Verfasst von: ah | Januar 5, 2010

Berlin Nordneukölln: „es gibt sogar schon Diplomaten hier“

In der erst kürzlich auch hier besprochenen Artikelserie „Soziale Stadt“ in der taz gibt es heute ein aufschlussreiches Interview mit einem Hausverwalter in Nordneukölln, der den Aufschwung der letzten Jahre aus seiner Perspektive darstellt: „Vertreibungsgefahr ist nicht so groß“.

Während selbst kleinräumige Statistiken bisher nicht geeignet waren, die symbolischen Aufwertungen und den Imagewandel von Nordneukölln auch empirisch zu bestätigen und Verdrängungswarnungen oft mit dem Vorwurf einer nur „gefühlten Gentrification“ konfrontiert waren, gibt es nun ein paar handfeste und glaubwürdige Indizien für die beginnende Gentrification dort. Bernd Girke, Hausverwalter von vier Häuser in der Umgebung des Weichselplatztes benennt im Interview gegenüber der taz, eine steigende Nachfrage nach Wohnungen im Gebiet, höhere Neuvermietungsmieten und eine wachsende Investitionsbereitschaft der Eigentümer als klare Merkmale des Wandels.

Unabhängig von den spannenden Informationen zum Vermietungsgeschäft im Neuköllner Norden gibt es ein wunderschönes Zitat zur fast schon sympathischen Piefigkeit des alten Westberlin:

taz: (…) Sie haben am Weichselplatz einen schönen Spielplatz, es gibt ein kinderfreundliches Café, einen Bio-Eisladen, Kindermodegeschäft. Manche sagen, der Weichselplatz ist schon bald der Kollwitzplatz von Neukölln.

Antwort Girke: Ich muss zu meiner Schande gestehen, ich war noch nie am Kollwitzplatz, zumindest ist den letzten 20 Jahren nicht. Darum weiß ich auch nicht, ist das was Positives, was Negatives? Jedenfalls freue ich mich, wenn ich nach Hause komme und sehe, dass das Café voll ist und überall Fahrräder stehen und auf dem Spielplatz voller Betrieb ist.

Passend zum Thema hab ich auch folgenden Blogeintrag bei Allexander Korte gefunden: Reuterkiez kommt?

Als Mitte-Boy muss ich mit ansehen wie unser Viertel vermainstreamt und die Karawane der Jungen und Schönen (=Gentrification) weiterzieht in ein mir fernes und unbekanntes Land. Sie nennen es Kreuzkölln oder Neukölln-Nord. (www.korte.de)

Steigende Wohnungsnachfrage in Nordneukölln

Aus der Hausverwalterperspektive ist vor allem die unproblematische Vermietung leerstehende Wohnungen ein eindeutiger Indikator für die gestiegene Attraktivität des Viertels. Bernd Girke beschreibt dies für die von ihm verwalteten Häuser:

Wir haben jahrzehntelang Schwierigkeiten gehabt, überhaupt etwas zu vermieten – und jetzt ist es kein Problem mehr, überhaupt nicht. (…) jetzt mache ich eine Anzeige im Internet, und in einem Tag ist die Wohnung weg.

Der verbesserte Ruf der Wohngegend drückt sich aber  nicht nur in der schnelleren Vermietung frei werdender Wohnungen aus, sondern auch in einer für das Gebiet neuen Zusammensetzung der Mieterschaft:

Solange ich hier wohne, und das sind jetzt 68 Jahre, wollten noch nie so viele Leute unbedingt hierher. Es gibt Architekten, die mir gesagt haben: Wer jetzt nicht hierher zieht, hat in den nächsten Jahren keine Chance mehr – weil es boomt in dem Gebiet rechts und links vom Kanal. Es gibt sogar schon Diplomaten, die ziehen hierhin, wurde mir erzählt. Und bei mir im Haus sind in letzter Zeit drei junge Ärzte eingezogen.

Höhere Neuvermietungsmieten

Als ein weiterer wohnungswirtschaftlicher Indikator für beginnende Aufwertungsprozesse kann die überdurchschnittliche Steigerung der Neuvermietungsmieten gelten. Hausverwalter Girke gibt für seine Häuser Neuvermietungssteigerungen von 10 bis 15 Prozent an. Dieser Wert liegt deutlich über den durchschnittlichen Differenzen zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungspreise. Der im November vorgelegte BBU-Wohnungsmarktmonitor 2009 kam für die gesamte Stadt zu dem Ergebnis:

Die Differenz zum Mietspiegeldurchschnitt liegt bei 25 Cent oder rund fünf Prozent. „Das zeigt: Die Behauptung, dass bei Neuvermietung kräftig zugelangt wird, ist unbegründet“

Für den Gesamtbezirk Neukölln weist der Wohnungsmarktmonitor sogar eine noch geringere Neuvermietungsspanne von unter 4 Prozent aus. Die in Nordneukölln beschriebenen Vermietungsdynamiken nehmen also sowohl im bezirklichen als auch gesamtstädtischen Vergleich eine Sonderrolle ein und verweisen auf eine auch relative Aufwertungstendenz des Viertels. Angesichts der hohen Mobilitätsraten in Nordneukölln haben die Neuvermietungen einen erheblichen Einfluss auf die soziale Zusammensetzung im Quartier  – die Verkehrszelle Reuterplatz beispielsweise weist seit Jahren eine Wanderungsvolumen (Summe von Fort- und Zuzügen pro Jahr) von 40 Prozent auf. Das bedeutet zumindest rechnerisch eine jährliche Neuvermietungsquote von etwa 20 Prozent. Liegen die systematisch höher als die Bestandsmieten, ist eine dramatische Veränderung der Bewohnerschaft innerhalb weniger Jahre nicht ausgeschlossen.

