus in Berlin (75m²) ergeben sich daraus Gesamtausgaben von etwa 16 Mrd. Euro in den zehn Jahren. Das sind gerade einmal zehn Prozent der in Berlin getätigten Umsätze der Immobilienwirtschaft. Wenn es heißt: Der Mietendeckel gefährdet die Investitionen in Berlin, dann bedeutete das konkret, der Mietendeckel gefährdet zu 90 Prozent die Spekulation mit Grundstücken und das Verdrängungsgeschäft der Ertragserwartungsspekulation. Eigentlich kein schlechter Wirkungsgrad für ein politisches Instrument.

 

 

 

 

Update (05.09.2019)

Bei der Interpretation der der Daten zum Grundstückshandel in Berlin sind von verschiedener Stelle Zweifel an der Klassifikation „Grundstücksspekulation“ formuliert wurden. Dabei wurde u.a. in Frage gestellt, ob Erwerber*innen, die hohe Kaufpreise zahlen, tatsächlich mit Mieterträgen kalkulieren. Kai Wolfram vom Engel & Völkers (führendes Unternehmen der Immobilienvermarktung) hat im Rahmen einer Online-Pressekonferenz zu Wohninvestments eine interessante Übersicht veröffentlicht. Unter der Überschrift „Potenziell überbewertete Städte“ werden für eine Reihe von Großstädten die Ertragserwartungen (so genannte „Muss-Mieten“, die sich aus den Kaufpreisen ableiten) und den üblichen Mieten im Bestand („Ist-Mieten“) sowie den durchschnittlichen Neuvermietungsmieten („Neu-Mieten“) verglichen. In Berlin müssten Mieten von 14,01 €/m² eingenommen werden, um eine angemessenen Refinanzierung der Kaufpreise sicherzustellen. Die „Ist-Miete“ in den vermieteten Wohnungen liegt jedoch bei lediglich 7,36 €/m². Die Analysten von Engels & Völker gehen daher davon aus, dass die Miete in Berlin um 90 Prozent gesteigert werden müsste („Muss/Ist-Verhältnis“). Selbst bei den Neuvermietungen müssten demnach Mieten erzielt werden, die 36 Prozent über den sonst üblichen Neuvermietungsmieten liegen („Muss/Neu-Verhältnis). Auch wenn in München oder Frankfurt/Main noch deutlich höhere Erträge erwartet werden, zeigt die Übersicht deutlich, dass die Bestandsmieterinnen und Bestandsmieter in Berlin dem größten Verdrängungsdruck ausgesetzt sind, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt.