Verfasst von: ah | September 3, 2013

Berlin: Goldrausch in der Linienstraße 118

Linienstraße 118: Vor drei Jahren noch ein ganz normales Mietshaus – heute Kapitalanlage  (Bild: Beek100, cc-by-sa-Lizenz)

Die Berliner Morgenpost veröffentlichte kürzlich einen ausführlichen Bericht über die Entmietungsgeschichte der Linienstraße 118. Das Haus liegt in der Spandauer Vorstadt, also im Herzen des gentrifizierten Zentrums Berlins und seine Geschichte zeigt, wie immer wahnwitzigere Immobilienpreise die Verdrängung der Mieter/innen erzwingen. Die in dem Artikel dargestellte Verkaufsgeschichte des Hauses zeichnet nach, wie sich in einem Zeitraum von 15 Jahren der ‚Wert‘ des Hauses verzehnfacht hat. Wurden 1997 noch 700.000 Euro für das Haus bezahlt, summieren sich die aktuellen Verkaufsangebote der Eigentumswohnungen auf über 8.000.000 Euro. Kein Wunder also, dass die David Borck Immobiliengesellschaft mbH – die den Verkauf der Wohnungen vermittelt –  die Wohnungen als „Investment in Berlins goldener Mitte!“ anpreist.

Das ganz normale Immobiliengeschäft

Aufhänger der gut recherchierten Geschichte „Wie Mieter in Berlin aus ihren Wohnungen vertrieben werden“ sind die zur Zeit stattfindenden Wohnungsbegehungen der Kaufinteressenten, die bereit sind, deutlich mehr als 3.000 Euro/qm für eine sanierte Altbauwohnung in zentraler Lage zu bezahlen. Das sind Preise, die sich über Mietzahlungen der bestehenden Mietverträge nicht refinanzieren lassen und sich ganz offensichtlich überwiegend an Selbstnutzer richten. Entsprechend werden die Mieter/innen mit einem Mix von angebotenen Auszugspremien und dem sanften Druck des neuen Eigentümers („Wir wissen, wie man entmietet“) zum Auszug gedrängt. Sieben Mietparteien sind bereits ausgezogen, ein Altmieter ist während der Entmietungskampagne verstorben.

20 Wohnungen im Haus werden aktuell von David-Borck-Immobilien zum Kauf angeboten. Die preiswerteste Wohnung (eine noch vermietete Erdgeschosswohnung) soll ab 2.750 Euro/qm zu haben sein. Der aufgerufene Durchschnittspreis der 15 zur Zeit bei Immoscout24 inserierten Wohnungen liegt bei ca. 3.500 Euro/qm. Eigentlich kein besonderer Aufreger, denn die Angebote bewegen sich auf einem Preisniveau, wie es für gute und zentrale Lagen in Berlin mittlerweile zum Standard gehört.
Doch die in der Morgenpost skizzierte Geschichte des Hauses bezeugt einen rasanten Anstieg des Immobiliengeschäfts mit enormen Gewinnspannen. Aus dem Artikel zu erfahren ist folgende Preisentwicklung:

  • 1997 Verkauf des Hauses an ein zur Erbengemeinschaft des Hauses gehörendes Hamburger Ehepaar für 700.000 Euro (290 Euro/qm)
  • 2011 Verkauf des Hauses an eine Immobilienfirma aus Wien für 2.400.000 Euro (1.000 Euro/qm)
  • 2013 Verkauf des Hauses an die Jachimowicz Group für angeblich 5.520.000 Euro (2.300 Euro/qm)
  • 2013 Verkauf von leerstehenden und vermieteten Eigentumswohnungen, vermittelt durch die in Berlin ansässige David Borck Immobilien für ca. 8.000.000 Euro (3.400 Euro/qm)

Wer profitiert eigentlich von den steigenden Preisen?

Die aktuellen Mietpreise (netto kalt) sollen bei etwa 6 Euro/qm liegen. Eine vollständige Vermietung angenommen, liegt nach Abzug von Instandhaltungspauschalen, Mietausfallwagis etc. die jährliche Mieteinnahme des Hauses bei etwa 140.000 Euro.

Für das Hamburger Eigentümerpaar (1997 bis 2011) ergibt das eine Gesamtmieteinnahme von 1,9 Mio. Euro. Selbst einige Instandsetzungsmaßnahmen und etwaige Kreditrückzahlungen einberechnet, dürfte sich die 14 jährige Bewirtschaftung des Hauses in der Linienstraße gelohnt  haben. Der am Ende erzielte Kaufpreis von 2,4  Mio. Euro ist reiner Gewinn.

Der Kurzzeiteigentümer aus Wien (2011-2012) hat das Haus für 2,4 Mio. Euro erworben nach einem knappen Jahr für 5,5 Mio. verkauft. Abzüglich der Unkosten für seine Entmietungsbemühungen ein satter Gewinn von 3 Mio. Euro.

Gelingt es David-Borck-Immobilien die angebotenen Eigentumswohnungen zu den derzeit aufgerufenen Preisen zu veräußern, winkt hier eine Gesamteinnahme von über 8 Mio. Euro. Von den 2,5 Mio. Euro Preisdifferenz wird auch für den aktuelle Eigentümer (Jachimowicz Group) nach Abzug der  Modernisierungskosten ein stattliches Surplus zu Buche schlagen.

Die seit 2011 umgesetzten Gewinne aus dem Immobilienhandel von etwa 8 Mio. Euro verteilen sich relativ gleichmäßig auf die drei beteiligten Eigentümer. Die Mieter/innen haben die Zeche dieses Goldrausches zu zahlen – nicht mit ihrer Miete, sondern mit ihrem Auszug. Verdrängung ist die Konsequenz aus den, hier exemplarisch für die Linienstraße 118 beschriebenen, Immobilienexzessen.

Dass diese Entwicklungen nicht aus der Angebots-und-Nachfrage-Logik oder mit der geringen Neubauaktivität in Berlin erklärt werden kann, liegt auf der Hand. Ohne eine drastische Einschränkung der immobilienwirtschaftlichen Gewinnspannen sind preiswerte Mieten und eine soziale Wohnungsversorgung in den innerstädtischen Aufwertungsgebieten nicht durchsetzbar. Erschreckend in diesem Zusammenhang ist, dass der Regierende Bürgermeister Wowereit (SPD) nun ausgerechnet den Eigentumserwerb neben dem Neubau als ‚Lösung‘ für die Wohnungsfrage propagiert. Wie der Tagesspiegel berichtet, hat Wowereit als Gastredner bei den „Berliner Wirtschaftsgesprächen“ im Capital Club am Gendarmenmarkt für mehr Eigentumswohnungen in Berlin geworben: „Wowereit: Berliner, kauft Wohnungen!

Update Dezember 2014: Einige unklare Formulierungen des Textes wurden überarbeitet.


Responses

  1. Wer sich die Miete nicht leisten kann, soll halt ne Wohnung kaufen …

  2. Danke für diese Geschichte, wie immer lesenswert. Dennoch ein Einwand, den ich hier vor Monaten schon einmal formulierte: Betrachtest du, Andrej, angesichts dieser zeitlichen Entwicklungen deine Arbeit nicht als gescheitert an? Mal davon abgesehen, dass du damit deinen Lebensunterhalt (auch die Miete🙂 finanzierst. Während du jahrelang unaufhörlich aufklärst, lacht sich das Kapital scheckig darüber und macht aus 700.000 Euro acht Millionen Euro.

    Ich meine, was nutzt die Aufklärung, wenn sie rein theoretisch bleibt? Ich habe hier, auch vor Monaten, das Salzburger Modell erwähnt:

    http://exportabel.wordpress.com/2013/01/29/salzbau-wohnungsneubau-fur-478-euro-pro-quadratmeter/

    Deine Antwort: Das wird nun in irgendwelchen Gremien beraten. Wie ist denn da der Stand der Dinge?