Leicht verstärkte Investitionsbereitschaft

Als zentrales wohnungswirtschaftliches Kriterium für Gentrificationprozesse gilt gemeinhin der Wechsel des Investitionsverhaltens in den Aufwertungsgebieten. Um die Ertragslücken zwischen aktueller und potentieller Grundrente zu erschließen, werden Phasen jahrelanger Desinvestition durch Investitionsaktivitäten abgelöst. Umfassende Modernisierungsaktivitäten sind bisher in Nordneukölln noch nicht zu beobachten, aber Hausverwalter Girke bestätigt erste Anzeichen für einen Trendwechsel der Bewirtschaftungsorientierung:

Wir haben jetzt auch angefangen, wieder etwas zu investieren, die Haustüren anzustreichen. Demnächst wollen wir uns an die Innenhöfe machen.

Zugleich schränkt er jedoch – trotz erhöhter Mieten – die Optionen umfassender Modernisierungsarbeiten ein:

Aber wenn wir jetzt nebenan das Haus aus den 50er-Jahren komplett sanieren – neue Isolierung, Fenster, Balkone, Fernheizung und so weiter -, dann kostet das den Besitzer locker eine Viertelmillion. Das hat er auch nicht so schnell wieder drin, selbst wenn jetzt die Miete erhöht wird wegen Wohnwertverbesserung.

Als Gründe für diese Zurückhaltung führt Bernd Girke die Eigentümerstruktur an. Insbesondere Einzeleigentümer verfügen im Gegensatz zu professionellen Immobilienunternehmen oft nicht über die notwendigen Investitionsmittel für umfassende Aufwertungsmaßnahmen.

Also reich kann man damit nicht werden, nicht als kleiner Vermieter mit vier Häusern. Darum arbeiten unsere Vermieter ja auch beide noch, damit überhaupt was übrig bleibt. Zum Reichwerden muss man schon 500 Häuser haben.

Fast bleibt zu hoffen, dass dies so bleibt und auch weiterhin die Wohnungsbestände in Nordneukölln von Einzeleigentümer/innen dominiert werden.

Insgesamt bestätigen die Aussagen des Neuköllner Hausverwalters viele Überlegungen, die in den letzten Jahren zu den Entwicklungen rund um den Reuterplatz diskutiert wurden. Für alle mit ein wenig Muße und Interesse am Thema hier eine kleine Zusammenstellung früherer Beiträge zum Thema:


Responses

  1. Ich bin ein Freund von Menschen, die sich für ihre Umwelt (Menschen, Stadtteil, etc.) einsetzen. Wenn ich solche Sätze wie „Karawane der Jungen und Schönen =Gentrification“ lese, bezweifle ich aber, dass man ausser einer Vegrößerung der Anhängerschaft etwas erreichen wird.

    Das ist alles zu einfach gedacht, populistisch und vor allem nicht richtig. Die Welt ist komplexer und wer mitmischen möchte, muss sich der Aufgabe der intensiven Auseinandersetzung stellen!

    Besten Gruß aus Hamburg

  2. Lieber hans,
    vielen Dank für deine Kommentar und volle Zustimmung für deinen Aufruf zu differenzierter Analyse. Eigentlich versuche ich hier mit meinen Blog-Beiträgen genau das zu erreichen. Die von dir zitierte Verkürzung „Karawane der Jungen und Schönen = Gentrification“ kommt ja auch nicht von mir, sondern ist – wie ausgewiesen – vom Weblog eines Immobilienmaklers aus Mitte übernommen. Funktion von Bild und Zitat war es v.a. zu zeigen, dass die Aufwertung Nordneuköllns nicht der Phantasie von Aufwertungskritikern entstammt.
    Noch gibt es keine wirklich belastbaren Statistiken über die Veränderungen dort, so dass eine Darstellung der Aufwertungsdynamiken auf solche exemplarischen Quellen (wie das Foto oder das Interview mit dem Hausverwalter) angewiesen ist.

    Beste Grüße,

    Andrej Holm

  3. Die Schwierigkeit ist doch eigentlich, dass die Leute, die in diesen Kiez ziehen, meist wenig bis kein Geld mitbringen, aber Leute mit sich hinterherziehen, die das Geld zum investieren haben. Das war ja schon zuvor deutlich erkennbar in Prenzlauer Berg und Kreuzberg 36 mittlerweile ja auch, dass wenn diese Leute mit finanziellen Background diese Gegenden entern, ihr eigenen Kiez basteln, zusammenbauen, erzeugen, wollen, dass die die zuvor den Kiez so attraktiv erscheinen liessen schon wieder abwandern, um wieder woanders mit ihrer Mittellosigkeit neue Attraktionen erscheinen lassen können.
    Gruß
    Enrico

  4. […] Verdrängungsalltag in FriedrichshainBerlin: „Latte-Laptop-Prekariat“ gegen LuxuswohnprojektBerlin Nordneukölln: „es gibt sogar schon Diplomaten hier“Offtopic: ungewollte Werbung bei wordpress?Berlin: Die (Re)Thematisierung der Wohnungspolitik […]

  5. […] erwähnten auch soziale Gerechtigkeit. Eine Person stach heraus, die die gegenwärtigen Gentrifizierungsprozesse beobachten möchte. Auf eine_n Gegner_in dieser Kritiker_innen musste nicht gewartet werden. Ein […]


Schreibe einen Kommentar

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s

Kategorien

%d Bloggern gefällt das: