Verfasst von: ah | September 11, 2019

Berlin: Der Mietendeckel kommt schneller, als ein Haus gebaut wird

Ankündigung für eine Informations- und Diskussionsveranstaltung am 10.09.2019 in Berlin

Das Initiativenforum Stadtpolitik Berlin hat für den Abend des 10.09.2019 zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Mietendeckel eingeladen. Unter dem Motto „Mietendeckel: Wer deckelt hier wen?“ diskutierte eine reine Herrenrunde aus Dr. Rainer Tietzsch (Vorsitzender des Berliner Mietervereins), RA Henrik Solf (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; AK Mietrecht des Republikanischen Anwältinnen- und Anwältevereins) und mir über verschiedene Aspekte des inzwischen vorliegenden Gesetzentwurfes. Mit konkreten Fragen moderiert wurde die Veranstaltung durch Rouzbeh Taheri (Mietenvolksentscheid, Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“).

Einen Mitschnitt der Veranstaltung gibt es hier zu sehen: Video “ Mietendeckel: Wer deckelt hier wen? (10.09.2019)

Mietendeckel: Warum eigentlich erst jetzt?

Der erste Teil der Diskussion drehte sich um die Frage, warum so eine Regelung wie der Mietendeckel eigentlich erst jetzt in die Diskussion gekommen ist. Henrik Solf verwies zum einen auf die langjährige Zuständigkeit des Bundes, die sich als „Mietrecht ist Bundesrecht“ tief in die Überzeugung von vielen eingegraben habe. Erst mit der Föderalismusreform und der damit verbundenen Länderzuständigkeit für das Wohnungswesen, hätte sich die Lage verändert, ohne dass dies jedoch in den juristischen Diskussionen eine größere Rolle gespielt habe. Solf attestierte seiner Zunft zudem eine gewisse Innovationsabstinenz („Kreativität ist keine Primärtugend von Juristinnen und Juristen“), die er auch darin begründet sieht, dass der juristische Alltag in der Regel auf zurückliegende Urteile und Rechtsprechungen Bezug nimmt. Der juristische Fachaufsatz von Peter Weber („Mittel und Wege landesrechtlichen Mietpreisrechts in angespannten Wohnungsmärkten“) löste auch erst dann eine juristische Fachdiskussion aus, nachdem das Thema von Politikerinnen und Politkern in öffentlichen Stellungnahmen aufgegriffen wurde. Ich habe versucht, die fast schon elektrisierende Wirkung der Idee in vielen wohnungspolitischen Debatten aus der jüngeren Geschichte der Mietenproteste in Berlin zu begründen: Obwohl ein Großteil der konkreten Auseinandersetzungen um Mietsteigerungen und gegen Verdrängung im privat vermieteten Bereich stattfand, bezogen sich die meisten Forderungen und Instrumente auf die immer strengere Regulation der öffentlichen und geförderten Wohnungsbestände. Die Lücke von Problemdruck und Lösungsansätzen schien mit der Idee für einen Mietendeckel geschlossen werden zu können. Ramona Popp (Wirtschaftssenatorin, Bündnis90/Grünen), die bisher nicht als Vorkämpferin der Mieterinteressen aufgefallen war, bringt in einem Interview in der Welt die politische Stimmung der rot-rot-grünen Regierung zum Mietendeckel gut auf den Punkt:

„Die Menschen in Berlin haben in den letzten Jahren Exzesse auf dem Mietenmarkt erlebt, die man mit der guten wirtschaftlichen Entwicklung nicht mehr erklären kann und gegen die es vorzugehen gilt. Wir erleben in allen Bereichen Angriffe auf das Gefüge unserer Gesellschaft. Deshalb schützen wir die Berliner, die Angst haben, sich ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können“

Die Hoffnung, endlich ein passendes Instrument zur Einschränkung der Mietexzesse und Verdrängungsökonomie gefunden zu haben, beschleunigte die politischen Debatten zum Mietendeckel und auch die Verfahrenswege. Wohl selten wurde (in Berlin) ein neues Gesetz von der ersten Idee bis zum Gesetzgebungsverfahren so schnell erarbeitet. Wenn der ambitionierte Zeitplan eingehalten wird, liegt zwischen ersten Vorschlägen und beschlossenem Gesetz gerade einmal ein Jahr. Mit Blick auf die hohen Zahlen der Bauüberhänge und langen Bauzeiten zeigt sich: Der Mietendeckel in Berlin kommt schneller, als ein Haus gebaut wird.

 

Der Unterschied zwischen Wohnung und Mietvertrag

Ein zweites Thema der Diskussion war die rechtliche Konstruktion des Mietendeckels. Henrik Solf erklärte den Unterschied zwischen privatrechtlichen Verträgen, die das Binnenverhältnis zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen regeln und dem öffentlich-rechtlichen Regulierungsbereich des Preisrechts, dem ein Mietdeckel zugeordnet wäre. Während mit den Regelungen des BGB (Mietrecht) ein zivilrechtliches Vertragsverhältnis (Mietvertrag) geregelt wird, ist der Rechtsgegenstand des öffentlichen Rechts die Wohnung. So wie etwa veränderte Bauauflagen oder auch die Energieeinsparverordnung Vorgaben formulieren, die unmittelbar an die Wohnungen gekoppelt werden und nicht Gegenstand von Mietverträgen sind, würde auch ein öffentliches Preisrecht spezifische Anforderungen für die Wohnungen festlegen – in dem Fall zum Beispiel ein Mietsteigerungsmoratorium oder einen Höchstpreis. Diese Abgrenzung der Rechtsobjekte ist auch von Bedeutung, wenn es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Regelungen des Mietendeckels kommen sollte, da sich dann nicht mehr Vermieter*innen und Mieter*innen gegenüberstehen, sondern die Bezirksverwaltungen gegen die jeweilige Streitpartei vor Gericht ziehen müssen. Henrik Solf wies in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass die gängigen Rechtschutzversicherungen der Mieterorganisationen Rechtstreitigkeiten vor Verwaltungsgerichten nicht abdecken. Insbesondere Konstellationen, in denen Mieterinnen und Mieter das Bezirksamt auf Umsetzung des Mietendeckels verklagen müssten, wären dann nicht abgesichert.

Rainer Tietzsch vom Berliner Mieterverein vertiefte die Unterscheidung zwischen privatrechtlichen Verträgen (Mietrecht) und öffentlich-rechtlichen Auflagen (Preisrecht, Mietendeckel) am Beispiel der Modernisierungszuschläge, die im Referentenentwurf des Gesetzes vorgeschlagen werden. Insbesondere die Bezugnahme auf frühere oder auch künftige Modernisierungsumlagen, die auf einen Höchstwert (1,40 €/m² für in den letzten 15 Jahren vollzogenen und 1,00 €/m² für künftige Modernisierungen) gekappt werden sollen, brechen mit der juristischen Systematik des Mietendeckels, weil sie mietvertragliche Regelungen wie z.B. Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen zum Gegenstand haben. Konsequenter wäre es – so Rainer Tietzsch – Modernisierungsarbeiten über eine Liste von ausstattungsbezogenen Zuschlägen zu honorieren, weil dies der Logik einer wohnungsbezogenen Festsetzung entsprechen würde. Der Berliner Mieterverein hatte dazu einen ganzen Katalog an Maßnahmen mit den jeweils üblichen Mietzuschlägen erstellt. Ein Vorschlag, der im Verlauf der Gesetzgebungsdiskussion leider wieder verworfen wurde.

Komplizierte Absenkungsmechanismen vermieden

Der dritte größere Themenkomplex, der auf der Veranstaltung diskutiert wurde, war der im Gesetzentwurf vorgesehen Absenkungsmechanismus von überhöhten Mieten für Haushalte mit einer Mietbelastung von über 30 Prozent des Haushaltseinkommens. Neben der Frage, ob Nettokaltmieten die sachgerechte Bezugsgröße darstellen (nein, weil eine soziale Wohnversorgung die tatsächlich zu tragenden Wohnkosten berücksichtigen muss), ging es auch hier wieder um die Abweichung des Referentenentwurfs von der Rechtssystematik eines Mietendeckels. Eine einkommensabhängige Miethöhenbestimmung ist zwar sozialpolitisch wünschenswert, hat aber mit einem öffentlich-rechtlichen Preisrecht nicht viel zu tun, da es sich auf die Situation der Miethaushalte und eben nicht auf die Wohnung selbst bezieht. Das Podium und auch einige Stimmen aus dem Publikum waren sich einig, dass eine Absenkung schwer zu begründen, schwer durchzusetzen und schwer zu legitimieren ist. Für den Fall, dass überhaupt eine Absenkung ins Gesetz aufgenommen werden soll (die steht in den Eckpunkten des Senatsbeschlusses) entwickelte Rainer Tietzsch den Gedanken einer grundsätzlichen Preisfestsetzung der Miethöchstgrenzen für alle Wohnungen. Da die Absenkung von überhöhten Mieten nicht per Gesetz erfolgen kann, sondern einen entsprechenden Verwaltungsakt vorsieht, könnten dann „Ausnahmen“ von der eigentlich geltenden Regel eingeräumt werden. So könnten z.B. alle Wohnungen, in denen die Mieterinnen und Mieter keine WBS-Berechtigung haben, von der Absenkung der Mieten freigestellt werden. Deutlich wurde dabei, dass auch ein solcher Mechanismus schwer umzusetzen wäre. Ein Verzicht auf eine Absenkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen würde zudem die bereits aufkommenden Diskussionen über eine drohende Schieflage der sozialen Effekte des Mietendeckels überflüssig machen. Auch in meinem Verständnis sind Mietrecht und Mietendeckel kein Ersatz für eine verstärkte öffentliche Verantwortung für die soziale Wohnversorgung. Die umfassende Versorgung der ärmeren Haushalte mit leistbaren Mietwohnungen wird sich durch einen Mietendeckel nicht sicherstellen lassen – hier ist die Ausweitung der öffentlichen und gemeinwirtschaftlichen Bestände gefragt.

Auch ohne eine Absenkung wäre der Mietendeckel als Mietsteigerungsmoratorium im Bestand und als Miethöchstpreis bei der Neuvermietung eine deutliche Entlastung der Berliner Mieterinnen und Mieter, die vor weiteren Mietsteigerungen und Verdrängung geschützt werden sollen.

 

 


Responses

  1. Also mich würden interessieren wie hoch (bzw. um wieviel) eine Miete steigen darf wenn sie eben nicht 30% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt…

    • Eine abschließende Regelung gibt es noch nicht. Der aktuelle Vorschlag (Referentenentwurf) sieht vor, das Mieten unterhalb der jeweils geltenden Höchstmiete um 1,3% p.a. angehoben werden dürfen. Die Höchstgrenzen sind zurzeit in einem noch etwas komplizierten Tabellenwerk festgehalten, in dem nach Baualter und Ausstattung differenzierte Höchstmieten zwischen 3,92 €/m² (bis 1918 ohnen Sammeheizung, ohne Bad) und 9,80 €/m² (Baujahr zwischen 2003 und 2013) angegeben sind. Zurzeit sind für Modernisierungsarbeiten in den letzten 15 Jahren Modernisierungsaufschläge von max. 1,40 €/m² vorgesehen, so dass sich für vollausgestatte und modernisierte Wohnungen die Höchstmietpreise zwischen 7,35 €/m² (Baujahre 1965 bis 1972) und 9,53 €/m² (Baujahre 1991 bis 2002) bewegen. Eine moderniserte Altbauwohnung (bis 1918 gebaut) läge bei 7,85 €/m². Wohnungen die diese Mietpreise übersteigen, sind von den Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Die 30% Mietbelastungsquote kommen im aktuellen Entwurf nur ins Spiel, um eine Absenkung von überhöhten Mieten zu begründen. Der Gesetzentwurf sieht also vor, dass eine Mietabsenkung (auf das Niveau der zuvor beschriebenen Höchstmieten) nicht in allen Wohnungen zu erfolgen hat, sondern nur dort, wo Mieterinnen und Mieter mit einer hohen Mietbelastung leben. Aber wie schon angemerkt: Alles im Entwurfsstadium. Aktuell werden fachliche Stellungnahmen von Verbänden und Interessengruppen abgefragt und anschließend wird der Entwurf sicher noch einmal überarbeitet. Frage geklärt?

  2. Sehr geehrter Herr Holm,

    ich bin Mieter und Vermieter zugleich, für einen Mietendeckel mindestens in Berlin (oder zumindest einen -stopp, ein Einfrieren), halte den Gesetzentwurf für überraschend gut und konsistent, bis auf einen Punkt vielleicht:

    Das Setzen einer öffentlich-rechtlichen Grenze scheint mir plausibel und kompetenzgerecht, unklar ist mir die Begrenzung von Erhöhungen unterhalb der Obergrenze auf einen der Inflation nachempfundenen Prozentsatz (was grds. natürlich auch ein mögliches Modell der Mieterhöhungspirale wäre). Der Mietspiegel spielt doch mit der Obergrenze keine Rolle mehr, Mieten werden nicht teurer, wenn Vermieter mit bislang geringer Miete erhöhen. Die prozentuale Erhöhungsbegrenzung unterhalb der Obergrenzenwerte ist damit wohl ausschließlich zivilrechtliches Preisrecht, für die Obergrenze und die öffentlich-rechtliche Intention spielt sie keine Rolle. Wenn da mal nicht an dieser einen Stelle ein Kompetenzverstoß droht …

    Und was die Obergrenzen an sich angeht: Das sind schon weitreichende Vorschläge, Respekt oder Donnerwetter, jeder wie er mag. Als kürzlicher Käufer einer Altbauwohnung für, sagen wir, 5-7 TEUR / qm ist schon tatsächlich ganz schön geschnitten, wenn man als Wiederkaufswert 30 Jahre potentielle Mieteinnahmen nimmt (= 30*12*6,45 = 2,3 TEUR). Aber darum geht es ja auch, es soll ja gedämpft werden. Ein Rekurs auf einen etwas späteren Mietspiegel reicht vielleicht aber auch.

    Noch lieber wäre mir gewesen, man hätte in den vergangen Jahren mal einen effektiven und wirksamen Mietspiegel eingeführt, der nicht qua Konzeption zu einem Mieterhöhungs-Perpetuum-Mobile werden musste und sollte (die lächerliche 4-Jahresregelung zum Beispiel). Aber so ist es, wenn man via Lobby, übrigens auch der Länder und ihrer Wohnungsbauunternehmen selbst (zB die SAGA in Hamburg), ständig nur rauspresst und rauspresst, dann kommt es irgendwann auch sehr hart um die Ecke.

    Bis gespannt, wie es weitergeht.

    Beste Grüße


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