    Es geht nicht um Gremien, es geht nicht um bürokratische Prozesse, es geht um Praxis. Ich stelle mich diesbezüglich sicher nicht als Vorbild hin, aber die reale Mietpreisentwicklung zeigt doch, dass der Weg, der hier gegangen wird, nicht fruchtet.

    • Hallo genova68,

      vielen Dank für deine regelmäßigen Interventionen in die Diskussionen hier. Dass ‚das Kapital‘ am längeren Hebel sitzt und sich von meinen Texten nicht wirklich beeindrucken lässt, wundert mich nicht und löst auch keine Enttäuschung aus. What can you expect from a pig but a grunt?

      Anders stellt sich die Frage nach dem Scheitern sicher vielen, die sich an stadtpolitischen Protesten beteiligen. So waren z.B. die langjährigen Auseinandersetzung in den Sanierungsgebieten in Prenzlauer Berg von heute aus betrachtet trotz erheblicher Mobilisierungen und einger Teilerfolge (z.B. Mietobergrenzen) nicht besonders erfolgreich. Auch die aktuellen Mobilisierungen – ob beim Verhindern von Zwangsräumungen oder die Proteste von Kotti&Co – haben bisher nur wenig Faktisches durchsetzen können. Das Salzburger Model wurde ja auf der Konferenz zum Sozialen Wohungsbau „Nichts Läuft hier richtig!“ ausführlich diskutiert und zusammen mit Modellen der Rekommunalisierung auch eingefordert. Die Forderung liegt auf dem Tisch, wie auch die Vorschläge für eine Reihe von anderen sinnvollen Instrumenten (z.B. Kommunales Sondervermögen), um eine soziale Wohnungsversorgung sicherzustellen. So richtig ich es finde, die Aufmerksamkeit auf Modelle und Programme zu richten, die besser sind, als die aktuelle Wohnungspolitk – die Frage, WIE wir die vielen guten Ideen denn durchsetzen können, bleibt.

      Um am Beispiel des Salzburger Fördermodells zu bleiben: Die Nutzung von preisgünstigen/öffentlichen Krediten und die Organisation der Förderung in einem revolvierenden Fonds bringt nur was, wenn die entsprechenden Wohnbauträger (z.B. die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften) auf eine Ziel der sozialen Wohungsversorgung verpflichtet werden können. Eine solche Verpflichtung würde eine Abkehr von den, in den Berliner Regierungen festverankerten, Überzeugungen voraussetzen, dass öffentliche Unternehmen vor allem als wirtschaftliche Zweckbetriebe angesehen werden und nach betriebswirtschaftlichen (und nicht sozialen) Kriterien bewertet werden. Die Durchsetzuung eines einzelnen Programms wird bei fehlenden Rahmenbedingungen nur eine begrenzte Wirkung entfalten. Hinzu kommt noch der kleine Schönheitsfehler, dass eine Förderprogramm nach dem Salzburger Modell nur auf den öffentlichen Wohungssektor beschränkt bleibt und z.B. für provate Spekulationsobjekte wie die Lienienstraße 118 keine Lösungen bereit hält. Was es braucht ist nichts weniger, als ein umfassender Bruch mit den meisten bisher gängigen wohnungspolitischen Grundorientierungen und die Entwicklung einer Gesamtkonzeption. Da fehlen uns im Augenblick weniger die konkreten Konzepte und Modelle sondern vor allem aber die politische Kraft, einen solchen Umschwung in Gang zu setzen.

      Gerade weil die Entwicklung der Mietpreise so rasant veräuft, wie du beschreibst, bleiben nicht viele Alternativen, als weiter zu versuchen, die Wände der Verwertungslosigik einzureißen. Aus dieser Perspektive freue ich mich über jede neue Initiative und jeden neuen Protest, der die Kraft einer mietenpolitischen Bewegung stärkt. Wenn ich mit meinen Blogbeiträgen dazu beitragen kann, bin ich eigentlich ganz zufrieden. Nur eines wird es nicht geben: die schnelle, einfache und umfassende Lösung in Form eine Programms oder Modells.

      In diesem Sinne, beste Grüße, AH

  3. Hat dies auf Anwohner-Initiative Ernst-Thälmann-Park rebloggt.

    • Hi, Andrej,

      danke für die Antwort. Ich sehe das natürlich alles ähnlich und wollte dein Engagement in seiner Wichtigkeit nicht schmälern. Aber du schreibst es ja selbst: Man müsste die Wände der Verwertungslogik einreißen, aber dazu fehlt die politische Kraft, vermutlich weil das Kapital am längeren Hebel sitzt.

      Es braucht offensichtlich weitere Zuspitzung, schade eigentlich.

  4. Leider hat man als normaler Mieter keinen Einfluss auf die Preise. Man kann sich nur umschauen und das für sich beste Angebot finden. Altbau wäre übrigens auch für mich eine gute Alternative, da es sich da einfach viel angenehmer wohnen lässt.

  5. Ich denke man kann das aus Sicht der Eigentümer auch anders rechnen um den Anstieg aus dieser Sichtweise mal etwas zu relativieren, da die Zahlen natürlich erst einmal sehr hoch erscheinen. Dies mal am beispiel der Bewirtschaftung durch die Hamburger:

    700.000,00€ eingesetztes kapital auf eigenes Risiko
    Bewitschaftungszeit 14 Jahre

    Zinseszinsrechnung mit 8%, da diese Beträge auch am Kapitalmarkt erreichbar gewesen wären, bzw. auch schon damals die gefühlte Inflation bei diesem Wert lag (vor Euro-Einführung geringer, nach Euro Einführung gerade zur Umstellung höher)

    Raus kommt, wenn man das ausrechnet mit Zinssammlung ein Betrag von:

    2.056.035,54€, also nicht so weit weg vom Verkaufspreis an die Wiener. Aufschlag zu den 2,4Mio ist der Aufschlag für die Flucht ins Betongeld durch Finanzdebakel 2008.

    Ich finde die Zahlen nicht so erschreckend wie es ausschaut, normale Zinseszinsrechnung und etwas Glück, das Immobilien nun mal im Augenblick als sicherer Hafen angesehen werden.

    _____________________

    „Das sind Preise, die sich über Mietzahlungen der bestehenden Mietverträge nicht refinanzieren lassen und sich ganz offensichtlich überwiegend an Selbstnutzer richten.“ – das sind bei 15€/nettokalt Miete (ist zu erreichen) ein Kaufpreisfaktor von 16,5-18 Jahren. In der augenblicklichen finanzpoliteschen Krisenlage ok, gerade weil es auch nur eine kleine Einheit ist für den Aleger (Erwerber von 1 Wohnung vorausgesetzt, immer aufschlagsbehaftet). Normal für ein ganzes Haus zu Nicht-Krisen-Zeiten ca, 13,7 Jahre im Mittel.

    ______________________

    „Dass diese Entwicklungen nicht aus der Angebots-und-Nachfrage-Logik oder mit der geringen Neubauaktivität in Berlin erklärt werden kann, liegt auf der Hand.“ – Doch, wenn man mal die Zinseszinsberechnung einbezieht. Einfachste mathematik die gerne vernachlässigt wird. Das die Einkommen jedoch nicht im gleichen maße steigen ist die Grundsatzproblematik. Aber auch hier gelten wieder Angebot und Nachfrage. Aus Investorensicht ist das beschriebene Objekt ein gutes Beispiel um zu sehen, wie bei einem passablen Kosten-Nutzen-Risikoverhältnis eine größere Immobilie mit immerhin 2.400m² gehandelt wird.

  6. Lieber MBE,

    vielen Dank für deinen Kommentar und die hier sicher oft vernachlässigte Eigentümer-Perspektive.

    Zurecht konzentrierst du dich bei der Suche nach Verständnis auf die ersten Eigentümer, die das Haus ja immerhin 14 Jahre bewirtschaftet haben und denn möglicherweise mit klassischen Kosten-Aufwands-Rechnungen unter Einbeziehung der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals beizukommen ist.

    Du errechnste für die 14 Jahre ja eine Ertragserwartung von etwas mehr als 2 Mio. Euro (bei hohen 8 Prozent Zinsen) und schreibst, dass sei ja gar nicht so weit von dem Verkaufspreis entfernt (2,4 Mio. Euro). Das stimmt, aber mein Argument war ja (siehe oben), dass ein Großteil der Zinserwartung bereits durch die Mieteinnhame von 1,9 Mio. Euro an die Eigentümer zurückgeflossen ist. Der überwiegende Teil des Verkaufspreise ist also ein von den gezahlten Grundstückskosten (700.000 Euro) und der Bewirtschaftung völlig losgelöster Zusatzgewinn. Der sei der Hamburger Familie grundsätzlich gegönnt, doch wird gerade damit die weitere Verwertungsspirale in Schwung gebracht.

    Vielleicht ein bissschen simpel, aber hoffentlich nachvollziehbar: Wenn sich eine Kaufpreis von 700.000 Euro in 14 Jahren bei einer Miete von 5 Euro/qm mit einer Verzinsung von 8 Prozent amortisiert, wie hoch muss die Miete angesetzt werden, wenn der 3,5fache Kaufpreis refinanziert werden soll? Du schreibst es selber: etwa 15 Euro/qm. Was das für die späteren Verkauspreise von 5,5 Mio. bedeutet, können alle ausrechnen.

    Ganz grundsätzlich lösen Verkaufsereise, die nur über ein Mehrfaches der aktuellen Einnahmesituiation sinnvoll refinanziert werden können einen erheblichen Verdrängungsdruck aus. Der Verkauf ist aus der Perspektive der Eigentümer/innen ganz sicher nachvollziehbar (ist halt auch der Preis, der ‚am Markt‘ zu erzielen war) – an der damit notwendigerweise ausgelösten Verdrängungsdynamik ändert das aber nichts. Wenn es also nicht das Handeln der Einzelnen ist, dass die Probleme hervorbringt, ist es offensichtlich das System selbt, mit dem unsere Wohnungsversorgung organisiert wird.

    Soweit, beste Grüße, ah

  7. […] paar Tagen ausführlich über die Entmietungsgeschichte der Linienstraße 118. Andrej Holm hat im Gentrification Blog die immobilienwirtschaftlichen Gewinnspannen am Beispiel des Hauses nochmal […]

  8. […] ein sehr guter Informationsblog zu diesem Thema ist der Gentrification Blog […]

  9. […] Anlass war ein Beitrag aus dem September 2013. Einen Artikel in der Morgenpost aufgreifend hatte ich die Geschichte eines Hauses in der Linienstraße 118 beschreiben, dessen Immobilienwert sich innerhalb von 16 Jahren um etwa das Zehnfache gesteigert hatte: „Goldrausch in der Linienstraße“ […]

  10. […] Einen Artikel in der Morgenpost aufgreifend hatte ich die Geschichte eines Hauses in der Linienstraße 118 beschrieben, dessen Immobilienwert sich innerhalb von 16 Jahren um etwa das Zehnfache gesteigert hatte: „Goldrausch in der Linienstraße“. […]

  11. […] Borck Immobiliengesellschaft, auch aneckt. Bereits im September 2013 schrieb er den spannenden Text „Goldrausch in der Linienstraße“ über die enorme Wertsteigerung des Hauses in Linienstr. 118, für den er jetzt im Auftrag der […]


Schreibe einen Kommentar

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s

Kategorien

%d Bloggern gefällt das: